《房地产企业住宅精装修房工程管理》培训讲义

提纲1.概述2.设计3.施工流程4.采购管理5.场地移交6.进度控制7.质量管理8.文明施工与成品保护9.整改验收移交与保修因讲座内容复杂，具体讲课时可能只能选择1～3个重点课题进行介绍。第一部分：概述与精装修住宅相关的背景毛坯交楼，菜单式装修，精装修交楼，全装修住宅，工厂化生产，工业化生产，住宅产业化，“批量精装修”。实行全装修交楼的利与弊。利：方便客户；方便物业管理；大量节约资源；因批量采购实现超额利润；降低税负。弊：管理力量增大；工期变长；投诉增加。本讲座的局限性精装修住宅各地实施进展情况广州，北京，上海，深圳，长三角资料来源于：广州万科（360蓝山＋601城花＋423城南+252花城＋220花城+142万科城+133万科城别墅＋350天景）、上海万科、南京万科、佛山万科220、成都万科、东莞万科、深圳万科500、南昌万科（231)。武汉瑞安、重庆瑞安、招商地产、中海地产广州金地（96复式户型＋196平面户型+117荔湖城），深圳金地（约500金地名津）广州方圆（217小城之春+90云山诗意+34荷塘月色）广州恒大（88第三金碧）东莞中惠（414香樟绿洲）南京百胜麒麟（557东郊小镇+？）广州地铁、无锡复地，等等，恕不能一一致谢！特别鸣谢－－广州万科目前最好成绩：同时交付601套，到访538套，办手续523套，一次收楼率94.7%，零问题交付246户，全屋入伙时问题平均数（含甲分包）0.86条－－2007年7月9日数据。见交楼快报1、快报2已知的最好成绩：同时交付1400套，入伙总问题数1600条。括号内数字，表示本年度内完成交付的项目套数。假想中的管理对象广阔的分布：平面型分布，立体型分布，混合型分布相似的设计快速的施工室内装修以传统工艺为主：泥水，乳胶漆，吊顶。三大部品以工厂化生产为主：橱柜，木门，木地板。衡量成功与否的指标：客户满意度提高执行力加强沟通和协调标准化和简单化科学的流程客户忠诚基础性支持每户轻微质量问题数≤n一次接受率≥9x％客户满意工程质量……客户满意包括多个角度，多个维度第二部分：设计更多话题：《批量精装修的设计问题》《批量精装修设计导则》采用的材料品牌示例1单层毛巾架隆迪士28亚克力浴缸(含去水)CT-6598.0022双层毛巾架隆迪士29主卫洗手盆CP-03013主卫剃须镜(小号)隆迪士30主卫马桶CP-20924漱口杯隆迪士31餐厅、客厅灯具按样板5厕纸盒莎朗32镜前灯6洗碗槽龙头摩恩33生活阳台灯MX290/黄色/节能灯7翻盖式脸盆落水组件摩恩34工作阳台灯MX260/黄色/节能灯8面盆龙头摩恩35卧室过道灯MQ11-Y9/欧普Y2-99浴缸龙头摩恩浴缸龙头36主卧、次卧室灯具MX350-Y0210阳台洗衣机龙头华友37儿童房灯具MX350-Y01/黄色/节能灯11S型面盆云水华友38卫生间吸顶灯MX270-Y21/黄色/节能灯12角阀250139厨房灯具MX270-Y21/黄色/节能灯1330CM软管121859带胶圈40花洒淋浴屏APPOLLO/B配置14客厅地砖波打线亚细亚41淋浴房CP-281915客厅踢脚线亚细亚42排气扇正野APC15E16厨房墙面砖亚细亚43单联单控大跷板开关5TA020117公卫地面砖建球44单联双控大跷板开关5TA020618主卫地面砖建球45双联单控大跷板开关5TA021119主卫墙面砖欧神诺46双联双控大跷板开关5TA0216520公卫墙面砖欧神诺47三联单控大跷板开关5TA023121公卫淋浴间马赛克48空白面板5TG050022内墙面漆幻色家49插座防溅面盖5TG060023内墙面漆幻色家亚光A965/白色50单相三极插座（10A）5UB010024内墙底漆幻色家51单相三极带开关插座（10A）5UB010125公卫洗手盆CP-041652单相二、三极插座5UB010626公卫立柱盆CP-054053单相三极插座（16A）5UB020027公卫马桶CP-281954单相三极带开关插座5UB0201更多细节某工程细部做法图片某工程交楼标准材料明细表一些改进的节点设计做法有关设计的更多话题《批量精装修设计导则》，更多话题精装修不是“先毛坯，后装修”，设计应该从建筑结构阶段开始。