豪宅专题研究报告――装修方面

豪宅专题研究PART1解读豪宅什么是豪宅?从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”。但在实践中我们发现，中国有些有名的豪宅并非“富人”居住，而有些“富人”的住宅尽管装修高级、设施豪华但难以称之为豪宅。1、豪宅只是一个相对的概念2、豪宅较之普通住宅要占有更多的社会资源3、豪宅要有气质和灵魂4、在一定时期内，豪宅只能为少数人所拥有，不可能成为大路货。从被人认知的心理范畴来讲，由于每个人的人生阅历、经济实力、审美观点、知识水平等等因素构成的生存状态不尽相同。豪宅概念从其本身作为物质存在这个范畴来讲，豪宅概念的成立也必须要依托于一个参照系作为标准，其中包括所处的时代、所在的地区、当地生产力的发展水平、市场发育程度、居民富裕程度、公众审美观点等等诸多要素。先进、发达地区的一般标准，搬到落后和欠发达地区就很可能荣升为领先新潮的高标准。豪宅只是一个相对的概念豪宅资源一提到“豪宅”的高档物业，人们的脑海中马上就会浮现出这样的一幅图画：宽大的户型精致的装修舒适的环境怡人的景观周到的服务昂贵的价格产生这种心理的原因社会资源密集化豪宅之所以能够做到“好、精、大、贵”，拥有较强的保值、增值能力，完全是依赖于其对社会资源的密集占有，而资源的稀缺性和个别资源在特定时期的不可再生性，也势必造成豪宅这种产品的相对稀缺，从而有力地烘托起豪宅的身份，令大多数人望而却步。社会资源密集化(以相同的建筑面积单位作为基准)豪宅与普通住宅相比更好的地理位置更多的建筑材料更好的装修、装饰材料更多的绿化面积更多的广告投入更多的物业管理服务相关的和隐性的资源规划设计师建筑设计师园林景观设计师广告策划营销创意和智慧社会资源的相对集中，支持了豪宅可以做到硬件一流，软件领先，拥有比普通住宅更多的保值与增值能力。而完成社会资源集中过程的方式，就是要求发展商或开发商要增加投入。豪宅较之普通住宅要占有更多的社会资源豪宅资源更多的占地面积硬件上的出类拔萃只是支持物业成为“豪宅”的先决条件，但仅有硬件是不够的，只有将外在的包装与内在的气质和谐统一，共同达到高标准，才能完美地展现出其卓而不群的风度。软件的提升与修炼才是支持物业成为“豪宅”的必要条件。——刚刚洗脚上田的农民再是西装革履也会被人一眼看出他绝非绅士。这个软件就是豪宅的气质和灵魂，它不仅要满足消费者对安全、舒适、便捷等共性化的需求，更要为目标消费群提供尊贵感、身份感、超前感、时尚感等特殊化的需求。豪宅气质房地产不等于钢筋加水泥！同样，豪宅也不等于一堆高档建筑材料和高档装饰材料的简单堆砌。豪宅不仅要拥有生活方式的内涵，更要折射出文化的光辉。作为一种特定商品，豪宅属于典型的需求弹性大，价格影响力强的需求拉动型产品，区别于普通住宅生活必需品的色彩，豪宅更偏重于生活非必需品的色彩。因此，价格成为能否拥有豪宅所必须要逾越的门槛。现阶段，社会财富在公众之间的分配也表现出不均衡性，少数人群占有大量的社会财富，而多数人群仅占有少量的社会财富，虽然每个人都会萌生出对高档物业的需求和向往，但最终，只有少数相对富裕的人群才能将此需求付诸实现。从供求两方面来看，豪宅在住宅产品的结构中，处于量少质高的金字塔尖的位置，其对应的目标市场也是处于社会结构中金字塔尖的少数富裕阶层。在一定时期内，豪宅只能为少数人所拥有。豪宅的人第一，“自然生态指数”，即要求“豪宅”必须拥有永久性海景资源、原生态的自然海洋资源及完善的滨海环境保护，周边绿地同社区比(绿视率)不低于25％，空气中负离子含量不低于20％噪音不高与40分贝。第二，“交通便利指数”，即要求“豪宅”必须拥有便利的海、路、空交通体系，与市中心距离不超过10分钟车程，到机场距离不超过30分钟车程。第三，“生活配套指数”，即要求“豪宅”拥有全面的国际化生活配套，拥有大型的购物中心、休闲场所及酒店、娱乐场所。第四，“建筑规划指数”，即要求“豪宅”必须按国际通行的标准规划建筑，建筑密度不高于30％，容积率不高于1，社区绿化率不低于35％。