我国城市CBD规划设计的趋势

我国城市CBD规划设计的趋势中央商务区(CentralBusinessDistrict简称CBD)是现代化城市以商务办公为主的第三产业集聚地。只有第三产业（即服务业）聚集的功能中心，才能称之为CBD。CBD一定是城市中心，是城市的繁华地段，但并不是所有城市中心都是CBD。一、CBD的概念CBD的类型CBD分四种类型：世界级CBD、区域级CBD、国家级CBD、地区级CBD。影响CBD类型的两个因素，城市类型是决定CBD类型的首要因素；交通枢纽等级也影响CBD类型。CBD的类型是相对的，CBD分级是动态可变的。地区级的CBD可能发展为国家级CBD；国家级CBD也可能上升为世界级CBD。一、CBD的概念五、CBD的规模及开发强度CBD的规模CBD规模分为用地规模和建筑规模。CBD用地规模大约1—4平方公里，CBD核心区用地规模约1平方公里。办公建筑面积是衡量CBD建筑规模的实质性指标，办公规模越大，CBD等级越高。CBD建筑规模随市场需求而变化。分类级别主要城市列举总用地面积（公顷）CBD规模（万平方米）CBD建设强度第一类世界级下曼哈顿21015007.14纽约中城区1207005.83东京临海（SUB-CBD）1503502.33德方斯（SUB-CBD）1602501.56第二类国际区域级芝加哥中心1806003.33新加坡1503502.33休斯顿中心1504202.80悉尼1002502.5日本横滨未来21186300-4002北京建外400800-10002.5上海陆家嘴1704002.2分类级别主要城市列举总用地面积（公顷）CBD规模（万平方米）CBD建设强度第三类地区级深圳福田194.1269.61.39广州天河163.7296.31.81重庆161.8600.53.71大连260.3589.92.27南京214.75732.67杭州252.7517.92.05天津149.6276.61.85成都152.6262.21.72青岛122.72562.09福州119.5251.32.10厦门109.6223.82.04现代化城市的中心现代CBD以金融业为主的商务办公区，商业、娱乐、酒店、公寓等为CBD提供配套服务，资本、信息的高效流通是现代CBD的根本。以商务办公为主要功能中央商务区包括金融中心、商务中心、信息中心、商业活动等功能，但它必须以商务办公为主要功能，它区别与城市商业中心等其它功能组团中心。第三产业集聚之地产业结构升级途径为：劳动密集型——资金密集型——技术密集型——智力密集型。第三产业集聚意味着产业结构已经处于技术密集型或智力密集型的高级阶段。CBD必须具备的三个条件二、CBD的形成发展发达国家CBD的形成发展制造业中心商贸中心航运中心金融中心多数国际金融、贸易中心都是依靠优先发展制造业集聚经济实力，首先成为制造业中心；然后，生产出来的商品就需要运输，进而发展物流运输。同时，制造业的发达也带来了充裕的资金，于是以经营资金为主，服务于生产、贸易和投资的金融业就应运而生。进而，实现地区产业的升级换代，形成商贸中心、金融中心，即：例如：东京、新加坡和香港等。东京新宿日本横滨日本横滨香港维多利亚新加坡巴而地摩巴而地摩二、CBD的形成发展上世纪90年代起，一些先发展起来的大中城市，其产业结构已经由制造业迅速向高新技术和金融贸易等技术含量高、附加值高的产业转化，开始进入从工业化到后工业化的变革时期，为追求经济快速增长而提出建设CBD，已经成为当今时代的产物。1990年国务院开发浦东，其中小陆家嘴定位为金融贸易中心区，即陆家嘴CBD从此建立；1992年，《北京城市总体规划》提出建设北京商务中心区的构想，从此开始了CBD的选址及规划建设；1992年在深圳福田中心区控制性详细规划编制中，提出建设深圳CBD的宏伟目标。深圳是全国城市规划中较早提出建设CBD的城市。中国CBD的形成发展二、CBD的形成发展1、金融中心的集聚是CBD形成的标志CBD的形成时机（1）CBD能否形成，取决与城市经济实力。