2016.1.29武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告

CentaPro我专业●我坚持武穴市商业综合体项目定位及物业发展建议报告——武汉杰灵威智敬呈Jan.2016【现代形象】，有别于主城区的最独特的标签。城市的每一处地方都应被赋予其独一的特色，从而刻画孕育出项目的特质……3前言本报告为武汉杰灵威智房地产营销策划有限公司对武穴刊江大道某商业地块（编号未知）的整体定位、物业组合、商业业态布局以及规划设计、等方面进行研究和建议。本报告以市场研究、项目地块研究为基础，对项目所在市场和未来开发方向进行了深入的研究和策划，本报告重点在项目商服地块的研判，希望可以为项目发展提供客观的参考与借鉴，并形成统领项目全局的开发指导思想。项目市场研究项目发展定位项目规划与运营CommunicateIdeas宏观背景经济数据城市规划商业发展项目市场研究CommunicateIdeas三省七县通衢长江十大深水良港之一矿资源丰富，境内金属矿产有40多种代表金属矿铅、锌、铜、金红石拥湖光山色，广济十景魅力武穴6结论：GDP整体表现比较稳健，高收入持续促进高消费，对城市商业的发展给予了强有力的经济支撑。■2011年至2014年，武穴市GDP一直保持快速增长，最低增幅在10％以上，但最近4年增速呈现下降缓趋势。城市GDP总量及增长率■2011年至2014年，武穴市社会消费品零售总额不断增长，2014年已达到93.28亿元。2011-2014年武穴市社会消费品零售总额（单位：亿元）结论：社会消费品零售总额剔除消费品价格因素，持续增长势头明显，意味着商业消费市场极为活跃，将吸引更多品牌商家的进驻。社会消费品零售总额分析■2011年至2014年，武穴居民人均可支配收入2014年超过2万元，持续稳步的增长，充分说明武穴市拥有巨大的消费潜力。结论：居民人均可支配收入的增长与社会零售增长成正比，说明消费市场的存在可持续的上升空间，为商业进一步繁荣提供支撑。居民人均可支配收入■武穴当前以第二产品为主导，第三产业存在较大上升潜力。结论：城市化进程的重要标志体现在第三产业的比重表现，武穴市当前的第三产业远未达到饱和，消费拉动及高端服务行业的发展有着稳步上扬的趋势。第三产业发展状况■截止2014年武穴总人口达到80.77万人，连续4年保持持续增长，但增长率较低。武穴人口情况武穴总体规划武穴扩容副中心定位旧城改造加速人口外迁新城区建设提速区域发展最大体量的城市综合体开发开创武穴商业新纪元武穴城市快速发展，城市扩容；全面带动房地产、零售商业、专业市场等产业升级消费升级换代时代已经到来，必须激活武穴商业发展。武穴总体规划玉湖路广济大道刊江大道明珠路民主路沿街商业和电器、家具专业店为主，车行道广、窝陂塘路栖贤路商圈以中百仓储和汽车站为主，有一些沿街商业和银行。北川路中百仓储商圈最繁华的商圈，包括商超、沿街商业、步行街、地下商业街等。永宁大道沿街商业为主，道路较窄，以人行为主。永宁大道商圈民主路商圈沿街商业刊江大道广济大道北川路永宁大道明珠路民主路窝陂塘路玉湖路汽配4s店金色豪园小区的底商是本市汽配集中区。武穴商圈分析商业街业态研究民主路租金水平：北川路以北路段为5-7元/平·月；北川路至永宁大道路段为12-15元/平·月；永宁大道至沿江大道路段为50-80元/平·月。标准铺面：30--60㎡，开间5米，进深5-10米。主要承租面积：60㎡。小结：民主路贯穿城市南北，是中心商业区所在的一条大道。整体商业氛围较好，租金较高，业态以满足周边居民生活的餐饮、生活配套、零售为主。民主路永宁大道以北位于城市非核心地段，业态以电动车、五金管业、婚纱摄影及生活配套为主，承租能力较差，租金水平明显低于南段，沿街整体形象及档次较差。民主路永宁大道至居仁街之间属于武穴市中心商圈，商业氛围浓厚，品牌店铺较多，人流量大。