2019武汉名士一号公寓市场调研及定价方案78p

谨呈：南兴房地产（武汉）有限公司名士一号公寓市场调研及定价方案提交时间：2019年12月17日2报告结构重点个案研究LOFT定价研究SOHO定价研究NO.1NO.2NO.3价格细分研究NO.4商铺定价研究NO.53•重点个案研究NO.1周边同类产品竞争项目分部中南路商圈中南国际城街道口商圈融科珞瑜路95号未来公馆雄楚大道商圈SMART公寓BOBO城本案南湖商圈29街拉德芳斯保利中央公馆个案研究：29街核心价值一：沃尔玛成熟商圈核心价值二：4.8米LOFT买一层送一层基本信息：一期全部推出个案研究：29街户型点评：主力投资户型，单层面积为30.44平米，上下两层均可改为单独一室一厅可供出租。且面积小，总价低适宜投资。不足之处：房间十分狭长，采光效果不佳，房间显得昏暗。推荐自住型，单层面积为57.66㎡，整体为三室两厅两卫设计，功能分区分明，住客分离，两层空间均十分充足，一楼无论是自住办公都不会影响到二楼休息。不足之处：总价过高，70万总价相比南湖其他小三房，优势不大。个案研究：29街专业访谈：29街置业顾问李小姐：我们项目位于现阶段南湖唯一成熟商圈沃尔玛，具有无与伦比的地段价值，以沃尔玛为核心，辐射整个南湖片区的消费群体和人流。而项目4.8米挑高，实际上就是买一层送一层，以30平米户型为例，在项目周边一套形象较好的一居室月租金就达到1200元/月的程度，实际上一套30平米的LOFT的月租金就可以达到2400元/月以上。我们项目在9月份开盘，才三个月的时间，基本上已经完成了7成左右的销量，可见我们项目的投资价值被极度看好，像南湖周边的许多个体商户老板还有高收入人群，都来我们项目进行投资。价值关键词：地段、商圈、LOFT、热销客户关键词：南湖、高收入人群、个体商户老板个案研究：29街核心客户：南湖区域内高收入投资客，主要有企业高管和周边个体商户老板，高额收入。重要客户：南湖区域青年置业者，多为单身居住，有部分婚房。游离客户：外地及武汉其他区域看好南湖发展的领先投资客。客户分析：个案研究：29街小结：优势分析：坐拥南湖唯一成熟商圈——沃尔玛商圈，商业氛围浓厚周边人文环境优越，生活、教育配套设施齐全劣势分析：4.8米挑高，去除隔板和地板后，真正单层使用空间十分有限，生活相当不便定价有些虚高，作为投资产品今后升值空间有限个案研究：拉德芳斯2019年10月开盘180套核心价值一：5.6米挑高，武昌最高LOFT核心价值二：大面积拓展赠送空间预计2019年12月底开盘个案研究：拉德芳斯产品配比：A栋一单元A栋二单元A栋三单元B栋C栋3+14F3+14F3+14F个案研究：拉德芳斯户型点评：优势分析：单层面积为72.78平米，布局合理无走道浪费，超宽直通阳台采光充足。不足之处：二楼卧室朝北，且无阳台，采光十分有限。优势分析：单层面积为20.88平米，面积小总价低，十分适宜投资，且有大比例赠送空间，性价比极高。不足之处：二楼做两房，空间显得十分狭小，日常起居较为不便。个案研究：拉德芳斯专业访谈：拉德芳斯置业顾问施先生：我们项目是整个武昌区域挑高最高的LOFT产品，挑高达5.6米，装修后单层空高可以达到2.6米左右，超过南湖片区其他LOFT空高，可以有更大的生活活动空间，然后我们每个户型二层都可以赠送走道空间，基本上赠送一个房间，得房率更高，更加实惠。我们项目周边高校林立，许多学生、教师会选择在周边租房，所以购买我们项目后期可以不用担心无法获得收益，周边许多教师、老板和企业高管都来我们项目进行了投资，还有不少周边年轻自由职业者买我们项目进行自住。价值关键词：5.6米LOFT、高校、赠送面积客户关键词：南湖、企业高管、年轻自由职业者个案研究：拉德芳斯核心客户：南湖区域内高收入投资客，主要有高校教授和周边个体商户老板等高额收入人群。重要客户：南湖区域青年置业者，多为单身居住，有部分婚房。游离客户：外地及武汉其他区域看好南湖发展的领先投资客。