我国房地产行业发展形势分析

我国房地产行业发展形势分析2第一部分：我国房地产行业总体发展趋势一、我国房地产行业总体保持平稳增长态势，并受众多利好因素推动1、市场运行平稳我国房地产行业的增长速度近年来虽然一直较高但尚属平稳，与93、94年有着根本性的区别。93、94年居民收入普遍处于极低的水平，而且资金来源极少，此时用于房地产的炒作资金也几乎都来源于金融系统。但是目前房地产市场的兴起在很大程度上是有着真实需求作支持的，尽管大部分居民的消费能力依然比较薄弱，但由于改制过程中的不规范以及90年代部分行业的繁荣导致社会呈现了明显的收入分化，其中形成的高收入水平者带动了大中型城市房地产市场的发展，并在地方政府过度扶持下被过分放大的民间资金和海外资金也在其中扮演了重要的角色。所以目前房地产行业在宏观紧缩的背景下，国房景气指数出现了回落，而商品房销售面积继续保持快速增长，商品房平均销售价格继续攀升，这表明房地产市场需求保持旺盛，行业前景依然看好。2、消费结构升级继续支持房地产行业发展消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。从国家统计局2000图1资料来源：中经网3年公布的城镇居民家庭住房现状调查的数字分析，全国平均使用面积为52平方米（图2），与人们期望的住房水平，还有较大的差距。所以，中国的房地产市场发展空间非常大。从住房消费结构来看,居民个人购房需求快速增长是房地产市场较快发展的基础（图3）。2002年，个人购买新旧住房和建房支出总额约8000亿元，居民住房支出已成为支撑房地产市场需求的主体，成为房地产业发展的根本动力。1992年、1993年个人购房在整个房屋销售总面积中的比例分别为34%和44%，而近年来，个人购房面积占比直线上升，从1998年的58%上升到2002年的80%以上，已经成为推动房地产需求的决定性力量。7.8%5.4%4.5%35.5%32.7%14.1%20平方米以下20-40平方米40-60平方米60-80平方米80-100平方米100平方米以上图2：全国城镇居民家庭住房现状调查数据来源：国研网万平方米050001000015000200002500019911992199319941995199619971998199920002001200220%30%40%50%60%70%80%90%个人购房面积个人购房比重图3：个人购房比例趋势数据来源：申万研究所43、大规模城镇化进程将支持房地产行业发展1998年以来，我国城镇化进程明显加快，城镇每年增加的非农业人口大都在800万-1000万人。城镇人口比重增幅较快。按照发展规划，预测到2020年，我国城市化水平将达到52%左右（表1），每年将增0.8%-1.0%。表1：城市化水平预测城市化水平预测（%）2005年2010年2015年2020年38.342.747.251.8大规模城镇化进程的直接后果就是城市人口的增加。据估计，2010年中国城市人口将超过5亿，人口城市化率将达到40%（图4）。城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求，而更为重要的是这一进程还远远没有结束，将推动住宅需求的长期持续增长。我们认为大规模城镇化的政策在未来10年都不会改变，我国将进入城镇化率40%到60%的加速扩张阶段，成为影响商品住宅需求的最重要因素。4、房地产行业未来需求巨大按照国家计划到2020年达到小康水平，人均住房面积达35平方米的基本目标来预测，如果经济能保持相对平稳，到2020年我国房地Personmn050100150200250300350400450500194919521955195819611964196719701973197619791982198519881991199419972000200310%15%20%25%30%35%40%45%城市人口占总人口比重图4城市人口增长趋势数据来源：申万研究所5产市场平均每年增长速度至少应在7%-10%（表2）。