零售餐饮生活配套住宿其它建材服饰17%14%专业店8%业态比例武穴商圈分析商业街业态研究窝陂塘路零售餐饮生活配套住宿其它五金专业店6%6%美容美发8%业态比例娱乐租金水平：公园北路以北路段为12-15元/平·月；公园北路至沿江大道路段为20-35元/平·月。标准铺面：30--50㎡，开间4米，进深6-8米。主要承租面积：50㎡。小结：窝陂塘路南段比北段商业氛围好，南段娱乐休闲、美容美发业较为集中，还有大量的文体、学校等设施。北段商业类型较杂乱，属于城市非核心地段，业态以市政工程、生活配套为主，承租能力较差，租金水平明显低于南段，沿街整体形象及档次较差。武穴商圈分析商业街业态研究北川路零售餐饮生活配套住宿其它建材专业店18%9%业态比例娱乐租金水平：北川路中段近民主路附近为20-25元/平·月；西段至玉湖路段和东段至明珠路段为12-15元/平·月。标准铺面：30--50㎡，开间4米，进深6-8米。主要承租面积：50㎡。小结：北川路东西端业态和租金范围较相似，西段业态以市政、生活配套为主，东段业态以建材、专业店为主。中段靠近民主路为北川路最繁华区域，有本市最大的仓储，中百仓储。武穴商圈分析商业街业态研究永宁大道零售生活配套住宿其它服饰专业店11%11%业态比例娱乐副食8%建材17%租金水平：永宁大道中段近民主路附近为45-70元/平·月；西段至玉湖路段为6-16元/平·月；东段至明珠路段为3-20元/平·月。标准铺面：50--80㎡，开间6米，进深8-10米。主要承租面积：60㎡。小结：永宁大道横贯武穴市东西方向，与纵向主干道民主路相交，其交汇处是武穴市的中心商圈所在位置。永宁大道民主路以西段、正街至粮食路段以电器、家居专业店为主。民主路至正街段以商场、服饰、超市为主，租金较高。武穴商圈分析商业街业态研究居仁街租金水平：150-200元/平·月。标准铺面：30--60㎡，开间5米，进深6-9米。主要承租面积：40㎡。小结：居仁街是武穴市零售业最集中的一条商业街，人流量大，商业氛围浓厚。业态基本全是服饰鞋帽类。街道较窄，区域内的商场环境老旧，品牌店铺较多，但分布无规划，发展潜力不高。承租能力较强，是目前武穴市租金最高的一条商业街。武穴商圈分析商业街业态研究广济大道租金水平：3-6元/平·月。主要承租面积：60㎡。小结：广济大道横贯武穴市东西方向，位于武穴市北部。属于城市副中心，商业氛围很差，人流量少。沿街铺面老旧，建筑多为低矮的老式建筑。业态以汽车、农机、物流为主，有少量教育、住宿配套。武穴商圈分析街道商业氛围/地段经营状况主要商业类型租金（平均）刊江大道优良好汽配汽修5元/㎡·月民主路优好电动车/百货/KTV/休闲娱乐/宾馆/超市34元/㎡·月窝陂塘路良好良好餐饮/KTV/休闲娱乐18元/㎡·月永宁大道优一般百货/家居/超市30元/㎡·月北川路一般良好超市/餐饮/建材/配套商业20元/㎡·月广济大道良差农机、物流6元/㎡·月居仁街优好服饰/百货180元/㎡·月商业街基本情况对比分析武穴商圈分析广济商城同心超市中百仓储黄商武穴购物中心鑫源购物中心首佳地下广场新世界商场同心超市武穴商场同心超市重点零售商业项目中百仓储同心超市武穴商场黄商武穴购物中心鑫源购物中心首佳地下广场广济商城新世界商场武穴零售商业研究重点商业项目调研-中百仓储项目地址：北川路武穴汽车站旁主要经营内容：超市、家电项目体量：3000㎡项目概况：是武穴本土唯一的一家仓储超市。入口处有工贸家电卖场，门口有餐饮配套。武穴零售商业研究重点商业项目调研-同心超市项目地址：A武穴市龙潭路B武穴市保康路C永宁大道广济商城主要经营内容：商超项目体量：2000㎡-4000㎡项目概况：是武穴本土的一家连锁超市，在武穴市内共开设有三家分店。武穴零售商业研究重点商业项目调研-武穴商场项目地址：永宁大道近民主路段主要经营内容：百货项目体量：2000㎡项目概况：是武穴老牌的商场，周边一楼底商多为家电、电动车商家，商场内主要销售服饰。