深圳香港城市综合体及地铁物业调研资料

1深圳香港城市综合体及地铁物业调研资料2案例香港太古广场香港太古城香港IFC深圳CoCoPark购物广场广州中信广场3香港太古广场太古广场位于金钟地铁站上盖，是港岛及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点；太古广场座落于香港核心地带，香港的重要地点，例如香港公园、香港政府办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺，占尽地利优势；太古广场向北可拥览浩瀚的海景，而向南则面对占地十公顷香港公园宁静的环境。太古广场位于香港两条铁路交汇处，是典型的地铁上盖综合体。甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓4甲级写字楼太古广场一座：建筑面积79925平方米、楼高36层的甲级商厦，每层面积由1858平方米至2000平方米，首层为会议中心设施。太古广场二座：建筑面积65055平方米、楼高27层的甲级商厦，每层面积由1951平方米至2000平方米。太古广场三座：建筑面积59851平方米、楼高34层的甲级商厦，每层面积约1951平方米。一座二座三座5购物中心太古广场购物中心共分四层，建筑在一个有五百个车位的停车场之上，提供楼面面积65985平方米，场内提供超过一百三十间零售店铺及食肆，并提供多个展览场地。主要租客：百货公司女士时装/男士时装童装/玩具皮革制品/皮鞋/手袋运动用品护理/美容珠宝/钟表/饰物书籍/音乐/电子用品艺术品/家居布置/礼品电影院食肆银行/服务经营业态：香港西武、连卡佛、马莎百货A/T、Versace、D&G、Hermès、Gucci、登喜路香港唱片、环宇影音中心屈臣氏集雅堂、世界画廊、万宝龙、高登眼镜、亚历山大星巴克、北京楼、锦江春花旗、汇丰、揸打UA金钟电影院6负一层与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。负一层主要为停车场，临街部分为餐饮，临地铁出口设一圈商业。一至三层：商业主体，内街式分布。高档商业，以精品店为主。楼层越高，铺面划分越小。四层为塔楼的中庭和平台设的士站、停车场地等•国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店；•除百货店外，全部采用室内街；•优越的共享空间。商场业态特点及布局：商业布局7五星级酒店港丽酒店513间客房的五星级酒店港岛香格里拉酒店565间客房的五星级酒店万豪酒店602间客房的五星级酒店从港丽酒店窗外看海港岛香格里拉酒店休息处万豪酒店8公寓柏舍•共243个单位•套房面积由113平方米至246平方米•位于港丽酒店的11楼至37楼•由港丽酒店提供24小时房间餐饮服务、洗衣服务及可使用港丽酒店的游泳池、健体中心及商务中心曦暹轩•共136个单位•房间及套房面积由56平方米至314平方米•海景、中央冷气调节，以及由万豪酒店提供的24小时房间餐饮服务•可使用万豪酒店的游泳池、健体中心及商务中心•备有自助洗衣服务9项目特色一、综合体价值的利用1、太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心：太古购物广场汇集国际名流；会议展览中心使综合体成为香港时尚发布场；金钟电影院引领港岛娱乐文化；高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧；多家五星级商务酒店集聚与高级酒店式公寓使综合体成为夜间中环的活力中心。2、通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆：万豪酒店、太古购物广场国际顶级品牌百货店及国际品牌专卖店奠定综合体的展示价值，即消费者的感知价值得到最大化挖掘。3、各功能间的互连互通大大延展了共享空间，统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享。