应城文体中心项目定位及规划建议报告3

应城文体中心项目定位及规划建议报告武汉天骥世纪众联房地产代理有限公司2013.62序：问题一：应城整体房地产市场发展趋势是什么？问题二：本项目的核心属性是什么，在区域市场发展中处于什么位置，具有什么样的前景与潜质？问题三：区域地产发展趋势是什么？未来产品竞争形式是什么？未来竞争环境下的机会空间在哪里？问题四：区域房地产未来客源将呈现什么样的特征？问题五：在竞争市场下如何细分市场，细分客户，明确客群属性？问题六：项目发展何种类型产品，能抓取市场机会赚取口碑，提升利润水平？针对应城文体中心地块的发展定位必须明确几个问题，本报告整体思路主要围绕这样几个问题展开，以期对于项目的物业发展及营销策略做出详细的论证与建议;报告思维导图项目属性研判市场定位总体定位项目发展模式项目地块分析项目SWOT分析战略制定规划建议产品建议项目开发战略项目定位规划建议营销策略报告思维导图项目属性研判项目发展模式项目地块分析项目开发战略项目定位规划建议营销策略盐化大道桥头，连接厂矿区的主要通道；体育馆路贯穿城市南北；项目区位——地段价值溢价基础城区边缘，非城市核心发展区域区域在应城人心中属于城区边缘，非城市核心区域；远离城市核心商业区；位于应城东部重点改造发展区域——文体中心。东临：河堤，隔河为化工厂南眺：应城一中，临盐化大道西瞰：文体中心及老城中心北望：体育馆同时具备文教体育及景观资源；教育文体资源唯一性明显；但是项目隔河为化工厂，排污现状待改善，河岸整治已经有计划。项目四至——环境景观绝版稀缺的文教体育景观资源核心属性生活配套：目前无；休闲配套：文体中心；教育配套：应城一中、三中；商业配套：欠缺；交通配套：毗邻盐化大道与体育馆路。项目所属区域的教育资源突出，交通便捷性强，文体资源丰富；周边近距离缺乏生活需求的配套设施周边配套核心属性教育，运动，交通配套齐全，但生活配套缺失项目规划研究——技术指标文体中心唯一社区配套，独享文体中心资源16万平方，中等量体容积高纯高层项目，树立区域地标形象商业配套弥补区域生活配套不足核心属性城东区域标杆气质占地面积：40493.7平米建筑面积：161974.8平米容积率：4.0项目本体结论地段环境配套规划地处城区边缘，非城市核心发展区域坐拥绝版稀缺文教体育资源兼得休闲，教育，交通配套，但生活配套缺失独具区域标杆气质极具打造区域地标楼盘潜力如何打造富有标志性的区域建筑形象？如何实现商业价值最大化？如何打造符合市场主流的竞争力产品？如何消除客户对项目非核心位置抗性？如何增加社区内部配套满足生活需要？如何实现项目潜力落地？项目能否成为区域标杆的五大要素面临五大问题！报告思维导图项目属性研判项目开发战略项目定位规划建议营销策略项目SWOT分析战略制定应城印象、资源城市“膏都盐海”石膏工业储量5.1亿吨，有400多年的开采历史，一级品位纤维石膏占国总储量的82.5%以上。岩盐工业储量280亿吨，矿床分布约140平方公里，埋藏浅、品位高，为发展盐业食品工业提供了极为丰富的资源。旅游产业资源丰富一泉（以汤池温泉为龙头）二矿（膏、盐矿地质公园）三山（烧香台、伍山、团山农家乐）四水（短港、渔子河水上娱乐、龙赛湖、东西汊渔家乐）五胜（鄂中革命烈士纪念馆、文峰古塔、门板湾古人类遗址、百年红堂、周恩来纪念馆）基于本体寻找优劣势优势劣势区域内市政配套生活配套逐步完善，交通动脉连接主城区容积率4.0本体条件发展现状高端环境差量体风险大地块硬伤明明显开发风险较大前提项目位于城市文体核心发展位置教育文体资源优越稀缺唯一性强河堤改造后景观资源丰富非城市核心城区发展区域、城市配套缺东城市场不成熟，非传统开发区域隔河的化工厂污染问题区域性城市价值较高绝对资源优势高层住宅开发高层公寓产品为主房地产市场良好，区域产品消费潜力巨大消费能力SWOT优势-----Strength劣势-----Weak1.文体资源价值稀缺唯一性！2.在城东区域内，本项目属于未来潜力最大项目；3.