孝德园养老地产项目定位报告

孝德园养老地产项目定位及设计建议目录养老地产发展背景养老地产概念阐述养老地产发展阶段养老地产发展模式孝德园项目发展背景孝德园项目发展模式孝德园项目定位研究孝德园项目产品设计建议1人口结构老龄化是全球普遍面临的问题据联合国统计，2012年全世界60岁以上人口为13.5亿，预计到2020年，世界老龄人口将达到15亿。目前，世界老龄化程度最深的国家是日本，达到了27%。其次是意大利和德国，分别为26%及25%。预计到2025年，欧洲国家的人口平均年龄将从目前的38岁增至49岁，一半人口的年龄将超过55岁。养老地产发展背景据第六次全国人口普查数据显示，截止2010年11月，我国大陆人口60岁及以上人口为1.78亿人，占我国总人口的13.26%，我国已经进入老龄化阶段。截止2012年底，我国60岁及以上人口达到1.93亿，我国老年人口数量保持着较快的增长速度，预计到2015年，我国老年人口数将超过少儿人口数，2050年，我国老年人口数量更是将高达4.5亿人。我国人口老龄化速度加快，老龄化趋势严重养老地产发展背景社会经济的发展使得我国老年人群的整体收入水平不断提高，高消费的老年群体逐渐增多。未来老年人群的收入将不再是单一的退休补贴，随着收入结构的多元化，投资、保险等收益也将纳入老年人群收入构成之中。目前城市老年人中42.8%拥有储蓄存款，2010年我国老年人口总体消费规模超过1.4万亿元，为老年住宅产品提供了强大的消费支撑。养老地产发展背景老年人群整体收入水平提高，高消费老年群体增多随着社会的进步，新鲜事物的发展促使老年人的求知欲逐渐增大我国空巢家庭超过50%，大部分老年人子女不在其身边，他们感觉孤独，渴望得到情感交流老年人群大多体弱多病，他们渴望得到必要的健康保障我国大部分老年人闲暇时间较多，他们渴望拥有一定的活动空间，满足其休闲活动需求老年人群收入的增长带动其社会需求不断增加心理需求生理需求养老地产发展背景随着老龄化趋势的加剧、社会经济水平的不断提高，我国老年人群对其生活品质的需求越来越高，而现行经济结构和社会体制下，老年人群的各项需求在传统的养老模式下，无法得到有效的保障。新型养老产业的诞生将有效解决老年人群的居住及生活问题，是社会发展的必然趋势。而养老地产是养老产业的重要组成部分。养老地产发展背景人口老龄化趋势社会经济水平的提高传统养老模式面临挑战新型养老产业诞生老年需求的增加目录养老地产发展背景养老地产概念阐述养老地产发展阶段养老地产发展模式孝德园项目发展背景孝德园项目发展模式孝德园项目定位研究孝德园项目产品设计建议2养老地产是指以老年人群为主要目标客群，融合休闲度假、养老养生、健康医疗等多种功能为一体的房地产项目开发及运营。养老地产由于其客群的特殊性，因此对于项目的配套和设计与一般的房地产项目有一定的区别。养老地产概念阐述目录养老地产发展背景养老地产概念阐述养老地产发展阶段养老地产发展模式孝德园项目发展背景孝德园项目发展模式孝德园项目定位研究孝德园项目产品设计建议31965年，法国成为世界上首个老龄化国家；20世纪后，欧美部分发达国家也相继进入老龄化，随着越来越多的国家开始进入老龄化社会，养老地产随之诞生，在将近50年中，其发展主要经历了以下三个阶段：第一阶段（20世纪60年代初—70年代中期）传统养老院第二阶段（20世纪70年代后期—80年代初期）老年公寓第三阶段（20世纪80年代初期—今）老年社区“普通化”及社区化形成条件老龄化初期老龄化中期老龄化加剧运营主体政府政府+开发商开发商为主社会保障保障水平低政府给予一定支持社会保障体系完善欧美部分发达国家其养老地产已经进入相对成熟的第三阶段；而我国由于养老地产起步较晚，目前尚处于一、二阶段的过渡时期，养老地产发展相对滞后。养老地产发展阶段近50年的发展，养老地产历经3次演变升级目录养老地产发展背景养老地产概念阐述养老地产发展阶段养老地产发展模式孝德园项目发展背景孝德园项目发展模式孝德园项目定位研究孝德园项目产品设计建议4养老地产经历三个阶段的演变升级，发展模式逐渐成熟，目前国际上养老地产发展相对完善的国家主要有美国、日本、法国，而法国其养老地产的开发主体为政府。