CPA第八章土地增值税法

2020/5/28CPA税法第八章第八章土地增值税法本章提要7.1地增值税基本原理☆7.2纳税义务人与征税范围☆7.3税率☆☆7.4应税收入与扣除项目☆☆7.5应纳税额的计算（含清算）☆☆7.6税收优惠☆7.7征收管理☆7.1地增值税基本原理一、土地增值税概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。二、我国土地增值税的特点（一）以转让房地产的增值额为计税依据（二）征税面比较广（三）实行超率累进税率（四）实行按次征收一、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内、外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。二、征税范围转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。实际工作中，土地增值税的征税范围常以三个标准来判定:——转让的土地使用权是否为国家所有。——土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。——转让房地产是否取得收入。(包括货币收入、实物收入和其他收入)不包括：——国有土地使用权出让所取得的行为；——未转让土地使用权、房产产权的行为，如房地产的出租。7.2纳税义务人与征税范围转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（），都是土地增值税的纳税义务人。A.学校B.税务机关C.外籍个人D.国有企业有关事项是否属于征税范围1.继承、赠予（1）继承；不征（无收入）（2）赠予：公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征。2.出租不征（无权属转移）。3.房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。4.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征。5.以房地产投资、联营（1）房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。（2）投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应当征收土地增值税。6.合作建房建成后自用，暂免征；建成后转让，征。7.兼并转让房地产暂免。8.代建房不征（无权属转移）。9.房地产重新评估不征（无收入）。7.3税率增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除系数150%以下（含50%）30%02超过50%～100%（含100%）40%5%3超过100%～200%（含200%）50%15%4200%以上60%35%7.4应税收入与扣除项目转让项目的性质扣除项目（一）对于新建房地产转让1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其他扣除项目（二）对于存量房地产转让1.房屋及建筑物的评估价格评估价格＝重置成本价×成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用3.转让环节缴纳的税金增值额＝房地产转让收入总额－扣除项目金额合计一、房地产转让收入总额的确定（1）货币收入。货币收入是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。（2）实物收入。实物收入是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如不动产、建筑材料等。（3）其他收入。其他收入是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的各种权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等，这类收入的价值需要进行专门评估。二、扣除项目确定（一）新建房地产的扣除项目扣除项目金额＝取得土地使用权所支付金额＋房地产开发成本＋与转让房地产所支付的税费＋房地产开发费用＋其他可扣除金额①取得土地使用权所支付的金额。取得土地使用权时，如果是以协议、招标、拍卖等出让方式取得的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；如果是以行政划拨方式取得的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；如果是以转让方式取得的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。还包括取得土地使用权时按规定缴纳的费用，如：手续费、过户费等。②房地产开发成本。指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。③转让房地产有关税金。是指在转让房地产时所缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税（按产权转移书据0.5‰贴花）、教育费附加。但房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因列入管理费用，不得在此扣除。即：房地产开发企业只扣“两税一费”，非房地产开发企业扣“三税一费”。④房地产开发费用。指与房地产开发项目有关的三项期间费用，即：销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按《实施细则》中规定的标准扣如果纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明，则：开发费用＝利息＋(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×5％（以内）如果不属于上述情况，则：开发费用＝(取得土地使用权所支付金额＋房地产开发成本)×10％（以内）⑤其他扣除项目。房地产开发企业在可扣除营业税、城建税、教育费附加基础上，还可扣除加计扣除费用。开发建造的配套的公共设施，其产权属于全体业主的，其成本费用可列入扣除范围。加计扣除费用＝(取得土地使用权所支付金额＋房地产开发成本)×20％某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（）A.1500万元B.2000万元C.2500万元D.3000万元房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20%扣除范围的有（）A.支付建筑人员的工资福利费B.占用耕地缴纳的耕地占用税C.销售过程中发生的销售费用D.开发小区内的道路建设费用例.某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税费为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，要求：计算以上业务应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额。解：房地产开发费用和其他扣除项目＝10000×（10＋20）％＝3000（万元）（二）旧房及建筑物的扣除项目金额旧房及建筑物扣除项目金额＝房屋及建筑物的评估价格＋取得土地使用权所支付金额＋税费房屋及建筑物的评估价格＝（重置成本×成新度折扣率）旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。例：某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（）A.400万元B.1485万元C.1490万元D.200万元解：转让旧房及建筑物时，计算土地增值额可以扣除的项目有3项：（1）房屋及建筑物的评估价格＝重置成本价×成新度折扣率＝12000×70%＝8400（万元）；（2）取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用，本题没有涉及；（3）转让环节缴纳的税金＝（10000－8000）×5%×（1＋7%＋3%）＋10000×0.05%＝115（万元）。增值额＝转让收入－扣除项目金额＝10000－8400－115＝1485（万元）注意：1.凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的：旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。2.对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数3.对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。某公司2006年1月购入一栋房屋，价款80万元，并取得发票，2011年10月将房屋转让，取得价款200万元，不能取得评估价格，那么评估价格＝80*（1＋6*5%）＝104（万元）。7.5应纳税额的计算应纳税额计算应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数例.某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，与转让房地产有关的税费为60万元。要求：计算该公司应缴纳的土地增值税。解：土地增值额＝1000－[50＋200＋（200＋50）×10％＋60＋(50＋200)×20％]＝1000－385＝615(万元)扣除项目金额＝385(万元)增值额与扣除项目之比＝615/385＝159.74％应纳土地增值税＝615×50％－385×15％＝249.75(万元)或分级计算：因：增值率＝增值额／扣除项目金额故：增值额＝扣除项目金额×增值率所以：适用税率为30％的增值额＝385×50％＝192.5(万元)适用税率为40％的增值额＝385×50％－192.5＝192.5(万元)适用税率为50％的增值额＝615－192.5－192.5＝230(万元)应纳土地增值税＝192.5×30％＋192.5×40％＋230×50％＝249.75(万元)例.某中外合资房地产开发公司，201×年发生以下业务：（1）1月通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相关税费240万元；（2）以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1/3；（3）住宅楼开发成本3000万元，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息40万元；（4）与住宅楼配套的会所开发成本480万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有；（5）写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；（6）9月份全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入15000万元；将写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，当年收到250万元。要求：计算公司应缴纳的营业税、土地增值税。解：住宅楼出售（含会所）应计缴土地增值税，出租写字楼不计缴土地增值税。（1）住宅楼出售和出租写字楼应缴纳的营业税=15000×5%＋250×5%=762.5（万元）（2）住宅楼和会所土地使用权成本=(6000＋240)×2/3=4160（万元）（3）住宅楼和会所开发成本=3000＋480=3480（万元）（4）住宅楼开发费用=(300－40)＋［(6000＋240)×1/3＋3000］×5%=514（万元）会所开发费用=［(6000＋240)×1/3＋480］×10%=256（万元）（5）加计扣除项目（4160＋3480）×20%=1528（万元）（5）公司计算土地增值税时应扣除的税费=15000×5%×（1＋7%＋3%）=825（万元）（6）转让不动产增值额=15000－（4160＋3480＋514＋256＋1528＋825）=15000－10763=4237（万元）（7）转让不动产增值率=4237÷10763=39.37%公司应缴纳的土地增值税=4237×30%=1271.1（万元）(2009)某房地产开发公司于2008年6月受让一宗土地使用权，依据受让合同支付转让方地价款8000万元，