2012.3.17-培训资料-房地产基础知识

房地产基础知识房地产的基本概念第1节房地产的的常用术语第2节房地产的基本概念第1节1.1、房地产的定义1.2、房地产的类型1.3、房地产的价格1.1、房地产的定义房地产是房产和地产的合称。是指土地、建筑物、其他地上的附着物及其附带的各种权益，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。房地产的概念包括土地和建筑物1.1.1、土地1.1.1.1、土地所有权、使用权1.1.1.2、土地使用权出让1.1.1.1、土地所有权、使用权（1）我国的土地全部属于公有制，包括全民所有制和集体所有制。包括国有土地和农民集体所有土地，任何单位和个人均没有土地所有权。（2）土地使用权是指单位或个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。（3）国有土地使用权的取得方式有：出让、划拨、出租、入股等。我国国有土地使用权实行有偿、有期限的使用制度。1.1.1.2、土地使用权出让（1）土地使用权出让，是指市人民政府以拍卖、招标、协议、挂牌的方式。将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。（2）各类用途的土地使用权出让最高年限：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。拍卖出让：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标出让：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。协议出让：是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。挂牌交易：即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于30日。土地使用权出让方式1.1.2、建筑物房屋建筑物构筑物供人居住、工作、娱乐、贮藏物品、纪念和进行其他活动的空间场所。如：公寓、商场、学校、厂房等。一般不直接在内进行生活和生产活动的建筑物。如：烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等，1.2、房地产的类型按收益划分：1、居住房地产2、商业房地产3、办公房地产4、工业房地产按用途分：5、营利性房地产6、非营利性房地产按市场交易划分：7、出售的房地产8、出租的房地产9、抵押、典当的房地产10、自用的房地产1.2.1、居住房地产(住宅)：公寓和别墅公寓：一种高密度、高容积率的集合式住宅，公寓由若干个单元组成，每层分割成数家，各家生活配套及户型格局大致相同。公寓分为底层、多层、小高层、中高层、高层等多种形式。别墅：低密度、低容积率、私家花园大、私密性好、价格昂贵、是住宅发展的终极方向。可分为独立别墅、双拼别墅、联排（排联）别墅、叠加式别墅、空中别墅等。1.2.2、房地产建筑形态1、低层：低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物。如：平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。临平华清山庄现场2、多层：多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4–7层。一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。南龙·山水人家项目3、小高层：人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多。蓝色港湾小高层效果图4、高层:超过一定高度和层数的多层建筑。1972年国际高层建筑会议将高层建筑分为4类：第一类为9～16层（最高50米），第二类为17～25层（最高75米)，第三类为26～40层（最高100米），第四类为40层以上(高于100米）。一般指超过10层或超过24米的建筑物。沭阳·汉宫5、独栋别墅:单楼独栋的别墅即是独栋别墅，这种别墅上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下前后左右都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。其主要特点表现为私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质，一般有很好的环境配套。临平华清山庄现场6、双拼别墅:它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。特征：1）与联排、独栋对比而言，除了有天、有地、有独立的院落外，最关键是降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。2）是低层小楼加上私家花园，这种相对独立的双拼别墅，在保证拥有私家花园的基础上，既要加强户外空间的交流，使私家小环境融合社区大环境，也改变了Cityhouse和Townhouse兵营式排列的呆板面孔。3）双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。独秀山庄二期7、联排别墅:又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米以上。特征：1）比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。2）价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。