100806黄石市公共租赁住房管理暂行办法

1黄石市公共租赁住房管理暂行办法2010年08月06日第一章总则第一条为解决城镇住房困难家庭的住房问题，实现住有所居的目标，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、《廉租住房保障办法》(建设部令162号)、《经济适用住房管理办法》(建住房〔2007〕258号)、《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》(建保〔2009〕295号)、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保〔2010〕87号)和《省人民政府关于进一步加强住房保障工作的意见》(鄂政发〔2010〕30号)等文件的规定，结合我市实际，制定本办法。第二条本市城区公共租赁住房的筹集、分配、管理适用本办法。本办法所称公共租赁住房是指政府提供土地、税费等政策支持，由政府、企业、社会或个人提供，限定保障面积、供应对象，面向城镇住房困难家庭家庭出租或出售的政策性住房。新就业职工和有稳定职业并在我市居住一定年限的外来务工人员纳入公共租赁住房供应范围。公共租赁住房包括公益性公共租赁住房、社会性公共租赁住房和混合型公共租赁住房。第三条市房地产管理局是公共租赁住房的行政主管部门，负责研究和拟定相关政策，并根据经济社会发展状况和公共租赁住房供求情况，会同相关部门制定公共租赁住房中长期发展规划和年度供应计划。市房地产管理局住房保障中心(以下简称住房保障中心)具体负责公共租赁住房的申请受理、资格审查、租赁补贴的审核和发放、备案等工作。市发展改革、监察、财政、审计、建设、规划、国土资源、民政、人保、公安、工商、物价、国有资产、城管、环保、统计、法制、金融、税务、工会、残联、公积金等部门和单位各司其职，协同做好公共租赁住房的相关工作。第二章公共租赁住房的基本原则第四条公共租赁住房筹集、分配和管理遵循以下基本原则：政府政府主导、市场运作、社会监督；多方参与、利益分享、责任共担合理分担；市场租金、分类补贴、租补分离、以租为主、先租后售、可租可售、租售并举，体现公平；公开公正、营运有序、管理有序规范的原则。政府主导的公共租赁住房应坚持公益服务性质，以保本微利为原则，实现可持续发展。第五条公共租赁住房配租实行分类轮候配租制度。符合条件的家庭或个人有权申请租住(或合租)一套(处)公共租赁住房，不得重复享受政府提供的公共租赁住房及其他保障性住房。2第六条公共租赁住房租金标准实行市场租金、动态调整，原则上每两年向社会公布一次。第七条对公共租赁住房承租人，根据其住房、收入(资产)等情况进行分类补贴，租赁补贴统一以住房券结算。租金收取与补贴发放实行租补分离、收支两条线管理，具体办法另行制定。第八条房租超出家庭工资收入规定比例的公共租赁住房承租人可以申请动用本人及家庭成员(共住人)存储的住房公积金支付租金。第九条企事业单位、社会团体及其他社会组织和个人提供的公共租赁住房，纳入公共租赁住房管理体系，并报公共租赁住房主管部门批准执行。第十条公共租赁住房实行谁投资、谁持有、谁经营、谁受益的原则，投资者权益可依法转让。第十一条公共租赁住房的建设和运营税收政策，严格按照财政部、国家税务总局制订的优惠政策执行；公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费、政府性基金和服务性收费，按相关文件执行。第三章公益性公共租赁住房的筹集和管理第十二条公益性公共租赁住房是指政府独资筹集的公共租赁住房。公益性公共租赁住房主要包括：(一)政府全资建设的廉租住房；(二)政府直管公房；(三)政府收购的住房；(四)在普通商品房项目中配建并由政府回购的住房；(五)在棚户区、危旧房和“城中村”改造和园区建设中，政府全资建设持有全部或部分产权的住房；(六)未售和腾退的经济适用住房(限价房)；(七)社会捐赠的住房。市众邦城市住房投资有限公司政府授权管理公司作为是政府投资的公益性公共租赁住房营运经营主体，代表政府履行公益性公共租赁住房房源筹集(建设)、租赁经营和日常管理等工作。