经济效益审计的实例分析

经济适用房及廉租住房建设专项资金绩效审计案例分析一、审计项目背景概述经济适用住房和廉租住房建设是解决城镇低收入家庭住房困难问题的惠民工程。2009年初,灌南县审计局对2005年以来全县的经济适用住房及廉租住房的计划、建设规模、项目管理、分配销售等情况,各项资金的管理、收支、分配情况,有关各项政策的执行、落实情况以及项目运行的整体效益进行了审计,取得了非常好的社会效果。二、审计评价标准(一)项目建设的政策性评价标准1.《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)2.《廉租住房保障办法》(建设部第162号令)3.《江苏省省级廉租住房保障专项补助资金管理暂行办法》(苏财建〔2008〕11号)4.《灌南县经济适用房管理暂行办法》(灌政发[2008]56号)5.《灌南县城镇廉租住房货币配租和公房租金减免实施办法》(灌政发[2007]59号)(二)项目建设的经济效益评价标准经济性指标主要是指经济适用房及廉租住房建设专项资金的筹集、拨付情况,主要指标包括项目资金到位率;效率性指标主要包括资金利用率;效果性指标主要包括项目资金节约率、项目目标的实现程度。(三)项目建设的社会效益评价标准主要是实施该项目产生的社会影响，主要包括社会公众对项目的满意率。三、审计程序和方法(一)调查经济实用房、廉租住房保障基本情况及政策执行效果一是了解国家、省、市、县各级政府出台的经济适用住房和廉租住房建设的法律法规和规章制度、方针性文件等。二是到发展改革、房改办、财政、民政、国土资源、住房公积金管理中心等部门调查解决城市低收入家庭住房困难的发展规划；经济实用房、廉租住房保障的筹资渠道和资金结构；经济实用房、廉租住房购置的规模和类型；经济实用房、廉租住房保障的方式、条件、标准以及住房保障政策措施的落实和执行情况,以及所取得的成效。(二)揭示经济实用房、廉租住房保障是否存在突出问题1.到财政、房管局调查用于经济实用房、廉租住房收购，改建省级专项补助资金的分解和下拨和未及时到位情况，地方建设资金未足额落实情况。检查经济实用房、廉租住房保障资金是否纳入地方财政年度预算、是否按规定将土地出让净收益的10%以上和住房公积金增值收益提取贷款风险准备金和管理费用之后的金额全部用作廉租住房保障资金来源。2.利用AO系统中数据比对功能,对“经济适用房审批表”、“廉租住房补贴表”、“灌南县低保户名单”、“特困户名单表”、“购房明细表”等五张业务表进行检查,审查购买经济适用房和享用廉租住房补贴的家庭是否符合国家规定政策,有无提供虚假资料享受政策优惠的情况。3.实地勘察经济实用房、廉租住房建设项目计划投资和工作量完成情况。(三)调查经济实用房、廉租住房保障的社会效益通过问卷调查了解社会公众对经济实用房、廉租住房建设专项资金的满意程度。四、审计结果与建议(一)摸清了专项资金的总体情况2005年以来灌南县共筹集经济适用房及廉租住房建设专项资金5764733.59元,县房改办共支出经济适用房及廉租住房建设专项资金4104143.73元,其中经济适用房及廉租住房在建工程支出3931366.60元,支付低保户住房租赁补贴172777.13元;到2008年2月末结存资金1660559.86元,其中,县财政廉租住房住户116177.46元,房改办账户结存1544412.40元。(二)揭露出资金筹集、使用、管理中存在的主要问题1.经济适用房、廉租住房户型结构不合理《经济适用住房管理办法》规定,经济适用住房要严格控制在中小套型。中套住房面积控制在80平方米左右,小套住房面积控制在60平方米左右。市、县人民政府可根据本地区居民的收入和居住水平等因素,合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例,并严格进行管理。审计调查发现,某地一期经济适用房已销售的398套住房平均面积97.34平方,其中75平方米以下的小套住房30套,占7.54%;75～90平方米的中套住房65套,占16.33%;90平方米以上的住房303套,占76.13%。房源户型与经济困难户支付能力不相适应,给低收入家庭购房带来一定的困难。