宁德市城市规划技术管理规定

宁德市城市规划管理技术规定︵暂行︶宁德市城乡规划局编制宁德市人民政府批准二○○二年二月二十六日实施目录总则…………………………………………………（1）建设用地分类与适建范围………………………………（1）建筑容量控制指标………………………………………（2）建筑间距控制与建筑退让………………………………（7）市政公用设施控制………………………………………（16）建筑高度控制……………………………………………（24）建筑绿地控制……………………………………………（25）建筑与城市环境控制……………………………………（27）特别地区的规定…………………………………………（30）其它规定…………………………………………………（32）附录一术语、名词解释………………………………（33）附录二计算规则………………………………………（35）附录三附表……………………………………………（45）附录四建筑间距及退让图示…………………………（56）总则为了加强宁德市城市规划管理，保证科学、合理、经济地利用土地，配置城市公共设施，提高城市的环境质量和市民的生活质量，根据《中华人民共和国城市规划法》、《福建省实施中华人民共和国城市规划法办法》。《宁德市城市规划管理规定》、《宁德市城市总体规划》及其他有关文件，制定本规定。一、本规定适用于宁德市城市规划区范围内各项用地和建设工程二、在宁德市城市规划区范围内，建设项目用地面积超过20000平方米的，须编制修建性详细规划或城市设计，其设计文件编制要求见表（一）；用地面积在20000平方米（含20000平方米）以下的项目，须编制《建设用地总平面规划》、《综合管线工程总平面规划》和《竖向规划》，其设计文件编制文件见表（一）的（3）（4）、（7）、（8）。各项建设工程的建设，应按已批准的控制性详细规划、修建性详细规划和城市设计执行。尚无上述规划的，按分区规划和本规定执行。三、各类专业性用地建设项目应符合已颁布的其专业技术规范及本规定的要求。建设用地分类与适建范围四、宁德市建设用地，根据其主要用途和功能分区的基本原则，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）进行分类。五、城市用地分类适用于宁德市城市规划编制的各个阶段。各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，按经批准的详细规划执行。尚无经批准的详细规划的，按分区规划和本规定表（二）《各类建设用地适建范围表[以下简称（表二）]的规定执行。凡表（二）中未列入的建设项目，由宁德市城乡规划局根据对周围环境的影响和基础设施的条件，具体核定适建范围。凡需改变规划用地性质，超出表（二）规定范围的，应先提出调整规划，按规定程序和审批权限报批，经批准后执行。六、凡用地单位征用未开拓或未拓宽的规划道路旁土地，需同时征用规划道路宽度一半范围或未拓宽部分的土地，作为开拓道路及敷设市政基础设施的用地；道路另一侧是河道或绿化带且未被征用的，用地单位应全部征用并负责拆迁，不得它用。其建筑密度、容积率等规划技术指标按实际用地面积计算。建筑容量控制指标七、根根宁德市现状，按照《宁德市城市总体规划》，将宁德市城市规划区划分为三类建设区，以不同的控制指标进行规划、建设管理。具体划分如下：（一）第一类建设区：范围为城东路以西、坪塔路、东湖路以北、鹤峰路以东、署前路至八一五东路以南所围合的地区。（二）第二类建设区：指第一、三类建设区外的地区。（三）第三类建设区：指风景保护区及市区各公园。第一类建设区拟建设用地中的原有建筑密度低于40％的，按第二类建设区指标控制。第二类建设内拟建设用地中的原有建筑密度达到或超过40％的，按第一类建设区指标控制。八、宁德市城市规划区内新建、扩建、改建的建设项目，其建筑容量控制指标应按本规定中表三、表四的有关要求执行。表（三）、（四）中建筑密度、容积率为上限，绿地率为下限，建设项目在规划、设计、建设中应优先满足标准车位数和绿地率的要求。