南昌红谷滩万达广场项目定位及户型配比建议书

南昌红谷滩万达广场（A地块）产品定位及户型配比建议书南昌万达房地产开发有限公司2010年10月27日2根据董事长最新修改指示：1、将原B地块1栋约4.5万㎡甲级写字楼移至A地块室外步行街上方，改为2栋蜡烛；2、先行开发A地块，B地块待一年半后开发。感谢集团领导的鼎力支持！南昌红谷滩万达广场项目2010年9月17日成功摘牌！前言3步行街大型商业中心A1A5A6A4A3B地块A地块A2丰和花园A地块B地块项目总图A6为商务酒店4项目核心问题：1、5栋可售物业，公寓、写字楼产品体量如何配置？2、纯商业地块，如何丰富产品线，实现快销？3、各类物业户配比设置？项目核心问题项目指标：40年纯商业用地、容积率≤4.1、绿化率≥12%、建筑覆盖率≤60%，100米限高……将建设万达集团第三代产品城市综合体5南昌宏观环境南昌经济持续稳步发展，政策规划带来良好契机，房地产发展趋于成熟，宏观环境整体向好。南昌总面积7402平方公里，较中部5个城市市域面积、市辖区面积占比均最小。截止2009年统计人口497万，户籍人口逐年增加，但增幅有所下降。GDP稳定增长，2001年以来增长幅度稳定在13%以上的水平，2009年达到1837.5亿元。第一产业占比持续降低，第三产业所占比例保持在40%以上，第二产业呈现上升趋势，产业结构更趋合理，以第二产业为主导。固定资产投资和房地产开发投资均呈增长趋势，2009全市累计完成50万元以上固定资产投资1546.88亿元，同比增长42.4%；房地产开发完成投资198.25亿元，同比增长21.4%。鄱阳湖生态经济区、南昌城市扩容规划等相继获国务院批准；2010年9月20日，昌九城际高铁开通，一小时经济圈加速形成；2010年10月，地铁1号线全面开工，南昌发展面临新契机。609年至今整体市场价量齐升，供应不足，以去化存量为主。成交量：保持高位，2009年度成交量创新高，2010年持续良好势头；价格：2009年至今，价格基本持续上涨；供应量：2009年全年以消化存量为主，新增上市产品供应量不足，2010年起供应上涨。宏观市场简析/南昌市房地产市场数据来源：克而瑞2009年1月至2010年9月南昌市供求及价格走势7从各区域市场分析，红谷滩受追捧供应量最大为红谷滩区，且远远多于其他区域；成交量最高为红谷滩区193.65万㎡，其次为青山湖区69.56万㎡；成交价格最高为青山湖区成交均价为5497元/㎡；数据来源：CRIC宏观市场简析/南昌各区域房地产市场14.7623.43102.6431.5746.8022.5013.5220.5259.9437.98193.6539.4069.5660.3414.4138.674578.513783.365359.663025.645496.974554.902547.855252.810.001000.002000.003000.004000.005000.006000.000.0050.00100.00150.00200.00250.00东湖区高新技术产业开发区红谷滩区经济技术开发区青山湖区青云谱区湾里区西湖区单位：元/㎡单位：万㎡南昌市各区域供求及均价供应量成交量成交均价2009年1月至今南昌各区供求及价格走势数据来源：克而瑞8各区域未开工量（住宅）区域未开工量(万方)东湖区14.39高新区125红谷滩区163经济技术开发区68桑海21.5湾里112.65西湖105.81青山湖区93.55青云谱区22.4各区域在建未批售量(住宅)区域在建未批售量(万方)东湖区35.86高新区35红谷滩区214经济技术开发区65桑海5.87湾里27.8西湖32.56青山湖区84.84青云谱区69.28预计三年内将有1295万㎡的供应推向市场各区域未来土地储备量以红谷滩区为供应主力，其次为青山湖区和高新区。