交通便利；4.应城一中教育配套1.地块城市区域边缘地段性不明显；2.项目近距离内城市配套少；3.紧邻工厂污染源；4.中等量体开发、纯高层产品风险较大；机会-----OpportunitySO战略：发挥优势，抢占机会WO战略：利用机会，克服劣势1.区域内配套资源逐步完善发展潜力大；2.应城市场消费表现良好；3.城东区域可供应高端公寓体量小，4.区域地缘性明显、消费能力强劲；•利用景观资源稀缺核心价值；•立足区域改善消费潜力；•利用市场机会空间树立引领力•利用产品规划及配置降低干扰；•抓住市场主流人群，广纳客源；•展示规划发展，挖掘潜力、弱化配套；威胁-----ThreatenST战略：发挥优势，转化威胁WT战略：减小劣势，避免威胁1.区域为非城市核心区域，商业发展基础弱；2.宏观调控深入，对于产品入市影响不可忽视；3.区域市政配套发展不足；•高形象，树立高端新标杆；•抓取细分市场，开创新产品引领市场；•打造特色吸引市场眼球；•主动核心化！成为区域核心的一部分；•控制成本，避免可能高利润但高风险项目；•着力打造小区高品质，加强项目自身比较优势，弱化边缘形象；项目SWOT分析15基于企业目标下的项目开发整体战略标杆城南：唯一性资源，城东区域突破常规性标杆项目立足文体中心属性，着力标示资源价值体系！高形象、创新、引领性是立足之本，成为城东高端市场的标杆成本控制思维，贯彻开发和营销全程（客户价值导向）开发节奏把控——以时间换取产品盈利空间、分期开发迎合市场发展，高端发展附加价值提升，（利润）最大化！区域层面：占位层面：运作层面：核心竞争力：项目开发整体战略资源价值+高形象价值提升+创新引领性产品主导竞争！报告思维导图项目属性研判项目开发战略项目定位规划建议营销策略市场定位总体定位客户定位引领区域高端公寓市场建议本项目采用引领型竞争策略，整体性突出市场竞争，引领市场；在产品品质上以应城高端项目发展为比较，争取优异整体市场；高档产品方案，充分发挥整盘资源优势。定位思考项目档次选择上，本案具有明显文体资源优势，唯一性极强，在市场基础上可竞争项目极少；项目市场定位18未来目标客户的消费特征个性内敛但追求气度，注重社会地位的匹配，较强攀比心理、追求荣耀，对于新事物、新理念接受能力强；项目总体定位品质表现、堪比主流；气质形象、领誉应城；19教育健康、细节品质、宽广视野、高贵荣耀的体现气质内涵高贵荣耀衍生为：教育健康、开发理念、施工工艺、社区文化、物业水平、开发团队……产品表现外延形象生活品味衍生为：宽阔视野景观、建筑风格、建筑元素、户型设计、装修标准、会所服务……细节品质衍生为：建筑细节、配套设施、建材配置、园艺景观、社区环境……国际标准、文化水岸华宅是一种生活方式，它需要项目物质形态来形成内在与外在表现；项目的发展同时区域形象标杆与生活品质品味提升的使命！项目总体定位20应城高端住宅标杆引领之作……巅峰城市居住未来——引领性·高端文化全景观社区项目整体定位报告思维导图项目属性研判项目开发战略项目定位规划建议营销策略整体规划建议产品建议整体规划发展理念理念城东地标性——项目的高容积率与优越文体配套具有区域绝对优势，打造地标项目地标建筑符合项目发展战略；（高度、立面、天际线）文体中心独占共享性——项目的教育体育资源景观具有稀缺唯一性，在整体市场上独占资源，同时项目综合的景观资源同样丰富可以达成内外部空间的全区共享；（西、北与文体中心整合、内部景观与外部融合）整体舒适性——契合市场整体发展潮流，以满足最细微的居住需求指标进行打造，满足项目整体发展目标；（户型、公共部位装修、配置）生态环保节能性——规避项目区位紧邻工厂的劣势，增加环保材料和环保工艺的应用；（环保材料应用、环保科技应用）独特领先性——项目在城区市场发展基础上，在社区配置及建筑部品配置上突破区域市场消费习性，形成区域引领型品质项目；（大堂、楼王）价值点打造配套规划入口小广场建筑外立面主景观轴商业会所设置集中式商