二、经济型住房将是我国房地产未来发展的主要方向1、城镇化的推进必将带动未来经济型住房市场的繁荣，但仍是个渐近的过程十六大报告明确提出要将“城镇化”作为繁荣农村经济、全面建设小康社会的重大战略来实施，其核心就是通过实现工业化加速农村劳动力向城镇的转移，目前中国加速成为世界工厂的趋势也表明这一政策的前瞻性。随着大量的城镇人口的增加将产生巨大的住宅需求，特别是经济型住宅的需求，这是大家对房地产市场极度看好的最主要原因。但是我国城镇化进程将是一个漫长的过程，这主要是受到以下几方面因素的影响。人均资源占有量低城镇化的顺利实施必须有足够的资源做支撑，但从生产技术水平看，我国目前的资源状况并不乐观（表3）表2资料来源：招商证券6因此，如果中国的加工业不提高技术含量，仍然只依靠高速度的外延式增长模式来支持城镇化发展，那么原油矿石等资源的紧张程度将更加凸现，中国城镇化进程很可能是不可持续的。消费升级有等积累商品房需求的另一主要支持因素是消费升级，即由于人们生活水平的提高必然在住房方面提出更高的要求：扩大人均居住面积、改善居住环境。尽管这种改善住房条件的需求对房地产市场的健康发展非常有利，但不可否认的是目前过剩的劳动生产力使居民真实收入水平难以大幅提高，而社保体系的不完善也制约了普通居民的消费升级的意愿。过剩的劳动生产力由于大量的农村生产力向城镇转移，导致我国非农劳动生产力非常富裕。从总量来看，尽管第二、三产业从业人员一直在增加，但第一产业劳动力数量居高不下，而且城镇登记失业人员数近年来一直在上升（图5）。如果再考虑到大量隐形失业的情况，那么从业人员收入水平的提高将受到极大的制约，消费升级也只是少数高收入阶层才有能力完成。这从珠三角等发达地区的一般工资水平也证实这一判断。表3我国人均资源占有量处于低水平资源来源：中国科学院7社会财富有待积累尽管我国居民一直具有非常好的储蓄习惯，但我国居民家庭财富积累主要是从改革开放以来才开始的，因此普遍的财富积累还比较薄弱（图6）。2003年末城乡居民储蓄大约为10万亿元，人均不足1万元。即使按“二八”规律，假设这些财富主要集中在2.5亿人手中，人均也只有4万左右。并且我国居民人均可支配收入和人均消费支出水平低，每年人均储蓄数量很小（图7）。因此一般城镇居民的消费升级能力不可高估。图5我国劳动力情况（万人）资料来源：国家统计局图6我国居民储蓄情况资料来源：国家统计局8社保体系仍有待完善由于我国社保体系尚未建立或完善，看病、子女教育、失业保障等问题一直困扰着广大居民，导致消费对我国经济发展的贡献程度远远低于投资和出口（图8）。而且我国正面临着老龄化的压力（图9），因此如果社保问题得不到很好的解决，那么居民的消费潜力将大打折扣。目前的房地产价格上涨更加重了一般居民的负担，在很大程度上影响了一般居民的住房消费。资料来源：国家统计局图7我国城镇家庭收入情况图8消费尚未成为推动我国经济发展的主要因素资料来源：国家统计局92、但发展经济型住房将是我国未来房地产行业的合理取向一方面，随着城镇化和消费升级的兴起，广大居民产生巨大的住房需求；另一方面，客观条件又造成大多居民的消费能力较低。因此，发展经济型住宅，即适当降低每套面积和均价应该是合理取向。即使是在经济发展水平很高的一些国家和地区，由于资源条件的限制也采取了发展经济型住宅的模式。例如，日本目前的每套住房建筑面积平均约在61平方米，香港的情况也是如此（表4）。资料来源：国家统计局图9老龄化问题将引起重视资料来源：北京大军经济观察研究中心表4香港2000年私有住宅家庭户住房单位面积分布10第二部分：我国房地产行业影响因素分析一、政策因素的影响1、宏观调控的影响表5资料来源：招商证券图10国家房地产宏观调控效果图资料来源：中经网112、土地供应政策的变化土地政策从拆迁、征地、开发区招拍挂及清理整顿等方面收紧了土地的供给，从而影响了商品房供给量。因这些土地政策的影响导致了如下几方面的变化：第一，土地供给大幅下降（图11），例如2004年上半年土地购置增速由去年同期的近54.7%猛降至2.8%。