万科规划设计管理制度

附录A集团规划设计评审会管理办法规划设计管理制度一、集团规划设计评审会管理办法二、万科住宅统一设计要求规范三、“上报集团规划设计部备案”制度的管理办法四、集团单体确认管理办法五、规划设计过程控制程序六、设计管理程序七、设计前期阶段作业指引八、实施方案设计作业指引九、施工图设计阶段作业指引十、建筑施工现场配合作业指引十一、景观设计作业指引十二、室内设计管理程序十三、设计变更管理办法一、集团规划设计评审会管理办法1、目的为规范集团各地产公司项目设计的操作，加强对《万科集团规划设计管理流程与成果标准》（以下简称《流程和标准》）中实施方案阶段的“集团规划设计评审会”这一重要节点的监控，以达到确保质量、进度目的，特编制此办法。2、主管部门集团规划设计部负责各项目操作公司评审会的统筹安排。项目评审会在总部或项目所在地召开，由集团规划设计部或项目操作公司负责具体会务组织工作；3、时间计划评审会的召开时间应以项目设计年度计划为依据，如有变更，项目操作公司应事先知会规划设计部。项目操作公司应在评审会召开前至少7日向规划设计部提出正式申请，会前至少3日提交评审文件汇编。4、评审文件汇编应包括以下内容：（1）《项目可行性研究报告》其中的规划设计部分详《流程和标准》中的“投资分析阶段成果标准”完成；附录A集团规划设计评审会管理办法（2）项目设计工作控制性计划（3）集团规划设计部对设计工作总体计划的意见（4）集团规划设计部对设计前期工作结论的意见（5）概念设计方案任务书详《流程和标准》第23页条文1.1；（6）概念设计方案文本详《流程和标准》第24页条文2.（7）《项目设计指导书》详《流程和标准》第27页条文3.（8）规划方案设计招标书（9）规划方案设计任务书详《流程和标准》第41页条文1.1（10）规划方案设计文本详《流程和标准》第41页条文1.1.5（11）规划方案分析表详附件一5、文件审核集团规划设计部对评审文件进行审核，发现不符要求的，可以要求评审会延期。6、会议组织会议组织者应在评审会召开前至少2日向参会者发出会议通知及议程。7、评审会投票人员组成集团主管设计领导、集团规划设计部总经理及总建筑师、项目操作公司总经理、营销部及设计部经理、集团内专家（届时由集团规划设计部确定）。8、评审会议程：（1）整体时间安排视项目复杂程度而定，委托项目以不超过6个小时为宜，投标项目以不超过9个小时为宜；（2）评审会具体安排：①由项目操作公司的项目设计负责人及营销负责人对《规划设计工作指导书》进行讲解，重点介绍项目总体开发计划及市场、经营、成附录A集团规划设计评审会管理办法本方面的分析结论，和设计工程部门的前期研究成果,以不超过60分钟为宜;（此时投标单位应不在会场）②项目操作公司的项目设计及营销负责人就所介绍项目向评审团答疑,以不超过15分钟为宜;③投标单位分别介绍方案,并向评审团答疑,每家时间以不超过40分钟为宜(其它投标单位应不在会场)，如果是委托一家设计单位做多方案比较,时间可以适当延长;④评审团以记名投票的方式从投标方案中选出2-3个优选方案;如果是委托设计,可以只选一家;⑤评审团就所选的优选方案发表意见，集中讨论,由会议组织者形成评审结论，时间以不超过60分钟为宜。9、评审会组织安排注意事项（1）会前：①准备并检测调试所有的会议器材：投影仪、数码录像机、白板和大铁夹（用于挂图、板书）、白板笔、板擦、无线麦克风、插线板②如果是视频会议，应与对方同步调试；③准备会议过程的文件资料：评审会文件汇编（详本文第四条）、会议议程、选票（详附件二）。每一位投票人员应有以上所有文件；④根据参会人员情况布置会场，投票人员的位置应用名牌指定；（2）会议用饮料,食品的服务安排：①会场上应备有饮用水、水果及点心；②应事先安排好会议中途所需的咖啡、茶水；③长时间的评审会应安排好工作餐事宜；（3）会议进行过程中应留出适当休息时间，以每60分钟休息10分钟为宜；（4）开会期间组织者应注意维持会场秩序和纪律：①与会者应关闭手机以保证会场安静；②投标单位介绍方案时，应保证其它投标单位不在会场，条件允许情况下，可安排休息室供投标单位等待使用；③投标单位人员在会场内的活动，如摄影、摄像、录音，应受组织者的限制。