物业管理案例分析

物业管理案例分析第一讲物业管理的含义第二讲业主与业主大会第三讲业主管理委员会第四讲物业管理公司第五讲物业管理委托与聘用第六讲物业管理服务（一）第七讲物业管理服务（二）第八讲物业管理收费第一讲物业管理的含义物业：是指已建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。案例一：社区管理与物业管理有何关系小王住在一个旧小区，以前这个小区基本上是由街道办（居委会）管理，前段时间推行物业管理，说是要由物业管理公司来负责，小王对此较为疑惑，难道街道办管理与物业管理公司管理有什么不同吗？评析：社区管理是指为适应市场经济改革和社会体制转型，以街道办为主协调和组织各种团体，通过专门化分工和发动居民广泛开展互助活动，对一定地域内的居民的社会生活进行社会化、综合性的管理。街道办管理属于社区管理，物业管理公司管理和街道办管理既有区别，又有联系社区管理与物业管理的区别：1、两者的管理主体不同对于物业管理来说，它的管理主题理所当然就是我们常说的物业管理公司，而社区管理，通过我们队社区管理概念的了解，就可以比较清楚的知道，它的管理主体首先是街道办领导下的行政管理，它也是在街道办领导和引导下的居民或者其他单位共同参与的一种管理形式，所以它们的管理主体不同社区管理与物业管理的区别：2、两者的管理核心不同我们的物业管理，它的管理核心是：以物业为核心，也就是说它主要以这个房屋公用的一些设备设施、场地进行维修、养护以及其他方面的管理；我们所说的社区管理，它的管理核心就有所扩大，它是以人的居住为中心。它包括了物业管理，但是它又不完全只是停留在物业管理的层面上，它还包括了一些比如说我们的计划生育、婚姻家庭、邻里关系、安置就业等等这些方面的内容。社区管理与物业管理的区别：3、两者的管理性质不同我们的物业管理是一种有偿的服务，是有经营性质的管理活动，而社区管理主要是行政管理，还有一种户主管理，所以它们两者的性质不同。社区管理与物业管理的联系：1、物业管理是社区管理的组成部分，是社区管理的子系统；实际上从刚才我们分析的它们的管理核心就可以看得出来，物业管理是社区管理的子系统。社区管理与物业管理的联系：2、物业管理和社区管理相互影响、相互作用。主要体现在：物业管理它主要是通过我们对这个居民的精神、道德这些之外的环境的管理来达到一个提升大家精神、道德方面的一个升华；社区管理它主要是深入到人们的精神生活来通过物业管理和人们精神生活的重建使我们创造一个比较文明的社区。也就是说着重于我们的精神文明建设，这就是社区管理与物业管理它们之间的联系和区别。当然，从这里我们也可以看得出来为什么我们要推行物业管理，也就是说通过物业管理，可以起到社区管理不能达到的一些深度，可以不啊工作做得更细，使人们的生活水平得到更大的提升。案例二：物业管理到底是管理还是服务？某旧小区进行物业管理后，不少居民对物业管理公司的一些工作很不理解，比如，物业管理公司人员不让业主把车停放在楼下门口，把小区原来的四个出口封闭了两个，不让居民把被子拿到小区内的空地上随地晾晒等等，而且对居民的态度也不尽人意。对这些居民非常疑惑，不是说物业管理公司是我们聘请来为我们服务的吗？可物业管理公司为何又处处管着我们业主？物业管理到底是管理还是服务？评析：物业管理中一个很重要的法律关系是：业主和物业管理公司之间是聘用与被聘用、委托与被委托、服务与接受服务的关系，双方是平等的民事主体，法律上没有谁管理谁的问题。从理论上说:物业管理所包含的法律关系的实体内容既有服务内容，又有管理内容，管理和服务融合在一起，不能分开。评析：从实际情况看:物业管理工作既有打扫卫生、房屋与设备维修、绿化清洁等服务工作，也有住宅小区内的道路车辆管理、治安管理、制止违章行为等具有管理性质的工作。因此，既不能将物业管理单纯地理解为管理，也不能将它单纯地理解为服务。评析：在实践中，由于我们现在的物业管理行业这个领域的竞争越来越激烈。那么作为物业管理公司的人员，我们应该把服务意识提高到第一位。虽然，我们说物业管理既有管理也有服务，那么我们应该认识到作为物业管理公司，要想让自己的企业得到更好的发展。那就应该通过作好我们的一些工作来最大限度最好地我们的业主提供优良的服务。现在有些公司也提升到了这样的高度。也就是说，业主就是上帝。我们的物业管理属于第三产业，所以它的服务方面的内容应该是更加重要的。案例三：谁有权决定在楼顶搭建广告牌？某公司购买了一套位于所在大厦顶层的写字间作为办公室，并已取得房地产产权证书。有一天，该公司发现，大厦的开发商与大厦物业管理公司的人员正在组织工人往楼顶上搭建一面巨大的广告牌。原来，开发商与物业管理公司同一家广告公司达成了协议，在该公司所在楼的楼顶上竖立广告牌，楼顶使用费由广告公司支付。对此，该公司提出抗议，认为自己购买了顶层的写字间，相应的楼顶使用权应由自己行使。针对此案例，我们提出以下问题：1、写字楼或住宅楼楼顶所有权应该归谁所有？2、某开发商在出售顶层房屋时，合同中规定屋顶花园的所有权归顶层业主所有和使用，这个规定有效吗？3、谁有权决定在楼顶搭建广告牌？4、设立广告牌收益归谁？评析：1、写字楼或住宅楼楼顶所有权的归属问题。屋顶产权应该归这座楼宇的各个房屋产权人所共有。原因：购房者购买的商品楼宇，其价格构成中不仅包含了建筑本身的面积，还包括了相应土地使用权和公共配套设施的面积。