第五，“文化教育指数”，即要求“豪宅”必须拥有国际承认学历的教育机构，实行多种语言教育。第六，“安全指数”，即要求“豪宅”必须拥有符合国际通行的安全保障体系，具备多层国际标准的安全防范措施。第七，“医疗指数”，即要求“豪宅”必须拥有国际标准的医疗设施，能够享受完备的、较具规模的医疗机构服务。第八，“社交指数”，即要求“豪宅”必须拥有符合国际习惯的社交场合，拥有不低于2000平方米国际标准的豪华会所。第九，“生活方式指数”，即要求“豪宅”必须推行国际流行的生活方式，拥有具备国际标准的网球场，能够享受冲浪、游艇等国际滨海生活流行运动。第十，“生活服务指数”，即要求“豪宅”必须拥有国际标准的服务机构，享受星级酒店标准的服务。豪宅指数豪宅特征?区位优越不可替代环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源建筑精美不可复制风格各异难以仿造人文价值无法再生豪宅的物业必然具有唯一性服务管理无可挑剔PART2上海豪宅“地理区位”及“景观区位”的唯一性全球最高金融中心、金茂大厦、香格里拉大酒店、陆家嘴等所有标志建筑近在咫尺。方便快速到达外滩18号、外滩3号、新天地等上海最高雅时尚的去处。360°无障碍、全视野饱览百年繁华上海外滩。项目名称：汤臣一品开发商：汤臣集团汤臣海景花园有限公司建筑设计：台湾GDG建筑设计物业管理：上海大峰物业管理精装修“豪华空中别墅”专属电梯，掌纹门禁，一层一户——“家”就是220个独立王国。上海最大面积的公寓406——1240平米，完全按照别墅尺度来进行规划。总体规划由两栋40层和两栋44层的精装修豪华公寓和一座高级会所组成。11.2米进深，18.6米弧长的奢华会客厅。3米进深，34.6米弧长上海最壮观的观景阳台，媲美世界所有标志华居的中国奇迹。奢华主卧套，100平米私密空间，拥有全景景观视野。全套进口厨房设备德国POGGENPOHL厨房用具德国GAGGENAU厨房电器德国当代DORNBRACHT五金龙头意大利德高TEUCO超音波按摩浴缸德国汉斯格雅HANSGROHE沐浴组挪威耐克森NEXANS地坪加热系统德国威宝VILLEROYBOCH卫浴陶瓷用品全套进口卫生设备配备当今世界最顶级的建材设施公共部分建材设施大厦外墙进口石灰岩（1~3层），3层以上“米金色”日本三菱高科技纳米光触媒铝复合板，具有自动保洁功能迎宾大堂外墙采用进口石灰岩幕墙，室内地面采用进口大理石入口电梯大堂墙地面采用进口大理石及木饰面住宅各层电梯大堂墙地面采用进口大理石电梯永大日立高速电梯安保及管理彩色电视监控系统消防德国西门子报警系统，进口暗藏式喷淋头及自救式不锈钢消防箱私家建材设施天花和墙身轻钢龙骨石膏板吊顶，高级内墙乳胶漆窗户铝合金烤漆门窗、比利时格拉威泊尔中空Low-E防辐射钢化玻璃、意大利阿鲁克及美国固力门窗五金，SlientGliss电动窗帘轨道阳台墙面采用进口石灰岩或日本三菱铝复合板，地面采用进口花岗岩，玻璃金属栏杆门扇及窗套线实木花饰门和实木窗套分户门德国Noblesse手工雕花铜门室内楼梯金属栏杆、实木扶手、进口大理石踏步空调日本大金VRV2户式中央空调厨房墙地面采用进口大理石，德国POGGENPOHL橱具、GAGGENAU厨房电器浴室挪威耐克森NEXANS地坪加热系统，墙地面采用进口大理石，金属吊顶卫生间主卫采用德国威宾VILLEROY&BOCH卫浴陶瓷用品及当代DORNBRACHT五金龙头，次卫采用Roca浴缸和Bellavista洁具私家按摩池意大利德高TEUCO超音波按摩浴缸沐浴组德国汉斯格雅HANSGROHE减压阀组日本Yoshitake给水泵日本Ebara净水器开能（Canature）供水冷水日本Sekisui钢塑复合管，热水采用304不锈钢管排水采用日本（Sekisui）DVLP钢塑复合排水管热水供应德国威能燃气壁挂采暖锅炉电力供应法国海格住户配电箱照明调空开关及电动窗帘轨道开关采用德国ABB公司EIB系统中央吸尘美国BEAM中央系统保安系统美国Honeywell防盗主机，美国Dorcon掌形仪，Siedel可视对讲系统，Lonbon紧急对讲系统台湾晶华国际酒店集团品牌以全方位顾客经验（TCE-TOTALCUSTOMEREXPERIENCE）的卓越观念村寻将心比心的黄金服务原册编制一专业优秀的服务团队进驻，提供更臻完美的管家式服务。