永泰地产项目公司激励方案20070108

永泰地产人力资源管理咨询项目项目公司激励方案2007年1月8日（原新华信管理咨询）永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2007年1月8日第1页概述目的对项目公司根据项目具体情况及考核结果进行奖励，以充分调动项目团队工作的积极性，使其努力推动项目按计划顺利实施。奖金提取前提项目应在项目市场定位、盈利模式、投融资计划、项目目标利润、项目开发计划明确且获得北京公司批准的情况下开展项目开发工作，最终根据综合考核结果进行发放。奖金额度项目公司奖金额度=提取基数×奖励系数×考核系数适用范围本激励办法适用于项目公司全员，但不包含营销人员。永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2007年1月8日第2页目录项目公司激励方案项目公司奖金额度的确定项目公司业绩考核指标项目公司奖金的发放永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2007年1月8日第3页房地产企业常用的项目公司奖金额度确定方法方式确定依据计算公式发放周期适用情况工程量法根据完成的工程量，如建安投资额或建筑面积，乘以一定系数提取奖金目标建安成本×奖励系数总建筑面积×奖励因子项目关键节点项目进入稳定期，项目公司主要负责工程建设管理；持有型项目的开发建设销售收入法根据以完成的销售收入，提取一定比例奖金额度项目总销售额×奖励系数根据销售回款情况，按季度发放项目公司负责项目的全面运作管理净利润（或税前利润）法根据项目最终实现的净利润，提取一定比例奖金额度项目净利润×奖励系数项目竣工结算完成后发放开拓型项目，项目公司负责拿地，开发建设。超额利润法项目最终净利润额，扣除目标净利润额，提取一定比例奖金额度项目超额利润×奖励系数项目竣工结算完成后发放项目公司在总部获取土地后进行开发建设，项目公司负责策划及销售。永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2007年1月8日第4页正略钧策建议永泰地产根据各项目的实际情况，采取工程量法或税前利润法确定奖金额度项目公司特点采取的业绩奖励方式工程成本税前利润郦城进入稳定期，项目公司负责项目建设√酒店持有型物业，投资回报期长，且利润与后期的管理密切相关√京香青科在已有土地上开发项目√天津开拓型，需独立拿地，开发销售√土地一级开发项目一般根据投资额给与一定开发费用√项目公司奖金额度=提取基数×奖励系数×考核系数永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2007年1月8日第5页下述工程量法及税前利润法奖励系数均根据标准项目模型测算，其他项目需根据具体情况进行调整项目类型住宅项目规模10-20万m2建设周期20-24个月交房标准毛坯有无拆迁无奖励系数测算标准项目模型永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2007年1月8日第6页方法一、根据工程量确定奖金额度适用情况对仅承担项目工程建设职责项目公司，以及承担持有型物业建设的项目公司，根据工程量给予一定奖励奖金总额的确定项目公司奖金额度=目标建安成本（调整后）×奖励系数×考核系数或项目公司奖金额度=项目总建筑面积×奖励因子×考核系数工程竣工结算后，根据工程建安总成本，并结合进度、质量、成本控制等关键业绩指标完成情况，确定总奖金额度对分期开发的项目，每期独立结算项目奖金额度发放方式在项目关键节点完成后，提前发放一定比例奖金在项目竣工结算后，根据项目考核结果，扣除一定比例的质量保证金，剩余奖金额度全部发放在交房1年后，根据业主反馈等情况，发放剩余奖金额度永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2007年1月8日第7页项目公司总奖金额度的确定标准（元/平米）建筑面积（平米）投资额（元）奖金系数奖金额度总成本55001500008250000000.35%3000000建安成本20001500003000000001%3000000项目公司奖金额度=目标成本×1.25%×调整系数×考核系数或=25×项目总建筑面积（平米）×调整系数×考核系数示意注：目标投资额为调整后的目标投资额，实际投资超出调整后的目标成本的部分不计入奖金提取的基数永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2007年1月8日第8页方法二、根据税前利润确定奖金额度适用情况对承担项目拓展职责，或项目策划、营销职责的项目公司，根据项目税前利润确定奖金额度奖金总额的确定项目公司奖金额度=项目税前利润×奖励系数×考核系数工程竣工结算后，根据项目税前利润额度，并结合进度、目标利润、质量等关键业绩指标完成情况，确定总奖金额度对分期开发的项目，每期独立结算项目奖金额度发放方式在项目关键节点完成后，根据考核情况，提前发放一定比例奖金；在项目竣工结算后，扣除一定比例的质量保证金，剩余奖金额度全部发放；在交房1年内，根据业主反馈等情况，发放剩余奖金额度。永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2007年1月8日第9页房地产开发项目公司税前利润提成额度的确定，取决于三个方面的因素对于实现或超过目标利润的项目公司根据利润情况予以奖励，鼓励不断超越，多超多奖充分考虑市场的重大变化给项目的利润带来的影响，根据市场因素对原定目标利润进行调整不同的项目有其固有特点，根据项目的重要性程度和实现超额利润的难易程度，设立不同的提成比例调整系数，以体现激励的公平性永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2007年1月8日第10页项目公司税前利润奖金额度的计算项目公司利润提成额=提成基数×提成比例（2%）×考核系数提成比例根据房地产市场的实践情况，针对所有项目制定统一额度（以行业平均税前利润率水平15%为基础）而提成比例调整系数则根据不同项目的特殊情况，分别予以确定说明永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2007年1月8日第11页第一步是确定税前利润提成基数，项目奖金的发放要剔除重大市场因素对利润的影响重大市场因素影响实际利润提成基数-=对于由项目公司进行拓展获取土地开发的项目，不必进行税前利润的调整永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2007年1月8日第12页剔除市场因素的办法是通过对土地价格变动的评估来剔除市场突