天宝工业区养老地产项目开发经营可行性分析报告

东莞天宝工业区养老地产项目开发经营可行性分析报告广州市诚和房地产投资管理有限公司商业地产中心二0一三年十月序言——从电影《桃姐》说起一、养老地产开发宏观环境分析二、东莞养老地产开发前景三、养老地产开发目标客户群特征四、项目状况及开发机会点五、项目开发经营战略六、项目投资收益分析七、项目开发经营风险及投资建议序言—从电影《桃姐》说起影片讲述一位老仆人桃姐，为刘德华的家族工作整整六十年，如今年逾古稀还患有中风，自知无法再伺候主人一家，于是请辞，并要求住进老人院，故事便在相对落寞的老人院展开，从冷淡、戒备到相互关照、相互取暖，直面社会老年人生活现状、呼吁关注养老问题。老年问题关注点：是否老有所居？是否老有所养？？是否老有所为？？？是否老有所乐？？？？序言——从电影《桃姐》说起一、养老地产开发宏观环境分析二、东莞养老地产开发前景三、养老地产开发目标客户群特征四、项目状况及开发机会点五、项目开发经营战略六、项目投资收益分析七、项目开发经营风险及投资建议1.社会背景：老年人的界定老年人的定义1956年联合国——65岁1982年维也纳老龄问题世界大会——60岁欧美国家及发达地区——65岁亚太地区和发展中国家（包括我国）——60岁年龄段划分（世界卫生组织）老龄化社会世界卫生组织规定：60岁以上老年人口系数≥10％或65岁以上老年人口系数≥7％我国采用前一标准，发达国家多采用后一标准60岁75岁90岁一、养老地产开发宏观环境分析•在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人口多、增长速度快的特点；•中国已经进入“老龄化社会”，截至2012年底，老年人口达到1.94亿，占人口比例14.3%1.社会背景：中国跑步进入老龄化社会一、养老地产开发宏观环境分析1.社会背景：中国跑步进入老龄化社会-到2050年，中国到达老龄化峰值从2011年到2015年全国60岁以上老年人人口比重将由13.3%增加到16%。•到2050年，中国60岁及以上的老年人口将达到4.3亿左右，约占当时人口的1/3一、养老地产开发宏观环境分析2.政策背景：我国政府已开始高度重视养老问题一、养老地产开发宏观环境分析社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）指出：建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张。全面推行城乡建设涉老工程技术标准规范、无障碍设施改造和新建小区老龄设施配套建设规划标准。改善老年人居住条件。引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，鼓励家庭成员与老年人共同生活或就近居住。推动和扶持老年人家庭无障碍改造。创新老年型社会新思维，推动建设老年友好型城市和老年宜居社区。2.政策背景：一、养老地产开发宏观环境分析2.政策背景：老龄蓝皮书《中国老龄事业发展报告（2013）》指出：中国的人口老龄化与工业化、城镇化相伴随，老龄问题的严峻性是全世界少有的。由于人口超前于现代化，“未富先老龄化”和“未备先老”的特征日益凸显，加强发展老龄事业和产业，满足老年人日益增长的多方面需求，既是中央的战略部署，又是全社会的共同期待。国家投入31亿元用于社会养老服务体系的试点设施建设，各级民政、财政等部门加入投入力度，各地大力鼓励社会力量参与，老龄服务基础设施建设快速发展。一、养老地产开发宏观环境分析2.政策背景：各地政策关注老龄化及养老问题一、养老地产开发宏观环境分析2.政策背景：土地政策首次将养老综合用地纳入用地规划范围2013年北京土地招拍挂市场上将多一位主角——养老综合用地，届时养老综合用地将与工业用地、住宅用地、商业金融用地享受同等待遇。今年起，养老设施用地首次单列纳入年度供地计划。这些养老设施用地的供应方式，部分是政府投资的社会福利性质的养老设施，将通过划拨方式；一部分非政府投资、利国有土地建养老设施的，将通过招拍挂等方式出让。