3国有企事业单位自管公房(含民营企业代管的国有公房)，分别经国有资产管理部门和财政部门批准后，转作公益性公共租赁住房。公共租赁住房主管部门可授权企事业单位按照公共租赁住房管理制度进行管理；企事业单位难以管理的，交由政府授权管理公司统一管理。第十三条公益性公共租赁住房建设和营运资金来源主要包括：(一)地方财政按财政部《廉租住房资金管理办法》的规定，从住房公积金增值收益和土地出让净收益中计提的资金以及地方财政预算安排的住房保障资金；(二)上级财政安排的资金；(三)房改房清理收缴的增值收益以及经济适用住房上市收益等；(四)运用直接和间接融资方式从金融市场筹集的专项资金；(五)出租、出售公共租赁住房及配套设施回收的资金；(六)棚户区、危旧房和“城中村”改造腾退土地等运营的增值收益；(七)业主未落实配建公共租赁住房配建要求，向政府交纳的异地建设费；(八)社会捐赠等其他途径筹集的资金。上述资金中是廉租住房建设专项资金的，全部用于公共租赁住房中符合廉租住房建设标准的住房建设。第十四条公益性公共租赁住房资金实行专户管理，专项用于下列支出：(一)新建、配建、改建、收购公共租赁住房；(二)偿付公共租赁住房建设融资本息；(三)公共租赁住房维护、维修和管理费用；(四)支付公共租赁住房保障对象的租金补贴；(五)国家规定的其他支出。第十五条公益性公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，按照公共租赁住房建设规划，每年保量安排土地用于公益性公共租赁住房建设。面向经济适用住房、廉租房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应；其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采取出让、租赁或作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件。4经有关主管部门批准，可以探索利用集体建设用地投资建设公共租赁住房。第十六条新建、配建的公益性公共租赁住房项目，应符合城市总体规划和住房发展规划，并充分考虑交通、就业、就学、就医等因素，合理安排、科学布局。公共租赁住房要按照住得下、分得开的要求设计和建设，合理确定套型结构，原则上以项目为单位，户均面积控制在60平方米以下，最大套型面积不得突破90平方米。第十七条在普通商品房开发项目中，应按总建筑面积的5%配建公益性公共租赁住房，并在项目建设用地出让条件中，明确配套建设的总建筑面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准及建成后回购事项，并以合同方式约定。配建住房由政府以成本价回购(剔除享受政策减免的税费外)，产权归政府所有。凡未落实配建要求的普通商品房开发项目，由房产部门牵头，国土、规划、建设等部门全力配合进行处理。规划部门不得办理审批、验收手续，房产部门不得办理商品房预(销)售和初始登记手续。确因规划、设计等原因不能落实配建要求的项目，业主应向政府交纳异地建设费。第十八条具备下列条件之一的住房困难家庭或个人可申请租住公益性公共租赁住房：(一)在本市居住、就业的无房家庭或个人；(二)租住住房面积低于市人民政府确定的保障面积标准；(三)自有住房面积低于市人民政府确定的保障面积标准，且愿意将原私自有住房纳入公益性公共租赁住房管理体系统一管理的家庭或个人。第十九条公益性公共租赁住房的配租实行分类轮候。在满足城镇低收入住房困难家庭或个人的基础上，可向其他符合条件的承租人出租。市政府引进的特殊专业人才、在黄石工作的全国和省部级以上劳动模范、全国英模、荣立二等功以上的复转军人符合公共租赁住房申请条件的，优先轮候配租。具体申请和配租办法另行制定。第二十条承租人对配租的公益性公共租赁住房没有处分权，不得转租、闲置或转借他人居住；也不得改变使用功能，从事其他经营性活动。承租人应爱护并合理使用房屋及附属设施。