变因素对房地产开发项目利润的影响，有两种具体的操作方法，分别是地价参考法和土地估价法地价参考法土地估价法在项目销售期间，在条件允许的情况下，参考项目周围地域的地价拍卖情况对目标利润进行调整在项目临近结束时，聘请专业的土地评估机构对项目土地价格进行评估提成基数＝实际利润－（土地调整单价－土地实际单价）×项目土地建筑面积土地调整单价永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2007年1月8日第13页“地价参考法”和“土地估价法”各有其优缺点，正略钧策建议根据外界条件进行选择通过土地价格评估剔出市场因素对超额利润影响地价参考法土地估价法优点：通过对项目销售期临近土地价格变动的参考，可比较客观地得出土地价格的变动情况，节约了评估成本；缺点：并非所有项目公司在销售期的周边土地都会出现拍卖的状况，难以全面适用优点：无需考虑周边地价，直接可就项目土地评估，简便易行；缺点：需要评估成本，且容易包含人为因素在内，影响评估的客观性两个方法顺序有别，当项目销售期内，周边有拍卖土地参考时，优先选择地价参考法，否则选择土地评估法正略钧策建议永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2007年1月8日第14页根据每个项目规模、管理复杂性、项目周期等因素的不同，需要运用“房地产开发项目影响因素模型”对提成比例进行调整A100,000m21.1100,000m2≤A≤200,000m21.0200,000m2A≤500,000m20.9A500,000m20.8有拆迁1.1无拆迁1.0精装修1.1毛坯1.0××调整系数=拆迁情况项目规模精装情况注:精装调整系数只针对销售型项目，不包括持有型项目房地产开发项目影响因素模型永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2007年1月8日第15页提成比例调整方式二，根据每个项目的具体情况，考虑以下因素综合进行确定影响维度项目复杂性影响因素项目特点其他类型项目规模其他建议权重20%40%10%20%装修情况拆迁情况10%永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2007年1月8日第16页目录项目公司激励方案项目公司奖金额度的确定项目公司业绩考核指标项目公司奖金的发放永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2007年1月8日第17页项目公司考核内容项目公司考核定期业绩考核终期业绩考核对项目公司季度及年度进行考核，重点关注进度、质量、成本、内部管理指标项目交付后，对项目整体执行情况进行考核永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2007年1月8日第18页销售型物业的业绩考核指标考核指标权重二级指标权重考核办法数据来源财务类20%税前利润10%与目标利润比较财务部成本控制10%与目标成本比较成本管理部运营类60%进度控制40%与项目计划比较总经办、工程部质量控制20%政府质量验收、内部质量验收工程部市场类10%客户满意度10%客户满意度调查、客户投诉等客户服务部学习与成长10%员工满意度5%员工满意度调查人力资源部管理体系完善5%管理评估总经办对销售型物业，重点考核项目公司的利润，进度、质量、成本控制以及客户满意度指标对土地一级开发项目参照销售型物业的业绩考核方式永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2007年1月8日第19页持有型物业开发阶段的业绩考核指标考核指标权重二级指标权重考核办法数据来源财务类20%成本控制20%与目标成本比较成本管理部运营类60%进度控制40%与项目计划比较总经办、工程部质量控制20%政府质量验收、内部质量验收工程部市场类10%客户满意度10%经营方满意度客户服务部学习与成长10%员工满意度5%员工满意度调查人力资源部管理体系完善5%管理评估总经办对持有型物业开发阶段的业绩考核，重点考核项目进度、质量、成本控制永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2007年1月8日第20页进度指标的考核项目公司针对各期项目编制进度计划，北京公司总经办及工程管理部审核确认。由于市场环境因素造成的进度计划修改，经北京公司总经办审核，可调整目标进度计划。120工期按计划或提前完成100（实际工期－计划工期）/计划工期＝10％0（实际工期－计划工期）/计划工期≥最大允许值中间线性过渡。进度指标得分=需要强调的是，如果进度指标得零分，则项目公司的总体业绩考核指标为零分。永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2007年1月8日第21页建安成本指标的考核项目公司针对各期项目编制目标成本，北京公司成本管理部审核确认。由于规划调整造成的设计修改，经北京公司成本管理部审核，可调整目标成本。120（实际成本－目标成本）/目标成本≤0100（实际成本－目标成本）/目标成本＝2％0（实际成本－目标成本）/目标成本≥8%中间线性过渡。建安成本指标得分=永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2007年1月8日第22页调整后税前利润指标考核项目公司与北京公司就项目公司目标税前利润率进行确认，销售实现并交房后，根据考虑地价变化机会成本调整后的税前利润率进行评估。120调整后税前利润≥18%100调整后税前利润=15%0调整后税前利润≤8%中间线性过渡。税前利润指标得分=注：本处以税前利润为15%作为目标值，各项目根据具体情况对目标值进行调整，并相应调整指标各税前利润值。永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2007年1月8日第23页根据考核结果确定考核系数考核结果分布标准等级优秀良好合格需改进分数范围Y≥9580≤Y9560≤Y80Y60考核系数1.21.00.80.6永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2007年1月8日第24页目录项目公司激励方案项目公司奖金额度的确定项目公司业绩考核指标项目公司奖金的发放永泰地产人力资源咨询项目保密文件、版权所有2007年1月8日第25页项目竣工结算后，根据项目考核结果发放项目奖金，比例为80%一般房地产企业的项目奖金在项目交付验收后，根据项目考核结果确定发放，并主要针对高层管理人员项目前期项目中期项目销售期项目结束后项目竣工结算前不进行奖金分配每个年度提成总额的