西安_珠江时代广场_整体发展战略定位报告_107PPT_20

1中国·西安·永宁门【珠江时代广场】整体发展战略定位报告二○○八年五月2西安市场整体情况13东部：结合浐河、灞河的河道整治，建低密度高尚住宅区和旅游度假区。北部：国家级经济开发区、市政府北迁、火车北站和地铁开建、渭北经济园规划。东南：结合交大科技园、曲江旅游开发区，发展高科技园和旅游度假区南部：与韦曲衔接，建设新园区、发展大学城，正在成长为西安成熟的“城市副中心”。西南：拓展高新技术产业开发区，建设世界一流的科技产业园。西北：发展空港区。东北：发展高尚住宅区和旅游休闲区。“关中城市群”核心，西安的城市骨架现已全面拉开，大西安格局现已成型4西安形成七大房地产开发区域城东及浐灞居住圈城北及北开发区城西居住圈高新居住圈曲江居住圈旧城板块城南居住圈5区域售价（元/m2）档次主要目标客户曲江板块别墅1-1.6万小/高层5800高档：别墅等低密度物业、小高层/高层为主私营企业主高级管理人员高级公务员高新区小高层、高层5000-6000为主中高档——高层和小高层为主，洋房为辅高新产业技术、管理人员私营企业主、政府公务员中高收入白领、金领城南小高层、高层4800-5500中档至中高档——以小高层和高层为主电子城等研究所技术人员、教师私营企业主城市中高收入白领城东洋房、小/高层4000-5000为主中档——以普通小/高层为主，多层及别墅类为辅个体批发经营户区域厂矿企业(纺织)管理人员城西洋房、小/高层4200-5000为主中档——以普通小/高层为主，洋房等为辅军工企业高级技术及管理人员高教教师航空企业员工北开发区小高层、高层4500-6000中低档到中高档——以小/高层为主，洋房为辅公务员/陕北客户企业技术人员及管理人员区域决定房价——西安楼市板块分析情况62007年西安商品房销售面积创纪录达到950万平米，同比上年增长40%286.64524.67500.617151063329488537681958020040060080010001200竣工面积销售面积竣工面积286.64524.67500.617151063销售面积32948853768195820032004200520062007年2007年商品房施工面积1184.5万平米，同比上升56.56%；商品房竣工面积1063万平米，与去年同比增加55.33%；2007年西安商品房新开工面积10157843平米，与去年同比增长39.69%。资料来源：西安房地产年度分析报告3258元/平米2006年2007年3718元/平米2845元/平米2005年12.43%4.49%2004年4.9%2712元/平米西安普通住宅平均成交价格为3718元/平米，较去年增长12.43%，相对于2004、2005年平均5%水平来看，涨幅超过以往的一倍。7尚美佳观点：2007年西安房市，热点区域的品牌大盘引领西安房地产市场发展2007年销售整体回顾西安房市形成“四方割据”现状城南（曲江、电子城）、高新、城北和城东品牌大盘的地位日益加强年销售量在10万平米以上大盘约18个2007年西安房市全面被引爆销售面积、销售金额均创新高，增长过快8西城奥园高新区天地源、和黄、融侨、紫薇、绿地、高新曲江中海、金地融侨、天地源、大华、富力浐灞中新、盛恒龙湖北城珠江、绿地、首创经开、紫薇城南万科、华远、珠江万达、富力雅居乐9品牌竞争第一集团：本土品牌[天地源、高新地产、经开、高科地产、紫薇地产]第二集团：外来品牌[绿地、融侨、大华、和记黄浦、金地、中海、富力、华汉、中新、珠江]第三集团：新进品牌[新鸿基、龙湖、雅居乐、粤华、万科、首创]典型案例天地源：枫林绿洲高新：枫林华府高科：夏日景色紫薇：紫薇尚层紫薇希望城绿地：绿地·世纪城融侨：融侨·曲江观邸大华：公园世家金地：尚林苑中海：国际社区富力：富力城中新：产灞半岛和黄：逸翠园·西安项目定位生态大盘原味庭院生活城市生活领跑者现代都市生活营造者品牌分段品牌特征主打本土优势，在本土品牌忠诚度较高。