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量力钢材·机电国际博览中心(专业市场部分)商业定位及业态规划建议项目紧邻三环路,规划体量为30万方,由6栋2层的建筑组成,目前一层为钢铁物流中心;建成后可经三环路的辅道直接到达项目内部。交通网络发达,现代商务交易配套设施完善。项目概况区域环境分析市场及政策导读《成都市商业网点发展规划》及金牛区分区规划,将形成“一城一带两轴四区”的总体格局、采用组团发展模式,形成商贸商务中心区、专业市场集中发展区、宜居环境发展区、工业级长发展区、城市游憩区等五大功能区。市场及政策导读北部新城是承担“大成都”的工业、商贸、物流等职能的现代化活动新区。商贸城会带动相关产业发展,实现市场带动工业,工业支撑市场,市场与产业联动发展。北新干线、成彭公路等多条交通干道的建设或改造将极大的改善北部新城区域交通条件,推动区域快速发展。北部新城现代商贸综合功能区、组团发展将是项目的机会点按《金牛区商业网点规划》将形成4个具有市级影响力的泛商业区;1、“沙湾商贸商务区”;2、“华侨城休闲娱乐区”;3、“火车北站—荷花池城市交通综合体”;4、“人民北路北延线商贸商务区”。火车北站片区商业中心和华侨城片区商业中心对本案的辐射力较强。3124量力区域商业环境解析金牛区商业中心规划分布图周边片区商业环境解析龙湖北城天街:规模:占地约276亩,70万方建筑体量规划:将建设成为集两条商业街、多家大型主力店、大型电影院、知名品牌店、精品店、大型超市等为一体的大型综合体。龙湖的品牌、规模和五块石商圈的成熟度,将辐射到本案区域,对本案形成极大冲击。周边片区商业环境解析金牛万达广场区位:人民北路与一环路交汇处规模:占地约200亩,总体量112万㎡规划:以现代商业中心为主,包含白金五星酒店、高档百货、精品餐饮楼、影城、步行街及高档甲级写字楼等为一体的新一代城市综合体。万达广场的品牌影响力、规模,对本案区域也具有较大辐射作用。周边片区商业环境解析绿地世纪城位置:北三环凤凰立交内侧,紧邻北新干线规模:占地342亩,规划:携手红星美凯龙将打造包括家居生活广场,大型商业中心、星级酒店、甲级写字楼、服务式公寓楼、高端住宅、时尚休闲街为一体的城市综合体。与本案处于同一环线区,影响甚大,本案最有力的竞争者,直接辐射本案周边区域。本案周边的大商业不足,市场较大;基础配套设施还有待改善,周边还有待开发;三环内已开发的大型商业项目对本案的辐射作用明显;项目商业环境解析三环绿地本案万达龙湖一环二环北新干线成彭路周边住宅项目序号项目名称规划户数备注1欢乐城·1987900户已入住2金府国际一期为1100户在开发3新桥逸景已入住4蓝光花满庭4446户已入住5北新国际1809户在售6嘉宇天琢城600户已入住7今日靖园二期572户二批次在售8泉水南苑已入住9大峰景1548户在售10府河丽景10000户已入住项目周边主要的住宅区常住人口总规模较大,但有效人口量影响较小。项目2公里范围内主要的居住小区区位交通:位于北三环与成彭立交交汇处,周边已形成“六纵六横”立体交通网络,有73、108、409等多路公交车通达。商业配套:项目周边主要是生产资料市场,较大型的商场较少,主要大型依赖三环内的商场区域辐射,目前在建的绿地世纪城、龙湖时代天街将会成为项目周边范围内影响力最大的商业体。休闲娱乐:大型休闲娱乐中心较少,主要依赖于中心城区的配套项目,附近的华侨城。人口流量:周边三环外的大型居住项目较少,主要为老旧的工业宿舍居住区,三环内的蓝光花满庭等项目拥有大量的常住人口。周边的人口流量主要以生产资料的消费为目的。项目周边配套项目机会点存在,但周边的大环境条件较弱,竞争者实力较强。专业市场分析力量钢材城财富城北的体现是以交通枢纽为主的综合经济和专业市场聚集地。项目周边存在的商圈、专业市场:1、金府商圈以钢材机电等专业市场为核心;2、荷花池商圈以服装、小商品等批发交易为核心;3、五块石商圈以机电、酒店商品等为核心市场;4、北部新城商圈整合了荷花池的小商品批发贸易市场。