二、海景价值的利用1、设计上考虑尽可能多面海景的办公楼2、高层单位面海景的酒店式公寓3、酒店中通透且直面海景的咖啡吧10项目特色三、良好的交通环境：•优越的地理位置，依托于港岛CBD，位于商业区核心区；•良好的交通环境，位于地铁上盖，交通带来的人流直接就是强有力的客流保障。•太古广场位于金钟地铁站上盖，是香港及九龙（荃湾）两条地铁线的交汇点，并利用物业四周串联着放射状的过街人行天桥，将不同功能、不同用途的物业串联起来，形成人流、物流、经济流的共享互通，共同把所处的商圈做大做旺。•太古广场对打造的道路规划，体现了其在打通购物中心交通大动脉上的良苦用心。四、完善的物业配置与管理：•各功能物业均为顶级形象、均具有一定规模，都可成为第一吸引物；•各功能形象档次统一，相互形成支撑，写字楼为购物中心、酒店、公寓带来客源，而其又为写字楼形成良好的配套；•统一的管理与相互服务，形成最大化的资源共享；•各功能配合形成使用的全时段，保持24小时都为活力中心；•开发商对商家及客户有力的控制，保持了整个物业的形象与档次；•设计良好，保证了各功能物业相互不受干扰，且充分利用为海景资源。11香港太古城太古城位于香港岛东区的鰂鱼涌，毗邻维多利亚港；项目占地面积约3.5公顷该地区与太古地铁站直接相连，通过临近的东区海底隧道与九龙岛连接，可及性良好由于香港岛面积很小，太古城与主要商业及商务区距离较近：其与铜锣湾相距4公里、至中环地区约7公里；到九龙岛的尖沙嘴和旺角直线距离分别为4公里和6公里铜锣湾中环旺角尖沙嘴东区海底隧道港岛线太古城12香港太古城开发历程太古船坞太古地产成立太古城住宅区共8期高层物业建成兴建四星级酒店太古中心城一至四期落成太古城一期改建完成1907年，太古城的前身为太古集团1907年兴建的太古船坞，该地区与毗邻的鲗鱼涌组成了当时香港最庞大的工业1972年，1970年代初期太古船坞迁移到青衣岛更名为“联合船坞”。太古集团随即于1972年成立了太古地产，开始在其原址上进行房产开发1975—1985年，太古地产从1975年启动第一期住宅项目至1985年共建造海景花园和海天花园2个高档楼盘及安盛台、金殿台、星辉台、观海台、高山台及翠湖台总计8期住宅，61栋26-30楼的高层1982—1992年，太古城中心一期至四期分别于1982、1986、1991及1992年落成，成为港岛东区最大型的购物中心1997年，太古城一期的一部分翻新改建成商厦2006年至今，目前，太古地产在原好运街市和柏嘉商业中心的旧址上正在修建一家高星级的酒店13香港太古城实景照片14香港太古城整体定位高品质住宅小区作为香港第一个设有园艺花园和绿化平台设计的大型私人住宅项目，太古城通过实用的设计和高素质的管理来赢得香港中产阶级的青睐。大型商业借助便利的交通条件和成熟社区的支持，太古城中心引进高端品牌及香港第一个真雪溜冰场等特色休闲娱乐设施，成为港岛目前最大的商场。大型商业新兴商务区太古城中心先后兴建3座甲级写字楼，与相邻的太古坊相连成为香港岛又一重要的商务中心。将太古城打造成香港优质的综合性社区15香港太古城功能布局住宅区太古城最先启动的是较易操作的住宅项目。首发楼盘为中档的翠湖台，由于实用率高且品质优良，在销售当天即被一抢而空；此后在地块内部陆续开发了其他5期中档楼盘在聚集人气之后，太古城在临近海湾的地块开发了海景花园和海天花园2个高档楼盘住宅物业的开发集中在1975年至1980年代初期，1985年完工的海天花园是太古城住宅区的收官之作海景花园海景花园安盛台金殿台海天花园星辉台观海台高山台翠湖台太古城中心二期太古城中心三座太古城中心一期太古城中心四座正在兴建的酒店太古地铁站维多利亚港商业区1980年代初期，香港政府在太古城周边计划兴建港岛线地铁和东区海底隧道，这大大改善了太古城的交通条件和可及性由于前期开发的住宅区已经成熟，太古城于1982年开始在连接太古地铁站的地块开发太古城中心一期，引入知名品牌经营大型零售；后于1986年地块中心位置开发了太古城中心二期商务区随着太古城商业氛围的聚集，加之中心商务区写字楼市场的饱和，太古城于1991和1992年先后在靠近海湾和高档楼盘海景花园的地块开发了太古城中心三座和四座两个甲级写字楼项目，并于1997年将太古城中心一期的部分楼宇