宁波房地产市场年报(2017年)

（数据截止时间2017年10月31日）2016.3上海市政府发布“沪九条”，指出外地人购房必须连续缴社保/个税满5年，企业购买的商品房再次上市交易需满3年级以上；上海户口购置第二套房屋，对于普通住宅，首付提高到5成，对于非普通住宅，首付提高至7成。2016.6国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。财政部、国家税务总局发布《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》，指出营改增试点期间不动产租赁按5%比例征税。2016.9~109天21城楼市调控，多地重启限购限贷政策国务院发布《互联网金融风险专项整治工作实施方案》，明确表示未取得相关金融资质的房地产企业不得利用P2P以及众筹平台从事房地产业务，严禁“首付贷”上海市政府出台“沪六条”，加强商品住房用地交易资金来源监管。2016.11上海出台“沪六条”加码，二套住宅认房又认贷；首套首付比例提升到35%；二套首付比例提到70%住房城乡建设部发布《关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知》，对房地产开发企业在售楼盘和房地产中介机构门店明码标价情况进行检查2017.33月，房地产调控政策已经蔓延至东部核心三大经济圈周边的三四线城市3月，从厦门开始出台“限售”政策，截止到11月，超过56个地区出台“限售”政策2017.7上海出台《住房发展“十三五”规划》，其中指出“十三五”期间住房用地供应量为5500公顷，较“十二五”期间增加20%。2017.10“十九大”指出，加强社会保障体系建设。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。针对热点一二线城市调控趋严，东部三大经济圈内核心城市周边的三四线城市也启动楼市调控政策。在调控思路上，通过“限售”政策，对已经聚集金融风险的三四线城市实施“资产价格锁定”，防止爆发系统性金融风险2016.03-至今中国及上海主要调控政策1-1/17年全国楼市主要调控政策通过审、竞、限三大类土地拍卖政策方式的组合，形成各热点城市的土拍政策，进一步提高房企在热点城市竞争拿地的资格门槛与“成本”，降低成交地块溢价率，有助于缓解市场热度，从土地市场为热点城市的房地产市场降温2017年部分城市土拍政策细则城市土拍政策常州超过土地市场指导价格（超过土地起始价溢价的40-50%），转为人才公寓建设面积、保障房回购价格等竞争南通土拍只要有一级开发资质就能参与，但个别地块有竞人才公寓建设面积、保障房回购价格、养老设施等面积苏州竞买人、竞买人直接绝对控股的子公司不得参与同一地块竞买由同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一地块竞买竞买人的竞买保证金及土地出让金须为竞买人自有资金超过土地市场指导价格（超过土地起始价溢价的25%），以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人，以其所报价格确定为地块竞得价格嘉兴采用“竞价+竞地上建筑物价格、竞配建面积”的方式挂牌出让当有两个或两个以上竞买人报价达到最高价时，转入对地上建筑物价格、配建人才住房面积等竞争，按照地上建筑物竞价最高者或者人才住房面积最大者确定为竞得人石家庄价高者得,限地价竞自持面积成都配建并无偿移交定量租赁住房；限价竞买；续竞配建并无偿移交租赁住房面积济南限地价、竞配建青岛限地价、竞房价；摇号；限制竞得方资格武汉设置熔断价抽签合肥明确公司法人或其所在母公司，具有的开发资质和注册资金；报价不得高于同区域历史最高地价、楼板价、总价；摇号杭州价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序南京当住宅、商住地块的网上竞价超过起始价45%时，超出部分不计入房价准许成本竞价达到最高限价的80%时，申领预售许可证应达到以下施工进度：七层及以下的，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层及以上的，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上竞价达到最高限价的90%时，该地块所建商品住房必须现房销售竞价达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的，停止竞价，改为在本地块内竞争保障性住房建筑面积，每次报建面积200平方米，报建面积最多者为竞得人，所建保障性住房无偿移交政府，相应房屋建设成本不计入房价准许成本1-2/17年全国楼市“四限”调控（土拍限定）为抑制房价上升过快，降低前期杠杆率较高城市的金融风险，各热点城市政府对尚未入市的新建住宅项目备案价格执行限价政策，对申请备案价格过高的项目不发放预售证，从未开盘项目参考周边项目价格备案，限制已开盘项目价格涨幅2017年部分二三线热点城市限价政策城市限价政策城市限价政策无锡申领预售证之后不允许上涨，加推项目不得高于之前价格申报备案价格高于2016年10月份所在区域商品住房成交均价的，房地产开发企业应提交有法定资质的第三方机构出具的商品住房成本评估报告常州政府给项目指导价，开过盘项目，项目价格每季度可涨价一次，涨幅不超过3%，全年不超过8%从未开盘项目，参考区域内项目成交均价，各项目可以与房管局沟通成都项目销售期限较短的，首期到末期上浮不超10%结合土地价格、周边项目价格确定项目备案价格，导致市场同区域早期拿地项目价格低于近期拿地项格精装修部分价格不超总售价30%镇江2017年4月项目预售价由住建局和物价局共同决定，未开过盘的项目参考周边项目成交均价，且3个月内不能涨价开过盘的项目参考历史成交均价，同样3个月内不能涨价。