2017年3月15西安万科翡翠国宾项目提案【终】

玉炉香，红蜡泪，偏照画堂秋思。眉翠薄，鬓云残，夜长衾枕寒，梧桐树，三更雨，不道离情正苦。一叶叶，一声声，空阶滴到明。玉炉香，红蜡泪，偏照画堂秋思。眉翠薄，鬓云残，夜长衾枕寒，梧桐树，三更雨，不道离情正苦。一叶叶，一声声，空阶滴到明。玉炉香，红蜡泪，偏照画堂秋思。眉翠薄，鬓云残，夜长衾枕寒，梧桐树，三更雨，不道离情正苦。一叶叶，一声声玉炉香，红蜡泪，偏照画堂秋思。眉翠薄，鬓云残，夜长衾枕寒，梧桐树，三更雨，不道离情正苦。一叶叶，一声声玉炉香，红蜡泪，偏照画堂秋思。眉翠薄，鬓云残，夜长衾枕寒，梧桐树，三更雨，不道离情正苦。一叶叶，一声声玉炉香，红蜡泪，偏照画堂秋思。眉翠薄，鬓云残，夜长衾枕寒，梧桐树，三更雨，不道离情正苦。一叶叶，一声声玉炉香，红蜡泪，偏照画堂秋思。眉翠薄，鬓云残，夜长衾枕寒，梧桐树，三更雨，不道离情正苦。一叶叶，一声声玉炉香，红蜡泪，偏照画堂秋思。眉翠薄，鬓云残，夜长衾枕寒，梧桐树，三更雨，不道离情正苦。一叶叶，一声声玉炉香，红蜡泪，偏照画堂秋思。眉翠薄，鬓云残，夜长衾枕寒，梧桐树，三更雨，不道离情正苦。一叶叶，一声声玉炉香，红蜡泪，偏照画堂秋思。眉翠薄，鬓云残，夜长衾枕寒，梧桐树，三更雨，不道离情正苦。一叶叶，万科国翡翠上再遇宾之惊世·之作相逢万科产品180-220万高端改善400-600万终极置业地段高新核心最后的地王一个城市的名片TOP系超越万科以往的存在树立区域的价值标杆定义西安平层豪宅新标准万科·翡翠国宾Contents目录····壹贰叁肆溯源理解谋略团队PARTPARTPARTPART宾国翠翡万科壹从丈八路与陕西宾馆的历史渊源切入溯源PART龙渊源势·龙头，相传唐贞观年间泾河龙王呼风唤雨扰民间不安，玉帝命丞相魏征监斩。太宗一旁阻挠，而魏征陪太宗下棋中梦斩龙王，龙王头落长安西南，径一丈八尺，故称“丈八头”。八沟，位于西安市西南隅,距城拾叁公里处。史载,唐玄宗天宝年间命韦坚于长安城樊川皇子陂下筑漕，是为清明渠。唐代宗大历元年开漕渠入苑，深八尺、宽一丈，故名“丈八沟”。丈斩脉福地早在盛唐时期,丈八沟就是帝王与贵族游玩的避暑胜地。据《千家诗》记载,大诗人杜甫曾来此游览,适逢天下雨,即兴作诗两首人文皇·落日放船好，轻风生浪迟。竹深留客处，荷净纳凉时。公子调冰水，佳人雪藕丝。片云头上黑，应是雨催诗。——皇家胜地二十年代，丈八沟作为张钫私园，被命名为“来园”，人称“阆苑仙境”。张钫，字伯英，号友石主人，先后任国民党军事参议院副院长及南京国民政府国策顾问等职。辛亥革命元老，北洋略威上将军。一手修建书画集“千唐志斋”，内含无数稀世珍宝（如武则天十九造字、狄氏现存唯一真迹等），为保护文化遗产作出了卓越的贡献。解放后受毛泽东接见，还称其为中原老军事家。传承家·望族血统1954年，修建为西北高级干部疗养院。1958年，改建为陕西宾馆，曾圆满地接待了国内外几百位嘉宾，其中各国政要有：美国总统尼克松、美国前国务卿基辛格博士、印度前总统文卡塔拉曼先生等一批世界风云人物。迄今为止仍是陕西涉外接待的主要场所。80年代丈八宾馆90年代丈八宾馆2000年代丈八宾馆礼遇宾·尊贵国宾一座城市，最值得骄傲的不仅是林立的高楼大厦和宽阔的街道马路而是记载着城市发展历史的古巷小街随着城市化进程的推进这些城市记忆的传统坊巷作为城市的文化标签被保存下来成为寻访城市“根”与“魂”的目的地溯源·玉炉香，红蜡泪，偏照画堂秋思。眉翠薄，鬓云残，夜长衾枕寒，梧桐树，三更雨，不道离情正苦。一叶叶，一声声，空阶滴到明。玉炉香，红蜡泪，偏照画堂秋思。眉翠薄，鬓云残，夜长衾枕寒，梧桐树，三更雨，不道离情正苦。一叶叶，一声声，空阶滴到明。玉炉香，红蜡泪，偏照画堂秋思。眉翠薄，鬓云残，夜长衾枕寒，梧桐树，三更雨，不道离情正苦。一叶叶，一声声玉炉香，红蜡泪，偏照画堂秋思。眉翠薄，鬓云残，夜长衾枕寒，梧桐树，三更雨，不道离情正苦。一叶叶，一声声玉炉香，红蜡泪，偏照画堂秋思。眉翠薄，鬓云残，夜长衾枕寒，梧桐树，三更雨，不道离情正苦。