附录A集团规划设计评审会管理办法10、会议纪要由集团规划设计部负责整理和汇总会议纪要，会议纪要应包括投票结果、方案简评和会议结论。11、会议结论会议结论以如下方式给出：①同意XX方案，建议增加XX内容，在XX方面应予注意；②倾向通过XX方案（可以有一个以上），应在XX方面改进后再确认规划思路，不需另行开会；③各方案均难满足要求，须在XX方面仔细考虑，完成设计后申请重新召开评审会。会议纪要应由规划设计部在会议结束后3天内发文给项目操作公司，并抄送集团领导和各与会人员。评审会后会议纪要作为资料存档。附件：附件1：规划方案分析表－户型配比部分附件2：规划方案分析表－经济技术指标部分附件3：规划方案分析表－设计成果部分附录A集团规划设计评审会管理办法5附件1：规划方案分析表－户型配比部分设计单位名称：住宅类型产品类型户型编号户型面积m²总建筑面积m²套数某户型的累加面积与所属产品类型的累加面积比％某户型的累加套数与所属产品类型的累加套数比％某产品类型的累加面积与所属住宅类型的累加面积比％某产品类型的累加套数与所属住宅类型的累加套数比％某住宅类型的累加面积与住宅总面积比％某住宅类型的累加套数与住宅总套数比％低层1－3层独立式住宅（别墅）xyx/Xy/YX/Σ1Y/Σ2Σ1/ΣaΣ2/Σb小计XY双拼式住宅小计联排式住宅小计其他小计本类型合计Σ1Σ2100100多层4~6层无电梯的多层公寓小计每户有露台或花园的多层住宅（花园洋房）小计有电梯的多层公寓小计本类型合计7~11.5层小计9~11.5层小计本类型合计中高层12~18层本类型合计高层18层~100m本类型合计超高层100m本类型合计总计ΣaΣb（注：应把我司在任务书中的户型配比要求与设计单位成果列出）附录A集团规划设计评审会管理办法6附件2：规划方案分析表－经济技术指标部分指标名称我司要求单位名称单位名称单位名称项目规划总用地（ha）1.居住用地（ha）①住宅用地（ha）②公建用地（ha）③道路用地（ha）④公共绿地（ha）2.其他用地（ha）①市政道路用地（ha）②代征绿化用地（ha）③市政道路绿化用地（ha）④居住区规划用地范围内非为居住区配建的公建用地（ha）⑤与居住区功能无直接关系的建筑和设施用地（ha）⑥其他政府保留用地或不可建设用地（ha）总建筑面积（万m²）1.①住宅建筑面积（m²）②非住宅建筑面积（m²）③住宅建筑面积比重（%）2.①计入容积率建筑面积（m²）②不计入容积率建筑面积（%）③不计入容积率建筑面积比重（%）3.①不可售建筑面积（m²）②可售建筑面积（m²）③可售面积占总建筑面积比重（%）住宅面积毛密度（m²/ha）附录A集团规划设计评审会管理办法7住宅面积净密度（m²/ha）公共服务设施面积毛密度（m²/ha）住宅建筑套密度（毛）（套/ha）住宅建筑套密度（净）人口毛密度（人/ha）人口净密度（人/ha）绿地率（%）建筑密度（建筑覆盖率）（%）容积率(建筑面积毛密度)总户（套）数（户）总人口(按3.5人/户计)车位总数（个）车位/户数（1：）附录A集团规划设计评审会管理办法8附件3：规划方案分析表－设计成果部分分类序号资料及文件名称份数单位名称单位名称单位名称文字表格1设计说明2经济技术指标表3成本估算报告总图4总平面图5分析图日照分析图6公共服务设施布置分析图7交通分析图8景观结构分析图9小区管理模式分析图10详图小区各道路断面图11其他工作模型12土方平衡图13道路及竖向设计图14彩色总平面图15总体剖面图16总体鸟瞰图组团与管理17分析图典型组团管理示意图18典型组团交通分析图19其他效果图低、多层住宅单元/高层住宅单体20高层住宅单体地下及裙房各层平面图21标准层平面图22立面图23剖面图24效果图主要公