3）户型设计丰富而前卫，有特色。独秀山庄二期高层住宅和多层住宅的优缺点：1）一般来说多层住宅的容积率较低，环境较好，建筑形式多为条状，所以基本上是户户朝南，建造成本低，一般售价不高，且得房率较高。2）高层住宅一般地段较好，由于地段好，地价较高，为降低楼板地价只能提高建筑容积率，往高空发展。高层基础较复杂，结构要求高，十分坚固，但成本也高。高层配有电梯，人们进出较为便利。高层建筑的中上楼层，视野开阔，通风采光极佳。但下部楼层较为压抑，采光较差。3）高层一般为一层多户的点状形式，有部分户室朝西、北向。由于增加了电梯、电梯厅和设备层等公用面积，所以高层较多层来说得房率较低，但建造质量远远好于多层建筑，抗震系数也高。由于公用面积的增加，电梯等设备的使用，使高层的物业管理费也高于多层。1.2.2、商业房地产商业地产是以全面融合地产业与商业为特色的地产形式。现在正悄然成为房地产市场的新宠。商业用房与居民住房不同，购买商业用房的投资性较强、经营风险较高，因而商业银行在发放商业用房贷款时就承担了较大的风险。杭州·万象城1.3、房地产的价格现实中的房地产价格构成极其复杂，不同地区、不同时期、不同类型的房地产，其价格构成可能有所不同。同事，对于房地产价格构成项目的划分标准或角度不同，其价格构成也不同。本节就以“取得国有土地使用权进行建设并销售所建商品房”这一典型的房地产为例。1、土地取得成本（如：征用费、拆迁费、转让费）2、开发建设成本：（1）勘察设计和前期开工费用；（2）建筑安装费用；（3）基础设施建设费用；（4）公共配套设施建设费用；（5）建设单位管理费用（6）开发过程中的税费3、销售费用：（1）代理费（2）广告费4、财务成本费用5、不可预见费6、开发利润房地产价格的影响因素一、一般因素社会因素经济因素行政因素人口因素国际因素1、政治安定情况1、经济发展情况1、土地制度1、人口密度国际经济状况2、社会治安情况2、储蓄和投资水平2、住房制度2、人口素质国际政治因素3、房地产投机3、财政收支与金融状况3、城市发展战略、城市规划、土地利用规划3、家庭人口4、城市化进程4、居民收入和消费水平4、房地产价格政策5、物价变动5、税收6、利率水平6、行政隶属变更7、其他相关政策二、区域因素住宅区区域因素商业区区域因素工业区区域因素1、基础设施1、城市商服中心影响2、基础设施2、市内交通条件3、市内交通条件3、公用配套4、对外交通条件港口、车站、机场4、环境条件3、对外交通条件港口、车站、机场5、区域城市规划限制5、城市商业服务中心影响6、区域规划限制4、区域城市规划限制1、基础设施2、市内交通条件房地产定价策略1、开盘定价策略2、过程定价策略3、时点定价策略4、尾盘定价策略1）低价开盘（起价低、均价也低；起价低，均价高）2）高价开盘3）中价开盘1）低开高走；2）高开低走；3）稳定价格1）心理定价：尾数定价；整数定价；口彩定价；声望定价2）差别定价：楼宇价差；垂直价差；水平价差3）总价控制4）组合定价1）明降价2）暗降价3）其他具体策略房地产的的常用术语第2节2.1、房屋结构类2.2、建设主体类2.3、建筑规划和建筑设计类2.4、建筑施工和建筑材料类2.5、房地产销售类2.1、房屋结构类框架结构:框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，以轻质墙体作为围护结构的结构形式。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。其特点是能为建筑提供灵活的使用空间。剪力墙结构：是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，剪力墙结构住宅能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。高层建筑。框架剪力墙结构:框架剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。如何辨别承重墙墙体是否是承重墙，关键看墙体本身是否承重。建筑施工图中的粗实线部分和圈梁结构中非承重梁下的墙体都是承重墙。现场察验墙体上无预制圈梁的肯定是承重墙。非承重墙体一般在图纸上以细实线或虚线标注，为轻质、简易的材料制成的墙体，非承重墙一般较薄，仅做隔断墙体用。一般地讲，砖混结构的房屋所有墙体都是承重墙；框架结构的房屋内部的墙体一般都不是承重墙。当然具体到房屋结构本身，判断墙是否是承重墙，应仔细研究原建筑图纸并到现场实际勘察后才能确定。个人装修时可以结合以下几点简单地区分承重墙和非承重墙：1、从房屋结构上区分：一般地讲，砖混结构的房屋所有墙体都是承重墙；框架结构的房屋内部的墙体一般都不是承重墙。2、从房屋档次上：一般的中低档的住宅楼、别墅都是砖混结构的。高档的都是框架结构的多。3、从墙砖的材质上区分：一般标准砖的墙是承重墙，加气砖的是非承重墙。4、从墙的厚度分：150mm厚的隔墙是非承重墙，如卫生间，厨房出现较多。5、根据梁与墙的结合处区分：一般墙与梁间紧密结合的是承重墙；采用的斜排砖的方法的是非承重墙。2.2、建设主体类开发商、发展商房地产开发商是指从事房地产开发经营的企业。典型模式：通过“招、拍、挂”等途径取得国有土地使用权，根据土地的规划建设条件进行规划设计，并向政府或行业主管部门报批，取得相关建设许可证；通过招标等方式选择施工和监理等单位，并组织项目建设实施；最后通过销售或出租等方式回笼资金，并取得开发利润。发展商在一般情况下是指项目公司所属的上级开发商。建设单位是指负责项目立项、建设、验收及交付使用的单位。建设单位大多数情况下就是开发商。业主房地产项目的所有者。开发建设阶段业主是开发商；商品房交付使用及物业管理阶段，购房者是业主。2.3、建筑规划和建筑设计类1、城市居住区一般称居住区，泛指不同居