改建为甲级写字楼目前太古城正在太古城一期西侧的地块兴建一家高星级酒店16香港太古城功能布局办公区顺应市场的需求，1990年代初太古城剩余的空地被建成太古城中心三座及四座2栋22层的甲级写字楼，一期的一部分之后也被改造为27层的甲级写字楼整个项目提供约15.81万平方米的办公面积，占总开发体量的11%类别建筑面积（单位：平方米）占比住宅1,200,00083%零售93,00011%办公158,1006%总计1,451,100100%住宅区由于太古集团之前没有地产开发的经验，加之周边环境不成熟，太古城的主体是作为住宅区来开发的住宅区分为8期进行开发，共兴建了61栋高层、提供12,698套公寓；总建筑面积约120万平方米，占总开发体量的83%商业区随着住宅区的成熟加之交通条件的改善，太古城在1980年代初期开始兴建太古城中心。太古城中心引入了近180家商铺，其中包括了APITA、马莎等高端百货，玩具反斗城等大卖场，大食代、UA中心戏院、冰上皇宫（香港最大的真雪溜冰场）等20多家特色餐饮及娱乐设施太古城中心商场面积约9.3万平方米，是港岛东地区最大的购物中心，占总开发体量的6%17香港太古城发展模式太古城是香港首个配备园艺花园的住宅小区，覆盖率仅为25%，约40亩土地用于花园、娱乐场和休闲场地。经过30多年的开发，太古城目前的服务配套已经十分成熟，深受香港市民的喜爱。住宅区内主要的康乐设施包括泳池，儿童游乐场，室外羽毛球场等太古城的发展从高品质的住宅小区起步，吸引大批香港中产阶级入驻；在汇集人流之后开始大型零售的开发，引入高端品牌、提供有特色的娱乐餐饮设施取得了巨大的成功，也巩固了太古城高品质社区的形象。随着太古城配套设施的完善、商业氛围的聚集以及香港岛中心商务区的饱和，在区域内开发写字楼的时机逐渐成熟。1990年代初期兴建的三个甲级写字楼项目与临近的“太古坊”区域相呼应，形成了中环之外香港岛上另一个重要的商务区高品质住宅特色零售商务办公18香港太古城开发经验1、便利的交通网络便利的交通网络是太古城的商业和办公物业发展的基础。该地区与太古地铁站直接相连，通过临近的东区海底隧道与九龙岛连接，可达性良好。其与主要商业及商务区距离也均在适宜的范围之内2、太古城在开发过程中创造了多个香港第一，不断推陈出新来引领市场需求，成为香港长盛不衰的标志性社区之一。高品质的物业组合太古城是香港首个设有园艺花园和绿化平台设计的大型私人住宅项目，实用率高达84-95%且覆盖率仅为25%，这在寸土寸金的香港实属可贵。毗邻的维多利亚港海景的太古城为市民提供了一个怡人舒适的居住环境太古城中心是香港岛目前最大的购物中心，为太古城提供了完备的配套服务。加之后期开发的商务办公区，太古城为香港市民提供了一个完整便利的工作生活社区，深得中产阶级的喜爱不断推出富有吸引力的零售项目、景观及活动太古城中心二期于1998年引入的冰上皇宫是香港目前最大的真雪溜冰场；商场內大堂设有78尺高的红色拱门，是全亚洲最大，最高的室內拱门；此外太古城中心于2005年举办了全亚洲首个在博物馆以外举办的大型化石展览，2006年举办了“太古城冰灯节”。这些新奇的设施和活动极佳地吸引了大众的注意，为太古城聚集人气19香港IFCIFC香港国际金融中心地处香港全新的核心地段，是一项集工作、购物及休闲于一体的超大型综合商业项目。香港首间四季酒店全港最高级的商务办公大楼香港全新豪华购物广场全港最高建筑物1990年代，港英政府宣布香港机场核心计划，计划包括兴建机场快线连接香港国际机场与中环，并在港岛中环对面的维多利亚港进行填海工程，以兴建地铁香港站香港站上盖则计划兴建多座商业大厦、酒店及商场，即现在的国际金融中心20香港IFC香港国际金融中心总体项目中，办公物业占了57%，商业物业占比17%，酒店物业占比23%，其中还有3%的公众休息区域。把多功能融合到一个综合体内，实现1+12的放大效应，也更容易成为一个区域的经济和商业的中心，而且具有庞大的辐射作用57%17%23%3%办公商业酒店公众休息区域21香港IFCIFC项目是一个集酒店、办公、商业为一体的综合性项目，主要由国际金融中心一、二期，国际金融中心商场以及四季酒店组成，总建筑面积约54