这些面积的土地使用权既在楼房之下，也在楼房四周，更在楼房顶部。开发商在销售此楼房时，已相应地把此套房的土地使用权也同时转让给了每一位购房者，所以，楼宇屋顶的产权只能为此楼宇地每一位购房者所共有。2、开发商的售房合同的有效性。开发商在出售顶层房屋时，合同中规定屋顶花园的所有权归顶层业主所有和使用，这个规定是无效的。原因：国家有关条例规定：“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。”3、对此，有这样两种情况：（1）楼宇还未售出50％时，因为开发商是拥有50％以上产权的大业主，这个决定权在开发商；（2）楼宇售出50％以上时，应由此楼宇业主组成的业主委员会作出决定，并委托物业管理公司具体操作。4、设立广告牌收益的归属问题。由于广告牌的使用收益属于此楼宇共有人共同财产产生的收益，应当属于此楼房全体共有人所有，其他任何人不能多占、独占。当然，将收益按份额分配给业主较为困难，所以，在实践中可以将此收益纳入物业维修基金或是用于为共有人开展的公益服务。第二讲业主与业主大会业主：某区域物业（房屋及相关设备实施和场地）的所有权人。业主大会：是由物业管理区域内全体业主组成，是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；业主在物业管理活动中，享有下列权利：（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。案例一：非业主不能参加业主代表大会吗某小区在准备召开业主代表大会核定业主代表时，工作人员对一位老太太存有异议，认为她不是小区的业主，不能参加业主代表大会。事后了解，原来这个老太太是本小区某业主的岳母。评析：1、哪些人可以参加业主代表大会？业主大会或业主代表大会是行使业主自治管理权、决定物业重大管理事项的重要组织形式和最高权力机构。由此可知，业主参加业主代表大会既是合情合理，又是合乎法律规定的。但这并不是说其他人就没有出席业主大会的权利和可能，只要在完成一定的法律手续后，是有资格代替业主参加业主（代表）大会。2、非业主如何参加业主代表大会？非业主在完成一定的法律手续后，都有资格代替业主出席业主大会。这个法律手续就是有业主的书面委托。但是，受委托的非业主只能拥有业主的部分权利，主要是发言权和投票权，非业主代表本人没有被选举权，不能成为业主委员会候选人参选业主委员会委员。案例二：个别业主有要求，可以召开业主大会吗？某住宅小区业主张某因在住宅装修过程中与物业管理公司的员工发生争吵，以致对物业管理公司不满，于是就向业主委员会主任提出书面申请，请求立即召开业主大会，讨论物业管理公司服务水平及解聘问题。对于业主张某的这一做法，新上任的业主委员会主任感到为难。请问，个别业主有要求，就可以召开业主大会吗？评析：1、首次业主大会召开的条件：（1）物业必须已竣工并交付使用；（2）新建商品房物业交付使用后，已出售的建筑面积合计已达到总建筑面积的50％，或超过50％；（3）共有住宅出售建筑面积达到或超过30％；（4）本物业管理区域内第一套房屋实际交付业主使用之日起已满两年。2、业主代表大会临时召开的条件：（1）发生重大事故或重大物业管理事项时有必要及时协商处理，经物业管理公司或业主委员会请求时；（2）经占全体业主一定比例（如20％）的业主以书面形式说明召集的目的与理由并申请召开时。小结：通过我们这样的分析，针对刚才的案例，我们就比较清楚了。个别业主他是不能够以个人的要求提出召开业主大会就召开业主大会的，这样是行不通的。如果我们实在是碰到了一些具体的情况或者是业主对物业公司的管理水平确实存在很严重的问题，那么他可以想一个什么办法呢？也就是说他可以去组织和动员其他业主，要达到一定的比例，一般是20%以上。如果他能够动员到这么多业主，以书面的形式来提出申请的话，业主委员会就没有理由拒绝这些业主的要求，就应该应这些业主的要求召开业主大会的临时会议。所以作为我们业主，也不能够一味的自我为中心，要了解一定的法律法规，要了解怎么样才是合法合理的行使自己的权利。案例三：业主的表决权应以什么为依据？王某在某小区买了一套四室二厅的住房，总建筑面积约200平方米。在召开业主大会选举业主委员会时，他发现一户只购买一室一厅（建筑面积约为50平方米）住房的业主和他一样都有一票投票权，而缴纳物管费他却是这个业主的几倍，请问这合理吗？业主的表决权到底应该以什么为依据？评析：这个案例牵扯的问题关键是以什么决定业主表决权。对此，有两种代表性的看法：（1）以业主人数来计票。业主的人数越多，越能反映小区业主的思想与权益。（2）以物业面积来决定。应当按责权利相一致的原则来计算业主的表决权。因为购买房屋面积大的业主交费多，则其享有的权利相应增加，反之亦然。评析：从上面可以看得出来这两种观点都有他们有道理的地方。但是呢，也有一些不足的地方，我们提出这样的观点：单纯以物业面积或单纯以业主的人数来决定其投票权，我们认为都是很片面的。举个例子来讲。如果一个小区有100户人家，也就是有100位业主。那其中有90位业主他购买的这个物业的面积只占了这个小区建筑面积的30%。如果我们单纯以物业的面积来决定投票权的话，势必会出现一个什么样的状况呢？就是说10%的业主就完全占了主导地位。就会出现少数人代表多数人的情况。在事实中，少数人代表多数人并不是我