政府用规划思维来做养老产业，将推动整个养老产业的发展。一、养老地产开发宏观环境分析一、养老地产开发宏观环境分析3.市场背景：老年住宅市场进入井喷式增长阶段第一阶段：市场发展初期（1999年-2010年）——老年住宅市场发展缓慢老年人口的绝对值很大，市场对老年住宅有需求，但由于我国社会福利水平及总体经济水平还远远没有达到能够支持老年人住房消费的能力，同时，传统的家庭养老居住观念还未转变过来，因此市场有效需求不明朗，老年住宅市场发展缓慢。第二阶段：市场快速发展阶段（2010年-2025年）——老年住宅井喷式增长一方面，我国经济发展到一个新的水平，人均GDP达到3000美元以上，社会保障体系的逐步完善，老年人已逐渐成为老年住宅的消费主体；另一方面，目前年龄在35—45岁的一批中年人在这一阶段也步入老年，他们是目前社会的主流，有着较高的收入及教育水平；同时，这一时期，老年人独立居住的养老观念已经形成，因此，这一阶段老年住宅的需求将会出现井喷现象，老年住宅的增长将会保持在一个较高水准。第三阶段：市场成熟发展阶段（从2025年-2055年）——处于较高水平稳定期老年住宅市场的发展已进入一个稳定发展期，发展初期的消费需求释放阶段已经过去，市场发展渐趋理性，市场竞争也相对激烈，逐渐呈现出品牌化、规模化的发展趋势。目前我国养老地产的井喷式增长时期已经初步形成一、养老地产开发宏观环境分析3.市场背景：老龄人退休金、存款高，消费潜力巨大数据来源：中国老龄科学研究中心一、养老地产开发宏观环境分析2013年达到1万亿元3.市场背景：老年消费市场供给不足，年缺口达5000亿数据来源：全国老龄工作委员会一、养老地产开发宏观环境分析一、养老地产开发宏观环境分析3.市场背景：老年地产项目供应少，开盘即售罄中老年住宅基本位于远郊区，市场需求量较大，整体市场供应项目较少，推出项目基本全部售罄，老年住宅市场存在较大机会。随着房地产市场的发展，部分房地产开发商在市场竞争中注意到了中国人口的老龄化趋势，将老年人作为目标客户，主动将市场细分，针对老年人的特殊需求，开发建设了适宜老年人居家养老的住宅。老年住宅这市场上的特殊产品一经开盘销售便取得了较好的销售成绩。（集中在北京、上海地区）一、养老地产开发宏观环境分析3.市场背景：老年地产项目供应少案例——北京养老院“一床难求，一机构床位预定要等166年据中国之声《新闻晚高峰》报道，调查称，北京第一社会福利院是北京市被坊间称为“标本”的养老院，位于朝阳区闹市中的静谧之处。记者以家属身份两次致电咨询，得到的答案是，前面排了10000多人，要等待。工作人员介绍，每年能腾出来可供新人入住的床位不足100张”，算下来，真要等100多年。3.市场背景：养老机构普遍低于市场需求，中高端配套缺乏一、养老地产开发宏观环境分析3.市场背景：421、821“双独”家庭养老压力大，催生新的发展机遇缓解”421“家庭养老压力大力发展居家养老和社区服务养老使老年人既能生活在熟悉的生活环境里，又能发挥社区老年人互相帮助的优势，这对老年人、对家庭、对社会都是最好的选择。”421“家庭养老压力加大一对夫妻，一个孩子，四个老人的新型家庭成为城镇家庭结构的主要模式，城市家庭结构模式的变迁。爷爷奶奶姥爷姥姥爸爸妈妈子女421家庭结构一、养老地产开发宏观环境分析一、养老地产开发宏观环境分析推动中国养老地产发展社会对养老地产的关注老龄人的消费能力“421”家庭养老压力社会老龄化趋势政策鼓励支持市场需求及供应缺口小结：养老地产的发展具有很大前景，开发机会良好序言——从电影《桃姐》说起一、养老地产开发宏观环境分析二、东莞养老地产开发前景三、养老地产开发目标客户群特征四、项目状况及开发机会点五、项目开发经营战略六、项目投资收益分析七、项目开发经营风险及投资建议二、东莞老年地产开发前景1.东莞城市经济环境——城市经济发展居于领先地位2012年东莞GDP达到5010.14亿元，同比增长8%，经济规模国内排名第七。来源于东莞的财政总收入、市财政一般预算收入、进出口总额、金融机构各项存款余额分别达到839亿元、313亿元、1347亿美元和6400亿元。