美加总部基地市场定位及物业发展策略

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。美加总部基地市场定位及物业发展策略中原地产Wuhan2010.5Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,20094项目定位及产品建议321市场条件判断项目分析产业客户研究Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2009城市经济发展进程加快，武汉未来必然跻身全国一线城市的行列，国、内外集团企业必将争先抢驻武汉。中部崛起2004年两型社会2007年1+8城市圈2008年中部地区中心城市2010年GDP1435.84亿元武汉排名第十三GDP达到3141亿元，增长15.6%，增幅创11年来新高3960亿！2008年武汉GDP逆势涨15.1%GDP首破4500亿元，增长13%提升区域内的资源配置效率和产业布局；国家政策的倾斜带来更大的发展空间；改变区域的经济增长模式和产业发展，提升可持续化发展；由区域一体化而市场一体化，对于投资与消费具有重大意义。Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2009武汉市产业板块分析光谷：依托能源环保、光电子、现代制造业等盘龙城：依托商贸物流业、空港经济区阳逻：依托钢铁业、化工业、物流产业金银湖：台商投资区、海峡科技产业园沌口：汽车制造业、电子电器业等古田：以新兴传统制造业为主导武汉产业转型为高速发展期，将从各自为阵转为统筹规划，提升集约化、集中化程度，避免重复投资，带动产业分布合理化发展Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2009根据武汉城市空间拓展模式以及轨道交通规划，大武昌将分别沿东向、南向、北向拓展城市腹地。重点发展科技新城、南湖新城以及杨春湖城市副中心，而渐入佳境的光谷，无疑已成为武汉城市东扩的主导。大武昌强势外拓，光谷作为国家级高新技术区域首当其冲，带动性明显杨春湖城市副中心科技新城白沙洲居住组团南湖新城九峰簇团梁子簇团关山簇团流芳簇团区域发展的主要动向及未来预测——交通先导、生态优先，复合化、簇群化①一条主轴，四大簇团：②一个都市核心，三个支撑中心：③一个资源保护网络，多条生态廊道Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2009光谷：依托光电子信息、生物工程和现代制造业等各大产业板块的建设与发展，提升了产业的竞争优势，全面提升高新区的资源整合能力、持续创新能力、产业生成能力和经济产出能力，进一步增强创新优势和竞争优势，促进高新技术产业的快速发展，缩小了与国际同行业先进水平的差距，在全球产业分工中已占有一席之地。光谷产业的快速发展，直接提升了武汉的经济产值，重视程度非同一般光谷商圈光谷创意产业基地光谷软件园关东电子产业园光谷金融港Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2009微软、IBM、西门子、海尔、施乐、美国EDS、惠普、东风、摩托罗拉、美的等，其中美国20家、日本20家、英国6家、德国4家，其他几个国家，目前武汉已有72家世界500强企业。500强企业中的跨国公司投资项目基本集中在两个国家级开发区。其中武汉经济技术开发区占500强在汉投资总额的90%。武汉东湖高新开发区则吸引了17家500强安营扎寨。武汉已有72家世界500强企业，光谷就有17家，发展势头强劲，为工业发展提供了强有力的客群支撑。Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2009本区域建有关东科技园、关南科技园、大学科技园、光谷软件园、富士康武汉科技园，以及汽车电子、金融后台、武钢、武重、武锅等产业园。正在建设国家生物产业九峰创新基地和九龙产业基地。截至2008年底，东湖新技术开发区注册企业达12,784家，其中经营活跃的有8,000多家。截至2009年9月，光谷拥有华工科技、武汉凡谷、烽火通信、凯迪电力、东湖高新、人福科技、长江通信、光迅科技、精伦电子、三特索道等21家在国内外资本市场上市的上市公司，上市公司数占湖北省的三分之一。光谷是湖北乃至中部地区上市公司最密集的区域，产业生命力强Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2009光谷区域的工业地产产品丰富，但价值偏低，改善性需求强烈在当前市场情况下，依托光谷发展，以六大支柱产业为基础，光谷形成集研发、生产、流通为一体的各行业产业链，产业链中各个环节对各自的办公环境、硬件设施等方面均有不同的需求，基本形成几种供应特点——厂房型——满足生产为需求仓储型——满足储存、流通需求智慧型——满足科研、办公需求光谷写字楼的市场表现及客户特征：售价较低，价值洼地南北差异，客户区隔区域内写字楼客户因地域差异形成明显的区隔，南光谷以高科技版块企业为主，北光谷以贸易、服务类企业为主。Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2009新政颁布后，武汉作为华中中心城市，也不能独善其身，在经历短暂的担心首付和房贷因素的影响后，成交量开始走低根据目前的发展态势，房地产市场将面临严峻的考验，目前商品房市场成交惨淡，在出口恢复性增长、内需进一步扩大的前提下，国家为防止经济发展过热，房地产的刺激政策在相当长的一段时间内很难再次出现，未来房地产的发展得依赖居民消费能力的稳步提升，预计时间会维持1-2年时间。Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2009新政后工业地产开始受到广泛关注，08年大量的工业用地储备催生工业地产焕发新的活力新一轮房地产调控出台后，住宅市场成交惨淡，但商业和工业地产逆市飞扬，上涨势头强劲，且武汉08年大量工业用地的出让使开发规模逐渐加大，后劲十足。