可能遇到的问题定位问题：中性化设计？轻装修，重装饰？低造价时中等造价时高造价时如何避免设计错误？讨论1，讨论2，讨论3。如何适当减少现场施工难度？如何与采购密切配合，有效降低成本？讨论的话题：如何体现个性化？由谁设计？如何加深设计师的体验，如何通过客户投诉改善设计？设计如何实现标准化？如何实现工厂化？可参考的书籍第三部分：施工流程设计四阶段施工管理法阶段施工方主要工作内容甲方、监理主要工作内容准备阶段与业主与监理沟通，排除设计问题，队伍组织，场地移交，材料采购，办公准备解决系统性的设计问题督促总包完成整改和移交统一不同施工单位之间的管理模式甲购物资采购准备工作无需移交的施工阶段泥水施工，乳胶漆底漆施工，橱柜框架施工，门框底框施工甲分包单位进场准备按照规范检查施工质量甲购材料及时供应到现场需要移交的施工阶段木门门扇安装，卫生洁具安装橱柜面板安装，五金配件安装木地板安装督促甲定分包分包服从管理按照规范检查施工质量整改、验收和移交地毯式检查整改，小业主提前开放甲方监理检查，分户验收，入伙移交督促施工单位自检，组织监理及甲方自身组织检查，组织小业主提前开放督促检查竣工资料组织验收组织各单位共同搞好入伙的质量意识准备阶段工作1．开始2．工棚搭建3．办公设备进场4．施工队伍进场、队伍培训，各种分包需参加5．图纸会审6．施工组织设计报审7．详细材料计划报甲方（包括甲供材料及自购材料）8．与总包开始移交场地,木门单位进场检查移交洞口,橱柜单位进场测量尺寸,木地板单位进场检查场地9．冷水管打压，冷热水管对接长时间试验,电气管线逐条测试移交10．总包整改11．接收时的再次检查本阶段工作重点无需移交阶段的工作12．开工报告及正式开工13．样板层施工14．轻钢龙骨石膏板吊顶基层15．乳胶漆刮腻子以及底漆16．地砖铺贴17．门槛石、窗台石、其它石材铺贴18．木门单位正式开工，门框底框安装,公共楼梯踏步砖铺贴19．墙砖地砖在门边、栏杆立柱附近的收口24．公共楼梯间墙面乳胶漆腻子及第一遍面漆施工20．厨房墙面不锈钢安装,橱柜以及洗脸台的框架安装21．正式的门框安装22．橱柜门扇、台面安装23．乳胶漆第一遍面漆施工必须移交阶段的管理工作25．入户门安装，上锁26．煤气分包单位进场，煤气表安装，空调安装27．甲供卫生洁具进场，卫生洁具安装28．镜子安装29．卫生间、厨房五金安装30．木地板单位正式进场，木地板安装,踢脚线安装31．撕门、窗保护膜32．最后一遍乳胶漆打胶本阶段的工作重点首先，当泥水绝大部分工作已经完成，乳胶漆剩余遍，橱柜的框体安装完成，木门完成门套，这个时候就应该开始关门闭户，采用移交方式施工。橱柜、木门、木地板的剩余工序等应轮序进入，通过场地移交区分管理责任。这个阶段的组织工作相对比较复杂，需要不少杂工来参与此工作，控制钥匙的发放、场地的移交。建议杂工的工资由各个分包单位根据合同造价的大小进行分摊。广东的项目对于移交时的质量要求偏低，表现在成品保护方面要求也较低，因此很少项目需要按照我们期望的标准进行严格的移交。这是我们需要改进的方面。这个阶段很容易发生偷盗事件。电线、开关插座、各种五金洁具都可能成为被偷盗的对象。为此，需要控制所有的出入口，对方面进行上锁移交控制。地毯式整改、验收、移交阶段33．施工单位地毯式检查,包括重新试水打压、蓄水试验34．业主组织的地毯式检查35．小业主开放日及其随后的整改36．入伙及随后的整改37．结算38．保修本阶段的主要工作33.施工单位地毯式检查，包括重新试水打压、蓄水试验：•因为泥水施工、木地板施工、踢脚线施工都可能破坏管道，因此要重新打压检查。