一叶叶，一声声玉炉香，红蜡泪，偏照画堂秋思。眉翠薄，鬓云残，夜长衾枕寒，梧桐树，三更雨，不道离情正苦。一叶叶，一声声玉炉香，红蜡泪，偏照画堂秋思。眉翠薄，鬓云残，夜长衾枕寒，梧桐树，三更雨，不道离情正苦。一叶叶，一声声玉炉香，红蜡泪，偏照画堂秋思。眉翠薄，鬓云残，夜长衾枕寒，梧桐树，三更雨，不道离情正苦。一叶叶，一声声玉炉香，红蜡泪，偏照画堂秋思。眉翠薄，鬓云残，夜长衾枕寒，梧桐树，三更雨，不道离情正苦。一叶叶，一声声玉炉香，红蜡泪，偏照画堂秋思。眉翠薄，鬓云残，夜长衾枕寒，梧桐树，三更雨，不道离情正苦。一叶叶，龙脉之贵皇家之尊望族之承国宾之礼龙脉之上铸就国宾Slogan贰从易居对翡翠国宾项目的认知切入理解PART但作品背后，对项目精神内涵的理解将更多源于土地背后所承载、积淀的历史/人文/故事当万科遇见国宾单就开发品牌与地段而言之于市场已经决定了它一定是重器封疆的恢弘巨制礼“礼”最高的场所精神“礼”人与人相处的基本法则。“礼”各国交往的基本法则。“有朋自远方来，不亦乐乎！”外事场合使用频率极高的名言，表达出孔子对礼宾工作的基本要求。早在周朝时，就以“九宾之礼”待国之贵客，后来发展成为五礼之说。在宋朝时，以《仪礼》、《礼记》、《周礼》为记载的三礼，系统化的阐释如何以最高的文明礼数款待上宾。在东方的礼仪语境里，国宾之礼是之于上宾在生活层面的无微不至，在精神层面的高度尊崇，令尊客感受到无上的重视与荣耀，正是其本质内涵。国宾之礼尊迎宾之礼行宾之礼下榻之礼国宴之礼着装之礼国宾之礼尊国宾之礼是无尚的荣耀，其蕴涵的是尊崇、严谨、细致、庄重、威仪、得体、平和等丰富内涵。国宾级礼遇成国宾之礼带来的无微不至的服务与无尚的尊荣，也成为顶级服务品质的象征，为顶级生活的一种风尚。国宾之礼尊万科·翡翠国宾以国宾之礼建构国宾九制国宾之礼尊国宾九制建筑景观户型定制会所教育配套服务公约万科以全国眼光重新定义西安豪宅产品[翡翠系列再升级]建筑万科庄重之礼国宾九制尊上海·万科·翡翠滨江上海·万科·翡翠滨江景观万科园林之礼国宾九制尊上海·万科·翡翠滨江户型万科空间之礼国宾九制尊海南·万科·翡翠公园定制万科工巧之礼国宾九制尊厦门·万科·湖心岛厦门·万科·湖心岛会所万科会晤之礼国宾九制尊重庆·万科·天琴湾教育万科立身之礼国宾九制尊商业万科繁华之礼国宾九制尊上海·万科·七宝广场服务万科厚待之礼国宾九制尊文明之礼国宾九制尊公约万科杭州·万科·良渚文化村万科·翡翠国宾以国宾之礼建构精神之魂万科核心价值尊29精神认同产品认同价值认同生活方式精神之魂万科核心价值尊精神认同国宾九制庄重之礼园林之礼空间之礼工巧之礼会晤之礼立身之礼繁华之礼贵宾之礼文明之礼国宾九礼尊重居住人性设计贵重威仪尊享专属丰富资源阳光成长比肩万达高新商业概念无微不至厚待礼遇微笑包容社区文明礼宾建筑仪式建筑四时之景景观尊崇尺度空间次序户型定制会所教育配套服务公约价值认同生活方式从产品的工匠精神，到未来可期的生活方式，从而达到客群的价值认同项目核心价值国宾领域国宾九制私属尊贵只为西安贵胄核心价值尊西安之上，再遇国宾30-50岁事业有成的城市顶级人群发展上升的城市新贵企事业中高层、个体老板终极置业客群再改置业客群首改置业客群刚需置业客群客群分析尊34高端城市资源载体优质生活方式倡领者他们是地道的西安人，喜欢并深爱高新的生活方式他们是改善生活的需求者，换个舒适的生活环境继续迈向远方他们是城市高品质客户群体，追求都市快节奏生活方式他们是城市精英人群，享受生活又追求便利他们是家庭的承担者，考虑家庭的全面需求——教育、配套等叁从竞争环境与本案客观的营销条件切入谋略PART三个维度进行思考竞争格局从区域属性与市场特质切入思考从竞争格局与未来发展切入思考宏观市场从城市的肌理与发展轨迹切入思考微观市场2012万方7113元/㎡成交面积段由刚需向改善转变，置业需求升级。