土地利用规划背景下的房地产开发以南通经济技术开发区项目为例

管理观察ManagementObserver总第542期第15期2014年5月下旬出版·28·土地利用规划能够实现一定时期内土地的合理利用，协调城市空间布局，是建设城市的基本依据，是综合发挥城市经济效益、社会效益和环境效益的前提和手段。住房是人类在城市赖以生存的最根本条件，当前房地产市场在人们刚性需求的影响下快速发展，但近年因盲目的投资和市场投机行为等因素，刺激了房地产市场，出现了发展过快、经济过热的情况，直接导致了房价大幅快速上涨。相比于土地利用规划正确的、社会的、谨慎和负责的特点，房地产开发显得更具有盲目性、个体化、投机和获利性。面对两者之间的矛盾和房地产市场火热的情况，作为市场监督调控者的政府出台了相应政策来缓解当前的局面，但更需要从理清土地利用规划与房地产开发的关系做起。1.研究区土地利用规划和房地产开发现状南通经济技术开发区于1984年12月经中国国务院批准设立，总面积146.98平方公里，开发区未来人口规模为45万人，建设用地为15675.65公顷。其中居住用地约2684.45公顷，划分为6个居住片区，包括小海居住片区、新开居住片区、富民港居住片区、中心区居住片区、竹行居住片区、苏通居住片区。在2009年之前，南通经济技术开发区平均房价处于5000元/m2左右的价位，在2009年之后的两年期间房价一路高涨至平均8000元/m2，从2011年开始到如今，——以南通经济技术开发区项目为例徐雪梅1，周立涵2，王琳2（1南通开发区土地市场服务所；2南通大学地理科学学院；江苏南通226000）房价呈平稳状态，期间略有波动。2013年南通开发区房地产市场共成交了5200多套房源，成交面积54万多平方米，其中商品住宅成交3900多套，非住宅成交1300多套。总体上，南通开发区房地产开发存在一定发展空间，略呈上涨趋势。2.土地利用规划对房地产开发的影响分析本文通过选取开发项目周围影响因素，建立评价指标体系，在ArcGIS10环境下进行多因素加权求和，得到相应的分值，并与实际开发项目的房屋销售价格进行比较，得出不同空间区位下进行房地产开发潜力的高低。并将多个指标转化为一个能够反映综合情况的指标来进行评价，根据每个因素的影响程度的不同，分别赋予不同的权重，经过区域内各因素影响程度数据的加权求和得到综合评价，从而对现有开发项目进行评价，对区域内房地产开发提出建议。在开发区主要居住区选定近些年新建的星月花园、星宇花园、优山美地花园、星嘉花园、星富花园、橡树湾、星湖邻里、中港翡翠城、星怡花园、星港湾、金科城等11个房地产开发项目；考虑到人们在选择住房时主要考虑的因素，结合《南通经济技术开发区土地利用总体规划》对影响因素进行筛选划分为商业与公共服务设施、交通情况和城市开敞空间3大类：根据对南通开发区的实地考察了解，对因素赋予了相应的权重值，具摘要：在市场经济条件下，土地利用总体规划和房地产开发在价值观念及考虑问题的侧重点等方面有所不同，甚至两者之间存在诸多矛盾，若没有土地利用总体规划的指导，往往会导致房地产业产生盲目无序开发、投资过于集中、影响城市环境风貌等问题。文章以南通经济技术开发区为研究区，以开发区11个小区为研究对象，选择土地利用规划与房地产开发相关的商业与公共服务设施、交通情况和城市开敞空间3大类共11项因素，进行房地产开发空间区位选择评价，从中观层次研究土地利用规划的各项要素对房地产开发的影响。通过研究分析了解到，房地产开发趋向于区位优势明显的区域，未来重点规划区域具有巨大的开发潜力和价值。研究为土地合理开发利用和促进城市健康、有序、协调发展提供了依据。关键词：土地利用规划房地产开发空间分析南通开发区5下黑白.indd282014-5-3016:33:26政府与公共管理·29·体权重见表1。表1小区影响因素权重值在ArcGIS10环境下以50m2为最小输出单元，对各影响因素进行不同的缓冲分析，并通过自然断点法分为20段，通过重分类工具由远到近依次赋值，最远的1段得分为5分，中间依次递增，最近的1段得分则为100分。其中，在单因素下受到多个作用源影响的单元，取其最大值。依照此方法赋值后，将各个影响因素依据对应的权重在ArcGIS10环境下通过栅格计算器加权求和计算，得出各影响因素、影响类别的评价结果，并得到各个影响因素图像（限于篇幅图略）。未来南通开发区的房地产开发主要集中于富民港居住片区、中心区居住片区，次中心位于苏通科技产业园居住片区。其中富民港居住区，向西靠近南通市中心中央商务区，向东可快速到达能达商务区，紧邻狼山风景区快速路旁，规划有轨道交通线等交通要道经过，其受多方面的影响得分最高。中心区居住片区的分数仅次于富民港居住片区，由于西北部为南通市中心，因此得分峰值向西北方向偏移。开发区南部的苏通科技产业园距离南通市中心和能达商务区较远，受到两者影响小，主要受自身周围配套设施影响，独立成为区内另一个中心，由于周围公共服务设施、道路交通网等条件不发达，影响也没有开发区中心居住区强烈，得分是最低的。3.南通开发区房地产开发的潜力及发展建议运用ArcGIS10环境下得到小区所在位置的得分和根据小区近期房价信息得到的分数，通过Excel制作曲线分析开发区未来房地产发展潜力（图略）。富民港居住片区和中心居住片区周边建设和发展有明显进展，无论得分还是当前的房价均保持在较高水平，与未来规划最为接近。在未来发展中，尤其轨道交通建成通车后，房价会进一步上涨，平均房价会保持在8000元/m2以上。在这两个居住片区的周边区域，例如新开居住片区，由于道路建设、生活设施正在建设中，与规划存在一定的差距，房价处于相对不高的水平，有较大上涨空间。苏通科技产业园、小海居住片区和竹行居住片区东部的部分地区地处偏远，道路交通不便、生活设施远未齐全，与规划有很大差距，房价一直处于较低水平，但未来发展条件好、发展空间大，预计未来房价只会略低于开发区中心区域。根据开发区模拟得分与对未来房价估计，建议在最近几年中，房地产开发首选得分较高区域，包括富民港居住片区、中心区居住片区和新开居住片区西部。这些区域区位优势明显，容易受购房者的青睐，但需开发项目不宜过度集中，以免造成热门区域人口交通环境的恶化，对周围区域产生负面影响。在长远看来，非中心区域尤其是苏通科技产业园的区位会有较高分数，而到那时，开发区中心区域房地产开发已有相当数量，再在中心区开发会面临土地紧张、道路交通拥挤、环境污染等种种问题。相比之下，开发区南部区域得分虽然没有中心区得分高，但相比会有更大的发展空间，而且未来的房价上涨空间很大，值得开发商进行投资开发。影响类别影响因素类别权重总权重影响类别影响因素类别权重总权重影响类别影响因素类别权重总权重商业与公共服务设施（0.4）商业中心0.2750.110交通情况（0.3）快速路0.2500.075城市开敞空间（0.3）公园0.3000.090医院0.1750.070轨道交通路线0.2500.075风景区0.4000.120学校0.2750.110轨道站点0.3500.105水域0.3000.090高等院校0.2750.110主干路0.1500.0455下黑白.indd292014-5-3016:33:26