农村宅基地审批

农村宅基地审批规划用地股2014年2月目录一、定义二、审批依据三、审批原则四、申请资格五、申请材料六、用地标准七、审批程序八、我县近年来的审批情况九、法律责任十、审批中发现的问题十、需进一步完善的工作一、定义1、农村宅基地是指农村村民的住房、附属用房（厨房、禽畜舍、厕所灯）、沼气池（或太阳灶）和小庭院（或天井）用地，以及房前房后少量的绿化用地。2、农村宅基地是指农村村民个人经依法批准，用于建设住宅及辅助设施的用地。农民对宅基地只有使用权，土地则属于农民集体所有。二、审批依据1、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。2、《甘肃省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》第三十四条农村村民建住宅用地，由村民提出申请，经村民代表会议讨论同意向村民公布，乡（镇）人民政府审核后，报县（市、区）人民政府批准，并核发建设用地批准书。3、《天水市农村宅基地管理办法》第九条农村村民建住宅用地，由村民提出申请，经村民代表会议讨论同意，并向村民公布，乡（镇)人民政府审核后，报县（区）人民政府批准，并核发建设用地批准书。占用农用地的，农用地的转用由市人民政府审批。第十二条符合土地利用总体规划，使用村内曾用于农村村民建住宅单使用权已被收回的宅基地，经乡（镇）人民政府审核，由县（区）人民政府批准；农村村民在依法取得使用权的宅基地上原地翻新拆建并确认符合村镇建设规划的，不再办理审批手续。翻新拆建需扩占土地的除外。三、审批原则1、坚持符合规划原则。使用的农村宅基地必须符合乡镇土地利用总体规划、村庄规划整治规划。严格控制占用耕地，尽量利用村内空闲地和原宅基地；2、坚持一户一宅的原则；将原有住房出卖、出租或者赠与他人后再申请宅基地的不予批准；从控制用地面积，禁止超标审批，非法超占；3、坚持节约集约用地原则。农村村民建造住宅应当结合村庄规划，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的未利用地，严格控制占用耕地建造住宅，不得占用基本农田保护区的土地建造住宅；4、坚持依法审批原则。占用原有的宅基地、村内空闲地和未利用地的，由县政府批准用地；占用农用地的必须上报市政府办理农转用审批手续。四、申请资格《天水市国土资源局关于加强农村宅基地管理的通知》（天国土资发〔2009〕68号）规定：农村村民符合下列情形之一的，可以再集体经济组织内申请使用宅基地：（一）本村村民无宅基地的；（二）因国家建设搬迁或国家重点工程建设移民的；（三）灾毁和实施村镇规划进行村镇改造需要搬迁的；（四）二女绝育户；（五）确需分家立户的；（六）原宅基地户平未达规定的标准确实不够使用的；（七）法律、法规规定可以申请建住宅的其他情形。通知中还明确了不得申请宅基地的情形：（一）年龄未满十八周岁的；（二）原有宅基地面积已经达到规定面积标准或能够解决分户需要的；（三）出租、出卖或以其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物，或将住宅改作他用的；（四）占用基本农田或占用基本农田以外的耕地未落实占补平衡的；（五）申请人将户口迁入本村，未履行村民义务的“空挂户”；（六）法律及县区人民政府规定的其他不符合申请建住宅条件的。《清水县人民政府关于印发＜清水县建设用地审批管理实施办法＞的通知》清政发〔1996〕31号该通知是1996年12月12日正式印发的。其中对不符合申请条件的作了以下规定：（一）出卖房屋或有房屋出租的；（二）变相立户或过早立户，不符合分户建房规定的；（三）不符合村（镇）建设规划和占用重点农田的；（四）选址不落实和面积超过规定标准的；（五）建房条件（资金、材料等）尚不具备的；（六）不执行计划生育政策而增加人口，造成需要新建住宅的；（七）因国家建设、自然灾害等原因需搬迁，但不退还旧宅基地的；（八）原批准宅基地上新建房屋未竣工的。五、申请材料1、个人书面申请、身份证及户口本复印件；2、村组审查意见、公示结果；3、所在国土资源所审查意见；4、乡镇人民政府请示文件；5、城镇或村庄规划；6、标注位置的乡镇土地利用总体规划图；7、旧宅基地拆除协议或保证书；8、其他要求提供的材料。六、用地标准1、《甘肃省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》第三十四条农村村民住宅用地按以下标准执行：（一）农区：村人均耕地667平方米（1亩）以下的，每户宅基地不得超过200平方米，667平方米（1亩）以上1334平方米（2亩）以下的，不得超过267平方米，1334平方米（2亩）以上的，不得超过330平方米；2、《天水市农村宅基地管理办法》第八条农村村民一户只能拥有一处符合标准的宅基地，秦城、北道两区城市规划区内和各县县城规划区的农村村民个人建房用地，每户的面积不得超过133平方米；乡镇政府所在地的中心村和全市行政区域内的水浇地、菜地，原则上每户按167平方米控制；其他地区可适当放宽，具体控制标准由各县（区）人民政府结合实际，按照本办法的原则规定制定。