220位专业人员服务220户豪宅业主。超五星级专业完美尊崇服务LOCATION上海城市核心地带，紧临新天地、徐家汇商圈上海的城市心脏——太平桥！延安高架近在咫尺，出行便捷LOCATIONLOCATION地位和价值不断提升翠湖天地是瑞安房地产在太平桥重建计划中开发的高档住宅项目。占地52公顷的太平桥项目，以太平湖绿地为中心，融合上海时尚地标新天地，甲级写字楼群企业天地、在建的两座六星级酒店、68层标志性建筑、百老汇剧院、古董街、国际学校等多元要素，以国际视野，奢享风尚生活。“地理区位”及“文化价值”的唯一性文化外人的眼里上海的“客厅”新天地高尚定位项目名称：翠湖天地发展商：上海复祥房地产有限公司建筑设计：巴马丹拿国际公司物业管理：新昌瑞安物业管理文化石库门曾是昔日上海最具代表性的民居建筑。它盛行于上世纪20年代，因为洋场风情的现代化生活，使源自中国古代的庭院式大家庭传统生活模式被打破，适合单身移民和小家庭居住、并结合了西洋建筑风格的石库门弄堂文化成了取而代之的最佳住所，也成了上海近代都市文明的象征之一。如同家里的客厅，代表着主人的文化和品位。一个大都市，也总需要有一个表现自己个性的客厅，展示它的传统与品格，而新天地，在外人的眼里，就成了上海的“客厅”。这个开放的公共空间，既是时尚的中心，也展现着城市文化精髓的缩影，还构成了现代商业的特殊形态与休闲生活的新产业。CasaLakeville集结了来时世界各地的特色餐厅、酒吧、时尚精品店、画廊、新概念电影中心、购物中心及大型水疗中心等，上演着新意迭出的时尚活动。与新天地相连的时尚中心、顶级时装品牌旗舰店中心和柜机时装设计培训中心落户于CasaLakeville，地铁站厅和城市超市相连带来无尽便利。创造出居于CasaLakeville活于新天地的高尚品味生活空间。时尚不仅是身上的华丽从精致坚固的门锁开始，流露顶级国际品质的生活气息。精装样板房时尚不仅是身上的华丽客厅进户门高级实木防盗门地面天然大理石墙面多乐士等离子电视机松下壁炉开能开关面板西门子（德国）主卫生间浴缸Kohler台盆Kohler坐便器Kohler水槽Frank龙头Kohler花洒Kohler五金件Decorlux（英国）LCD电视机Comemom（美国）保姆间台盆欧诺坐便器欧诺龙头Pronto花洒Pronto五金件Karlux、T.C中央系统中央空调\新风松下智能化可视对讲系统i-home厨房地面玻化砖墙面玻化砖天花白色高级乳胶漆整体橱柜Poggenpohl（德国）料理台可乐丽（日本）抽油烟机Gaggenau双开门冰箱Kuppersbusch电烤箱Gaggenau洗碗机Kuppersbusch电磁炉Gaggenau水槽Frank龙头Kohler微波炉Gaggenau净水器Pentair热水器恒热（澳洲）工作阳台洗衣烘干一体机Teka（西班牙）洗涤池闻洲龙头Aoleishi翠湖天地御苑精装修建材标准悠享真正生活极致尊享清晨在25米室内恒温泳池或健身中心唤醒沉睡的四肢屋后于咖啡厅享受悠然的阳光、感受闲情逸致随后再商务中西投入工作状态，在雪茄吧尽天下大事晚上尽享经典佳酿，或在桌球棋牌室与有人玩乐…—————CULBDUCASA私人会所极致尊享生活服务CLUBDUCASA私人会所，创造属于您的尊荣生活与社交的私人天地。24小时贵宾级个性化服务（交通服务、邮递服务、机票预定服务、订餐服务等）贵宾级售后资产服务（家具套餐、物业租赁、资产管理等）项目名称：王子·晶品公寓发展商：上海裕昌房产开发有限公司建筑设计