能否真正形成CBD，取决与城市社会发展水平和经济规模总量，取决与产业结构比例，这是发达国家形成CBD的经验。（2）金融中心是CBD不可缺少的功能。世界上所有成功的CBD都包含金融中心的功能，金融中心是依靠政府引导下由市场力量推动而成。CBD的建立是否以金融中心为龙头，并非人工选择，它随着城市经济实力的上升而逐步产生需求。二、CBD的形成发展2、办公需求是CBD形成的动力（1）办公需求量与城市类型有关。（2）办公需求量大，表示第三产业发达。办公需求是建设CBD的动力，办公需求与第三产业产值相关，对办公楼的需求与一个城市的经济规模和经济发展水平关系很大，其中第三产业的规模特别是金融服务业的规模更是至关重要。人均GDP(元/人）城市类别1万2万4万8万16万地区性金融贸易中心城市0.20.30.50.71.0一般性大中城市（工业与商贸并重）0.10.20.350.50.8二、中国CBD的形成发展3、CBD形成时机的参考指标分类类型CBD办公面积（万平方米）城市GDP总量（亿美元）人均GDP（美元）第三产业占GDP比重（%）城市举例一世界级﹥2000﹥3000﹥3000080纽约、伦敦二区域级500-1000﹥1500﹥2000070悉尼、香港三国家级﹥500﹥1000﹥1000065上海、北京四地区级﹥300﹥500﹥600055深圳、广州三、CBD的功能CBD的四类功能1、四类功能，缺一不可CBD建筑功能分四类：办公、商业、公用设施和居住。这四类功能可以概括为“1主3副”：以商务办公为主，商业娱乐、公共设施、居住公寓为副，配套齐全。无论CBD发展到什么阶段，这四类功能必不可少。2、功能混合区是CBD发展的方向CBD是第三产业的集中办公区，是以办公为主体的综合商业、文化娱乐、市政公共设施、居住等功能混合区，这种功能模式已经成为当今CBD的发展趋势。但是CBD的功能配套是随着市场需求逐步配套，经过相当长时间的积累以及市场的筛选才能相对完善。三、CBD的功能CBD的功能比例1、确保商务办公大于1/3CBD中的办公建筑比例应占1/3到/-1/2以上，办公楼面积低于1/3的地区，已不能称之为CBD，应按照其主导功能重新定位。2、商业娱乐小于1/4对于CBD这样一个以办公为主要功能的区域，商业功能比例应控制在一定范围之内，比例过高，CBD或成了商业中心。3、公共设施根据需求及政府实力而定公共设施的数量和质量是一个城市的经济实力及CBD等级的重要体现，其建设总量在CBD中所占的比例，应视地方政府的财政实力和社会需求而定。4、住宅小于1/3在保证CBD其它功能使用的前提下，合理安排一定比例的住宅、公寓等用地。既缓解CBD上下班交通的通勤压力，也增加CBD夜间的生活气息。北京商务中心区建筑面积功能结构图写字楼,50%公寓,25%商业、服务、文化及娱乐设施,25%深圳市CBD建筑面积功能结构图旅馆57万平方米16%办公210万平方米58%商业服务设施66万平方米18%其他设施27万平方米8%四、CBD对城市经济发展的影响CBD具有集聚和辐射效应，将形成经济发展的新增长点。CBD占地小，单位面积产之高，是城市经济支柱之一，也是城市形象之一。CBD作为一个区域性商务品牌，规划品位高，基础设施完备、先进，有良好的文化氛围，拥有便捷、舒适的工作和娱乐环境。这些条件不仅有利于发展商贸，尤其是推动无形商贸业的发展，而且有利于吸引资本、技术和人才，特别是吸引总部经济进驻、技术和高层次管理人员入区，通过商贸活动形成互动，促进发展。同时，CBD对周边地区产生示范和辐射效应，不仅带动整个城市商贸经济的发展，而且会对优化城市工作和生活环境起着重要作用。一般来讲，CBD环境质量比较高，对在这里工作的人员素质也比较高。激活CBD区内外的住宅市场。CBD新建、重建项目会直接刺激区内房地产经济的发展，而且对周边局部和相关服务建设也是一个千载难逢的机遇——会在增加人员流入CBD的同时，刺激交通线周围住宅市场出现繁荣。