整体上项目周边的市场属于较为低端的商业形态。项目周边市场•成都市汽车城或汽配城主要集中于东南片区;•城北分布较少,市场空白较大;•成都正在建设成都国际汽车博览新城,实施“南汽东移”战略;•4S店、汽车销售公司、汽配销售等以汽车城为核心辐射分布,集中于红牌楼,火车南站、机场路、羊犀线等地区;西部汽车城建国汽车城摩尔国际汽配城金恒德国际汽配商城晨明东部汽车城成都汽车市场分析建国汽贸:西南最大的汽车经销申蓉汽车:国内十佳汽车经销商港宏汽车:成都较大的汽车经销商三和集团:主要代理进口车明嘉集团:唯一拥有东风标致、法国标致五大汽车销售集团成都汽车市场分析建材市场呈现北多南少的状态,但布局比较杂乱,并没有形成规模集群,缺少统一的市场规划,不能集约化发展。政府对北部新城的功能规划将对三环内此类市场进行整顿。成都建材市场分析成都的家具市场格局主要分为四大板块:A:玉带桥商圈:精品高端家具市场代表商家:创美家具卖场、圣地亚家具、好世纪家具城等位置:市中心B:红牌楼商圈从中端向高端发展代表商家:八一家具城、太平园家具城、红星美凯龙位置:东南三环D:城南商圈高端家具商圈代表商家:富森美家居、宜家、皇家一号、好百年、特力屋等位置:南三环C:金沙商圈纯高端商圈代表商家:金沙创美位置:东三环成都家居市场分析川陕路旁的富森·美家居弥补了城北中高端家居市场的空白,但还无力支撑整个城北,市场机会依旧存在。项目区域多为较低端的商业市场,缺乏中高端的专业市场;项目周边的专业市场较多,其业态以生产物资为主;区域内的规划的泛商业区等将会辐射项目周边,影响极大;区域内的商业项目的实力较强,项目的潜在竞争者众多;主题化及组团式的商业形态发展模式将成为区域商业项目发展的趋势;引入中高端的商业形态将会成为项目发展的机会。小结:项目商业定位及业态规划建议城市商业综合体在不同地域,其物业开发体量、物业形态及功能分配的比例也不相同,总体分为:商务CBD、传统购物街区、城市新兴区域等三大类型,每种类型均称为城市综合体,其针对的受众群体和需求也有所区别:在城市商务CBD集中的地方,一般以写字楼、酒店、服务式公寓的开发为主,零售只作为配套服务功能,主要客群针对高端的商务、企业职员等;在传统的购物街区,零售所占的比重往往就超过商务类需求,利用商业综合体的整体聚客优势,提升商业的品质,其针对客群面较广泛;在城市发展的新兴区域,除特定的商务类需求外,主要以生活类、社区型的商业元素构成,此类业态很受地区消费者的欢迎,辐射半径以项目周边3-5公里内的城市消费人群为主。项目商业模式——城市综合体项目的城市价值巨大辐射力极大的潜在升值价值整体功能复合性高可达性便利性高密度集约型整体一致性土地使用均衡性空间连续性内外部功能联系完整性商业价值特征零售ShoppingMall目的性购物形式非目的性购物形式•融合传统的各类零售物业,以超市,百货等为支撑;•对周边区域的常住人口,人流量有极大的依赖性。吃住行游购娱的一站式消费中心•以目的性购物为基础,消费主题突出;•辐射范围较广,对周边的环境依赖较小。项目商业模式——零售ShoppingMallTextinhere零售商务休闲娱乐专业主题类卖场项目商业模式——零售ShoppingMall量力工业核心+商贸城百货超市类+酒店影院+主题专业类项目商业撬动点共赢组团多样组团式发展,联动效应,互惠共赢。是杂乱的堆砌,还是有章可循?是单枪匹马,一口吃个大胖子,还是人多力量大,抱拳发展?发展模式建议打破只有生产物资的市场格局,体现多元化经营,实现工业商贸结合发展。功能定位建议城北从来不缺低端低质市场,而要打破目前格局,填补市场空白,唯有主题化的中高端一站式体验式购物中心,不是单一业态,而是多业态的组团式发展。1、终端客群属性一致,都具有一定消费实力;2、定位为中高端消费水平,更注重消费质感;3、消费观的塑造性强,容易接受体验式消费观念;终端客群解析本项目ShoppingMall形态之一:以百货超市餐饮影院等业态组合为主力店形式表现手法创新组合形式创新剥离传统内涵创新本案突破传统的ShoppingMall表现形式,利用新的设计理念和业态组合实现推陈出新。