•蓄水试验实际上进行了三次：一是结构裸露状态下与总包的移交；二是防水保护层施工完毕后；三是验收整改时。34.业主组织的地毯式检查：考虑到是首次实施精装修交楼，有必要组织此工作。35.小业主开放日及其随后的整改：这是我们建议的特别环节，对降低投诉大有好处。开放时间：3天。•小业主开放日的做法已经在数个工程上实施，效果十分明显，建议业主方面采纳此意见，并且很好地组织此工作。统计表明，开放时的卫生工作做得好，可以大大减少客户投诉。为此，建议合同明确此次清洁工作由施工单位完成，入伙时的高级清洁工作由业主组织，专业公司完成。36.入伙及随后的整改：无论是业主还是施工单位方面都必须高度重视，要以战备状态接受小业主的验收。组织要有序，态度要真诚，整改要迅速得力。•入伙时，业主方面的组织占主导性作用，需要很好的组织。同时，施工单位须提供无缝的配合，尽快解决小业主提出的投诉。此外，要避免过度承诺。小业主可能提出种种个性化改造的方案，应予合理化解。事实证明，如果对于小业主的额外改造要求承诺过多，必定会占用保修人员的精力，客户满意度反而会下降。37.结算：需要提前进行，不然可能拖延时间非常长，无法实现资金良性循环。重点是：有关瓷砖的实际损耗统计麻烦，要提供足够的证据！38.保修。此阶段可以通过良好的服务提高小业主的满意度，可以考虑打包式服务，由专业队伍提供星级维修服务，以解决因分包众多、投诉处理缓慢的缺点。本阶段的工作重点检查整改实际上是一个连续的过程。在过程控制时，管理人员就要通过走动式管理不断地发现问题，及时安排整改。只要属于通病性质的问题，都应该在班组会议上专门强调。过程中应定期组织集中检查，奖励先进，鼓励后进。工程进展到80％左右时，非常重要的是应该将工作重点转移到整改上来，不然班组出于自身利益，很容易自行减员，降低人工成本。此时，管理班子应尽早组织检查，源源不断地将质量问题发送到班组，使其工作处于比较饱满的状态。这种地毯式的检查需要很大的决心很大，组织要有序、检查落实要彻底。其次，对待小业主一定要态度谦恭有礼，觉得不可以冲撞。开放时还要做好卫生工作。第三，在移交入伙阶段，对于发现的质量问题，要有迅速的反应机制，因为投诉处理良好时，反而能提高满意度。第四，维修服务要争取达到海尔的星级标准。本阶段的工作要点是必须责任心强，态度要好，发现问题要跟踪落实。从甲方角度编制的流程，以及用不同方式表达的流程第四部分：采购管理采购管理分判模式由装饰公司总包的模式装饰＋数个独立分包模式装饰包清工＋大量甲供材＋数个独立分包模式材料设备的集中采购与各合作的单位的战略合作甲供材关于瓷砖、洁具等工厂产品的供应模式关于石材等非工厂产品的供应模式关于材料损耗的特别提醒装饰施工招标的注意事项当前的劳动力市场，转包与挂靠。大公司？家装公司？编制完善的工程量清单对于甲供材税费等的考虑木门的采购对进度的影响极大，是最值得关注的项目之一关注的质量要点木材干燥水平。木材本身的品质。门板的构成方式。实木门、空心门、模压门。饰面做法。油漆质量。门套的设计方式。几乎所有项目上都遇到木门安装产能不足的问题。为此，将其工作划分为几个阶段，采购合同最好予以明确：第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段橱柜的采购关注的质量要点台面人造石的质量，价格差别可达10倍。柜体用板材。多数用防潮板，即便如此，防潮板质量也有高低之分。表面装饰材料。便宜的防火板几十元每张，贵的上千元一张。每一种五金件。进口和非进口价格差别极大，例如：抽屉所用的滑轨，质量好的可以承受一个人的重量，其价格也颇为可观。抽屉的质量。有的是金属制品，有的用普通板材制成。封边条的工艺及材料。各种附件，例如金属抽篮的数量、质量等等。加工水平。施工阶段的划分第一阶段第二阶段第三阶段衣柜及成品木作的采购几乎每一组成部分都构成不同的质量等级。活动部件的可靠性需要认真把握。防潮能力常常不足。制作安装的时间比较长。安装时对现场有一定影响。木地