2、3楼有武商家具卖场（面积另算）武穴零售商业研究重点商业项目调研-武穴黄商购物中心项目地址：民主路与永宁大道交汇处主要经营内容：服饰百货项目体量：1楼黄商超市3000㎡;2楼服饰城3000㎡;地下步行街3000㎡项目概况：经营状况好，处于中心商圈的最佳位置，人流车流量大。1楼黄商超市，收银线8条；2楼为老式传统服装卖场；3楼为全友家私。地下步行街主营女装潮流服饰，定位于武穴年轻人消费群体，租金40元/㎡月-60元/㎡月。武穴零售商业研究重点商业项目调研-鑫源购物中心项目地址：武穴市居仁街与正街交汇处主要经营内容：男女服饰、童装项目体量：3500㎡项目概况：是老牌的购物中心，位于居仁街和正街的交汇处，是人流非常密集的区域，经营状况良好。1楼有餐饮配套，3楼是老电影院。1楼：女装2楼：商务男装、童装武穴零售商业研究重点商业项目调研-首佳地下广场项目地址：武穴市居仁街与正街交汇处主要经营内容：男女服饰、童装项目体量：2500㎡项目概况：经营状况较好，分隔的独立小商铺，主要售卖针对年轻人的中低档服饰类商品。但该地下商场的通风较差，购物环境不好。租金：50元/㎡·月，门口位置100元/㎡·月。武穴零售商业研究重点商业项目调研-广济商城项目地址：武穴市永宁大道，靠近粮食路附近主要经营内容：超市、男女服饰、综合商业项目体量：6000㎡项目概况：经营状况较差，2楼的同心超市人流量也比另外两家同心超市要少很多，仅设4条收银线。许多商户未开门营业，市场极为冷清。租金：20元/㎡·月武穴零售商业研究重点商业项目调研-新世界商场项目地址：武穴市居仁街主要经营内容：男女服饰、箱包、童装项目体量：1000㎡项目概况：经营状况一般，被周围的品牌服饰店所淹没，商场老旧，商业格局无规划，灯光晦暗。所售商品为中低档。武穴零售商业研究商业体业态主要经营内容体量经营状况中百仓储超市日用品、家电3000㎡经营状况好，是本市唯一一家仓储超市，内部有工贸家电卖场，人流量大。同心超市连锁超市日用品2000㎡-4000㎡经营状况好，在本市有3家连锁店，是市民常去的超市。武穴商场百货男女服饰2000㎡经营状况良好，是本市老牌的商场，但体量不大，品牌较少。黄商武穴购物中心超市、百货、家居服饰、家居超市1楼3000㎡服饰城2楼3000㎡地下步行街5000㎡经营状况好，处于中心商圈的最佳位置，人流车流量大，一楼底商品牌服饰较多，2楼为老式传统服装卖场。地下步行街主营潮流服饰，定位于武穴年轻人消费群体。鑫源购物中心百货男女服饰、童装童鞋2层，3500㎡经营状况一般。建筑老旧，灯光晦暗，门口人流较大，商场内的顾客不多。首佳地下广场百货男女服饰、童装2500㎡经营状况较好。分隔的独立小商铺，主要售卖针对年轻人的服饰类商品。广济商城百货服饰、综合商业6000㎡经营状况差，多数门店未开门经营。新世界商场百货男女服饰、箱包、童装1000㎡经常状况一般，商场老旧，商业格局无规划，灯光晦暗。重点零售商业项目调研武穴零售商业研究万居乐建材城百汇国际家居广场建权家居全友家私重点家居建材商业项目百汇国际家居广场建权家居全友家私雅兴家居红苹果家居万居乐建材城鄂东陶瓷市场鄂东陶瓷市场雅兴家居红苹果家居武穴专业市场研究重点商业项目调研-建权家居项目地址：武穴市北川路，靠近民主路段主要经营内容：家具项目体量：4层，3000㎡项目概况：经营状况良好，在北川路上，离汽车站不远，人流量大。一层是金太阳大药房，侧边有通道上楼。1楼通道有少量家电出售（电视、音响、冰箱、电扇）；2楼沙发3楼床品4楼普通家具武穴专业市场研究重点商业项目调研-全友家私项目地址：民主路与永宁大道交汇处主要经营内容：家具项目体量：1层，3000㎡项目概况：位于黄商购物中心3楼，处于城市正中心的民主路商圈，该区人流量大。但全友家私并没有明显的人流优势，基本无人逛。白天营业时间照明关闭大半，经营状况不佳。武穴专业市场研究重点商业项目调研-雅兴家居/红苹果家居项目地址：民主路与永宁大道交汇处，同心超市旁2楼主要经营内容：普通家具，床、沙发、茶几项目体量：雅兴家居：1层，1500㎡红苹果家居：1层，1500㎡项目概况：位于民主路与永宁大道交