世纪瑞丰汤家别墅项目规划及物业建议

谨呈：山东世纪瑞丰置业有限公司汤家别墅项目物业发展初步建议深圳尊地地产咨询有限公司南部山区是以水源补给、资源保育、绿色农业、旅游休闲为主导功能的重要生态保护区、绿色产业发展区、风景名胜和特色文化旅游区。产业发展规划重点发展生态农业、观光农业、生态林业、生态休闲旅游业、商贸流通业等；限制发展超越生态承载能力以及对居民生产生活产生干扰的产业；禁止发展破坏水源涵养、破坏水土保持、破坏生态资源以及过度消耗资源、污染生态环境的产业。泉城之魂，泰山之门，儒齐交汇规划形成“三轴、三心、三廊”的空间保护与发展结构，“三轴三心”体现空间发展,“三廊”体现空间保护。“三轴”指103经济发展轴、327经济发展轴和港西路(省道248线)经济发展轴。“三心”指仲宫、柳埠、西营三个镇驻地，作为地区的经济文化中心和旅游服务基地，为本区域的发展提供服务。“三廊”指锦绣川景观生态廊道、锦阳川景观生态廊道、锦云川景观生态廊道。地处汤家村3000亩综合开发的钻石区位核心板块打造高端物业——别墅山地别墅规划体系，有七大要点是规划的关键性考量因素外围空间可利用：红线外的山地设置相关的配套山地别墅规划要点形态更丰富：多重庭院、入户方式，更具有趣味性和意境没有固定间距：所有建筑按照不同的地势、落差山地景观：以峡谷、坡地为主，塑造喷泉、溪流、人工湖等景观超大赠送：山地地下室全采光、附加值高，可赠送空间大重点考量道路占地大：依自然地形蜿蜒曲折，提高道路通达率是关键资源占有：临红线区域或尽端路，拥有超大花园高价值项目空间结构：景观节点、景观轴线、居住组团构成“点—线—面”空间结构从空间结构来看，绿地景观、广场、公共空间等元素形成地块空间轴线，将各功能板块串联，形成点、线、面组合而成的空间结构，构成项目“一轴、两片、多节点”的空间构架。一轴：将山泉水引入地块内，人工造景，结合山体自然高差，形成东西向水系景观，构筑项目空间景观轴线；两片：结合山体地势条件，地势相对平缓地域形成两个居住组团空间；多节点：两个组团空间内部各自形成组团景观核心，结合山间观景平台，形成项目多个景观节点。规划结构山地组团规划：根据地形及物业类型分组团，形成相对私秘的空间，便于开发组织塞纳溪谷尼斯堡组团规划实现形式：通过弯曲的道路、峡谷形成组团自然区隔，丰富社区规划形态；香榭里112233分区物业形态：结合山体景观资源，考虑景观最大化原则，建筑布局依山就势，视觉景观最优；遵循低密度、生态理念，项目整体容积率控制在0.7。1号地块：考虑山体景观资源及景观视野，地块条件优越，建议布置类独栋（考虑独栋报批问题）别墅，地块容积率控制在0.6；2号地块：滨水别墅，布置双拼别墅，地块容积率控制在0.7；3号地块：地势条件相对平缓，布置联排别墅，地块容积率控制在0.8；物业分区布局各组团内部规划一条主干道，主干道采用双车道，支路单车道提高道路通达率，每条道路通达南北２户尽量规划道路可抵达上下两户，提高道路效率；局部小组团设立环岛；车通南北两户交通系统主入口主入口原生态景观，遵循山体自然景观态势，减少对山体景观的破坏景观体系水景引入：项目山体景观资源良好，引入水体景观，山水结合；结合水系，布置水岸别墅，提升别墅价值；观景点利用地形高差，打造大峡谷为中心的景观走廊，提升地块内部价值大峡谷为景观轴，形成高差景观走廊；峡谷大高差位置，设置风车、跌水；登顶扶梯结合山顶平台，设置云顶会所，与两个居住组团会所联合，构成项目三会所独有资源条件于山脚两组团结合部设置通往山顶登山扶梯，构筑项目高端形象增值建议美国风格根基于殖民时期美洲大陆各地的民居（英国、法国、德国、意大利、荷兰、西班牙）创造性的发挥而逐步形成的，所耗建材较多。经过200多年的复兴和发展，这种风格逐步稳定下来，并成为美国别墅的主要形式，它重建筑的居住功能，轻风格特征。A型，正立面双山墙式（双称Shotgugun）；B型，L形式；C型，四面坡屋顶式。