突破之道剥离传统继承传统的文化理念,但不局限于传统,融入现代时尚元素,结合成都的历史与现实,传统与时尚,让量力承担城北的展示平台。传统传统时尚现代量力吃娱行住游购休闲商务打破传统的商业购物中心格局,增加文化、休闲、商务理念,八大元素聚合,让艺术潮流不再游离于普通百姓生活之外,实现从传统ShoppingMall到LivingMall过渡。内涵创新商务传统购物、专业市场为基础娱乐购物娱乐休闲为导向现代商务为发展最终实现城北财富在此汇聚,新城娱乐文化在此呈现,休闲生活在此不是梦想。组合形式创新形成以家居百货超市类为主体,联动主题类专业市场,兼容现代娱乐、休闲、商务等目的性消费场所量力超市百货等零售主题乐园、星际影城、美食街区商务配套、社区配套时尚家居、精品家电商业主题式组团联动百货超市类为主体大型百货超市等作为主力店之一,吸引人流,作为项目商业形态主体。主题乐园:体验式儿童乐园——星期八小镇星际影城、KTV、电玩城其他娱乐健身场所设施:如溜冰场,瑜伽馆、桑拿房、跆拳道馆等休闲娱乐体验式儿童主题乐园区别于一般的亲子乐园或儿童乐园,从“纯玩”上升到成人生活的“体验”;与其他同类产品形成差异化,可成为项目亮点;弱化华侨城的影响,抢占市场份额。休闲娱乐众多的娱乐项目和休闲养生业态,引导消费者进行复合型消费,满足其多样消费需求。瑜伽馆电影院电玩城溜冰场KTV跆拳道馆品牌餐饮满足购物之余的就餐休憩功能,主要定位于时尚青年一族,对于本案建议餐饮业态以简餐为主;时尚家居体验中心以引入精品时尚家居体验中心为核心点,尤其是中高端品牌入驻,既体现财富城北的内涵,又包容专业市场的本质。精品家电卖场功能性辅助商业业态,以增加项目的吸引力。现代商务会议商务不再只是安排满档的会议,而是可以融入休闲的元素。表现手法创新利用建筑设计来展现ShoppingMall的文化内涵,整体体现现代简约风格。表现手法创新结合本案采用宽阔的平层结构,区域独立,ShoppingMall内部建议:以人造内街为基础,并利用节点,景观小品等形成曲折的路线;内部建筑的布置形成高低起伏的错落形态;建筑风格融合国际建筑风格与实用主义,结合现代艺术元素。本项目ShoppingMall形态之二:以汽车、家居等专业市场组团发展的形式钢铁建材汽车集装箱家电机械、工程机械造船以钢铁为核心,其上下游产业及衍生产业。切入点市场占位以钢铁、机电为基础支撑,弥补和整合城北的市场需求,推进其他四大专业市场向周边区域辐射扩散,从而打破城北的商业格局,引导目标客群的消费习惯。量力钢材城量力钢材·机电博览中心形成除钢材、机电博览中心之外,以汽车、家居、建材、酒店用品为主题的4大专业市场组团发展的核心基地。主题功能组合建议业态组合建议一站式体验购物中心汽车汽车展厅4S店汽车超市汽车配件汽车美容装饰家具家饰装修家居结构材料装饰材料建筑板材安装材料建材酒店用品厨房用品灯具卫浴组合产品功能分区楼层布局面积(㎡)汽车mall汽车展厅2层50004S店2层100000汽配超市2层10000汽车美容2层5000美居中心家具精品展厅3层30000家装专区3层10000家庭用品区3层10000建材专厅建筑板材专区2层20000结构材料区2层20000五金涂料超市3层10000安装材料区3层10000装饰材料区3层20000酒店用品城灯具区3层20000卫浴区3层10000厨房用品区3层10000备注配备快餐、简餐、茶楼、中高档中餐等满足商务用餐等的需要,面积约为10000㎡。业态分布及配比建议汽车MALL效果示意家居中心示意建材专厅示意图酒店用品中心示意美食区示意品牌中餐馆茶馆在这里,实现财富不是梦想提高生活品质不是梦想商务休闲化不是梦想都市度假不是梦想。。。。。。——仅因为这里有量力!成都奥特莱斯企业
本文标题:专业市场业态规划建议1-10
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