各地花园洋房探讨

花园洋房探讨什么是花园洋房：现代版的花园洋房介于别墅和普通公寓之间，为六层以下多层板式建筑，以四层为住。其建筑风格以欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式为主，强调景观，园林规划较好，绿化率比较高，普遍在远郊一带，形成有一定规模的社区。一般一层赠送花园，顶层赠送阁楼或露台，中间层层退台，大露台。它具有部分别墅（独栋和联排）的景观优点，又不完全脱离城市的繁华和便利，深圳发展“造城运动”，自成体系。市场趋势：花园洋房将取代TOWNHOUSE成为低密度产品市场的主流。花园洋房总体评述：低总价、高舒适度。花园洋房的主力客户群描述：经济层面：收益稳定，开始过上小康生活的白领、律师、医生、教师、文艺届、IT届等个行业成功人士，但财富积累并不算丰厚，收入来源以工资为主。精神层面：崇尚自由、写意与品位。住宅消费已从满足基本需要的初级阶段，提升至追求舒适和奢侈消费的更高层面。花园洋房与多层的价格关系：以下为上海目前两个同时拥有花园洋房及多层公寓项目的售价情况：根据对以上数据分析得出：※花园洋房单价较多层公寓高12%-17%。叫板TOWNHOUSETOWNHOUSETOWNHOUSETOWNHOUSE：项目万科-朗润园顺驰-美兰湖多层公寓11000-12000（元/平米）5800（元/平米）花园洋房13000-14000（元/平米）6500（元/平米）比较类型TOWNHOUSETOWNHOUSETOWNHOUSETOWNHOUSE花园洋房居住感受独门独户、私家车位、专属花园、功能细分私家车位，独立入户，一层带花园，顶层送阁楼，家家有露台，生活空间有天有地。空间利用200、300平米的面积被分成多个层面，上下楼交通面积成本高，居住不方便大平层，室内空间面积，在尺度上满足一个舒适的度量，又不浪费空间，功能细分得每一部分空间接近合理。空间感受面宽有局限，庭院相对狭窄大面宽，大露台人文感受过于冷清、邻里不沟通情景交融，邻里沟通，使居住者最大限度地保持与周边自然环境、人文环境的亲密接触，构建一个充满亲情、爱情、友情的和谐家园。价格比较总价高，普通百姓难以承受总价低，适宜中高收入人群总结评述几乎融合了HOUSE类产品的全部优势，且性价比优势强。注：客户对“花园洋房”有联想，因它原来代表的是上海的富贵名家的生活。在成都，此类物业客户群为“知富”人士，即近十年来，收益稳定、生活富庶的中产阶层，此类人群在今后将发展成为中国的“大众”花园洋房的弱势：毕竟不是独门独户，客户对现代花园洋房了解后往往会对其一层一户所带来的上下邻里的感觉有抗性，如果可能，宁愿选择更高价的联排。附：全国花园洋房软文花园洋房2005200520052005供应紧俏到今年下半年，市场上出现的“花园洋房”项目有十数个之多，其供应有以下几个特点：从位置上看，遍布东南西北，集中在五环至六环之间作为低密度楼盘的一个分类，花园洋房在２００４年后很难进入五环内的市区，仅在南四环周边有零星供应。京城东部，被老牌花园洋房项目万科青青带热的京沈路窦各庄段，除去青青、京城雅居仍有供应外，今年下半年面世的中海安德鲁斯庄园将成为新秀，在另一热点区域定福庄，天鸿集团开发的万象新天，因为成熟的周边环境也将持续热销；顺义空港城，也有全新洋房项目香花畦面世；在京西，浙江绿城集团在良乡推出的绿城百合，随着入住的实现有望带热整个西南板块，西北百望山周边除万科西山庭院依然“囤积居奇”之外，山后的百望茉莉园以整个百望新城的巨大体量及完善配套，成为西北花园洋房的新热；北部地区，以专注于产品著称的泰跃公司，在圆明园东门对面推出新项目褐石，绝版的位置使此项目成为关注焦点；南城低密度大本营亦庄，今年基本已无土地空间，其周边如马驹桥一带，打出“亦庄新生活区”概念，聚集了“样本”等一批洋房项目，而另一低密度住宅区大兴黄村，今年的热点楼盘当属翡翠城五期福提岛，除ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ之外华润在这个社区推出一半的花园洋房形式，据称是为“试水”，土地成本的上扬已令开发商尝试将“花园洋房”作为ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ的替代品。