由于CBD的商务现代化水准较高，在这里服务的人员素质比较高，其收入和消费的水准也会比较高，可以预期其周边特别是沿地铁一线的住宅市场将会持续看好。丰富城市的旅游文化内涵。CBD是一个城市现代化的象征，也是城市经济繁荣的象征，同时也是一种文化产业。成功的CBD必然成为国内外游客观光游览的必经之地。纽约曼哈顿CBD平均每年接纳550—580万国内外游客。CBD优美的轮廓线是城市独特的魅力1、在CBD办公提升企业形象优美的CBD天际轮廓线，与高效率的交通、通信等市政设施具有他那个灯重要的作用，能吸引更多国际资本和产业的集中。随着公司经济实力的增强，许多实力雄厚的企业开始注意树立公司品牌和企业形象，CBD办公楼是他们展示经济实力和地位的极佳场所。2、成功的CBD形象由于CBD是一个城市的地价峰值区，绝大多数CBD办公楼为高层和超高层建筑，集中的高层和超高层，为CBD创造了鲜明的形象特征。香港：天际轮廓线山水呼应，地标中环大厦+中银大厦上海：震撼的轮廓线展示面向世界的雄心，地标东方明珠+金茂大厦五、CBD开发强度CBD的开发强度国外大城市的CBD开发强度一般较高，国内CBD开发强度一般在1.6-3.5之间。1、高强度开发CBD：开发强度大于3.5，如重庆CBD。特点是土地开发强度大，交通荷载、环境荷载和市政设施荷载都处于满负荷甚至超负荷状态。2、中等强度开发CBD：开发强度在2.0-2.7之间，如上海外滩，深圳罗湖、大连、南京等，特点是土地开发强度中等，交通、环境和市政设施等支撑荷载在合理范围之内，能够支撑CBD的正常运作。3、低强度开发CBD：开发强度在2.0以下，如深圳福田、广州天河、天津、成都等。特点是交通畅通、环境优美，但也可能存在着基础设施低效=聚集效应弱等问题。同时城市副中心由于是在已有城市中心CBD的基础上进行建设的，开发强度一般也在2.0左右。国内部分城市CBD建设强度与GDP比较六、CBD未来发展方向纽约CBD发展为CBR随着纽约城市规模的不断扩大，CBD规模也随着扩大，就业岗位集中，地价和办公楼租金等急剧上涨，由此CBD的交通日趋不便，逐渐产生分散的趋势。随着美国郊区化居住趋势的发展，一些制造业企业总部以及一些工程和建筑类设计公司等开始从市中心的CBD撤出，迁往市中心以外的地区或郊区，逐步导致了CBD的分散，形成了包含若干商务功能组团的CBR（中央商务带）。伦敦CBD发展为CAZ伦敦CBD集中了金融、贸易、文化、信息、服务行业及其商务办公、酒店、公寓、会展等配套设施，并提供完善的市政通讯、便捷的交通设施，特别是伦敦网络化的地铁公交系统。随着时间的推移，CBD发展成为伦敦的高端服务和商务活动的中心，从CBD逐渐扩展和延伸为CAZ（中央活动区）。CBD发展与城市经济发展同步进行,未来CBD更注重多种功能的混合，更关注城市多样化的生活需求。美国李名仪/廷丘勒建筑事务所方案1996年，举行了深圳市中心区核心地段城市设计国际咨询。中心区核心地段占地1.93平方公里，深南大道以南1.26平方公里，以北0.67平方公里。总建筑规模约360万平米。法国SCAU建筑与城市规划设计国际公司方案新加坡雅科本建筑规划咨询顾问公司方案香港华艺设计顾问有限公司方案规划平面图综合方案建筑高度控制图综合方案根据上海市城市总体规划确定，陆家嘴金融中心区是上海CBD的主体部分，用地约1.7平方公里，规划建筑总面积435万平方米。1991年，中国上海联合设计咨询组、英国罗杰斯、法国贝罗、意大利福克萨斯、日本伊东丰雄五家设计单位参与陆家嘴中心地区国际方案征集。中国上海联合设计咨询组方案国际方案征集英国罗杰斯方案法国贝罗方案1991年，中国上海联合设计咨询组、英国罗杰斯、法国贝罗、意大利福克萨斯、日本伊东丰雄五家设计单位参与陆家嘴中心地区国际方案征集。英国罗杰斯方案法国贝罗方案1991年，中国上海联合设计咨询组、英国罗杰斯、法国贝罗、意大利福克萨斯、日本伊东