保利设备保养作业指导书

深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司设备保养作业指导书文件现行版号/改次：A/0首版生效日期：2009年06月01日本版生效日期：2009年06月01日发放编号：（盖受控章处）文件编号：WI/PSZ-751-GC02-03总页数：54（含本页）编制：审核：批准：王华明陆长松张朝晖编制日期：2009年06月01日审核日期：2009年06月01日批准日期：2009年06月01日文件修改记录修改状态日期修改章节修改内容修改人审核人批准人受控文件未经批准不得翻印第1页共54页生效日期：2009年06月01日深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司体系文件编号WI/PSZ-751-GC02-03名称设备保养作业指导书文件标题版号/改次A/0设备保养作业指导书总目录第一部分设备保养规范…………………………………………………………………………2第二部分柴油发电机组保养标准………………………………………………………………10第三部分变压器保养标准………………………………………………………………………13第四部分低压配电柜保养标准…………………………………………………………………15第五部分水泵保养标准…………………………………………………………………………17第六部分发电机蓄电池保养标准………………………………………………………………19第七部分风机保养标准…………………………………………………………………………21第八部分变频控制柜保养标准…………………………………………………………………23第九部分消火栓保养标准………………………………………………………………………24第十部分火灾联动控制系统保养标准…………………………………………………………26第十一部分公共广播系统保养标准……………………………………………………………28第十二部分气体自动灭火控制系统保养标准…………………………………………………29第十三部分疏散指示灯系统保养标准…………………………………………………………31第十四部分防火卷闸门系统保养标准…………………………………………………………32第十五部分风机、消防水泵控制柜保养标准…………………………………………………34第十六部分对讲报警系统保养标准……………………………………………………………35第十七部分防盗监视系统保养标准……………………………………………………………36第十八部分公共天线系统保养标准……………………………………………………………37第十九部分停车场管理系统保养标准…………………………………………………………38第二十部分巡更系统保养标准…………………………………………………………………39第二十一部分周界防范系统保养标准…………………………………………………………40第二十二部分自动抄表系统保养标准…………………………………………………………41第二十三部分门禁系统保养标准………………………………………………………………42第二十四部分冷水机组保养标准………………………………………………………………43第二十五部分冷却塔保养标准…………………………………………………………………45第二十六部分中央空调控制柜保养标准………………………………………………………47第二十七部分空调处理机、新风机保养标准…………………………………………………48第二十八部分空调水泵、阀门保养标准………………………………………………………50第二十九部分避雷系统接地电阻测试规程……………………………………………………51受控文件未经批准不得翻印第2页共54页生效日期：2009年06月01日深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司体系文件编号WI/PSZ-751-GC02-03名称设备保养作业指导书文件标题版号/改次A/0第一部分设备保养规范1.0目的：指导维保中心设备设施管理规范化,确保设备设施的完好率。2.0范围：适用于维保中心。3.0职责责任部门/岗位工作内容负责对技术标准条款的解释说明，及时对此技术标准进行完善修订，确保此标准与国家相关技术规范的一致性品质管理中心维保中心负责收集国家相关技术规范和先进技术应用；按此技术标准对设备实施保养。4.0定义4.1本技术标准为公司设备设施日常运行、保养管理中应达到的要求。4.2各部门根据其设备设施状况和项目特点，参考此标准制订相关操作、管理、保养作业指导书。4.3对新接管项目应以此技术标准为依据，以确保设备设施接管质量，规避管理风险。4.4本技术标准未涉及到的按相关国家设备技术规范执行。5.0方法和过程控制5.1设备房管理标准：5.1.1基本要求A.设备房门上有相应设备房标识。B.设备房内照明足够，墙面平整、干燥、没有污迹，地面平坦、干燥、防滑、无积尘，物品摆放整齐，无杂物。C.设备现场的操作作业指导书齐全有效，各类设备维修检修记录完整。D.配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。E.设备房内的开关、阀门、单体设备等应有明显的状态标志。流体应有流向标识；重要或操作有危险的设备、部件应有警告标识。F.设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，设备的转动部位应有防护罩。G.设备完好，各类仪表使用正常无损坏，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确。H.所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。I.《操作作业指导书》和维修保养计划应上墙。5.1.2设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，灭火器选择和配置数量标准（2受控文件未经批准不得翻印第3页共54页生效日期：2009年06月01日深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司体系文件编号WI/PSZ-751-GC02-03名称设备保养作业指导书文件标题版号/改次A/0公斤/只）燃烧特性、场合灭火器类型配置基准会所、过道走廊水型、泡沫、卤代烷型灭火器干粉泡沫二氧化碳灭火器干粉卤代烷二氧化碳灭火器1只/20平米1只/15平米1只/15平米汽油、柴油、酒精等配电房、带电设备A.地下建筑灭火器配置基准数量应在配置基准上增加30%。B.如设有消火栓的，可相应减少30%。C.如设有灭火系统的，可相应减少50%。D.如设有消火栓和灭火系统的，可相应减少70%。E.