地区代表国家发展模式运作方式住宅模式美洲美国政府扶持+发展商盈利分为盈利性和非盈利性，前者多为私人公司所办，后者主要教会兴办，政府给予部分津贴独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年社区亚洲日本政府扶持+发展商盈利福利性养老机构由民间开发商建设，政府出资征用，租给老年人居住并给予房租补贴；押金式老年住宅由公社出资建设，专供60岁以上老年人使用，并以押金方式提供使用权。独立式住宅、老年公寓、老年社区欧洲法国政府福利性政府、慈善团体或非盈利机构出资建设，不以盈利为目的。老年公寓、异地老年社区国际养老地产发展模式区位：临近海湾社区坐落于佛罗里达西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之间，距佛罗里达最好的墨西哥海湾仅几分钟路程规模：接近微型城市社区太阳城中心共10500个住宅单元，目前入住来自全美及世界各地的住户1.6万目标定位和建设理念：社区自1961年开始建设以来，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区；使老年人精神充实、身体健康、享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活国际养老地产参考案例闻名世界的最为成熟的老年社区之一美国太阳城中心闻名世界的最为成熟的老年社区之一户型构成：大多数是独栋住宅，也有双户公寓、联排别墅和多家庭公寓分六大居住社区：太阳城中心：独立家庭别墅国王之殿：联排别墅湖中之塔、自由广场：辅助照料式住宅和家庭护理机构庭院、阿斯顿花园：出租的独立居住公寓美国太阳城中心作为全美最典型、最好的老年社区，物业类型为老年人群量身定制，且整个社区功能分区明确，六大居住社区共享邮局、超市、医疗机构、银行和教堂等配套。美国太阳城中心国际养老地产参考案例美国太阳城中心闻名世界的最为成熟的老年社区之一社区现状人口构成：美国太阳城中心居民必须为55岁以上老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天，目前该社区内45-64岁人群占比为15.1%，65岁以上人群占比高达83%，住进陪助型公寓的人群平均年龄更是达到85岁。年龄段0-1819-2425-4445-6465岁以上比例0.4%0.2%1.3%15.1%83%国际养老地产参考案例美国太阳城中心收益来源一次性收入来源独立住宅的销售收益长期性收入来源租赁项目的出租收益配套设施的经营收益美国太阳城中心的运营收益主要来源于一次性销售收益和长期性收益，长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。太阳城中心的长期性收益是太阳城中心运营收益的重要组成部分，仅以每年配套设施的收益为例：会所费用：16000人×140美元/人=224万美元高尔夫球会费（按1/3居民入会计）：6000人×1500美元/人=900万美元合计：224+900=1124万美元。即每年这两项配套设施的收入就达1000多万美元，相当于卖掉50多套别墅（按均价17.5万美元计）。国际养老地产参考案例美国太阳城中心营收模式美国太阳城中心成功因素分析制度上增强老年人的归属感：由老年业主组成社区委员会，社区对低龄人群活动严格限制社区委员会由社区老人构成——便于沟通减少隔阂社区委员会负责社区的日常运作，有常设办公室，每月定期举行例会。纯粹老年社区——增强老年人的归属感居民必须55岁以上，18岁以下的陪同人员一年居住不超过30天自社区1961年开始建设以来，社区各项活动一直由开发商运营，不久便成为开发商的沉重负担。1987年，开发商与业主首次成立了独立的非盈利机构——社区委员会，负责社区各项活动的组织，同时委员会收取参与各项活动业主的年费，以维持机构的运营。