客户分析：个案研究：拉德芳斯小结：优势分析：5.6米挑高空间，属于武昌区域最高LOFT，可以真正做到两层空间且不显狭窄每个户型二楼均有赠送走道空间，得房率高，室内窗户设计较多，采光较好劣势分析：地块周边环境形象不好，项目对面为臭水沟，道路狭窄且灰尘众多该区域开发时间较晚，许多基本生活配套设施不全，生活多有不便个案研究：融科珞瑜路95号1-4楼为群楼商业，1楼价格为6-7万/㎡，2-4为2-4万/㎡，商业公摊很小，大约在10%左右。主推55-70㎡小户型公寓，价格在11000-12000元/平米核心价值一：4.78米LOFT，高得房率写字楼核心价值二：武昌街道口核心商圈核心价值三：地铁2号线，多条公交LOFT写字楼公寓平层住宅主推100-158平米瞰湖三房、四房，价格在12000元/平米左右个案研究：融科珞瑜路95号T1-B1T1-B8T1-B7T1-B2T1-B3T1-B4T1-B5T1-B6电梯户型研究：卫生间4+18F个案研究：融科珞瑜路95号户型点评：赠送一个房间，提升得房率，性价比更好房间布局方正，少有浪费空间，功能分区也较为合理不足之处：主卧过小，摆下一张较大的双人床，基本上就没有其他空间了南向有两处赠送空间，赠送比例大该户型处在南边，临街且采光充足，适宜居住。不足之处：主、次卧面积相当，主卧显得有些小，生活空间较为不足。个案研究：融科珞瑜路95号专业访谈：融科珞瑜路95号置业顾问王小姐：珞瑜路聚集着华中光电子产业金融核心，地铁2号线即将全线贯通，这里武汉大学、华师等高校林立，广埠屯、鲁巷核心商圈驻扎。珞瑜路是武昌区域商业核心线路，也是高端写字楼炙手可热的黄金地段。融科首创4.78米超高使用率LOFT办公空间，买一层得两层的低成本优势，高性价比优势彰显无遗。不过由于装修隔断后单层空高只有2.2米左右，无法装饰吊顶以及中央空调，在加上物业等级属于乙级写字楼，所以只能吸引到武昌区域内中端投资客青睐，一些处在刚刚起步发展阶段的企业入驻。价值关键词：珞瑜路、核心商圈、LOFT双层办公客户关键词：武昌、中端投资客个案研究：融科珞瑜路95号核心客户：武昌核心区武珞路、珞瑜路沿线公司企业高管及高收入技术型人才重要客户：看中珞瑜路地段的中级投资客户，个人投资为主。游离客户：部分企业投资客客户分析：个案研究：融科珞瑜路95号由于融科珞瑜路95号项目产品类型较为复杂，包括普通平层和小户型公寓，所以其成交均价也较为混乱，总体而言随着时间推移而渐渐上升。价量研究：个案研究：融科珞瑜路95号小结：优势分析：黄金地段，向西为街道口有群光、亚贸等大型商业；向东为光谷珞瑜路鲁巷，商业氛围十分浓厚。交通条件优越，有10余条公交通达三镇，二号线即将全线贯通。配套设施齐全，属于传统商圈和新兴商圈交接处，衣食住行，科教文卫一应俱全。劣势分析：写字楼4.78米LOFT挑高有点矮，无法安装吊顶，还无法安装中央空调，两层办公实际上较难实现。个案研究：中南国际城2019年11月推出，主推37-65㎡小户型2019年4月推出，主推37-65㎡小户型商铺只租不售，一层租金为600元/㎡/月，朝上逐层减半，商业公摊在34%左右核心价值一：中南路核心商圈核心价值二：全小户型投资型产品酒店式公寓二期加推A3栋二期推出一期推售房源1-4群楼商铺个案研究：中南国际城A3栋ABCDEFABCDEFLKJIHG酒店式公寓户型研究：一房二房4+21F4+21F个案研究：中南国际城户型点评：优势分析：单层面积为47.43平米，房间方正布局合理，少有多余空间浪费，空间利用率很高，阳台赠送面积比例较大。不足之处：卫生间为暗卫，主卧空间过小，起居多有不便。优势分析：单层面积为62.87平米，房间布局紧凑，空间利用率高，卧室圈朝南，采光充足，阳台赠送面积较大。不足之处：客厅形状十分畸形，厨房、卫生间、主卧连接过于紧密。