专业市场招商技巧培训

1专业市场招商技巧培训2目录一、招商人员的基本要求二、招商工作的目标、任务三、招商工作的总体策略四、客户拜访的基本要求与技巧五、客户跟进的基本要求与技巧六、客户签约及后续服务的基本要点七、招商方式的应用八、客户关注要素九、招商客户的分类3一、招商人员的基本要求（一）招商人员必备的基本素质1、崇高的事业心（热爱招商事业，不断进取）2、强烈的责任感（真诚面对每一位客户）3、顽强的意志力（积极应对每一次的挫折）4、良好的自控力（提升修养、避免争执）5、协作的团队精神（个人的成功代表不了集体的成功）4一、招商人员的基本要求（二）招商人员必备的基本能力1、学习能力（专业知识、经济知识）2、社交能力（面对各种层次、素质的客户）3、表达能力（语言的艺术）4、观察判断能力（察言观色、扑捉信息）5、应变能力（把控进程、积极应对）5二、招商工作的目标、任务（一）招商工作的目标——实现共赢一个项目的开发、运营，涉及到投资方、经营户、运营团队、消费者等多个利益主体，只有实现“共赢”，项目才能算是真正的成功。6二、招商工作的目标、任务（二）招商工作的任务1、确保项目的顺利开业2、确保项目的持续发展7三、招商工作的总体策略（一）信息收集（客户信息、市场信息、行业信息、政策信息以及信息反馈）（二）挖掘需求（可达成的需求、不可达成的需求）（三）大户先行（本地→羊群效应、领地意识←外埠）（四）引导市场（引导商户、引导市场、引导行业、引导政策）（五）延伸开拓（深耕细挖、开拓市场、关联业态）8四、客户拜访的基本要求与技巧（一）客户拜访的目的1、收集信息（全貌信息）2、探寻需求（真实需求）3、推介项目（优势、政策、服务）4、说服客户（推进招商）5、建立关系（持续发展）9四、客户拜访的基本要求与技巧（二）客户拜访前的准备工作1、预约与计划（重要客户一定要预约）2、明确目的（收集信息、解决问题、联络感情）3、掌握信息（客户基本资料、需求信息、市场信息等）4、组织人员（双方人员、各自任务、角色扮演）10四、客户拜访的基本要求与技巧5、备案准备（突发事件的预案）6、物料准备（招商资料，视频、图片文件，记录本，名片，交通工具等）7、临行检查（自我形象）8、守时11四、客户拜访的基本要求与技巧（三）客户拜访技巧1、提供专业化、顾问式的服务2、会看（衣着、车辆、随行人员）、会听（谈吐、周边人的意见）、会答（不可答非所问）、会问（提问题的目的）、会思考（果断做出准确判断）3、陌生的客户——礼貌，熟悉的客户——热情富裕的客户——尊贵，精明的客户——实惠享受型客户——服务，挑剔型客户——细节犹豫型客户——保障，随和型客户——认同12四、客户拜访的基本要求与技巧4、如何做好开场白（1）自信（2）赞美词、感谢词的应用（3）制造认同感（4）寻找共同话题13四、客户拜访的基本要求与技巧话术案例一：代表：“你好！刚刚看您这边挺忙的，今天生意不错吧？”客户：“还行吧！”代表：“可以打扰你几分钟吗？”客户：“你有什么事？”代表：“那先谢谢你了，我是……”（获得好感、拉近与客户的距离）14四、客户拜访的基本要求与技巧话术案例二：代表：“你好！几次来市场都没能遇见你，今天真是有幸能遇见你！”客户：“你好，你是？！”代表：“我是……”（显示客户重要性，让其感受到被重视）15四、客户拜访的基本要求与技巧话术案例三：代表：“老板，你好！你在这个市场好多年了吧，我想向你打听一下这个市场现在生意怎么样？”客户：“你是做什么的？”代表：“我之前也是做市场，不过现在……”（利用认同感、打消戒备心）16四、客户拜访的基本要求与技巧话术案例四：前台：“欢迎光临德州观湖城，先生您是第一次来我们项目吗？”（确认客户性质）客户：“是的”前台：“那先生是从哪里过来的，是怎么知道我们项目的？”（收集信息→市场信息→业务代表→宣传渠道信息→企划部门）17四、客户拜访的基本要求与技巧情形一：客户：“我是XX来的，我是看到你们宣传广告来的。”前台：“我是这里的前台接待，我叫XX（递上名片），我们可以交换一下名片吗？（如果对方没带，请问先生贵姓）”“X先生，你好，那由我来先向您介绍一下我们这个项目。”（收集详细信息，切入主题）注：不要连续超过三个问题，给人打破砂锅问到底的反感，有些问题可以在介绍项目过程中穿插提问。18四、客户拜访的基本要求与技巧情形二：客户：“我是XX来的，我是看到你们宣传广告来的。”前台：“我是这里的前台接待，我叫XX，请问先生您贵姓？”“X先生，先请您这边就坐，我给您倒杯水，请您稍等一下，我请我们招商经理过来，给您介绍一下我们这个项目。”（为业务代表提前做好沟通信息的准备工作）19四、客户拜访的基本要求与技巧情形三：客户：“我是XX来的。”前台：“我是这里的前台接待，我叫XX，请问您有我们项目熟悉的招商经理吗？”客户：“有位XX经理到我店里去过。”前台：“请问先生您贵姓？”前台：“X先生请您这边坐一下，我去请我们XX经理过来。”（为业务代表提前做好沟通信息的准备工作）20四、客户拜访的基本要求与技巧5、招商过程中的语言技巧（1）少否定、多肯定（2）恰当使用转折语（3）适当使用反问语（4）不要一味的掩饰缺点（5）注意客户反应，调整语速（6）避实就虚21四、客户拜访的基本要求与技巧话术案例一：客户：“你们这里还有位置好一点的铺位吗？”