一个灭火器配置场所配置的灭火器数量不应少于2只，每个设置点的灭火器不宜多于5只。5.1.3设备房门应有“机房重地，非请勿进”或类似的标识，并符合公司CI手册的要求。5.1.4设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。5.1.5重要设备房内应配置测量仪器，对环境的温、湿度进行检测，设备房内温度应低于40度，相对湿度应小于80%。5.1.6无人值守的设备房必须加锁，钥匙由设备责任人及控制中心管理。5.1.7设备表面无积尘、无油污，应急照明能在停电事故下至少工作半小时。5.1.8设备房排水通畅，应采取防虫、防鼠措施。5.1.9专用工具安全用品应放置在指定位置。5.2设备技术资料，部门必须保存《物业接管验收标准和要求》内要求接管的资料。5.3供配电系统5.3.1配电设备由维修员每天巡视检查两次并记录。5.3.2动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常。各配电柜前后应放置绝缘胶垫，配电设备接地电阻值小于4Ω。5.3.3变压器温升在额定范围内，三相温差在额定范围内，出口线电压在３８０Ｖ±５％范围内。5.3.4补偿柜管理A.功率因数控制器功能完好。补偿接触器、放电电阻、熔断器动作灵敏可靠无损坏。B.补偿控制手动、自动切换有效。C.补偿电容壳体无膨胀，相间绝缘电阻大于0.5MΩ。D.功率因数：大于０.９5.3.5高低压配电柜内部连接螺栓无松动；接线端子热敏涂层无发热变色；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回路标识清楚准确；各回路电流受控文件未经批准不得翻印第4页共54页生效日期：2009年06月01日深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司体系文件号WI/PSZ-751-GC02-03名称设备保养作业指导书文件标题版号/改次A/0在额定范围内且三相不平衡电流不超过25%。5.3.6高压继电保护装置应灵敏可靠，电气操作工人应能识别各种吊牌信号性质。5.3.7操作直流柜、应急直流电源柜，应按设备使用说明书要求作好蓄电池的充放电保养工作，平时浮充电压一般为直流：23.5V—25.5V。5.3.8蓄电池A.镉镍中倍率碱性蓄电池浮充使用时，每3年应更换一次电解液。蓄电池不应发生如下现象：①电解液用量过少，露出部分极板。②蓄电池外部短路。③池外部电压不正常。④电极板膨胀，气塞孔堵塞。⑤电解液内含有机杂质。⑥爬碱严重。B.酸性蓄电池经常保持在浮充状态，定期做充电保养。电池端子绝缘良好，并涂敷保护凡士林膏体，表面清洁无电解残液。电线绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许开盖。5.3.9发电机设备A.内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好，润滑油泵管线接头阀门无泄漏。B.发电机、柴油内燃机、润滑油泵、启动电机，无异常声音、异常震动；柴油发动机转速稳定；发电机输出电压符合标准要求。C.备用柴油油量保持在发电机运行6小时的油量，但不能超过1000升。冷水箱水量保持在容积的80%以上。各种过滤器应按体系文件要求及时更换。D.必须配备符合要求的两套蓄电池，并按每1个月轮换使用一次。备有符合要求的切换开关装置。E.蓄电池电压、容量符合设备要求，可利用电网充电。F.柴油储备室应配备灭火器材，需准备足量的消防灭火沙。G.正常情况下，发电机转换开关应置于自动位置。H.发电机可靠接地，发电机房应有降噪音措施。5.4给排水设备设施5.4.1生活水箱、水池必须加盖上锁，有通气口和溢流口安装防虫网，每半年或按当地法规规定至少清洗一次，保证二次供水达到国家饮用标准，并附有当地水质检测部门的合格报告。单独的消防水池需要定期加药，保持水质无臭味，每5年需要更换一次。5.4.2水泵运行无异响，无异常震动。水泵轴无泄漏。（正常机密封泄漏应小于３滴／分，填料密封泄漏应小于10滴／分）润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内。5.4.3设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象。止回阀动作灵敏可靠，水泵运转方向正受控文件未经批准不得翻印第5页共54页生效日期：2009年06月01日深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司体系文件号WI/PSZ-751-GC02-03名称设备保养作业指导书文件标题版号/改次A/0确。5.4.4限水、停水按规定时间通知用户。5.4.5变频供水系统：变频器、压力调节器、控制柜应保持设备干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固；压力传感器每年定期检验；变频水泵应定期轮换使用；供水压力波动应在正负0.03MP范围内。5.4.6排水设施：污水泵运转时无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严重锈蚀。污水水位控制装置灵敏可靠，平时手自动转换开关处在自动控制状态。控制箱开关、指示灯完好。电机运行电流小于额定值。5.4.7下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。各种井盖的面板完好，安装牢固。5.4.8泳池循环系统A.各阀门开关正常，位置正确，无泄漏；水质处理流程正确；沙缸多档阀转动灵活，压力差大于0.7kg/cm2进行反冲洗。B.水底灯电压不超过12V。5.5消防设备设施系统5.5.1消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠。消防专用工具配备齐全。消防室内设有报警记录或原始打印记录单。5.5.2消防水泵、喷淋水泵供水系统启动时不堵转跳闸，不泄漏。止回阀动作灵敏可靠，反向不泄漏。消火栓配置齐备，各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作准确稳定。5.5.3喷淋头：无泄漏，外观完整。（红色喷淋管温度７０℃，黄色喷淋管温度72℃，绿色喷淋管温度93℃。）消防烟感、温感，定期检测。5.5.4消防防排烟系统、消防广播系统、区域火焰报警器、各种模块，处在良好工作状态，设施功能完备无损坏。5.5.5卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确。5.6电梯系统5.6.1电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。非维修保养人员