个案研究：中南国际城专业访谈：中南国际城置业顾问刘先生：在我们项目，可以逛中南商场、中南购物中心、银泰百货、亚贸广场、群光广场等商业中心，也可以逛洪山广场、长春观、宝通寺等旅游景点，还可以读十五中、武珞路中学、水果湖中学、武汉小学等知名名校，周边拥有你想要的全部配套，无论是投资还是居住都是最佳之选。我们所有户型最大不会超过90平米，总价低，负担小，从50万到100万就可享受到武汉核心地段置业梦想，许多政府公务员还有企业高管都选择我们这里，所以这里绝对是置业的很好选择。价值关键词：中南商圈、黄金地段、完美配套客户关键词：政府公务员、企业高管个案研究：中南国际城核心客户：武昌核心区武珞路、珞瑜路沿线公司企业高管及政府高级公务员。重要客户：看中中南商圈的实力雄厚的高端投资客以及武昌核心区高收入上班族。游离客户：少量企业投资办公用客户分析：个案研究：中南国际城由于中南国际城地处临近中南路黄金地段，直接造成了其单价过高，12000-13000元/平米的置业门槛，拦截了许多客户，因此销量难以扩大。价量研究：个案研究：中南国际城小结：优势分析：黄金地段，处在武昌最核心商圈中南路段，地段价值难以复制。交通条件优越，有10余条公交通达三镇，二号线即将全线贯通，背靠傅家坡长途汽车站，临近武昌火车站，外出也极为便利。配套设施齐全，属于传统核心商圈，衣食住行，科教文卫一应俱全。劣势分析：由于地处黄金地段，注定其高端定位，过高的单价大大太高了置业门槛。个案研究：BOBO城核心价值一：8年物业托管，2400/月稳定收入核心价值二：雄楚大道黄金地段个案研究：BOBO城产品配比：4+21F个案研究：BOBO城户型点评：优势分析：单层面积为40.06平米，房间布局方正，紧凑合理，主卧双采光空间，采光十分充足。不足之处：主卧空间相当狭小，日常生活起居颇有不便。优势分析：单层面积为45.96平米，房间呈狭长布局，客厅等活动空间十分充足。不足之处：该户型主要分布楼体东西两侧，日照时间有限，卧室客厅没有隔断，功能分区混杂。个案研究：BOBO城专业访谈：BOBO城置业顾问黎小姐：我们项目处在雄楚大道黄金地段，全精装小户型产品可以很好解决置业资金困难，对于居住精装房源拎包就可入住，对于投资者，有物业全权托管，不需要为产品经营花一分心思就有每月稳定收入进账整个雄楚大道沿线都是没有我们这样精装托管公寓，所以前期有不少武昌核心区以及南湖客户都看好我们项目进行投资，现在项目所剩房源非常稀少，所以要加紧投资机会。价值关键词：雄楚大道核心、精装公寓、物业托管客户关键词：投资客、零散个案研究：BOBO城核心客户：雄楚大道一线以及南湖区企业管理层、高校教师等高收入人群。重要客户：虎泉区域一些零散个体工商户老板。游离客户：部分毕业青年置业者。客户分析：个案研究：BOBO城小结：优势分析：临近虎泉商圈，周边聚集大量学生，商圈十分具有活性，人流量较大。交通条件优越，有10余条公交通达三镇，二号线即将全线贯通。物业托管经营方式，无需客户操心即可每月拥有稳定收入。劣势分析：全精装房源限制了业主装修的自主性。月均2400元的强制性物业托管回报，投资回报率不高。个案研究：未来公馆核心价值一：街道口核心地段核心价值二：成熟浓厚商业氛围个案研究：未来公馆A座BCAAEFDB座BCAAEFD户型研究：4+19F个案研究：未来公馆户型点评：优势分析：单层面积为80.76平米，该户型为全朝南户型，采光十分充足，且房间布局合理，动静分明，卧室空间相对充足。不足之处：主卧空间相当狭小，日常生活起居颇有不便。优势分析：单层面积为54.19平米，房间布局方正合理，宽敞主卧空间，双阳台采光设计，厨房全朝南，光线充足。不足之处：卫生间朝北，无窗为暗卫。个案研究：未来公馆专业访谈：未来公馆销售主管彭小姐：我们项目在街道口核心处，周边商业、生活配套齐全，街道口共有10余套公交通往武汉三镇，2号线即将全线贯通，项目周边从小学到大学一应俱全，一站式满足业主所有生活、工作、教育、休闲、购物所需。街道口属于武昌无可争议的商业核心，其区域内不动产具有优越的保值性和升值空间，我们项目从投资型一房到经济型两房、三房应有尽有，无论是