2009年至今红谷滩片区12宗，以大面积地块供应为主，成交面积约为1858573平方米，平均楼面地价为1915元/平方米，主集中于红角洲和凤凰洲板块宏观市场简析/房地产未来预测供应9商品住宅量价走势分析：中心区域供应量少且不稳定，从供需关系来看，明显供不应求，导致成交价格呈平稳上升趋势。红谷滩房价基本持续上升，目前基本稳定在6000元/㎡以上。区域市场简析/红谷滩房地产市场数据来源：克而瑞2009年1月至2010年7月红谷滩中心区供求及价格走势10西奇红谷广场商业：420001㎡拿地时间：05年现状：未开工土地年限：40年上海湾商业，办公：32208㎡拿地时间：07年现状：部分开工（尚未公开）土地年限：40年金融街地块金融、办公、商业、酒店用地：250000㎡拿地时间：08年现状：部分开工土地年限：40年上海世茂地块商业、住宅、综合：331096㎡拿地时间：10年现状：未开工土地年限：商业40年，住宅70年铜锣湾A-12地块办公、商业金融、住宅：291735㎡拿地时间：10年现状：未开工土地年限：40年，70年区域市场简析/红谷滩未来综合体绿地中央广场总部基地新地中心嘉里置业，香格里拉酒店、办公、商业、高级公寓用地：238688㎡拿地时间：08年现状：未开工土地年限：商服40年、住宅70年本项目市政府未来2年内计划上市的类综合体项目较多，竞争激烈。11项目产品定位/产品发展建议南昌市写字楼供需情况小结：南昌写字楼市场数据系统除易居克而瑞于2009年开始建立外，无机构统计；根据市场调研发现，南昌市近年来写字楼的新增供应较少，销售速度也较为缓慢；南昌写字楼尚处成长期，租金水平较低，投资回报率较低，大体量开发市场风险大；未来两年供应呈井喷状，尤其集中于红谷滩片区，市场竞争惨烈。2010年8月-2012年底的成交数据为预估数据。年份供应面积：㎡供应套数：套成交面积：㎡成交套数：套成交均价：元/㎡供求比20091136271426120445148465581:1.062010（1-7月）342963547942793084541:2.322010年8月-2012年(含我项目2.5万方)6770004500400000265590001：0.5912红谷滩写字楼供需情况表年份供应面积：㎡供应套数：套成交面积：㎡成交套数：套成交均价：元/㎡供求比2007（及07年前）26955251998310646051:0.37200894501032642224855261:2.782009547583654290628696171:0.792010年1-7月674475664011638790671:0.592010年8月-2012年549000(含我项目2.5万方)3650302000201090001:0.55项目产品定位/产品发展建议小结：红谷滩写字楼发展较晚，已建项目仅5个，合约15.86万平米，整体供求比高达1:0.75。随着红谷滩区域的成熟，且未来两年写字楼项目的集中井喷式供应，有望形成“写字楼热”，但不可避免市场竞争将呈白热化。2010年8月-2012年底的成交数据为预估数据。13写字楼未来竞争惨烈：未来两年写字楼供应预计65万㎡以上（不含本项目），其中红谷滩区域为52.4万平米，占比全市供应80%以上。数据来源：克而瑞或营销部市调项目产品定位/产品发展建议区域名称写字楼总面积（万㎡）未来两年供应（万㎡）项目进度入市时间市区皇冠国际2.82.8封顶预计2011年央央春天55奠基预计2012年帝景天下105动工预计2011年下半年红谷滩绿地中央广场16.516.518F甲级已封，其他未动工已封顶楼栋预计8月推出，其他预计2011年，其中双子座超高层预计2012年红谷凯旋2.32.3已封顶预计2010年下半年原金融街地块2510地面已平整预计2011年底联发广场8.34主体完工运作模式未定（预计2011年销售20层以下物业，20层以上用于租赁）总部基地其他项目1212未开工预计2011年唐宁街4.54.5写字楼未开工，公寓已建预计2012年丰和商务大厦3.13.1已开工——合计89.565.214数据来源：克而瑞项目产品定位/产品发展建议小结：公寓市场发展成熟，产品多受追捧和认同，07年后基本供小于求；未来两年公寓供应量是继08-09年后的又一高峰，市场竞争明显；类住宅、好地段的公寓产品仍将更具市场机会。