受招拍挂政策，影响土地购置面积的增速在03年就开始下降，而到04年又受到宏观紧缩背景下出台的新政策的影响，该指标的增速进一步下降，由于该指标是房地产开发的先行指标，它的快速下降，意味着未来房地产投资的下降，同时意味着房地产供的下降，从而会导致房价上升。第二，土地成本上升（图12）。受土地供给方式的影响，土地获得成本开始提高，供给量有所减少，导致上半年土地交易价格增长17.11%。今后随着招拍挂供地比例的快速提高，土地交易价格还会以更快的速度上涨。在商业银行信贷管理更加市场化的形势下，政府出于加强管制的本能，对于开发土地的控制趋严是必然的趋势，何况日图11土地购置面积增长速度资料来源：中信证券12趋活跃的土地交易市场将土地使用权价值发现得淋漓尽致，土地收益逐步成为“第二财政”（图13）第三，土地储备对资金的需要量大幅提高，一方面土地获得成本提高，另一方面招拍挂政策下，地价款的付款方式由原来的首付20%-30%，改为一次性付清，这导致土地储备占款的大幅提高，提高幅度应500%以上。资料来源：中信证券图12土地交易价格图13招拍挂出让土地面积，宗数及财务收入增长情况资料来源：国泰君安证券研究所13第四、一些竞争力不强的公司将逐步被淘汰出局，资金实力的大小将成为能否获得土地的关键因素，地产将迈进资本时代，同时加速了现房时代的到来。3、预售条件及开发贷款门槛的提高中国人民银行发出的《关于规范住房金融业务的通知》，对于房地产开发商来说，有以下规定:住房开发贷款必须是具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业；企业自有资金不得低于开发项目总投资的30%；开发项目必须具备四证；借款人申请个人住房贷款购买期房的，其所购期房必须为多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二；借款人申请个人商业用房抵押贷款的比例不得超过60%，贷款期限最长不超过10年，所构商业用房必须是现房。此项通知的结果是，全国20000多家房地产开发企业将有相当一部份资质较差的企业拿不到或不能及时拿到开发贷款；此外多层必须封顶、高层必须完成三分之二才能预售也使得房地产公司的资金来源进一步紧张。因此央行的这个通知对一批缺乏实力、信誉还没建立起来的开发企业，因为资金遭到挫折甚至淘汰出局，但对资金信誉良好的开发企业集团基本不会有大的问题，从长远来看可能还对他们有利，因为市场环境净化了，淘汰了不好的企业，反过来就给这些企业更好更大的发展空间。4、结构性矛盾突出央行最近的态度已经表明中央对房地产发展的担忧，但各方面对房地产市场发展现状并没有取得共识，分歧很大。但市场的主要问题在于结构不合理，也即现阶段我国房地产市场过于追求豪华型享受型。这样尽管迎合了少数高收入阶层的需要，但严重脱离了普通居民的消费能力。同时由于大量的管理不规范行为的存在，金融风险、经济压14力等问题也就随之而生。据有关资料显示，04年北京和上海销售的商品房每套平均为118和126平方米（表6，7）出现这种偏差其根源在于我国的管理层和几乎所有的消费者都认为住宅超大型化和豪华型化才是我国经济实力提高的体现，但这种认识有两个误区：一方面是比较目标出现偏差，人们往往将美国人均居住面积作为比较标准，但忽视了我国人均占有资源与美国相隔甚远。其实我们更应与资源相对紧张的日本香港比较因为，我国东部沿海地区的人口密度丝毫不低。而日本平均每套住房面积大约在61平方米，2000年香港每套面积低于70平方米的住房占83%。另一方面，即使认为我国资源比日本香港丰富，但这些国家目前住房面积是经历过经济高度发展之后的水平，而我国尚未进入小康生活水平，一步到位作比较是不太合适的。表6北京市场资料来源：中原地产表7上海市场2002年住宅销售市场统计资料来源：上海网上房地产15二、经济发展因素的影响1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响未来10年内我国GDP的增长情况预测虽然世界经济近期可能会进入一个低速增长的新时期，但不会严重影响我国经济的发展。由于我国政府坚持采取适度扩张的财政