业打造特色商业街休闲会所运动会所产品附加值特色活动空间节能环保智能化多产品组合，主流产品+创新产品，体现项目的舒适性及多元化活动空间消费及休闲空间居住空间提升空间满足各个年龄阶段的惬意生活空间PARTONE1★项目整体规划设计建议集中商业沿街建筑立面裙楼立体绿化特色商业街沿河绿化景观及特色商业街（餐饮）中心景观广场建筑可考虑弧形，与东边做遮挡沿盐化路建设的高层建筑，形成具有强烈视觉冲击力的社区展示面强调建筑的整体形式感，完整、流畅的展示面和具有韵律感的天际线都是吸引眼球的重要因素项目体验空间1.沿街建筑立面点式塔楼集群弧形板楼突出建筑群整体的气势，需要一定的体量体现城市感展示面的造型突出“气势”，可以通过一定的曲线变化吸引眼球略带弧形的外立面，和滨河的感觉紧密结合，并适当遮挡工厂项目体验空间1.沿街建筑立面立面材料中引入质感较强的材料，如面砖和石材等，能够有效的提升建筑的价值感，给人稳重或尊贵的感受材料的使用上要强化对比。不同材料的穿插运用可以强化部分材料的质感建筑底层局部石材的使用，对业主的身份感给与很好的彰显选择质感较强的外立面材质强，从细节上提升项目的整体形象项目体验空间1.沿街建筑立面可以很生活慵懒的午后在广场小坐在咖啡中把别人当作风景或成为别人的风景开放的小广场，可以带来很生活也很城市的感觉项目体验空间2.入口小广场利用地块与路面的自然高差，在地块上设置大板，既保证了上面商业客群流量的动线，也可以让下层空间无论是做商业还是停车场都有自然的采光，增加项目的亮点。下部顺应高差设置为底层商业或社区停车场，形成相对独立的空间上部大板层，建筑的底层，开放的商业社区，完全的人行系统，与外部道路高差一致关联:蜂巢。地下系统自然采光，建立上部与下部的连通，营造立体空间上部人行入口下部车行或地下商业入口盐化大道地下停车场（或地下商业）及上下空间社区园林、沿街商业、中心商业街项目体验空间3.社区大板蜂巢的设计使地下层空间更阳光，居住空间更丰富。地面地下空间畅通，创造出层次感丰富的灰空间，同时可作底层商业或泛会所，增强整体的生活气息和休闲情调蜂巢——联系上下空间，创造空间趣味性和功能多样性项目体验空间4.蜂巢地下商业的创意空间——“蘑菇云”、“天文台”“与地面商业和园林对话”的空间多层次立体空间体验项目体验空间4.蜂巢绿意盎然的小广场项目体验空间5.立体庭院利用地块高差,在中心商业楼顶设置立体庭院设置小区入口中心广场，在延续项目整体性的同时提供社区休憩空间项目体验空间6.中心广场PARTTWO2★项目整体规划建议★项目配套建议商业配套会所A本项目的商业定位——主要服务于片区商业功能，同时兼顾本项目社区的服务功能。优势劣势内街扩大商业面积，每套面积适当，丰富商业形态部分业态以及噪声会影响上面楼层住户的居住品质沿街底商充分利用，有利于项目利润的最大化沿盐化大道价值较大，四周规划路段需时间成熟集中式商业1.目的性消费引导2.有利于辐射周边区域，聚集项目人气招商较困难，不易经营，需提前联系接洽确定商业形态的选择原则利润最大化原则市场可接受原则即使沿街底商影响了临近住户的居住品质，但综合来看，有利于项目利润最大化由于内部商业价值还需要时间成熟，目前选择经营集中式商业需要长时间的资金投入，及市场培育从项目的后续开发的角度来看，区域价值的成熟和人气的积聚，后续需要有集中式商业作为项目的配套，同时也有利于发挥项目的辐射能力项目的主要商业形态——沿街底商+部分集中商业的形态物业定位——商业研究本项目商业位置价值判断物业定位——商业研究进入性积聚性开放性容易到达易于聚集人流昭示性强社区商业选取原则A：正对文体中心，有一定商业价值D：沿盐化大道主路，商业价值较高C：道路尚未修通但沿河堤，商业价值需要挖掘B：目前道路尚未修通，现阶段商业价值不明显E:作为集中式大商业，底商和步行街都有较大的促进作用，但要成功引进一家大型的商业机构进驻。AEDCB服务金融、邮政、冲印店、美发店、干洗店、电器维修…