从价位上看，高低落差大与ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ、别墅等低密度楼盘相比，花园洋房的价格往往更为宜人，加上地处五环外的近郊，总价一般低于市区住宅。低总价、高舒适度，是不少家庭甘愿为此舍弃城市、付出距离代价的关键因素。今年市场上的花园洋房项目，遵循地段决定论，价格多在４０００～６０００之间，而一些稍冷僻新区中的项目，价格控制在了３０００元左右，如西南良乡板块的绿城百合，作为绿城集团在京的首个项目，更以２８００元的低价开盘。但今年的花园洋房，也绝非只是小资人群在近郊的情调住宅，还有针对高收入人群的高端洋房项目，去年的西山庭院依靠百望山资源价格已涨至９０００元，今年的新项目褐石、朱雀门等因占据“圆明园”、“先农坛”的强势地利，单价已冲破万元大关。较大的价差，决定了花园洋房的消费群亦将两极分化，但无论支付实力有多大差距，对花园洋房居住品位的追求，则是两个消费层共同的精神需求。从产品上看，追求“私有化”的景观和空间较早的花园洋房项目，仅仅是建筑立面的一点创新，就足以令人惊喜，如九龙家园的外墙贴砖、铸铁栏杆的点缀。发展至今，花园洋房在情调建筑、情趣空间的营造上，已经有多种手法。在建筑设计上，以万科青青为代表的“退台”设计、外挂楼梯、南向入户等将广为运用，此举颠覆了多层楼的传统概念，使中间层的住户也能拥有独立入户楼梯、私家花园；在内部空间上，褐石推出的首层复式、带花园、带地下室的设计，也打破了花园洋房惯常设计，使这种建筑形式具有了更强大的包容性，几乎融合了ＨＯＵＳＥ类产品的全部优势；在社区景观上，以氵师城百丽的错落规划、坡地景观等为代表的经典设计继续发扬光大，福提岛独创的私家水景概念，也将为花园洋房的景观营造写上新的一笔。而总结上述特点不难看出，将ＨＯＵＳＥ的“私有化”概念最大化引入，则是花园洋房项目追求的终极目标。另外值得一提的是，纯“花园洋房”社区不多见，普遍与ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ、叠拼ＨＯＵＳＥ、板楼公寓等低密度住宅共存，这一点意味着：由于具备“承上启下”的特性，花园洋房已成为一种“百搭”产品，几乎可以和任何建筑形式互补，完善楼盘的消费群，这也是它越来越受开发商青睐的原因所在。花园洋房成低密度住宅主流福提岛打造花厅洋楼从2003年一场轰轰烈烈的“新洋屋运动”开始，北京人记住了一个名字——“花园洋房”，旋即市场上涌现了一大批高举“花园洋房”旗号销售的项目。这个让普通购房者似懂非懂的概念似乎从来没有被厘清过，却实实在在地掀起了一股产品的革命浪潮，连曾经风光一时的TOWNHOUSE都要退居二线。花园洋房（一）花园洋房填补了低密度产品的市场空缺住宅郊区化势不可挡对于北京这样一个国际大都市而言，住宅郊区化不可避免。随着京城中心地段可供开发土地数量的日益减少，一些近郊的新兴区域开始崛起，为住宅郊区化提供了载体，京城基础设施的完善和路网建设的延伸也为住宅郊居化提供了可能。尤其是政府“两轴－两带－多中心”的新规划出台，要求构建多元中心城市新格局，这一宏观政策为住宅郊区化提供了政策依据，也从侧面揭示了房地产市场的这一发展方向。而从购房者的居住需求看，北京城区人口和建筑过度密集，导致中心区生态环境和交通环境恶化。一些消费者趋向于一种能够满足居住享受的、更积极、更健康的栖居方式，另外，低密度住宅的价格优势也成为住宅需求分化的重要诱因，由此，一批郊区置业大军逐步壮大起来。花厅洋楼一层花园花园洋房异军突起回顾京城住宅郊区化的发展史，是一个低密度产品的变迁史。在2000年之前北京郊区的低密度楼盘有两类，一类是满足城市高端收入人群的别墅类产品，另一类是满足普通大众的低密度小区。这些独栋别墅，少则400万一套，有的甚至高达一、两千万，如此高门槛让一般购房人遥不可及；中低端的板楼也无法满足许多购房者对居住品质的需求。