北美风格别墅13悬挑式：别墅主体依附于坡地，局部悬挑出去，适合缓坡，坡度小于35度；筑台式：别墅通过整体台阶式垫高，适合缓坡，坡度小于20度；吊角式：底层大部分架空，主体悬空，适合陡坡，坡度大于35度；坡地别墅魅力，不只局限于精确，而是更具有趣味性和意境，形态也更丰富，是从山里长出来，与自然融合。在山地建筑空间处理和地形结合上，根据坡度不同，可采用筑台、悬挑和吊角式等方法山居特色多重庭院体系是山居别墅最主要的特点之一，私家前庭后院多重庭院包括：前院后院侧院内院入户院后院建筑二级前院一级前院后院一级前院坡度《30°：一级前院+一级后院一级前院二级前院侧院建筑坡度》30°：两级前院+一级后院山居特色采光地下室，多重庭院结合道路、护坡、山体景观，形成不同层次感前院后院侧院入户院后院前院跌落式侧院全采光地下室利用坡地高差，地下室全采光；分级形成庭园，庭园与室内高差较大，结合道路、护坡；山居特色多样入户方式，南北、中间入户、二层入户别墅的入户处理，有助于增加别墅的私家领地感；手法一：入户栏杆手法二：入户院门手法三：入户门廊入户门与前院相结合，院门即为入门，作为住家内外的分隔；方式1：北向1F入户；适用南向坡北向1层入户南向地下入户中间入户方式2：南向负1F入户；适用北向坡方式3：中间入户；适用边栋、大高差手法一：入户对称式栏杆手法二：入户院门手法三：入户门廊山居特色叠加产品策略：充分发挥高差地形特色，提升容积率，叠加情景化联排式叠加，上下错开，前后错开错列式上下、左右叠加，有天有地多样入户方式，南北入户，完全独立山地叠加情景化分离式情景化下错客厅、下沉式庭院等创造空间立体感别致立面，层层退台的跳跃空间，营造情景空间叠加产品联排式叠加，上下错开，前后错开，完全独立入户，都有地下室叠下叠上叠上庭院庭院庭院庭院叠下后院前院地下室前院地下室福隆山水湾叠加别墅布局示意图叠加地下室采光，有侧院，客厅下错到4.2米高，有独立完整的庭院；叠上：完整后院、前院，地下室在叠下后半段，后院入户；叠下户屋顶是叠上的前院叠加产品错列式叠加，有天有地，花园大而完整，强化独栋别墅特质叠下叠上叠上庭院叠下叠上叠上庭院叠下庭院庭院庭院庭院庭院庭院完全分开、独立入户方式；上下错开，叠上、叠下都有天、有地，别墅的特质；左右错开或连接，实行庭院最大化，且彼此独立；叠上独栋化叠下双拼化叠上双拼化叠下独栋化叠加产品下错客厅、下沉式庭院、三面露台等创造空间立体感客厅高度4.2-4.5米，将餐厅与客厅错层分置，将生活品质与生活意趣充分发挥；各楼层之间的楼梯所采用的半开放式百叶窗，明亮通透，清新自然；双内院设计，也增添了阳光和清风交融的情趣叠上地下室270度环绕入户庭院下沉式庭院270度环绕式入户庭院，实现室内空间最大化延展下沉式庭院：连接地下室，丰富多重庭院效果下错客厅叠加产品别致立面，层层退台的跳跃空间，营造情景空间顺着山势逐层退台，使得每一层都能产生一个大尺度的花园露台，露台面积超过建筑面积的1/3;中间错开凹槽，形成采光庭院；退台形成丰富的天际线；叠加产品户型推荐叠上户型后院前院叠下户型前院庭院面积：180㎡，地下室80㎡面宽8米，中间各错开3.1米客厅高4.2米叠上建面：250㎡庭院面积：150㎡，地下室71㎡面宽8米，中间各错开3.1米客厅高4.2米叠下建面：189㎡叠上地下室叠下地下室叠加地下室赠送空间比市场上联排地下室还大，提高竞争力叠加产品贴近红线规划，提高山地利用率，红线外花园私有化，实现超大花园零红线独栋、庄园别墅地块外围花园，划入别墅私家花园；红线外的林地租赁2-10亩，纳入别墅的花园；使得每幢别墅都形成一个独立的庄园；提供庄园生活理念；别墅规划理念细节处理山地地下室全采光，把地下室赠送空间作为提升项目价值的关键点山地地下室基本在地面上，采光好；可规划赠送整层大地下室，局部赠送2层地下室；部分功能可放在地下室，提高附加值把全明地下室作为与平地别墅竞争价值点赠送地下室需考虑建筑协调，避免整体过高，看起来像4-5层楼细节处理挡土墙高差处理：降低压迫感、垂直绿化挡土墙高差处理：下缓上陡人的视觉在于挡土墙底部，压迫感都集中在底部低挡土墙：多层台地式绿化高挡土墙：绿化＋花池挡土墙前用高大植被软化对别墅的压迫感细节处理生态住宅系统运用深度建议1、节能系统：地源热泵系统热泵是一种能从自然界的空气、水或土壤中获取低品位热，经过电力做功，输出能用的高品位热能的设备。