荣盛发展（002146）：立足二三线城市，积极扩张增持（维持

2008A2009A2010E2011E营业收入2029328950126976（+/-）16.31%62.12%52.37%39.20%营业利润49879614022019（+/-）14.57%59.88%76.25%43.93%归属母公司净利润37161010521514（+/-）30.33%64.43%72.57%43.93%每股收益（元）0.460.731.171.69滚动市盈率（倍）12281712总股本/已流通A股（万股）89600/15604流通市值（亿元）32.32每股净资产（元）4.22资产负债率（%）71.69051015202509-3-1809-4-1809-5-1809-6-1809-7-1809-8-1809-9-1809-10-1809-11-1809-12-1810-1-1810-2-18荣盛发展天相流通公司年报点评报告日期：2010年3月19日荣盛发展（002146）：立足二三线城市，积极扩张增持（维持）当前股价：19.87元房地产行业主要财务指标（单位：百万元）公司基本情况（2009年12月31日止）股价表现（最近一年）天相金融地产组联系人-金融地产组[e-mail]服务热线010-66045555服务邮箱[e-mail]诚信源于独立，专业创造价值请阅读最后一页重要免责申明z公司2009年实现营业收入32.89亿元，同比增长62.12%；营业利润7.96亿元，同比增长59.88%；归属母公司净利润6.1亿元，同比增长64.43%；实现基本每股收益0.73元。分配预案为每10股送2股红股，派1元（含税）现金股息，同时以资本公积每10股转增4股。z硕果累累的2009年。1）、销售、结算同比大幅增加。受益于行业的复苏，报告期内，公司商品房签订销售合同面积143.11万平米，合同金额60.63亿元，同比分别增长163.41%和188.17%；结算面积77.18万平米，结算收入32.41亿元，同比分别增长40.23%和62.53%。2）、库存下降较多。2009年公司实现竣工面积67.13万平米，仅占销售面积的46.9%。3）、土地储备大幅增加，市场进一步拓展。报告期内公司新增项目13个，规划建筑面积821.77万平米，2008年，公司拥有472.27万平米建筑面积的土地储备。公司不仅在廊坊、南京等原有市场增加土地储备，而且新进入了沈阳、湛江两地。4）、融资模式多样、融资金额创新高。在传统商业银行融资的基础上，实现了商业银行、信用社及信托融资。全年实现银行授信49.2亿元，完成债券类融资26.1亿元。同时在报告期内，公司向8家特定对象定向增发9600万股，融资净额11.67亿元。z坚持一贯的战略和风格。1）、立足于二三线城市。无论从原有市场还是新增市场来看，公司战略仍聚焦于二三线城市。2）、较低的土地成本。2009年新增项目平均楼面地价仅为689.04元/平米。3）、周转效率进一步提高。公司坚持“不囤地、不捂盘”的原则，快速去化，从而实现较快的周转效率。2009年应收账款周转率为177.64次，较上年提高了34.84次；存货周转率为0.33次，较上年提高了0.01次。4）、期间费用率进一步下降。2009年公司期间费用率仅为4.15%，较上年下降0.67个百分点。z2010年仍将扩张。1）、进一步提高新开工面积。由于库存下降较多，2009年公司大幅增加新开工面积，全年完成新开工面积195.41万平米，同比增长248.64%。2010年公司计划新开工面积275.68万平米，较2009年增长41%。2）、进一步增加土地储备。2010年公司计划新增建筑面积600万平米，截至目前，公司已新增土地2快，总建筑面积25.6万平米。3）、业绩将进一步提升。报告期末，公司拥有89.35万平米的销售未结算资源，销售金额合计38.29亿元，其中2诚信源于独立，专业创造价值公司研究/年报点评年结算，将为公司业绩提供良好的保障。同时报告期内公司销售价格平均上涨了15.89%，这将有助于提高毛利率，从而进一步提升公司2010年业绩。z未来有望实现稳步增长。1）、充足的土地储备。报告期末，公司土地储备面积超过1200万平米建筑面积，为公司未来发展提供了坚实的基础。2）、相对宽松的资金面。报告期末公司拥有货币资金19亿元，资产负债率为71.69%，但其中主要是预收款项，剔除预售款后的资产负债率为43.1%，同时公司经营活动净现金流由负转正。3）、股权激励。报告期内公司推出了股权激励计划草案，行权价格为19.29元。行权条件为未来四年（包括09年）每年扣除非经常性损益的净利润增长率不能低于35%。4）、积极打造房地产开发产业链。报告期内公司设立了荣盛（香河）实业有限公司，从事园林、门窗、装饰、装修业务，目前公司已经拥有建筑设计、装修等相关业务的子公司，形成了较为完善的房地产开发产业链，同时还拥有多家自营的酒店。5）、进一步丰富的产品线。公司在继续保持原有普通商品住宅定位的同时，着手进行新产品的研究、开发。根据项目特点及市场需求，目前已经在徐州、蚌埠、沈阳等地建设精装修房等产品，以丰富公司的产品线，提升项目利润，满足客户的现实及潜在需求。z盈利预测和投资评级。