发展看好量价齐飞需求结构升级备注：数据来源链家0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%201320142015201670以下70-9090-100100-110110-120120-130130-140140-160160-180180以上西安市场分面积段成交占比宏观市场尊西安高端大平层项目主要分布在高新、曲江、大明宫2016年大平层产品成交套数高新区位于第二，高新客户购买力较强。高端大平层项目分布高新不是没有购买力只是缺少好产品高新曲江城南浐灞城北城东城内城西经开长安2016年全市160㎡以上产品分区域成交情况备注：数据来源链家微观市场尊万科翡翠国宾万达ONE保利天悦天地源万熙大音希声四座无言西北顶级综合体以商带住以地段、以商带住、大型商业配套为主抢占竞争市场保利TOP系千亩低密大盘以低密、大盘抢占竞争市场高新核心区域大型商业综合体高新国际、高新一中优质教育资源抢占竞争市场西安万科TOP系产品以顶级产品、高标配套抢占竞争市场区域竞争格局——四雄争霸新增亩住宅13亿住宅5亿目标25亿目标15亿竞争格局尊万达西安ONE时间线4月5月6月7月8月9月10月11月12月3月5月底DK9-4开盘9月DK6开盘蓄客蓄客平销保利天悦万科翡翠天誉6-10月之间集中入市主力面积段集中在140-190㎡天地源万煕抢占市场先机融创锦业路去库存，148㎡，15套开盘强销，加推148、160㎡，约7万方货值开盘加推90-170㎡，约6万方货值8月首推高层+洋房，高层90-150㎡，洋房130-180㎡，约10万方货值7月：7、8#取证，17年推货量约10万方6月：16、17#取证11月首推90-160㎡高层约5万方货量10月加推高层约4万方货值6月首推高层+洋房，高层110-155㎡，洋房150-220㎡，约15万方货值区域红海6-10月57万㎡140-190㎡竞争格局尊414月5月6月7月8月9月10月11月12月认筹600组，开盘去化8亿2亿2亿3亿3.5亿3亿3.5亿推售节点活动策略媒体渠道户外、围挡、网络、微信、候车厅、报广、桁架、广播年终老客户答谢party年末主攻跨界及节日节点，收拢全年未成交客户以品牌活动为主线，渗透价值体系，提升项目知名度借力前期热销势头，小步快跑，延续项目整体热销氛围营销策略目标月份启动认筹短蓄短开，小步快跑营销中心&实景展示区亮相品牌发布会认筹期圈层嫁接活动结合营销策略及销售策略，短期内引发市场关注，快速提升认筹量售楼部&样板间开放暨新品开盘短蓄短开，小步快跑展示节点临时售楼部开放会所开放样板段开放首批次开盘户外、围挡、网络、微信、广播外展、竞品拦截、Call客外展、巡展、大兵团户外、围挡、微信首批开盘借力营销中心&展示区亮相，新货加推，二次发力，引爆金九银十翡翠联盟业主答谢party业主维护活动资源类客户导入活动阵地包装启动【生势】龙脉之上礼遇国宾【乘势】长安之上翡翠国宾【造势】国宾之礼誉载长安营销大纲尊42龙脉之上礼遇国宾第一阶段肆|陆月生势营销谋略尊上海·万科翡翠滨江召集全西安所有万科老业主于国宾馆千人宴会厅召开产品发布会产品入市万人共鉴营销谋略尊巧用微楼书、视频等新媒体病毒传播项目入市阶段占领万科所有在售项目媒体以人为媒病毒传播自媒炒作提升内容权威性和关注度视频营销吸睛、深度项目微楼书增加与客户粘合度营销谋略尊一脉相承资源延伸双盘联动优势凸显万科·翡翠天誉以品质先行而被认可万科·翡翠国宾精进升级，更加凸显品牌优势万科·翡翠系产品品质一脉相承双盘联动可以将天誉的品质资源延伸至国宾品质渗透一脉相承营销谋略尊体验升级10月前，依托于原有项目售楼部的体验系统进行升级，强化打造项目领地感，增强客户体验度售楼部新旧交替，依托展示获取客户认同同为丈八北路区域，产品面积段相似，利用产品差异化、配套差异化及价格差异化区分客群，实现双赢局面国宾、天誉同类型产品同期上市，打造市场统治力相辅相成营销谋略尊相辅相成之道5大差异化地段差异化解读配套差异化解读园林差异化解读社区差异化解读产品差异化解读基于项目价值差异化解读国宾价格高于天誉1000~1500元/㎡