北京包装·印刷产业基地投资经营方案

北京包装·印刷产业基地投资经营方案西集项目公司2006年10月20日一、项目概况二、项目定位及经营思路三、主要产品介绍四、产品市场依据分析五、项目整体投资方案六、整合营销计划七、经营管理架构目录项目区位：创展印包——北京国际印刷包装基地，位于北京市东南部的通州区西集镇，距通州区卫星城21公里、市区东四环45公里。♦京沈高速公路♦京津公路（103国道）♦通香公路♦北京七环路（拟建）创展印包一、项目概况环渤海经济发展如火如荼创展印包迅速占据黄金区位♦北京行政中心东移通州♦北京第三会展中心落户通州♦北京旅游主题公园选址通州♦北京新东站移位通州通州肩负北京未来发展的重任北京包装•印刷产业基地位于通州西集镇通州经济开发区（东区），创建于1998年。2001年被通州区政府批准为区级工业区。2004年被北京市政府确定为拟保留的开发区。2005年2月控制性详细规划取得北京市规划委员会批准。2006年国家发改委清理开发区被保留并定名为通州经济开发区（东区）。项目背景二、项目定位北京国际性的包印产业品牌示范基地环渤海包装印刷行业商贸物流中心泛包印产业多功能综合配套服务平台中期目标：环渤海国际印包产业中心园区远景目标：环渤海都市产业综合服务平台一期二期二期中期7平方公里：一期2.45平方公里；二期4.55平方公里项目7平方公里规划总平面图开发区远景规划面积15平方公里，中期规划7平方公里。目前，开发区正在进行一期的开发建设，一期规划范围东起觅西路、南至京沈高速、西至望金路、北至通香公路，面积2.45平方公里（包含代征面积）。项目一期拿地计划交地时间:2006年5月31日交付(398.8亩)取得国土证时间:2006年7月31日补偿费支付时间:2006年5月31日(7976万元含定金1000万元)交地时间:2006年8月31日交付(427.35亩)取得国土证时间:2006年10月31日补偿费支付时间:2006年8月31日(8547万元)交地时间:2006年12月31日交付(43亩)取得国土证时间:2007年2月28日补偿费支付时间:2006年12月31日(860万元)交地时间:2007年3月31日交付(277.63亩)取得国土证时间:2007年5月31日补偿费支付时间:2006年3月31日(5552.6万元)交地时间:2007年8月31日交付(315.47亩)取得国土证时间:2007年10月31日补偿费支付时间:2006年8月31日(6309.4万元)交地时间:2007年12月31日交付(249.75亩)取得国土证时间:2008年2月29日补偿费支付时间:2007年12月31日(4995万元)返回项目经营思路品牌拉动，配套先行，以工促贸，多元收益通过宣传推广和投入必要配套，提升园区形象和地块价值，用最小的成本投入，营造最佳的示范效果，达到促进企业入驻和增加地块价值的目的；以“工”实现产业聚集，通过土地转让﹑置换﹑代建厂房等方式实现项目早期投入的回收，滚动开发并形成良性循环。在“工”和配套带旺项目的基础上，启动“贸”的建设并投入运营，获取长期稳定的租金收益。成型期发展成为大北京区域都市产业综合服务的中心区，形成多功能、多品牌的生态型园区2008年6月发展期完善配套，全面启动泛包装·印刷各产业的招商，初步形成技工贸一体化、产供销一条龙的综合性园区2010年6月2012年起步期以工带贸、配套先行，通过示范区实现包印专属园区的招商项目一期开发计划展示交易区项目一期功能布局物流仓储区生产加工区生产示范区三、主要产品介绍市场定位环渤海国际印包产业中心园区主要产品工业物业产品：品牌企业园中园、标准化厂房区、定制化厂房区商贸展示产品：机械、耗材集中展示交易区、物流配送区、品牌旗舰店中心商务区（总部基地）：总部基地、管委会大楼、科研培训中心、商务配套中心生活配套产品：宿舍、食堂、体育场馆、购物休闲区、饮食一条街住宅产品：中低档住宅、公寓、别墅招商方式工业物业租售并举；生活配套、商贸展示持有经营；总部基地和住宅对外销售产品形式工业物业产品商贸展示中心商务区配套住宅收益来源土地价差厂房代建标准化厂房租金租金销售回款租金租金提升园区形象和附加值销售回款租金/价格定制化厂房：3100元/平米标准化厂房租金：0.7元/平米.