（2010年8月-2012年底的成交数据为预估数据）南昌市公寓供求情况年份供应面积(㎡)供应套数成交面积(㎡)成交套数成交均价供求比20074140007677445400850440061:1.07200856920011161358600731047561:0.63200932660065326498001299646451:1.992010年1-7月1640003094176000332151951:1.072010年8月-2012年(含我项目约10万方)1295000249009065001740058001：0.715项目产品定位/产品发展建议红谷滩公寓供需情况表年份供应面积供应套数成交面积成交套数成交均价供求比2007456108551106772189-1：0.54200815751133372009917501858109022233246971：1.192010（1-7月）41761162749557780041：6.582010年8月-2012年400000(含我项目约10万方，其中有约2.1万方类LOFT)8000350000700067001：0.875小结：近年来红谷滩公寓供求总体平衡；2010年因极少量新增供应，呈供不应求状，现片区仅少量库存，公寓产品机会明显；公寓精装已成趋势，以中高档项目尤甚。（2010年8月-2012年的成交数据为预估数据）16数据来源：克而瑞或营销部市调项目产品定位/产品发展建议红谷滩已公开未推售公寓供应统计项目名称供应量约（㎡）预计上市时间联泰香域尚城750002011年初绿湖豪城300002011年初东方海德堡100002010年底名门世家150002010年底唐宁街500002010年10月新地中心309002011年合计210900红谷滩已公开未推售公寓供应约21.09万平方米，其中即将推量约有15.5万平米；嘉里置业·香格里拉地块、慧谷创意产业园、总部基地部分、世茂地块、城投地块，因总体规划及开发进度的不确定性，暂按项目总建筑面积的10%预估未来两年公寓供应体量约9-10万平方米；区域内未来两年公寓供应约30万平米，竞争压力相对较小。17项目产品定位/产品发展建议建议A地块5栋可售物业：4栋规划为公寓，1栋规划为写字楼。1、红谷滩片区未来两年写字楼供应量约52.4万平米、公寓供应量约30万平米；2、红谷滩片区未来两年写字楼供求比约1:0.55、公寓供求比约1:0.875；3、红谷滩片区近年写字楼年度成交峰值约4万平米、公寓年度成交峰值约11万平米；4、计划一年半后开发的新项目B地块将建设五星级酒店、并规划三栋甲级写字楼，预计2013年销售，一定程度避开了写字楼白热竞争；5、新项目A地块含5栋可售物业，合约12.5万平米；6、A地块适量设置写字楼产品，有助于增加该期项目的办公属性，完善产品形态，充分体现项目作为全业态综合体的价值。18项目产品定位/产品发展建议/写字楼考虑A地块最南端、直临主干道交叉口和地铁出入口的楼栋，考虑其昭示性、通达性优越，建议设置为写字楼。考虑区域竞争项目写字楼产品设置偏高端、南昌市场较不成熟、中低档办公用户较多，可差异化设置，定位为普通写字楼。考虑大商业上方3栋蜡烛建筑的核心筒、外观统一性，拟设置相同标准层大小。大商业最东南端蜡烛规划为普通写字楼，层高3.5m，标准层约1200㎡左右。项目建筑面积：㎡标准层面积：㎡100㎡车位：个空调配置层高：m电梯：部备注财富广场6000013000.47无中央空调3.442003年产品西格玛3246610320.72分体式空调3.552007年产品华龙国际2554110690.21中央空调3.362007年产品恒茂中心720