3个月或者6个月后，可调整价格，指导价上浮3-5%苏州同一批次分批销售时，不得提高销售价格下一批次备案价格不得高于上一批次同类型房屋成交均价盐城申报价格备案的商品住房规模不得低于3万平方米，备案价格不得高于本项目同类型新建商品住房前1个月实际成交均价的5%从未开盘项目，备案价增幅不得高于周边地块同类型新建商品住房近1个月实际成交均价的5%武汉从市场表现来看，加推项目半年上浮1%-5%新开盘项目不超过周边均价，如果周边没有同类型项目，可以适当超出周边均价昆山从未开盘项目，政府根据周边项目给出指导价，但房地产开发企业可选择提交有法定资质的第三方机构出具的商品住房成本评估报告开过盘的项目，项目定价基本要和历史成交价格持平郑州郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平泰州开过盘项目，项目定价三个月内同比上浮不超过2%从未开盘项目，政府根据周边项目给出指导价，但是开发商可以根据项目具体情况进行提价青岛参考周边同类型项目均价审批预售证同一项目不同批次价格最多上浮10%，但大多数项目价格与16年持平绍兴项目参照周边成交均价上浮10%-15%1-2/17年全国楼市“四限”调控（限价政策）厦门3月份开启楼市限制交易的先例后，多个二、三四线城市相继出台“限售”政策，截至2017年11月30日，累计已有54个城市、海南全省出台“限售政策”。通过限售的方式，锁定资产价格，控制前期居民部门杠杆率较高城市的金融风险发布限售政策的城市及限售年限防范系统性金融风险锁定2016年下半年以来处于高位的房贷资产，禁止交易，防止资产出现贬值及由于房价下降而带来的银行的系统性金融风险。防止资本外流美国进入加息通道后，国内资本外流明显，楼市限售政策使得房地产的大量投资资金沉淀于国内，防止了资金外流，也为实体经济改革与复苏提供了更长时间的窗口期。发布日期城市限售年限发布日期城市限售年限发布日期城市限售年限发布日期城市限售年限2017.3.25厦门22017.4.12承德22017.5.25南宁22017.9.23长沙32017.3.28杭州32017.4.12成都32017.5.26张家口32017.9.30宁波22017.3.29福州22017.4.14海南省2或32017.5.31徐州22017.10.9三亚52017.3.31青岛22017.4.19济南22017.6.28西安5或22017.10.11聊城2或32017.3.31广州2或32017.4.19西安22017.7.4东莞22017.10.12太原22017.4.1启东32017.5.3郑州32017.7.26福清22017.10.12昆明22017.4.5徐水22017.5.9芜湖22017.8.4沈阳2或52017.10.12绍兴22017.4.5长乐22017.5.9海口52017.8.18佛山102017.10.19德州2或32017.4.5白沟52017.5.13南京32017.8.31威海32017.10.25滨州2或32017.4.8惠州32017.5.15开封32017.9.22重庆22017.10.30襄阳22017.4.8珠海32017.5.20无锡2或32017.9.22南昌22017.11.9泉州52017.4.9常州22017.5.20长沙22017.9.22南宁22017.11.6菏泽2或32017.4.10东莞22017.5.20嘉兴22017.9.23石家庄52017.11.17东营32017.4.10扬州22017.5.20保定102017.9.23贵阳31-2/17年全国楼市“四限”调控（限售政策）2016-2017年，限签政策被地方政府频繁使用，通过网签系统对实际销售价格进行实时监控，对不接受价格指导的涨幅过快的楼盘暂停网签并进行整改，同时实现各板块楼盘售价对冲，从指标上维稳房价，影响市场预期，并控制金融房价过快增长带来的金融风险部分城市限签政策执行限签的根本原因1-2/17年全国楼市“四限”调控（限签政策）房企违规经营、或破指导价格及增幅限制部分城市暂停网签原因处理结果沈阳部分项目涨幅过快暂停网签济南市某房企拒绝公积金贷款暂停网签成都海伦印象项目违规锁定房源暂停网签武汉江山项目收取价外款暂停网签德州市龙溪香岸项目月增幅超1%暂停网签韶关各区项目成交价格触及限定价格暂停网签郑州多楼盘超出限价范围暂停网签西安三项目未领预售证暂停网签无锡新吴区一项目未遵循“一价清政策”暂停网签北京开发商违法设置区域隔离暂停网签大亚湾区开发企业未公示项目不利因素信息暂停网签杭州理想湾项目捆绑搭售暂停网签广州不接受政府指导价格项目暂停网签上海开售项目公开摇号作假暂停网签西安某项目捂盘惜售暂停网签广东清远商品房售价高于备案价格暂停网签芜湖市不接受价格指导企业暂停网签无锡房企不执行限购暂停网签上海“类住宅”项目暂停网签目的：防范“隐形”金融风险同城市不同板块、不同类型项目进行网签价格对冲目的：稳定市场价格预期，巩固楼市调控的阶段性成果02468101214050010001500200025003000350040002016/22016/12016/32016/52016/42016/62016/72016/92016/82016/102017/12016/122016/112017/22017/42017/32017/52017/82017/72017/62017/92017/10一线城市销售面积一线城市可售面积3月移动存销比万平米月一线城市商品住宅销售面积、库存及3个月移动存销比走势50001500025000350004500055000650002016/12016/22016/32016/42016/52016/62016/72016/82016/92016/102016/112016/122017/12017/22017/32017/42017/52017/62017/72017/82017/92017/10北京上海深圳广州元/平米四个一线城市商品住宅价格走势2017年1-10月，一线城市商品住宅销售面积为1996万平米，同比下降45%。而受调控政策影响，市场需求受抑制导致3个月移动存销比上升（限签政策影响，实际移动存销比更低）。从四个城市的商品住宅价格走势来看，进入2017年，各城市房价处于稳定区间（受成交结构、地方政府限价、限签政策影响）1-3/17年全国各线城市楼市现状一线城市/量缩价稳从选择的7个样本强二线城市市