天前三年租金：0.75；1；1.5（元/平米.天）用8年左右的时间达到5元/平米.天的租金水平总部基地：5000元/平米商务配套：起始租金1元/平米.天管委会、食堂：1元/平米.天宿舍楼：100元/人.月物流配套：0.5元/平米.天土地产品形式：熟地，地块市政配套条件达到“九通一平”目标客群：珠江三角洲以及长江三角洲需要北上开设新厂拓展业务的知名企业；北京周边地区需要新建或扩建的厂家。北京市内需要搬迁、扩建并可进行土地资产置换的厂家。厂房平面图总面积：36800平米单体面积：2430平米（厂房部分（67m×30m）＋办公部分2层（7m×30m））厂房部分一层，办公部分两层建筑结构：厂房部分钢结构，办公部分混凝土框架结构。面宽：67米进深：30米层高：7米承重：3－5吨/平米厂房效果图返回商贸总面积：277000平米单体面积：5000平米柱距：8米层高：首层5.5米，二层4.5米单铺面积：60平米，100平米主过道：3米辅过道：2.4米首期4万平米布局门类布局机械C、D、E、F、G、H栋一层，15000平米原辅耗材A、B栋，10000平米订单中心C、D栋二层，5000平米纸张E、F栋二层，5000平米油墨G、H栋二层，5000平米商贸效果图返回总部基地总面积：228000平米单体面积：2000-4000平米层高：首层4.2米，二、三、四层3.7—3.9米;标准层面积:500-1000平米柱距：8米结构形式：钢筋混凝土框架结构外立面：石材贴面或全玻璃幕墙。突出建筑的现代气质，楼体预留LOGO及广告位置。内部空间：大开间，可自由组合。配套产品序号配套种类面积开始建设时间1管委会大楼6000平米2007年2宿舍楼80000平米2007年3食堂4800平米2007年4物流仓储配套39000平米2007年5科研中心18000平米2007年合计147800平米配套一（管委会大楼）管委会大楼规划平面示意图总面积：6000平米单层面积：2000平米层数：三层层高：一层5米，二层4.5米，三层4米楼层功能布局一楼2000平米用于银行、邮政、餐饮、超市、医疗保健等配套服务功能出租二楼2000平米设立敞开式服务大厅（政府职能部门、项目客服中心）、会议室等三楼2000平米用于管委会、项目行政、招商、物业办公等管委会大楼效果图配套二（宿舍楼）总面积：80000平米单栋面积：10000平米，8栋单层面积：2000平米层数：5层层高：2.8米30平米/6人间目标客群：园区企业员工配套三（食堂）总面积：4800平米单层面积：2400平米层数：2层层高：3.3米目标客群：园区企业员工返回配套四（物流仓储）总面积：39000平米库房24000平米；配送中心9000平米；信息办公大楼6000平米功能：园区企业仓储配送返回配套五（科研中心）总面积：18000平米单层面积：6000平米层数：三层层高：首层4.5米，二、三层3.5米目标客群：北京市内包装印刷科研单位四、产品市场依据——工业物业•新一轮土地调控政策使工业用地需求凸显•工业用地供应招拍挂进程加快，间接促进现有工业用地需求•环渤海经济圈经济增长，拉动区域内相应的工业物业需求•南方企业自身北上发展要求，带动京津地区工业物业需求（珠三角17000多家包装印刷企业，产值占全国1/4强，发展相对饱和，部分大企业北上意愿强烈）•北京市内工业企业须外迁四环（北京1700多家包装印刷企业）•北京市级工业园区大面积工业用地供应捉襟见肘（西集是北京地区所有开发区中唯一拥有1000亩以上待开发土地的工业园区）•从项目自身情况来看，项目地块区位相对偏远，产业支持力度不够，不宜以做贸作为启动期的首发产品产品市场依据——总部基地•郊区化总部基地产品迎合了产业园向商务园发展的趋势•产业结构的变化是催生郊区化总部基地办公产品的重要因素•经济结构的变化是促进郊区化总部基地办公产品规模发展的重要因素，根据发达国家经验，人均GDP超过3000美元时，大企业外迁郊区比例大幅增加，2003年，北京人均GDP已经超过3000美元。