制造业实力雄厚，产业体系齐全。是全球最大的制造业基地之一，形成以电子信息、电气机械、纺织服装、家具、玩具、造纸及纸制品业、食品饮料、化工等八大产业为支柱的现代化工业体系。拥有全球500强企业45家，境外上市公司80多家，投资者来自世界20多个国家和地区。【世界最大羊毛衫生产基地】【第三届全国相对富裕地区排名第一】【中国家具出口第一镇】【城市创新能力列全国地级市第一】【首个移动客户过千万的地级市】【中国最佳物流名镇】【低保标准居全国之首】【见义勇为抚恤金标准全国最高】【全国最大的民营医院】【居民生活质量居全省之首】二、东莞老年地产开发前景数据来源：中国社科院《全球城市竞争力报告2011-2012》二、东莞老年地产开发前景2.东莞人口、消费环境——城镇化水平高，人均收入远高于国内平均水平截至2011年底东莞市户籍人口为184.77万人,外来暂住人口为413.62万人，常驻人口约825万人，港澳同胞约100万人，海外华侨约30万人。人口城镇化率为88.6％。东莞城市居民人均可支配收入39513元，农村居民人均纯收入22842元，同比分别增长10.7%和11.5%。全年城市居民人均消费性支出27495元，同比增长6.8%。城市居民家庭恩格尔系数为34.6%。全市参加职工基本养老保险481.05万人，基本医疗保险602.41万人。同期国内全年城镇居民人均总收入26959元，比上年增长12.6%；全年农村居民人均纯收入7917元，比上年增长13.5%。数据来源：东莞市政府门户网站二、东莞老年地产开发前景3.东莞房地产开发投资市场——“量升价稳”，迎来最优发展期据合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2013年上半年东莞全市一手商品房网签面积约378.6万平方米，同比大幅增加47.3%。上半年商品房签约金额约350.6亿元，同比大幅增加54.8%，上半年商品房网签均价约9258元/平方米，同比小幅上涨5.1%，其中住宅均价8705元/平方米，同比小幅上涨4.7%。非住宅网签均价约14587元/平方米，同比大幅上涨15.9%。上半年东莞楼市总体表现为“量升价稳”，成交量和价格均创了历史同期最高。二、东莞老年地产开发前景4.东莞敬老院、老年住宅市场现状截至2012年底，全市60周岁以上户籍老年人达25.85万人，占户籍总人口的14.12%(达到10%即进入老龄化社会）。其中70至79周岁7.44万人，80至89周岁3.8万人，90至99周岁0.46万人，百岁老人109人。纯老年人家庭老年人约5.14万人，占老年人数的19.88%东莞已步入老龄化社会二、东莞老年地产开发前景4.东莞敬老院、老年住宅市场现状东莞养老院多以政府主办，入住门槛高据从东莞市民政局福利与慈善事业科了解，东莞目前共有35家养老机构，共有床位3919张；其中，31家镇街敬老院共有床位2985张，3家民办养老机构共有床位766张，1家社会福利中心共有床位168张，接收莞籍的老人，以及广州、深圳、香港户口的老人，还有做生意的新莞人父母，一般不接收打工的新莞人父母。服务水平有限，普遍不接收生活不能自理老人在东莞32个镇街共有31个敬老院，优先考虑东莞户籍老人，主要供养本镇的“五保老人”，其次是自费的自理老人，再其次是自费的半自理老人，基本上不接收不能自理的老人，理由是护理人员不够。二、东莞老年地产开发前景4.东莞敬老院、老年住宅市场现状二、东莞老年地产开发前景4.东莞敬老院、老年住宅市场现状据《东莞市老龄事业发展“十二五”规划》，预计到2015年底，东莞市老龄化、高龄化、空巢化将进一步加速发展，全市60周岁以上户籍老年人将增加到28万余人。根据全社会养老‘9073’的目标，即90%的人居家养老，7%的人依托社区养老，只有3%的人才到机构去养老。到2015年末，东莞市各类养老服务机构床位需求量在10000张以上，尚有6000张的缺口。床位缺口6000张二、东莞老年地产开发前景4.东莞敬老院、