国际养老地产参考案例美国太阳城中心成功因素分析规划设计人性化：针对老年人的无障碍设计、空间导向设计，身心健康相关的社区设施针对老年人的建筑规划：无障碍设计——强调方便安全：社区住宅以低层建筑为主，在所有区域布置无障碍步行道、无障碍防滑坡道，设置低按键、高插座极强的空间导向性——应对老年人的记忆力感知力下降：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流针对老年人的社区设施：强调身体健康——建有医院和老年护理中心注重心理健康——老年图书馆，社区交流大厅电梯内低按钮设计防滑坡道设计社区图书馆社区交流大厅国际养老地产参考案例草地保龄球室内游泳池高尔夫球场健身室美国太阳城中心成功因素分析多彩的体育运动：社区可以满足大多数老年人运动需求，且经常举办各种赛事丰富的会所运动：室内外游泳池、草地保龄球、网球场、棋牌室、保龄球场、舞厅、健身房等应有尽有。特色：高尔夫爱好者的天堂社区拥有多个高尔夫球场，缴纳入会费后，社区居民可享受126洞高尔夫球场，每年费用约1500美元。太阳城中心是世界闻名的BENSUTTON高尔夫学校的本部国际养老地产参考案例艺术室木工工坊瓷器收藏俱乐部活动交流中心美国太阳城中心成功因素分析由各业主联合社区委员会组织的各类俱乐部使社区活动更加丰富丰富多彩的俱乐部活动：社区有各种各样业主自发组织的俱乐部，开设课程和组织活动超过80种，如：业余无线电、计算机、缝纫、卡片收藏、投资和舞蹈等，可帮助老年人完成年轻时未曾实现的理想。如：您曾经是一个外科医生，但年轻时你可能一直喜欢做木匠活，退休后生活在这里，你可以到木工坊随意制作您喜欢的东西。国际养老地产参考案例桌球室游泳池图书室手工制作中心美国太阳城中心成功因素分析为老年人设置专业、完善的服务配套设施太阳城中心为老年人提供了完善了社区服务配套，其中老年人每人每年缴纳140美元的综合会所使用费，即可享受包括室内和室外游泳池、网球和推圆盘游戏场，草地保龄球，健身和娱乐中心，会议室，和一个10000平方英尺的剧场等在内的大部分配套设施。太阳城中心的许多娱乐性和社会性节目活动对六个社区的所有成员开放。国际养老地产参考案例区位：临近市区项目位于横滨市近郊，距离地铁横滨站约20~25分钟车程，为成熟居住区边缘。规模：精致型老年社区社区占地约126.5亩，分为两栋，由提供老年人活动的亭式建筑相互连接，共计601户，其中自理型480户，介护型121户。目标定位和建设理念：项目原址为炸药场，项目定位于日本老年人持续型社区照顾中心，由日本高级护理业领袖企业日本健康理疗公司经营管理。日本最大规模的老年地产社区之一日本横滨太阳城横滨市横滨太阳城国际养老地产参考案例户型构成：日本横滨太阳城分为自理型住宅单元和介护型住宅单元。自理型住宅户型面积：44.6~82.3㎡介护型住宅户型面积：22.3~27.9㎡户型设计要点：公寓每5个单元组成一组，避免形成过长的走道，形成围合的邻里社区。每个居住单元面积略小于通常标准，充分保证了老年人的居住私密性。虽然户型面积较小，但其户型设计充分考虑采光及通透性。日本横滨太阳城日本最大规模的老年地产社区之一国际养老地产参考案例服务人员配置：介护老人服务：1.5:1医疗配置项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室。当老人需要医学就诊时，通过外部合作医院进行救助。经营状况自理型住宅单元的入住率为61.7%介护型住宅单元的入住率为47.1%入住老人特点高收入老人多数有国外生活背景入住费用基本为自己承担日本横滨太阳城日本最大规模的老年地产社区之一国际养老地产参考案例室内设计：高星级酒店的装修风格室内外景观结合引入良好的室内外景观视野服务功能ATM机、邮筒、便利店、干洗店、健身房、酒廊、浴场、园艺区、几乎涵盖所有所需的公共功能。无障碍设计无障碍设计遍布项目的每一个空间日本横滨太阳城日本最大规模的老年地产社区之一国际养老地产参考案例由于日本老龄化相对严重，横滨太阳城项目属于国际优秀老年地产项目范例，其运营思路为：一次性缴纳入住金额根据入住年限返还入住金入住老年客户需缴纳一次性入住金：入住金额：根据房间大小，3,000万~9,800万日元不等（240~784万），其中4,900万