•办公需求多元化也直接推动北京郊区化总部基地办公发展•目前市场上同类项目销售火爆，侧面印证需求旺盛•总部基地可以较快的实现销售，回笼资金，平衡前期投入•CBD区域租用整层办公楼的企业用户，客户2－3年的CBD写字楼租金可以在西集项目购买一个独栋物业，对这类企业客户应该有足够的吸引力，而在市区内租用整层写字楼办公物业的企业用户为数众多.–CBD写字楼租金（含物业费）为7-8元/平米.天，企业年租金：7.5元/平米.天*2000平米*365天＝548万元。–总部基地产品售价:5000元/平米*3000平米＝1500万元产品市场依据——商贸展示•包装印刷专业市场的出现——市场不断发展的结果•集中采购有利于企业降低成产成本，取得竞争优势•环渤海包装印刷产业快速发展，呼唤大型行业专业市场与之相配套•环渤海终端制成品的需求巨大，引发专业制成品展示贸易需求•北方尚无成型的包装印刷专业市场地区珠三角环渤海产值700多亿约500亿印刷企业数量1500010000商贸体量(配套)5.87万平米（实际出租面积：华南城2.68万平米、广包城3.5万平米）5.87×500/700＝4.2万平米5.87×10000/15000＝3.9万平米综合体量：4万平米产品市场依据——生活配套•生活配套是我项目发展不可或缺的基础条件•园区逐步成熟后，生活配套将为我项目提供持久稳定的现金收入•根据对厂房、商贸、总部基地等产品人口密度调研，当园区内地厂房、商贸和总部基地的出租出售率达到100%时，园区内预计总人口数为24060人。•按照《北京市居住公共服务设施规划设计指标》计算医疗、文体、商业配套面积：–医疗卫生配套面积：–24060人*74平米/千人*2.5处=4450平米–文化体育配套面积：–24060人*220平米/千人=5293平米–商业服务配套面积：–24060人*700平米/千人=16842平米五、项目整体投资方案——产品成本（一）序号项目名称一期单位建筑成本（元/平米）商贸展示标准化厂房定制化厂房中心商务区科研中心物流配套－仓库物流配套信息处理中心物流配套配送中心01土地成本465.37712.20712.20380.98665.18715.13381.84515.1902前期工程费用48.4953.2041.0949.3247.5043.9547.7237.6703建筑安装工程1327.911324.281328.322229.661930.731007.011370.731221.1704市政及环境工程352.24352.10330.85268.53375.80374.20405.21418.2205开发间接费20.3221.7520.3119.7222.0821.1221.5521.2906建筑成本合计2214.332463.542433.232948.223041.292161.402227.052213.53项目一期产品建筑成本：序号项目名称一期单位建筑成本（元/平米）配套宿舍及廉价酒店食堂住宅配套沿街餐饮及小商铺室外活动中心商务配套01土地成本429.46429.44430.06465.16515.19428.5202前期工程费用50.5241.9746.0544.893.9370.9603建筑安装工程1528.631026.951528.581329.46150.492230.5004市政及环境工程296.44292.00291.55444.140352.4305开发间接费20.3521.0221.5121.598.002