目前世界上主要利用三种技术：空气源热泵、水源热泵、地缘热泵空气缘热泵:是通过直接产生热风或产生热水后再产生热风实现的。水源热泵:是从16℃的井水中提取热，经电力压缩机对循环的工质做工，可以达到输出热水温度52℃，而其输出热量与输入电功率之比为3.51，比直接用电采暖节省电力72%。这种热水可以利用风机盘管向房间供暖。夏季，又可利用同一装置制冷。地源热泵:它是充分利用浅层土壤热交换能力，通过管子跟地下土壤进行热交换，地下土壤是维持一个恒定的温度，把它作为一个热源进行制冷、制热，大大减少了供热方面的能耗。地源热泵的原理：地源热泵是一种利用地下浅层地热源资源（也称地能，包括地下水，土壤或地表水等）的既可制热又可制冷的高效节能空调系统。地源热泵通过输入少量的高品位能源（如电能），实现低温位热能向高温位转移，地能分别在冬季作为热泵供暖的热源和夏季空调的冷源。在冬季，把地能中的热取出来，提高温度后供给室内采暖；在夏季，把室内热能取出来，释放到地能中去。由于系统采取了特殊的换热方式，使之具有传统空调无法比拟的高效节能优点。1、高效节能：性能系数为3.7－4.7，即用1KW的电能可产生4KW以上的热量或冷量。节能率达60％以上。2、运行费低：运行费用比传统中央空调节省50％。3、绿色环保：地源热泵所吸取和排放热源都是地表浅层土壤、地下水或地下水，不向大气排热，没有任何污染。4、运行可靠：地源热泵利用地下能源稳定，不受外界影响，能效比较稳定，保证空调系统的运行稳定可靠。5、节省投资：不须设置大型独立机房，节省建筑面积，设备可分期投资。6、维护简单：系统简单，故障点少，无须专人管理，费用低。7、独立计费：可分区、分户安装，单独控制，实现独立计费功能。8、使用灵活：一机多用，集制冷、供暖、供热水于一体。地源热泵的特点报告框架科技运用的定位生态住宅的实现方式科技运用设计方面水处理外墙系统屋面及地下系统新风系统防噪系统采暖系统卫生系统外窗系统规划设计建筑设计绿化科技运用总结论什么是生态住宅？太阳能住宅、节能住宅、绿色住宅、生态住宅、可持续住宅、资源节约性住宅之间的关系——包含与被包含的关系;生态住宅：立足于将节约能源和保护环境这两大课题结合起来，所关注的不仅包括节约不可再生能源和利用可再生洁净能源，还涉及节约资源（建材、水）、减少废弃物污染（空气污染、水污染）以及材料的可降解和循环使用等，因而它所占据的视点最高，所关注的领域也最广。太阳能住宅节能住宅生态住宅结论：本项目应遵循生态原则，因地制宜的采用目前国内外成熟先进的高技术和新材料，结合园林山地优势，打造领导市场的极致园林生态别墅;生态住宅定义生态住宅以可持续发展的思想为指导，意在寻求自然、建筑和人三者之间的和谐统一，即在“以人为本”的基础上，利用自然条件和人工手段来创造一个有利于人们舒适、健康的生活环境，同时又要控制对于自然资源的使用、实现向自然索取与回报之间的平衡。生态住宅的特征概括起来有四点，即舒适、健康、高效和美观。采暖系统：moma顶棚柔和辐射冷暖系统外窗系统：断热铝型材＋LOW-E镀银膜低辐射保温玻璃外墙系统：标准五层防护技术屋面及地下系统：保温系统＋铝箔阻隔膜技术防噪系统：墙壁挤塑聚苯材料；门窗内装隔音隔热胶条，陶粒混凝土加厚楼板；四层外墙系统、卷帘门窗、节能玻璃系统和同层后排水系统卫生系统：中央吸尘、食物垃圾处理、置换式垃圾周转箱；厨房双密封不锈钢地漏、新型变压式止逆烟道系统；灭蚊磁场技术新风系统：moma全置换式新风系统水处理系统：建筑采用锋尚的中水系统、吉博力虹式屋面雨水排