2.廉租住房保障资金来源不足为解决廉租住房保障资金问题《廉租住房保障办法》提出五条资金来源渠道:一是年度财政预算安排的廉租住房保障资金;二是提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额;三是土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金,比例不得低于10%;四是政府的廉租住房租金收入;五是社会捐赠及其他方式筹集的资金。审计发现,2005年以来,县财政只在2008年预算安排住房廉租住房保障资金15万元,全县住房公积金在提取贷款风险准备金和管理费用后的增值收益,没有拨入廉租住房专户,没有按照规定提取土地出让净收益用于廉租住房建设,廉租住房保障资金来源不足是一个非常棘手的问题。3.对享受经济适用住房、租赁补贴住房资格审查把关不严审计调查发现,全县有10个经济适用房购买户、3个享受住房租赁补贴户无主管部门审批手续;少数购房户提供的相关手续存在虚假现象,如购房户提供的县总工会《特困证》复印件中有两户编号为002号,有两户编号为269号,与总工会特困证发放底册中的002号与269号特困证姓名不符;甚至于出现个别在前一年度已购买经济适用房,在第二年又领取住房租赁补贴情况;主管部门没有按规定与住房租赁补贴户签订《租赁房屋补贴协议》。4.经济适用住房及廉租住房政策执行有偏差《经济适用住房管理办法》规定,城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合三个条件:一是具有当地城镇户口;二是家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准;(三)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准同时要求市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定经济适用住房供应对象。家庭收入标准和住房困难标准每年向社会公布一次。审计调查发现,一期经济适用房已销售的有审批手续的388个购房户中,属于经济困难类型的购房户为39户,仅占购房户总数的10%。灌南县将申请购买经济适用住房的条件扩大到城区拆迁户、县乡未享受过房改政策的公务员、新毕业的大学生、进城务工的农民等,经济适用住房成了拆迁安置房、公务员房改房和政府奖励用房,有违经济适用住房建设的初衷。5.现行信贷政策与《经济适用住房管理办法》相互抵触中国人民银行《个人住房贷款管理办法》规定,个人住房贷款是指贷款人向借款人发放用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时,借款人必须提供担保在贷款对象和条件上必须同时具备有稳定的职业和收入,有贷款人认可的资产作为抵押或质押等条件。而购买经济适用住房的家庭是市、县人民政府划定的低收入标准的家庭,一般说来都无稳定的职业和收入,更无可以抵押或质押房产、存单等,且这些家庭多数没有缴纳住房公积金。所以,购买经济适用住房向商业银行申请贷款非常之难。审计调查发现,属于经济困难类型的39户购房户中,只有8户从商业银行取得住房贷款。某商业银行信贷科长明确表示,对购买经济适用住房的贷款申请一般不予办理,因为偿还贷款本息的能力无法保证《经济适用住房管理办法》规定的对购买经济适用住房家庭优先办理贷款的优惠政策成了一纸空文。(三)提出了改进工作的意见建议1.地方政府要重视经济适用住房和廉租住房建设管理工作地方政府要从构建和谐社会的战略高度重视经济适用住房和廉租住房建设和管理工作,采取切实措施解决城市低收入家庭住房的实际困难,平抑房价,逐步建立健全住房保障体系。严格执行国家《经济适用住房管理办法》、《廉租住房保障办法》等规定,多渠道筹措资金。坚持申请购买经济适用住房和享受住房租赁补贴条件,将上级政府对城镇住房困难群体的最新保障办法传达到基层,落实到期老百姓的身上。2.经济适用住房、廉租住房建设要严格控制在中小套型经济适用住房、廉租住房要严格控制在中小套型。中套住房面积控制在80平方米左右,小套住房面积控制在60平方米左右。