3、《天水市国土资源局关于加强农村宅基地管理的通知》（天国土资发〔2009〕68号）三、严格核定用地标准根据我市山地多、川地少的实际，按照一户一宅的原则，秦州、麦积两区城市规划区内和各县县城规划区的农村村民申请住宅建设用地，应从严控制。其拟建住宅建（构)筑物垂直投影范围内的占地面积：3人以下每户用地限额80平方米，4-5人每户用地限额100平方米，6人以上每户用地限额120平方米。乡政府所在地的中心村和全市行政区域内的水浇地、菜地，用地标准严格按照《天水市农村宅基地管理办法》中的控制标准执行，其他区域可适当放宽，具体控制标准由各县区人民政府结合实际制定，并向市局备案。《清水县人民政府关于印发＜清水县建设用地审批管理实施办法＞的通知》（清政发〔1996〕31号）中规定：凡选址在县城规划区域内（东以东干河为界，南以党校、一中一线为界，西以西干河为界，北以牛头河为界）的，户均用地（包括巷道及其它附属设施等公共用地)不得超过0.2亩。农村居民个人建房用地面积，永清镇所属各村及郭川乡的宋川、赵那、川儿、刘窑、郭川等5个村户均不得超过0.25亩，其余各乡、村户均不得超过0.3亩。由于上述通知是在现行的《土地管理法》、《甘肃省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》和《天水市农村宅基地管理办法》之前印发的，依据的还是旧的法律法规，在这里列出来仅供参考。目前我县实行的用地标准是永清镇所有村组户均不超过0.25亩，其余各乡镇户均不超过0.3亩。七、审批程序1、建房户出具书面申请，并将书面申请提交村民小组；2、村民小组收到申请后召开村民大会讨论，或经三分之二以上村民同意后加注意见并报村委会；3、村民委员会核实实际情况，对通过核实的申请人张榜公示，公示无异议的，村民委员会签注意见并加盖公章后将花名册报所属基层国土资源管理所；4、基层国土资源管理所派人员现场踏勘，对符合申请条件、符合土地利用总体规划的，出具审查意见，并将意见汇总上报乡镇人民政府进行审核；5、乡（镇）人民政府审批同意后，以请示文件形式将用户花名册及相关材料报县政府；6、县政府授权县国土资源局对上报的材料进行审核，对符合条件且需办理农用地转用的宅基地，组织用地报件报请市级人民政府审批；对符合条件但未占用农用地的，由县政府下发文件批准；7、经依法批准的宅基地，村民委员会应及时将审批结果张榜公布，接受村组成员的监督；8、现场放线：对依法批准且公示无异议的，基层国土资源所派人到现场定界、放线。八、我县近年来的审批情况2011年，市上下达我县农村宅基地指标16.15公顷，解决了18乡镇832户农村村民的住宅用地问题；2012年下达指标16公顷，批准了8乡镇831户农村宅基地的用地；2013年，市上下达用地指标20公顷，用地报件已上报市政府通过审批，批准文件将于近日下发，下发后可满足18乡镇1011户农村村民的用地需求。除此之外，2011年以来市政府共批准我县灾后恢复重建、易地扶贫搬迁和天平铁路搬迁点等集中搬迁项目农转用用地面积71.1278公顷，主要作为农村宅基地，在一定程度上缓解了农村宅基地指标有限的问题。现阶段，上报市政府进行农用地转用审批的农村宅基地，一般需要提供以下资料：1、县政府关于××年度农村宅基地农用地转用的请示；2、县国土资源局关于××年度农村宅基地农用地转用的审查报告；3、一书二方案（建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地案）；4、土地利用总体规划落实情况；5、农村宅基地用地指标到村组分解表；6、占用林地的，需提供林业部门出具同意使用的书面材料。九、法律责任《中华人民共和国土地管理法》第七十六条未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。第七十七条农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。第第七十八条无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效，对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。十、审批中发现的问题1、农村宅基地用地比较零星分散，土地利用总体规划落实容易出现偏差，造成违法用地。2、对申请人申请资格审查不严，如有无宅基地、是否存在出卖或转让的宅基地、是否为二女绝育户、是否为“空挂户”和是否变相分户等不容易验证的情况，往往都是村组负责人一家之言，村组审核结果很少张榜公示；3、个别村组借第一道审查关口，向申请者变相收取如“划院费”之类的费用，结果导致一些符合条件急需宅基地的农户无法通过审查，而个别“积极”缴纳违法费用的人一户多宅、超标占地；4、节约集约用地不够，粗放利用。受传统片面观念的影响，村内的废旧宅基地、空闲地很少作为新建住房用地，大多都是在村庄周边蚕食农用地尤其是耕地用于建设。5、宅基地农用地转用审批过程中需落实耕地占补平衡，但目前全县剩余的占补平衡指标十分有限。6、虽然市上下达我县的用地指标不少于5%，但全县农村宅基地的需求却一直几倍于用地指标。十一、需要进一步完善的工作1、严格落实乡