九、建设用地面积大于20000平方米的成片开发地区的修建性详细规划，应按照《宁德市城市总体规划》、控制性详细规划确定建筑总容量控制指标。在不超过建筑总容量控制指标的前提下，成片开发地区内各类建设用地的建筑容量控制指标可按表（三）、（四）的规定适当调整。十、建设用地面积小于或等于20000平方米的用地，其建筑容量控制指标按已批准的规划执行。尚无经批准规划的，其建筑容量控制指标应按表（三）、（四）执行。十一、表（三）、（四）规定的指标中容积率、建筑密度、绿地率适用于单一类型的建设用地。对混合类型的建设用地，其建筑容量控制指标应将建设用地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建设用地或综合建筑物的用地，应按各种不同性质建筑的建筑面积比例和相应的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。十二、对未列入表（三）、（四）的教育机构、文体科技、医疗保健等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规定执行，且不能超过住宅建筑项目类型的建筑容量控制指标。十三、市中心、区中心地段及市区内建筑密集地区或人口密集地区，其建筑容量控制指标可根据具体情况经宁德市城乡规划局核准后报市人民政府批准，按同类控制指标适当调整。原有建设用地范围内的建筑，其建筑容量控制指标已达到或超出规定值的，不得在原有建设用地范围内进行扩建、加层；用地内原有建筑的建筑容量控制指标虽未超出其规定值，但其扩建、加层对原总平面布局及空间结构有较大改变的亦不得建设。建筑的维修改造工程，不得超出原有建筑平面轮廓线和高度线。否则，应视为加层或扩建。建筑扩建、加层改造，其建筑间距和退让应符合建筑间距控制与建筑退让的有关规定。十四、宁德市第一类建设区内，个人不得新建私人住宅。原有的私人住宅经有权部门鉴定确属危房和符合其他规定的，允许进行危房改建，且须符合下列规定：（一）、危房改建须在原有建设用地（或称宅基地）范围内，建筑物的任何部分不得突出和悬挑出用地范围；（二）、不得影响四邻住宅的采光、通风和建筑物、构筑物的安全及正常使用；（三）不得在破坏绿化和妨碍道路交通、消防安全。第二类建设区内严格控制新建私人住宅，确需建设的应统一规划，统一建设，经宁德市城乡规划局审核批准方可建设，且应符合本规定；属危房改建的，按第一类建设区危房改建的规定执行。城市规划区内个人建设或改建住宅，建筑面积一般按常住人口20平方米/人以下控制，以低层住宅建筑为主，建筑层数不应超过四层，建筑高度不应超过14米。沿主次干道个人住宅层数和高度，按沿街景观规划确定。十五、房地产开发建设用地达到下列最小面积的，不得单独建设：（一）低层、多层、中高层住宅6000平方米；（二）多层公共建筑为1500平方米；（三）高层住宅建筑高度小于或等于50米的为3000平方米；（四）高层住宅建筑高度大于50米的为4000平方米；（五）高层公共建筑高度小于或等于50米的为3500平方米；（六）高层公共建筑高度大于50米的为4500平方米。建设用地未达到上述规定的最小面积，但因邻近用地已经完成城市建设，或因城市基础设施、公用设施等限制，确实无法调整、合并，且不妨碍城市规划实施的，由宁德市城乡规划局审核批准建设。十六、建设用地为社会公众提供开放空间的，在符合消防、卫生。交通等有关规定和本规定的前提下，可按下表的规定增加建筑面积，但增加的面积总计不得超过核定建筑面积（建筑用地面积乘以核定建筑容积率）的百分之二十。开放空间的条件和计算见附录二。在建筑物内部（包括地面层或其它楼层及地下层）或外部提供对外开放的全天候步行空间或通道，将周边建筑物与城市街道、广场、游园、购物中心等公共空间联系在一起，且其有效宽度不小于4.5米的，可视为城市公共开放空间。提供公共开放空间建筑面积补偿换算表核定建筑容积率FAR每提供1㎡有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（㎡）FAR21.02≤FAR41.54≤FAR62.0FAR≥62.5十七、在宁德市城市规划区中心城区范围内建设机动车公共停车场（库）应遵循以下规定：（一）机电车公共停车场（库）是指以计时收费方式，服务外来或市内机动的停车场（库）。