主要开发大众化楼盘，参与城市建设，本土影响力较大。外来品牌，实力强劲。已有实力产品证明，拥有一定的市场号召力，产品创性强、主开发中高端产品，品牌美誉度高，形成品牌系列连锁开发体系。新鸿基：鸿基新城雅居乐：维也纳森林其他未定国际社区收官皇脉·宅纳东西公园地产城市奢侈品国际社区精装修豪宅生态大社区景观豪宅新鸿基：鸿基新城雅居乐：维也纳森林其他未定正在酝酿的国内著名品牌，厚积薄发中展开新一轮品牌之战。10专题市场分析211根据本项目的产品定位及区域位置，此次主要针对同类产品进行调研。从产品类型、区域位置、开发商品牌等各方面对比，与珠江时代广场具体可比性的公寓项目有：西安万达广场、长安国际、宏府·嘉汇广场、粉巷一号、会展国际、假日国际广场、海星城市广场等项目。公寓类产品市场分析西安万达广场长安国际宏府·嘉汇广场粉巷一号假日国际广场会展国际南门国际公园天下西安酒店公寓类产品主要集中在城市中心海星城市广场本案13区域项目名称产品类型总户数（户）主力户型均价（元）城南万达广场高层公寓216438-1205700海星未来城精装公寓40-807000会展国际精装公寓50035—1307000城内长安国际精装公寓--90-12016000南门国际高层公寓—40—1205600宏府嘉汇广场精装修公寓--40-2609800粉巷一号精装修公寓38040-807000假日国际公寓酒店式公寓53336－907300高新区公园天下精装修公寓30041-828000小结：以上几个项目所处地理位置优越，周边餐饮、休闲、购物、医疗、交通、教育等各项配套设施齐全，极为便利。商业氛围成熟，已形成了相应规模。销售价格从5700元/平米至16000元/平米不等。公寓类产品14长安国际广场：概况：由7栋错落有致的现代建筑组成，功能组合以国际化城市主楼商务模块为基础，功能形态设计国际甲级写字楼，五星级酒店，极品公寓，美美百货国际名品专卖店（如CUCCI、FENDI、PORTS、chloe等）、国际连锁会员专享式俱乐部等，同时引进仲量联行为其物业服务公司，是西部首例超大规模酒店化社区。酒店式公寓：销售价格是整个西安市场售价最高的项目，售价高达16000元/平方米，五星级装修交楼标准（含家电），现楼状态，但是自06年广告宣传以来，由于产品自身配比问题，一直未正式销售，项目搁浅已有一年多时间，详细装修标准及家电配套暂时无法提供。典型个案分析：15长安国际广场16西安万达广场：概况：大连万达集团在西安的首发作品，是李家村综合改造项目，产品类型涵盖公寓、写字间及大体量的商业，总建面35万平方米，是一座集合了诸多业态的城市综合体。公寓部分售价均价5700元/平方米（毛坯）。配套设施：该综合体包括了电影院、大型超市、电玩城等生活配套设施。目前，包括沃尔玛在内的数十家国际大商家已经正式签约入住，近期将开业。典型个案分析：17万达城市广场介绍18典型个案分析：海星未来城位于南二环与太白路交汇处，项目占地65亩，总建筑面积20余万平米。由四栋住宅塔楼和三层商业裙楼组成。1号楼精装公寓，配备高端品牌家具、家电，6万平米的高尚综合卖场群，由新加坡著名购物中心——怡丰城运营商全程运营，汇聚时尚，名品浸染。设置超过1000平米国际休闲会所，配备恒温泳池、健身、洗浴等标准化设施。还拥有2万平米景观休闲广场，全球知名景观专家贝尔高林以其优秀的设计理念，完全满足居者购物、休闲、娱乐、交流的需求。物业管理聘请全球知名物管公司—戴德梁行全程托管。19海星未来城介绍20宏府嘉会广场：销售价格9800元/平方米，除所处位置优越外，其交楼标准为四星级酒店装修标准。尽管销售价格居高，但项目自2007年9月1日开盘，距今不到半年时间，已至尾盘销售阶段。典型个案分析：21粉巷一号：概况：位于城市中心钟楼、粉巷商圈，与西安著名商务休闲酒吧步行街“德福巷”为邻，地理位置优越。总建面2.4万平方米，为精装修小户型公寓，销售价格7000元/平方米，期房，项目于2008年4月开盘。