房地产行业PEST分析--攻城略地

房地产行业PEST分析---攻城略地小组成员：邹杰、李原、李竹林、严冬瑞、刘小婷、宋小玲目录•一、房地产行业相关介绍•二、PEST分析•（1）.政治因素•【1.信贷政策2.住房政策3.税收政策】•（2）.经济因素•【1.消费者购买力2.利率3.股市】•（3）.社会因素•【1.人口2.家庭结构3.城市化】•（4）.科技因素•【1.网络技术2.建筑技术3.管理理念】•三、总结一.房地产行业相关介绍•房地产行业是一个关系很多相关行业的基础建设行业，属于第三产业。由于他的相关行业较多的是由建筑材料，土地，人力成本，资金等相关因素组成，所以与上述各因素相关的政治法律、经济、还有相关行业的技术水平对房地产有很大的影响。随着我国改革开放的深入，全球化时代的到来，新的政策与经济形势、先进的设计理念和技术必将会给房地产行业造成很大的影响与冲击。•21世纪的10年代将近过半，中国房地产在新的时代将经历怎样的变化和发展，未来的走向如何，是一个重要问题。二.PEST分析（1）ＰＥＳＴ之Ｐ政治因素•面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，法律来限制他的价格。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击。我们具体从信贷政策、住房政策、税收政策三点分析。1.信贷政策•“有保有压”信贷原则促房地产市场健康发展。2013年7月5日国务院办公厅发布《国务院办公厅关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》（国办发〔2013〕67号），提出对房地产行业继续秉持“有保有压”原则，在防控融资风险的前提下，进一步落实差别化信贷政策，加大对居民首套住房的支持力度，同时抑制投资投机需求，促进市场需求结构合理回归。6月19日国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，明确表示支持居民家庭首套自住购房。这将有利于房地产行业的发展。•强化差别化住房信贷政策：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。信贷政策（接上）•对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。如此，限制了房地产商的资金来源，规范了房地产行业。2.住房政策由福利分房到货币化改革，住房政策过度鼓励了市场化走向表现在0年注重住房保障，09年注重解决城市低收入住房困难家庭，以及国有工矿、林区、垦区的棚户区改造。目前，注重住房保障和市场化发展相结合。对于市场化住房国家不会限制和禁止，但在土地和税收等环节会给予相关指导和调节。•住房城乡建设部2014年1月9日消息表示，2011年至2013年底，全国城镇保障性安居工程累计开工2490万套(包括棚户区改造1084万户)，完成“十二五”时期任务目标3600万套(户)的近70%。其中基本建成1577万套，包括棚户区改造668万户。住建部副部长齐骥表示，从初步汇总各地上报计划来看，2014年有望开工600万套以上。而在12月15日召开的全国发展和改革工作会议上传出消息，棚户区改造和保障性住房配套基础设施，已被列入2014年的中央投资重点。政府重点支持的保障性住房工程是房地产行业的一个机遇。3.税收政策•政府调控采取了平稳的步骤，前期，营业税优惠政策有力的促进了房地产行业，部分城市的房价和成交量已经超越了历史最高纪录，楼市投机盛行，市场已显过热迹象，房地产税收优惠政策就要适当推出。•2011年1月26日，在国务院常务会议推出八条房地产市场调控措施(“新国八条”）中指出，要调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。•这一系列的税收政策势必会对房地产行业产生正反两面的影响，一方面有利于营造一个和谐的竞争环境，促进企业良性发展；另一方面，企业也将无空可钻，面临更加严厉的市场监管。附表1（2013年国家各部门对房地产业政策）（2）ＰＥＳＴ之Ｅ经济因素•经济环境主要包括宏观，微观环境两个方面。从我国来看，房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。我们具体从消费者购买力、股市、银行利率三点分析。1.消费者购买力增强•国民生产总值持续高速增长人民可支配收入不断增加这是影响房地产行业的最主要的经济因素，因为只有需求的增加才能真正的促进供给的增加。中国连续GDP超过10%。连续这么多年的经济飞速发展，人民收入也不断增加，这导致了购房需求的旺盛。居民手中货币增加，面对着资金的流向问题，不少人必然选择了购买楼房。所以在过去的十年内，房地产业火热，房价飞速上涨，房地产行业获利颇丰。所以，消费者购买力的增强必然会十分有利于房地产业的发展，这已成为影响房地产行业的重要因素之一。附表2附表32002到2010年中国居民人均可支配收入增长趋势图2.银行利率•（一）银行利率变动与房地产业的关系•银行利率降低，信贷金额增大，货币供应量增长。当货币供应增长超过房地产商品对货币需要限度之初，作为货币需求者的房地产开发商、房地产商品消费者和投机者，并没有急于将多余的资金用于投资或消费；但当货币供应量继续增加，持币者就会增加对房地产商品的投资或消费。在消费心理等因素的影响下，这一过程可能导致抢购房地产的行为，推动货币转化为房地产实物商品的替换过程。