共建筑25各层平面图26立面图27剖面图28效果图附录A集团规划设计评审会管理办法9分类序号资料及文件名称份数单位名称单位名称单位名称技术图纸新技术、新材料应用图纸遮阳减噪措施图纸电子文档以上内容的电子文档光盘模型工作模型其它方案介绍磁带备注：单位名称下表格内划：√或X附录A集团规划设计评审会管理办法10二、万科住宅统一设计要求规范前言1、目的（1）方便一线公司确定审查图纸之审查要点；（2）编制可行、实用的住宅设计统一技术措施，为设计单位提供设计参考依据，使设计处于受控状态，杜绝设计常见错、漏、碰、缺等问题出现，提高万科住宅品质；（3）为设计部设计人员提供技术流程指导。2、形式（1）住宅设计统一技术措施（2）图纸编制深度统一技术措施（3）重点部位营造作法（4）典型构造节点3、适用范围（1）本《要求》适用于初步设计开始阶段为设计单位提供设计参考依据和为设计部设计人员提供技术流程指导；（2）本《要求》仅对建筑专业，其他专业要求见工程管理相应规范；（3）《要求》中涉及到的材料及部品应按《部品标准》执行。4、实施本《要求》为各分公司设计部编制统一设计要求和习惯做法提供参考，在正常情况下，各分公司设计部应按此《要求》执行；当出现特殊情况或存在更好的技术措施时，请提前知会集团设计工程部，以便集团设计工程部及时对《要求》进行改进。5、编制单位集团设计工程部第一部分住宅设计统一技术措施1.总平面设计（1）间距建筑平面搭接错位时，h值（净尺寸）不宜大于2.4m，以免影响采光。（2）消防①总图中应做好消防车道及消防车登高面设计，注意人车分流；当消防车道下面为地下室时，结构应考虑消防车总重300KN荷载。②登高面Ⅰ登高面宜在用的红线内解决，条件限制时可利用绿化带作登高面，但绿化带下应设硬地，并按消防车总重300KN计算。Ⅱ当建筑物凹入处进深不大于4m（净宽）时，该凹入范围可计入1/4周边长度算作登高面；如凹槽宽度不大于2.5m（净宽），该宽度可不计入建筑周边总长度。附录A集团规划设计评审会管理办法11Ⅲ消防车道Ⅳ高层建筑周围宜设环形或沿建筑的两个长边设置消防车道；尽端式消防车道应设18m×18m回车场。Ⅴ消防车最小转弯半径：高层12m，多层9m。Ⅵ消防车道最小宽度：登高面处6m，其它处4m。Ⅶ消防车道的坡度：登高面≯1％，其它处≯7％。Ⅷ消防车道距建筑物距离宜≮5m。Ⅸ高层建筑的沿街长度超过150m或总长度超过220m时应设穿过高层建筑的消防通道。Ⅹ高层建筑应设有连通街道和内院的人行通道，通道之间的距离不宜超过80m。（3）流线设计住宅出入口处应设置人车分流专用通道；当商住楼住户大堂与流量大的商业服务空间临近时，商业用房的货运出入口宜设在地下室或与大堂入口异向布置，避免人、货流交叉，减少交通安全隐患。（4）附属用房①总平面设计时应在小区显著位置（如入口附近）设置管理用房。②应在住宅（区）的下风向和较隐蔽处设垃圾站，其面积不宜小于6㎡，与住宅距离不宜小于10m，外部与道路相连；垃圾站地面及内壁宜贴光滑、宜清洁材料，并配置给排水设施。③箱式变电在总图中要综合考虑，不应设在入口附近，建议其与主体建筑的间距不小于9m，以免影响景观和采光。（5）摩托车、自行车存放①总图中应结合绿化设置摩托车、自行车存棚（库），其与主体建筑的间距不宜小于9m；偏低档次的住宅项目，宜按每户一辆自行车、每十户一辆摩托车设置。②出于安全问题,自行车库不宜设在地下车库内，应单独考虑。2.单元户型设计（1）单元户型基本设计要求①层高：采用分体空调的普通楼盘层高宜为2.8m，档次较高的可为3.0m；若采用中央空调不宜小于3.3m。②厨房、卫生间室内净高不小于2.2m；排水横管下皮距楼地面的净高不小于1.9m且不应影响门窗的开启。③起居厅开间不宜小于3.4m（净宽），深宽比不宜大于2；应减少开向起居厅的门洞，布置家具的墙面直线长度不应小于3m；无阳台的起居厅宜设计宽度大于1.8m的低窗台观景凸窗。④平面有凹槽的高层住宅，其凹槽的开口宽度不应小