典型个案分析：22目前市场上的公寓产品销售状况良好，小户型公寓供不应求。西安作为西北地区的门户城市。近几年发展势头迅猛，目前市场已经表现出对高档公寓较大的需求，珠江时代广场项目处于城中区域，该区域经过多年的发展，已成为西安的门户，商务活动频繁，是综合性的城区。从市场情况看，西安市场存在对高档次星级酒店物业的需求。珠江时代广场提供的五星级精装修酒店式公寓，抓住了市场的空白点，同时大体量中高档商业为公寓提供了完善的消费配套实施，使项目具备了与同类产品抗衡的优势。但是，根据西安市场的情况来看，项目现有户型面积大，公摊大，总价过高是后期销售最大的弊端，销售压力巨大。公寓结论：23目前西安市场上真正能够称之为甲级写字楼的产品为数不多，且都分布在经济发展快速的区域，且多数都作为开法商的固定持有资产经营。此类项目主要位于高新区、南城区域。同类产品主要有：中大国际、高新国际商务中心、长安国际中心、西港国际大厦、西部国际广场等项目。写字楼产品24世纪星大厦长安国际中大国际西港国际大厦西安中高端写字楼主要集中在市区及高新区高新国际商务中心西部国际广场本案25概况：位于南大街30号，由写字楼、国际名品广场、商务多功能厅组成，为西安顶级的高档物业，写字间面积为13415平方米，高41.6米，共9层。租售情况：该写字间只租不售，入驻率为100%。一般租价为200-210元/平方米（按套内面积计算，含物业管理费）。由戴德梁行提供物业服务。中大国际26概况：位于高新区高新路与科技路交汇处，由数码大厦（总部型商务写字间）、天幕阔景（城市顶级豪宅）、商业裙房（世纪金花高新旗舰店）组成。总建筑面积14万平米，数码大厦（写字间）建筑面积4.6万平米。租售情况：该写字楼只租不售，租价为95元/平方米，物业管理费为18.2元/平方米，入驻率75%，其中有11家为世界500强企业，如和记黄埔、仲量联行、ABB、西门子等，韩国领事馆也在其中。高新国际商务中心27概况：位于高新区高新二路，顶级纯写字楼，总建筑面积70303平方米。租售情况：销售均价8500元/平方米，限整层以上订购，物业管理费15.8元/平方米，由志诚物业提供物业服务。大厦采用坚如磐石的筒中筒建筑结构，总建筑面积70303平方米，地上48层、地下2层，总高度218米；单层建筑面积约1600平方米，12部智能化高速电梯。西港国际大厦28概况：位于南门广场西南角，产品类型为精装修酒店式公寓、美美百货、写字楼及酒店。总建筑面积约26万平米，其写字楼国际商务中心由4栋11层45米高建筑单体组成，建筑面积43848平米。B座入驻率较高，达到95%，而A、C、D座入住率相对较少，租价均价为114元/平米。出售主要以景观位置较佳的C、D座为主，销售均价为16300元/平米，物业管理费16.8元/平米，由仲量联行提供物业服务。长安国际中心29■概况：位于高新区南二环路高新路十字，项目总建筑面积124945平米，占地9302平米。■租售情况：写字楼销售均价为7000元/平米，租价均价为70元/平米，物业管理费5.5元/平米。戴德梁行为其物业顾问。■业态组成：1-2层：银行、证券、金融类；3层：精品商场；4层：大型餐饮（中西结合）；5层：健身房、书吧、咖啡厅；6层：配套会所，7层以上为写字楼。西部国际广场30整体市场来看，西安市场上的甲级写字楼的销售远不及乙级写字楼，因此大多数甲级写字楼只租不售，均作为开发商的长期持有资产进行经营。物业租金水平远远高于乙级写字楼，入驻企业自身实力雄厚，对物业的各项配套设施及服务也有一定的要求。同时，随着城市经济的快速发展，甲级写字楼将成为写字楼市场的宠儿而颇具投资价值。我司作为国内最具实力的开发企业之一，多年来开发了大量的房地产物业，在国内市场中有较大的影响力，是房地产市场的引领者和开拓者。在当前经济快速发展，房地产市场竞争日趋激烈的情况下，我司为自己提出了新的要求和挑战，在西安房地产市场涉足新的领域，开发西安市场的高档次综合性物业，继续保持对市场的引导，是企业发展新一步