其实，工业地产在投资领域更具有优势。与住宅用地和商业用地相比，工业地产不仅绕过了目前出的所有房地产调控细则，更具有能绕过包括所谓的房产税和物业税等众多税收在内的多项优势。Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2009光谷第四次扩容，自主示范区获批成立，六大板块齐飞，光谷再起跳2010年5月28日，东湖新技术开发区分别与洪山区、江夏区签订区域托管协议。这是1988年东湖高新区成立以来最大规模的扩容，也是新中国成立以来，武汉市最大一次托管区域规划调整。是推进示范区建设的一个创新性、开拓性举措，必将促进高新区在更大的区域范围内发挥科技引领、创新驱动的开放带动、产业带动和服务带动作用。按国际高新区产业升级的路径，未来20年光谷将形成以光电子信息产业为龙头，以清洁技术、生物技术、现代装备制造、研发与信息服务为重要支撑的“1+4”产业新架构。跻身世界高新技术产业第一梯队。Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2009工业地产发展，将随着总体经济发展、城市圈的发展、产业格局的变化，形成新一轮的发展机遇。天时-------竞争两极化，后市机遇大；地利-------产业集群之地，标志性办公之所；人和-------产业客户需求明朗，集群效应明显。市场化代替政府行为，操盘者仍需加紧成熟；区域发展成熟尚需时日，项目开发存在风险性；土地市场受限，集约化用地、盘活存量成为趋势。机遇风险Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2009多个项目成功操作，多种产业支撑和国家政策明显倾斜，中原认为现在发展总部基地时机和条件均已成熟东湖高新国际企业中心光谷·芯中心光谷软件园武汉国际企业公园-中部慧谷汇丰企业总部卓尔第一企业社区成功案例Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,20094项目定位及产品建议321市场条件判断项目分析产业客户研究Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2009光谷2000多家高新技术企业和142家上市孵化型企业完成了光谷区域原始的客户积累，同时大量的国外企业已瞄准了本区域的未来发展前景跟随着主流企业发展的上下游企业1为主流企业服务的配套机构2为在商务花园工作的员工提供生活服务的企业3科技型企业为主流企业客群光谷区域一直是武汉科技门户，成为全国性科技典型代表区域，经过10年左右的发展，已经有一定的规模，同时也进驻了一些国际知名企业随着区域产业结构的调整，未来区域将吸引更多的科技型企业为主流企业客群，同时也吸引其关联服务企业入驻。Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2009全国中南部高科技企业迅速聚拢光谷，产业聚焦效应短时间内将凸显作为中部崛起的战略支点，大量分布于中国东南部的高科技企业将向中部聚拢，能源原材料产业、现代装备制造及高技术产业，是这些科技企业进驻武汉的不二选择，武汉将进一步壮大科技集群。Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,20098+1武汉城市圈内大量科技产业向武汉转移，助推客户多元化，不同需求的客户不断涌现鄂州以精细化工产业，大型装备制造为主；咸宁产业定位能源、生态医药；黄冈产业以科教为主；黄石是以推进新型工业化为主；孝感是高新技术产业；天门产业是纺织、服装、机械等传统的制造业为主；潜江产业是高新、化工业为主；仙桃产业是以机械制造业、食品加工业为主。城市圈战略中一项重要战略就是中型产业向周边转移，高科技及技术产业向武汉聚集，大量分布于武汉周边的城市圈城市中，大量科技产业需要向武汉转移。Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2009武汉各区域产业客户已完成类别细分，客群扎堆效应凸显后湖经济开发区（生态农业、畜禽深加工）东西湖经济开发区（现代制造、服务外包）阳逻经济开发区（港口、物流、生态农业）盘龙城经济开发区（物流、旅游文化）蔡甸经济开发区（生态农业、旅游）沌口经济开发区（现代制造、物流）东湖经济开发区（光电子、能源、生物）江夏经济开发区（光电子、现代制造）汉南经济开发区（动力能源、现代制造、食品医药）产品概念与功能细分，发展速度迅猛，出现较为明显的细分市场客户需求，客户集群扎堆效应凸显，形成了这一区域各行业产业链。Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2009光谷区域产业结构的调整，未来区域将吸引更多的科技型企业为主流企业客群高校园区光谷软件园国际企业中心华工创新基地光谷物流中心东湖高新区光电子信息产业生物工程与医药能源环保产业现代装备制造金融随着区域产业结构的调整，未来区域将吸引更多的科技型企业为主流企业客群，同时也吸引其关联服务企业入驻。客户集群扎堆效应凸显，形成了这一区域各行业产业链。Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2009不同类型的客户表现不同的客户需求，但完善的产业链和龙头企业的强力带动性成为发展的聚焦点孵化企业—新兴的高新技术创新企业和新三板企业；标杆企业——世界500强企业，具有雄厚实力的高新技术企业、专家组；产品服务企业——提供酒店、商业服务等的企业；生活人群——生活与工作一体化的群体。租用客：目前市场主要是租用为主，但随着各产业园的兴起，这类客户的数量正逐渐减少。购买客：包括投资和自用，目前工业地产处于发展期，主要是采取自建形式，投资客较少，但因受到资金和条件的限制，这类型的客户将逐步转型，投资客的比例将得到较大的提升。客群划分类型划分Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2009科技型企业，生产研发一体化。强调整合