这时，一种既“有天有地”、价格又远低于纯别墅的产品填补了这两种产品的空缺：2000年京城出现了首个纯粹的TOWNHOUSE社区——亚北的橘郡项目。而2001年康城、一栋洋房等几个项目在京城普及了TOWNHOUSE理念，使其成为很多人在郊区置业的首选。那一年共有7个项目先后入市，规划总建筑面积达到了275.1万平方米，尤其是康城和后来的翡翠城成为京城具有影响力的项目。2002年，更多的TOWNHOUSE项目粉墨登场，成为北京别墅市场的主流品种，更出现了双拼（两栋相连）、叠拼、联排（三栋以上并联）这三种类型以满足不同层次消费者的需求，因此造就了“2002TOWNHOUSE年”。2003年，北京市场受SARS影响，低密度住宅更成为焦点所在，应运而生的“小独栋”比TOWNHOUSE物美、比纯独栋价廉，也赢得了市场喝彩。花厅洋楼园林TOWNHOUSE在受市场追捧的同时，也逐渐走向了一个颇为尴尬的境地。150万到250万的均价让许多郊区置业者望其项背；200、300平方米的面积被分成多个层面，上下楼不便，交通面积成本高；与这一中高档产品不匹配的，还有其面宽的局限和庭院的相对狭窄。至此，一个低密度产品的市场空缺出现了，此时密度与TOWNHOUSE比较接近，而价位却相对较低的“花园洋房”成为追求低密度生活的置业者的新宠。它最大程度地完成了郊区置业大军对性价比需求的使命，成为消费者需求下市场细分的产物。花园洋房的出现填补了郊区低密度产品的市场空缺，至此，“独栋别墅→小独栋→双拼→联排别墅→叠拼别墅→花园洋房→普通低密度住宅”的从高端到低端的郊区住宅产业链形成了。纵观全国的房地产市场，广州、成都等地的花园洋房大势已成，开发量巨大，北京也将进入全面的花园洋房时代，这是房地产发展进程中的新阶段。花园洋房（二）花园洋房将取代TOWNHOUSE成为低密度产品市场的主流历史必然，政策使然TOWNHOUSE无疑是一种比较适宜居住的住宅，无论是舒适度、私密性和领域感，都能相对地满足人们在有限空间中的多样需求。但是随着土地成本的增加，大面积开发TOWNHOUSE的局面将不复存在。“8•31”的土地大限让北京一级土地市场走上公开、透明交易的舞台，但也直接导致了土地价格的飞升，地价在短期内上扬之后开发商的拿地成本剧增，比较理性的开发商希望通过提高容积率来降低成本。TOWNHOUSE的容积率一般在0.6左右，如此低的容积率让高价拿地的开发商“无福消受”，而花园洋房的容积率可以做到0.8甚至1.0。这种必然的选择趋势决定了TOWNHOUSE的“江山”将逐步为花园洋房所侵蚀。花厅洋楼园林花园洋房PK联排别墅花园洋房与TOWNHOUSE一样，同是低密度。虽然建筑学上对花园洋房的低密度并没有硬性的指标，但实际上，低容积率、高绿化率，足够大的楼间距离，仍然是与花园洋房相干的指数。目前花园洋房的容积率大多在1.0左右。在景观方面，花园洋房强调室外空间和室内空间转换的自然，强调室内外环境的有机结合，并且达到相一致的协调和匹配——公共空间少不了丰富的绿色植物和盛开的鲜花；私人空间和公共空间则通过花厅——入户花园自然转换。从自然关系上考量，花园洋房与TOWNHOUSE已相差无几。花园洋房的这种高品质，让很多消费者趋之若骛。另外，花园洋房的最大诱惑力集中“性价比”上——“花园洋房”的功能设计标准兼顾了享受性与经济性的统一。它拥有私家停车位、专属的花园，功能细分得每一部分空间都接近合理，其住宅的室内空间面积，在尺度上满足一个舒适的度量，又不浪费空间——这就是“花园洋房”的设计理念之一：创造更合理、更精确的空间享受。它显得平易近人，不仅建筑品质、景观品质、生活情趣、人文体验有所保证，价格也低于TOWNHOUSE。如此考量，花园洋房有实力也有底气向TOWNHOUSE叫板，它大张旗鼓地以强劲之姿登上了历史舞台，并将取代TOWNHOUSE成为低密度产品市场的主流，以性价比的实力终结TOWNHOUSE的风光时代。花厅洋楼园林花园洋房（三）重新检视“花园洋房”概念美名缘起旧上海中国的“花园洋房”兴起于19世纪中后期的上海，是西洋文明与中国文化交织的产物。它是当时的国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层建造