暂不考虑新增股本影响，我们预计公司2010年、2011年可分别实现每股收益1.17元和1.69元，以3月18日的收盘价19.87元计算，对应的动态市盈率分别为17倍和12倍，维持“增持”的投资评级。z风险提示。公司经营较为激进，受房地产行业影响较大。图表1：2009年新增项目情况地区项目名称项目状态占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）香河香城郦舍项目在建1030豪邸坊项目在建612塞纳荣府项目拟建25.6833.39廊坊晓.廊坊-盛景项目拟建9.0722.68邯郸阿尔卡迪亚项目在建20.3861.1南京龙湖半岛项目拟建171.17226.76蚌埠南山郦都项目拟建26.1357.25香缇澜山项目拟建13.2329.1阿尔卡迪亚项目拟建38.5299.12幸福大道项目拟建16.633.19东湖地块项目拟建77.66139.43沈阳爱家郦都拟建15.3323湛江南亚郦都拟建21.954.75合计454.64821.77资料来源：公司年报3诚信源于独立，专业创造价值公司研究/年报点评：盈利预测表单位：万元2008A2009A2010E2011E一、营业收入202,879.63328,901.24501,159.19697,627.49增长率16.31%62.12%52.37%39.20%减：营业成本123,934.40212,031.79305,531.93418,395.34营业税金及附加13,494.8922,739.2235,081.1450,229.18销售费用3,575.374,686.647,016.239,417.97管理费用6,393.248,545.8612,528.9816,743.06财务费用(191.57)431.93751.74976.68期间费用率4.82%4.15%4.05%3.89%资产减值损失5,903.31892.670.000.00加：公允价值变动净收益0.000.000.000.00投资净收益0.000.680.000.00二、营业利润49,769.9879,573.81140,249.17201,865.26增长率14.57%59.88%76.25%43.93%营业利润率24.53%24.19%27.98%28.94%加：营业外收入125.361,728.360.000.00减：营业外支出334.54225.860.000.00三、利润总额49,560.7981,076.31140,249.17201,865.26增长率14.57%63.59%72.98%43.93%利润率24.43%24.65%27.98%28.94%减：所得税12,494.1320,131.4035,062.2950,466.31四、净利润37,066.6660,944.91105,186.88151,398.94增长率30.33%64.42%72.59%43.93%归属于母公司所有者净利润37,069.8060,954.02105,186.88151,398.94增长率30.33%64.43%72.57%43.93%净利率18.27%18.53%20.99%21.70%少数股东损益(3.14)(9.11)0.000.00每股收益（元）（摊薄）0.460.681.171.69每股净资产（元）2.614.225.407.09净资产收益率17.63%17.28%21.75%23.84%资料来源：天相投顾预测4诚信源于独立，专业创造价值公司研究/年报点评天相投资顾问有限公司投资评级说明判断依据：投资建议根据分析师对该股票在12个月内相对天相流通指数的预期涨幅为基准。重要免责申明报告所引用信息和数据均来源于公开资料，天相投顾分析师力求报告内容和引用资料和数据的客观与公正，但不对所引用资料和数据本身的准确性和完整性作出保证。报告中的任何观点与建议仅代表报告当日的判断和建议，仅供阅读者参考，不构成对证券买卖的出价或询价，也不保证对作出的任何建议不会发生任何变更。阅读者根据本报告作出投资所引致的任何后果，概与天相投资顾问有限公司及分析师无关。本报告版权归天相投顾所有，为非公开资料，仅供天相投资顾问有限公司客户使用。未经天相投顾书面授权，任何人不得以任何形式传送、发布、复制本报告。天相投顾保留对任何侵权行为和有悖报告原意的引用行为进行追究的权利。天相投资顾问有限公司北京富凯地址：北京市西城区金融大街19号富凯大厦B座701室电话：[phone]传真：[phone]邮编：100140北京新盛地址：北京市西城区金融大街5号新盛大厦B座4层电话：[phone]传真：[phone]邮编：100140北京德胜园地址：北京市西城区新街口外大街28号A座五层电话：[phone]传真：[phone]邮编：100088上海天相地址：上海浦东南路379号金穗大厦12楼D座电话：[phone]传真:[phone]邮编：200120深圳天相地址：深圳市福田区深南大道6033号金运世纪大厦22A电话：[phone]传真：[phone]邮编：518040山东天相地址：济南市高新区华龙路1825号嘉恒商务大厦A座1005室电话：[phone]传真：[phone]邮编：250100投资建议预期个股相对天相流通指数涨幅1买入15%2增持5---15%3中性(-)5%---(+)5%4减持(-)5%---(-)15%5卖出(-)15%