外来机动车公共停车场（库）应设置在城市出入口道路附近或其它合适的地点，市内公共停车场（库）应靠近主要服务对象设置，其场址选择应符合城市规划要求和车辆出入口不妨碍道路畅通的要求。机动车公共停车场（库）出入口的设置应符合下列规定：1、出入口应符合行车视距的要求，并应右转出入车道；2、出人口距离道路交叉口、桥隧坡道起止线不应少于50米。（二）室外机动车公共停车场在其用地周边应设绿化隔离带，绿地率不少于用地面积的20％。应选择高大树种按停车方式、间距植于停车场内，停车场地面宜选择网格式铺地，以提高绿地率和绿化覆盖率。（三）室内机动车公共停车库单独建设时，其与相邻建筑之间应设绿化隔离带，多层停车库的绿化隔离带宽度不得小于10米，高层停车库的绿化隔离带宽度不得小于13米。其建筑退让及间距控制按本规定及有关规范执行，建筑容量控制指标可在表（三）、（四）规定的基础上适用调整，建筑密度不高于50％，绿地率不低于15％。（四）当建设项目中的公共停车库，其建筑面积达到或超过项目总建筑面积50％时，可视为公共停车库与其他性质建设项目合建，除应遵守上述第（三）点规定外，其建筑容量控制指标为：建筑密度不高于45％，绿地率不低于15％。（五）建设项目中可与主体建筑分开单独建设单层或多层公共停车库（不含地下停车库），但须满足建筑容量控制指标、建筑退距、间距的要求，并应符合环境景观要求。（六）地下停车库在规划、设计、建设中，宜与人防设施相结合。十八、宁德市城市规划区内的建设项目，必须建设与其相配套的机动车停车场（库）和自行车停车场（库）及本单位职工自用的停车场（库），停车场（库）设置指标按表（五）执行，其中室外停车场（包括机动车、自行车）的车位数不低于核定标准车位数的15％，核定标准车位数为按总建筑面积换算成的最小标准车位数。机动车公共停车场（库）和机动车配建停车场（库）建成后，不得改变其使用性质或占用、停用。住宅建筑架空层作为停车场的，其建筑面积计入室内停车场面积，但不计入容积率。建筑间距控制与建筑退让十九、建筑间距须符合防火、消防、抗震、环保、工程管线和文物。建筑保护等方面的要求，应同时符合下列的规定（见附录四）。二十、低层、多层及中高层住宅建筑的间距控制应符合下列规定：（一）平行布置时的间距（包括两建筑夹角≤30º）1、朝向为南北向的［指正南北向和南偏东（西）45º以内（含45º），下同］。其间距在第一类建设区不小于南侧建筑高度的0．8倍；在第二类建发区不小于1.0倍；在第三类建设区不小于1.2倍。2、朝向东西向的[指东西向和东（西）偏南45º以内（不含45º），下同]其间距在第一类建设区不小于较高建筑的0.7倍；在第二类建筑区不小于0.8倍；在第三类建设区不小于1.0倍，且最小间距不低于6米。（二）垂直布置的间距（90º≥两建筑夹角≥60º）。在第一类建设区不小于较高建筑高度的0.5倍；第二类建设区不小于0.6倍；第三类建设区不小于0.7倍；且最小间距不小于6米。间距内山墙不得开窗或有外露楼梯，其对应建筑的阳台出挑距离宽度不超过1.5米。多、中高层住宅建筑的山墙连续宽度应小于或等于20米，若大于20米，其间距按平行布置时的间距控制。（三）既非平行也非垂直布置时的建筑最小处间距。1、当两建筑的夹角小于或等于30º时，其间距最小处按本条第（一）点控制。2、当朝向为南北向或东西向时，两建筑的夹角大于30º，小于60º时，其间距最小处在第一类建设区不小于南侧（或较高）建筑的0.6倍；第二类建设区不小于0.7倍；第三类建设区不小于0.8倍。3、当建筑的夹角大于或等于60º时，其间距最小处按本条第二款控制。（四）低、多、中高层住宅建筑的山墙间距，在第一类建设区下少于6米，第二类、第三类建设区不小于7米，别墅建筑的山墙间距不少于8米。有卫生间、楼梯间等房间在山墙上开启洞口的，原则上不得有任何物体突出墙面，当住宅山墙有居室、起居室、客厅开启窗户时，其山墙间距应增加2米。有突出物时，应