对经济相对比较发达的地区,市、县人民政府可根据本地区居民的收入和居住水平等因素适当提高住房面积,合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例,保证房源面积和低收入家庭支付能力相适应,让想购买经济适用住房低收入家庭买得起房、买得到房。3.规范资格审查工作,建立住房保障信息系统要建立购房经济适用房、享受住房租赁补贴资格准入机制。经济适用住房、住房租赁补贴申请对象的购买资格,居委会、市、县人民政府经济适用住房主管部门在规定完成核查工作后,对符合条件的,应当公示公示后有投诉的,由经济适用住房主管部门会同有关部门调查、核实,坚决制止未经审批或不符合条件的购房经济适用房、享受住房租赁补贴。主管部门应加强与民政、工会、社区居委会等部门的沟通和联系,尽快建立经济适用房、廉租住房等住房保障信息系统,建立完善经济适用房、廉租住房退出机制,逐户建立中低收入家庭的收入、住房和家庭常住人口状况的动态档案,并对中低收入家庭的居住状况进行定期复核,对住房和收入状况发生变化的,及时调整申购资格和分类排序。采取社区公示、网络查询和热线电话等多种方式,对中低收入家庭进行广泛社会监督加强售后和交易管理,已购经济适用住房不得上市交易,不得出租如需出售,必须按照届时经济适用住房的价格由政府收购。4.购买经济实用住房实行特殊的信贷政策建议中国人民银行对购买经济实用住房制定特殊的信贷政策,适当放宽购买经济实用住房贷款申请条件。将所购经济实用住房作为抵押、质押物,而不必考虑经济实用住房是不完全产权问题。对无法按期归还房贷本息的家庭,可以申请对已购买经济实用住房进行收购,再由政府分配廉租住房或发放住房租赁补贴,由其租房居住对购买经济实用住房可实行差别利率。政府还可以对生活特殊困难的家庭购房贷款实行利息补贴,《经济适用住房管理办法》规定的对购买经济适用住房家庭优先办理贷款的优惠政策落实到实处。五、审计成效该项目审计结果在社会上引起强烈反响,连云港市市委、灌南县委书记吴立生、县委常委、常务副县长王公民同志分别在审计报告上做了批示。对审计发现的问题要求有关部门认真予以整改。县政府采纳审计建议,出台了《灌南县住房保障工作实施办法》,建立了灌南县保障住房工作的长效机制。县房改办追回经济适用房政策优惠价差189432.00元,廉租住房补贴660.00元。县纪检监察部门根据领导指示针对有关责任人进行立案处理。项目审计结束后,审计组帮助县房改办建立住房保障信息系统,要求县房改办根据住房保障变动情况,及时对住房保障信息系统进行动态维护,及时调整申请资格和分类排序,大大方便了县房改办经济适用住房、廉租住房或住房租赁补贴审批等工作,有效地遏制申请购买经济适用房、享受廉租住房和住房租赁补贴申请中的弄虚作假现象。该项目审计结果同样受到了上级审计机关的肯定,该项目被评为连云港市2009年优秀审计项目一等奖江苏省审计厅网站、连云港市人民政府网站、连云港市审计局网站、《江苏商业会计》、《淮安财会》、等媒体先后多次对该项审计工作进行报道。六、案例的分析与启发首先绩效审计项目必须进行充分的审前调查审计过程中,审计组进行了大量深入细致的审前调查,为制定科学的审计方案创造了条件其次是选择正确的审计方法审计组在检查经济实用房、廉租住房保障享受条件审查时,利用AO系统中数据比对功能,方便快捷地发现了相关线索,比采用调查了解方法节约了大量的时间和精力最后,审计工作需要政府的支持和相关部门的配合本次审计得到了财政、民政工会、房改办等相关部门的积极支持和配合,使审计工作得以顺利进行,县纪检部门及时介入,政府出台规范性文件,促进了审计成果的转化。其次，案例中值得我们注意的一点是，县财政仅在08年安排了廉租住房保障资金15万元，之前的年度没有预算。而我们可以看到在2008年2月末前已经支出的资金占总额的71.2%,这么大笔的支出没有预算安排,那么其中出现问题的风险很大,我们可能需要对此进行进一步的财务审计。这就体现了效绩审计与财务审计的关系。最后，绩效审计是对项目经济性、效率性、效果性审评，案例中这三项是同步进行的，这点可以看出三者不但从审计内容完整性方面考虑是紧密联系的，而且在审计程序中也是