随着房地产需求持续上涨，在短期内房地产供给刚性的影响下，房地产价格不断上涨、交易量不断增加。由于价格的不断上升导致现有价格严重脱离其实有价值，加快房地产经济进入严重的通货膨胀阶段。相反，如果货币供应增长低于房地产商品流通对货币的需求限度，就会出现有效需求不足现象，结果导致房地产商品积压，空置现象严重。•（二）银行利率变动对房地产价格的影响•一般理论认为，银行利率与房地产价格呈反比例关系，利率升高时房地产价格降低，利率降低时，房地产价格上涨。其原因：一是当利率升高时，储蓄、购买债券的收益增加，相对的房地产投资收益缺乏吸引力，投入的资金量大大减少，导致房地产价格缺少支撑力，结果必然价格下跌；二是由于利率升高，投资者运用的资金利息成本加大，而在物价没有上涨的情况下，资金的利息成本又不能通过合理的方式转嫁到房地产价格上，房地产投资的收益大大降低，这时的房地产投资就不能说是理想的投资方式。而当利率降低到一银行利率（接上）•定程度。各方面对资金的需求量加大，经济开始振兴，投入房地产的资金也越来越多，从而推动房地产价格上涨。•（三）银行利率变动对开发商的影响•目前，房地产开发商上市直接融资的还是少数。多数开发商还是主要依靠商业银行贷款实现间接融资。因此利率的变动导致开发商的财务成本增大，对其资金成本和利润影响比较大。财务成本增加，还可能增加开发商资金周转的困难，在招拍挂市场化出让经营性土地的趋势下，加息使得资金链出现问题的概率进一步增加。此外，还有可能迫使开发商加快项目开发周转期，有可能会减少盈利空间，降低价格，以规避项目建设、增加土地储备的风险。加息意味着开发商的融资成本加大，贷款负担加重，以开发商年贷款１００亿为例，在贷款利率上调０．２７个百分点以后，开发商一年增加还款２７００万。对于央行加息对目前房产市场的影响，大致分为两种意见，一种认为，加息使得房地产市场开发成本加大，房价会随之上扬：另一种认为，由于大部分房产开发商房产在建项目都存在贷款行为，央行加息使得开发成本加大，部分资金链紧张的开发商可能会由于资金压力，可能会采取降价的方式及早出售自己手中的楼盘。对于开发商，利率提高将加大开发商的成本，会加速地产行业的兼并、组合，中小开发商将更难生存。•总的来说，利率增加会对房地产企业产生负面影响。3.股市股市和房市是一个互动的联合体，有着紧密的关联性。首先，房地产市场股票市场都受到宏观经济的影响，同时也在一定程度上影响着经济增长。房地产业是国民经济的重要支柱产业，以中国为例，近年来，房地产投资额在GDP的占比不断上升，截至2011年第3季度，该比值达到13.8%。此外，房地产业对钢铁、建材及家电家居用品等关联产业群的发展发挥着举足轻重的作用。同时，经济形势对上市公司的业绩产生重要的影响，也会改变投资者的投资行为。经济形势好，投资者对前景乐观，投资就会积极；经济形势不好，投资者对前景悲观，投资时就会格外谨慎。房地产市场与股票市场都受利率水平、货币供应量和通货膨胀的影响，并且两个市场的变动方向一致。利率下降，促使资金流入两市，同时增加了房地产市场与股票市场的需求，促进两个市场的繁荣。货币供应量的增加也会将资金引入两个市场。一定水平的通货膨胀会鼓励人们放弃货币转而持有具有保值增值功效的资产，因此，在一定的通胀水平下，两个市场的投资活动会更加活跃。房地产市场和股票市场通过各自与宏观经济的相互影响，呈现出一定的相关关系，而宏观经济各因素则成了实现两市场互动关系的传导中介。其次，随着金融市场和房地产市场的发展，股票和房地产正日益成为两种重要的财富种类。两种财富占家庭财富总额的比重越来越大，并对家庭投资行为存在显著影响。股市财富效应和房市财富效应的不同，会促使市场中的流动资金从财富效应较小的市场转向财富效应较大的市场，从而产生房地产市场和股票市场“此消彼涨”的现象。第三，作为投资工具，房地产与股票既有相似之处又各具特色。从收益看，股息与租金收入的性质非常类似。股票投资者以购买股票的方式成为股东，在不考虑炒作的情况下，股息可视为股票投资的收益；而房屋出租后，房东可以不断收取租金。从风险看，上市公司有可能因业绩亏损不派发股息，房东也会因房屋空置而没有租金收入，即股东与房东都必须承担市场波动带来的风险。投资者将根据房地产和股票的特点选择合适的投资组合。股市（接上）第四，房地产和股票都可以作为贷款的抵押品，从资金需求方来看，从房地产市场和股票市场获得的收益会使企业的生产资金和银行的信贷资金通过各种渠道流入房地产市场和股票市场，非主营业务收入增加使企业资产负债表状况改善，企业举债能力增强，获得更多贷款支持后增加对房地产市场和股票市场的投资额度，从而又助推了资产价格的上涨。从资金供给方看，房地产市场和股票市场与银行信贷之间存在自我强化的反馈机制。在经济繁荣时期，作为抵押品的房地产和股票价格上升，银行资产负债状况改善，信贷增加，利率降低，从而又进一步推动房地产和股票市场价格上扬。第五，房地产市场与股票市场都容易滋生泡沫。房地产泡沫的破灭往往会导致股市泡沫的相继产生。房地产泡沫表现为房价飘升到远远脱离其内在价值的程度，而其中隐藏着房价狂跌，并引起市场崩溃，进而引发经济萧条甚至经济危机的可能性，它是房地产市场上虚假繁荣的反映。股市泡沫的原理与之类似。当市场预期良好时，房地产泡沫与股市泡沫会相互影响，推动资产价格的进一步上升。相反，当泡沫破灭时，悲观的市场预期将导致两个市场的价格急剧下滑，表现出两个市场同涨同跌。综上所述，从不同的角度对房地产市场与股票市场的关联性做出理论解释，归根到底，两者的关系不是共荣共衰，就是相互替代，至于哪种关系更为显著，则由市场环境决定，包括宏观经济形势、政府的政策走向、资本市场的发达程度、投资者的投资