未经公共租赁住房主管部门和其他主管部门批准，不得擅自改变房屋原有使用功能及内部结构。承租人基于对房屋的合理利用所形成的附属物归产权人所有，退租时不予补偿。第二十一条公益性公共租赁住房列入拆迁范围的，拆迁人应当书面告知产权单位公共租赁住房产权单位或授权管理单位，并与产权单位或管理单位签订拆迁补偿安置协议，按5市场价对产权单位给予补偿，原承租人不享受拆迁补偿权益。原承租人愿意继续承租公共租赁住房的，由住房保障中心产权单位另行配租。第二十二条建立公益性公共租赁住房的退出制度。有以下情况之一的，承租人应退出所租住的公益性公共租赁住房主要包括：(一)承租人购买了商品房、经济适用住房和公共租赁住房的；(二)承租人继承或者获得了拆迁还建房或者通过其他渠道获得了自有产权住房主动申请退出的；(三)承租人符合其他规定或约定应予退出其他情的形。第二十三条公益性公共租赁住房承租人在租满五年后，可以申请购买其所租住的公益性公共租赁住房的完全产权。公益性公共租赁住房的出售执行年度计划。具体出售办法另行制定。第二十四条建立承租人信用管理档案。公益性公共租赁住房管理部门和产权单位要详细记录承租人信用情况，并作为配租依据。建立信息共享机制。房产、民政、公安、人保、金融保险等部门要逐步实现动态信息的共享，不断提高公益性公共租赁住房申请对象资格审核的准确性，严把准入关。第四章社会性公共租赁住房的筹集与管理第二十五条社会性公共租赁住房是指由社会力量投资建设或购买的公共租赁住房，具体是指企事业单位、社会团体及其他社会组织或个人独资建设、购买和提供的向社会公众或特定对象出租的，按照公共租赁住房管理制度纳入公共租赁住房体系的住房。第二十六条社会性公共租赁住房主要包括：(一)企事业单位和社会团体、其他社会组织投资、建设和购买的愿意纳入公共租赁住房管理体系的住房；(二)个人所有的愿意纳入公共租赁住房管理体系的住房。社会性公共租赁住房纳入全市公共租赁住房供应计划。第二十七条社会性公共租赁住房的经营、管理、日常维修及维护工作由产权人自行承担。第二十八条社会性公共租赁住房实行登记备案制，一年一审。6第五章混合型公共租赁住房筹集与管理第二十九条混合型公共租赁住房是指政府与社会力量按照公共租赁住房政策，共同出资建设或收购，按投资比例拥有相应的产权份额的共有产权公共租赁住房。第三十条混合型公共租赁住房出资份额按下列方式确定：(一)政府出资部分：政府投入的建设或收购资金、地方优惠政策折算资金、土地出让金作价投入等；(二)社会力量出资部分：建设或收购资金投入、建设用地权益价和其他配套投入、房屋拆迁补偿投入和其他形式的投入。第三十一条混合型公共租赁住房优先面向住房困难的投资个人和投资单位住房困难职工配租，多余住房经公共租赁住房主管部门批准后，可面向社会出租。第三十二条混合型公共租赁住房承租人在租满三年后，各产权主体可依法转让其持有的份额，但不得改变公共租赁住房的用途。若需改变用途，须经有关主管部门批准后，按相关政策执行。第三十三条混合型公共租赁住房的经营管理由共有产权人协商，可委托共有权人中一方管理，也可聘请有资质的物业管理企业管理。第六章监督管理与法律责任第三十四条对承租户和相关单位违反本办法以及有其他违法、违规行为的，由相关部门依法处罚，并可按照公共租赁住房租赁合同的约定，采取以下措施：(1)减少或取消补贴、收缴违规获得的收入、收取滞纳金；(2)提高租金；(3)取消配租资格、延长轮候时间、收回承租房。第三十五条产权单位或授权管理公司违反租赁合同约定的，按合同约定处理，承租人不服的，可向人民法院提起诉讼。第三十六条县市和市直相关部门在公共租赁住房的筹集、分配和管理工作中的履责情况纳入市政府目标管理考核。第三十七条房产主管部门或者其他管理部门、政府授权管理公司及其工作人员在公共租赁住房筹集、分配和管理过程中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，要依法依纪追究责任。第七章附则第三十八条本办法自发布之日起施行。大冶市、阳新县可根据本地实际情况，参照本办法执行。7第三十九条本办法由市房地产管理局负责解释。