代表甲：“X老板，真的很抱歉，我们前面的铺位已经租满了，还有一些后面的铺位，你考虑一下。”(切断了深入了解的途径，无法探寻客户需求）代表乙：“X老板，你们之前做生意位置的好坏确实有影响，但我们这个交易市场与之前市场的经营模式都不一样，不代表位置好的生意就一定会好，你再看看现在很多市场里所谓位置好的商户不也是经常换来换去，毕竟经营成本是要比较高的。我觉得选择性价比适合的才是最好的，X老板，哪您看中了我们市场的哪几个铺位，我在图上划出来。”22四、客户拜访的基本要求与技巧话术案例二、客户：“你们市场的位置太偏了，现在做肯定没什么生意。”代表：“是的，目前看我们项目离市中心相对偏一点，其实也就20分钟左右的车程。但X老板你也知道咱们德州市近几年的发展与规划，将来市区内的这些市场都是要迁往我们项目所在区域的，这是必然的结果，我相信X老板，您也出去看过的，很多大城市都是这样的布局。现在只是市场的发展阶段，生意是会少一点，但今后发展起来还愁没生意做吗？X老板，你做生意也好多年了，眼光肯定肯定比我要长远，我觉得我们这个项目值得你考虑考虑。”（先认同、不掩饰实际情况，再进行引导）23四、客户拜访的基本要求与技巧6、招商过程中的应变技巧（1）避免争论，缓和气氛（2）接受意见，迅速行动（3）转移视线，寻求支援（4）适时回避，巧妙撤退24四、客户拜访的基本要求与技巧话术案例：客户：“我回去考虑考虑！”代表甲：“好的，X老板，如果有需要请及时联系我。”(终止了沟通途径，无法探寻客户需求）代表乙：“X老板，你要考虑一下，我非常认同，任何投资（选择）都是需要谨慎的，虽然我非常希望你能来我们市场，但对你来说也是一次重大的决定，不可能像买件衣服那么简单，再说了买衣服也要挑一挑的。我想了解一下，您最主要考虑的是哪方面的问题，可能是我今天没有解释清楚，我再给你准备一些资料参考一下，要不我请我们领导再给您解答一下。”（先认同、再探寻真实想法、最后寻求支援）25四、客户拜访的基本要求与技巧客户：“挺好的，我再考虑考虑。”代表：“好的，X老板，您也知道我们市场是德州目前最好的核心商圈，最近来看项目的人也比较多，现在的政策也是最优惠的，如果您有意向，我希望尽快决定，毕竟越早决定越有机会。您看我过几天与你联系确认一下？”（制造压迫式氛围，预定跟进时间）26四、客户拜访的基本要求与技巧7、电话招商的基本要求（1）准备工作（客户的信息、记录的准备）（2）良好的情绪（情绪是可以通过声波传递的，爱心、信心、耐心）（3）合理的时间段（周一上午、周五下午不适合，注意约定的时间）（4）适时的跟进与回访（电邮下班前统一发送，次日电话联系确认，多少一次沟通机会，加深印象，提醒对方。）（5）学会倾听（少说多听，忌打断，适当赞美“您说的太多了！”，能复述“您刚刚说了这几点……”）27四、客户拜访的基本要求与技巧话术案例讨论：代表：“您好！是X老板吗？我是XX。”客户：“嗯，你是哪个XX。”或者“嗯，什么事。”代表：“您不记得我啦，我是观湖城项目的XX啊，前几天刚刚到你店里去过的。”客户：“哦，你有什么事。”28五、客户跟进的基本要求与技巧（一）致信、致电感谢对方（加深印象的重要手段，很多销售人员容易忽视。）（二）归纳对客户的认识和判断1、基本资料的准备性2、需求的明确3、个人素质与基本实力4、是否有决定权5、敏感问题或最大阻力6、特殊经历、个人爱好、个人忌讳7、再次拜访的适合时间29五、客户跟进的基本要求与技巧（三）履行承诺并采取行动（容易忽视的方面）（四）分析拜访目标的达成情况、总结成功与失败之处（五）制定再次拜访的跟进计划（跟进表）1、客户制定时间（守时），一般3-5天内再次拜访2、让客户感受到被重视3、解答客户的敏感问题4、争取让客户来实地考察5、建立良好的客情关系30六、客户签约及后续服务的基本要点（一）客户签约的进程1、明确需求2、收集信息（市场信息、竞争对手信息、同类客户信息）3、评估判断4、进行决策31六、客户签约及后续服务的基本要点（二）影响决策的两大因素1、周围人的态度（关系最密切的人、众人）2、非预期因素（本项目、客户自身、不可抗）（三）重视对签约商户的后续服务1、发挥以商招商的作用2、建立良好的合作关系3、降低不和谐因素导致的风险（当某些条件未达到客户预期）32七、招商方式的应用（一）访问招商（上门拜访客户）（二）电话招商（通过电话、网络联系客户）（三）媒体招商（各类广告宣传和媒体平台）（四）会务招商（会议、培训、展会、活动）（五）管理招商（通过政府加强管理）33七、招商方式的应用（六）专家招商（利用专家名人效应）（七）边缘招商（相近似行业或配套行业）（八）跨行招商（跨行业或关联行业）（九）联合招商（与企业联合招商）（十）连锁招商（以商招商）34八、客户关注要素（一）将来的获利空间30%（二）竞争状况30%（三）市场的品牌力及市场容量20%（四）市场的背景及实力10%（五）市场广告宣传力度5%（六）后续的市场服务5%35九、招商客户的分类签约客户即将签约客户潜在客户一般客户无希望客户36——谢谢！