解除商品房预售合同不得对抗执行︱苏高法[2018]86号《关于执行疑难问题的解答》

解除商品房预售合同不得对抗执行︱苏高法[2018]86号《关于执行疑难问题的解答》苏高法[2018]86号江苏省高级人民法院关于印发《关于执行疑难问题的解答》的通知各市中级人民法院，徐州铁路运输法院，各基层人民法院：为解决执行工作中较为突出的疑难问题，统一全省执行尺度，根据相关法律、司法解释的规定及精神，结合执行工作实际，省法院制定了《关于执行疑难问题的解答》。现予以印发，请遵照执行。执行中发现的问题，及时报告省法院。2018年6月12日江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答为解决执行工作中较为突出的疑难问题，统一全省执行尺度，根据相关法律、司法解释的规定及精神，结合执行工作实际，制定本解答。一、在集体土地上建造的房屋，是否可以处置？（一）在集体土地上未经批准建造的房屋，是否可以处置？参照《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函的通知》（法[2012]151号），可以进行“现状处置”。处置时应在拍卖公告中披露房屋不具备登记条件的现状及土地性质，买受人或承受人按照房屋现状取得房屋，后续的产权登记事项及将来可能面临的拆除、拆迁及补偿不能等风险由买受人或承受人自行负责。变价不成的，债权人可以接受该房屋抵债。变价或抵债裁定中应载明上述内容和风险。（二）在租赁的集体土地上建造的厂房及厂区内的办公楼、宿舍、仓库等，是否可以处置？在不改变租赁合同前提下，可不征得集体经济组织同意进行“现状处置”，但处置前应告知集体经济组织。处置时应当充分披露租赁合同内容，特别是公告租赁剩余期限、租金标准及支付等情况。确定保留价需考虑租金支付情况。成交或抵债后，被执行人作为承租人的权利义务由受让人继受。拍卖前租赁期限已届满，租赁合同对于房屋归属及补偿有约定的，尊重租赁合同的约定。如约定房屋收归集体组织但给予承租人（被执行人）补偿的，执行补偿款。没有约定收归集体组织的，被执行人继续使用租赁土地，集体组织没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，执行法院可以对房屋进行处置。租金标准及支付方式由执行法院与集体组织协商确定。不能协商确定的，执行法院可以参照市价标准确定。二、在国有建设用地上建造的无证房屋，是否可以处置？依据《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函的通知》（法[2012]151号），对于国有建设用地上建造的无证房屋可以处置。执行法院应就该房屋是否可转化为有证房屋征求行政机关意见，并作为确定无证房屋价值的参考。处置未办理初始登记的房屋，具备初始登记条件的，执行法院处置后应当向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后应当向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。三、被执行人购买的预售商品房，如何执行？被执行人已将房款全部支付给开放商（被执行人自付一部分，银行贷款一部分），银行办理了抵押预告登记（预抵押登记），开发商在预售房产办理抵押权登记之前对银行贷款承担阶段性连带担保责任的商品房预售情形下，预售的商品房被法院预查封后，开发商或被执行人以仲裁或诉讼方式解除合同的，不得对抗人民法院的执行，人民法院可以继续执行预售房产。人民法院在办理预售商品房预查封时，除向房产登记部门送达预查封有关法律文书之外，还应及时向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书，告知预售商品房已被法院预查封，擅自向被执行人退款承担法律责任。在人民法院办理预售商品房预查封后向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书前，开发商已退还给被执行人的款项，在变价款中预先扣除支付给开发商。向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书后，开发商擅自退还给被执行人的款项，由开发商自行追索。对于开发商已退还银行的相应款项，在变价款中预先扣除支付给开发商。开发商尚未退还银行相应款项的，在变价款中预先扣除银行贷款相应款项支付给银行，并通知开发商。四、对于被执行人与案外人(含配偶)共有的财产以及未成年子女名下财产，如何执行？生效法律文书仅载明被执行人个人为债务人，对于下列财产，执行法院可以执行。（一）被执行人配偶名下的存款、股权（股份）、金融理财产品等，婚后登记在被执行人配偶单方名下的房产、车辆以及婚后登记在被执行人和其配偶双方名下的房产、车辆等财产；（二）登记在被执行人及其他人名下的共有财产以及登记在案外人名下但案外人承认属于被执行人财产或同意作为被执行人财产接受强制执行的财产；（三）对于被执行人未成年子女名下与其收入明显不相称的较大数额存款，登记在被执行人未成年子女单方名下的房产、车辆或者登记在被执行人和其未成年子女名下的房产等，执行法院可以执行。对于共有财产，应当先行实物分割后执行，但不能实物分割或分割会导致财产价值明显减损的，执行法院可以整体处置。对于处置后变价款的执行，以被执行人在共有财产中所占份额为限。被执行人在共有财产中所占份额，以登记公示为准；没有登记公示的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。但对于被执行人配偶单方名下以及被执行人与其配偶双方名下的夫妻共同财产，原则上以1/2份额为限执行。在人民法院整体处置前，共有人愿意支付被执行人应有份额部分对应的价款申请排除执行，债权人和债务人对此予以认可的，人民法院可以准许。处置时鼓励共有人积极参与竞买，共有人竞买成交后仅需支付被执行人应有份额部分对应的价款即可。共有人及未成年人子女基于实体权利提出异议的，适用民事诉讼法第227条审查处理。五、房屋腾空过程中清理出的物品，如何处置？被执行人下落不明的，腾空房屋时，必须使用执法记录仪同步全程录音录像，同时邀请公证人员对清理出的物品清单进行公证。腾空清理出的被执行人及案外人（承租人、保管人、现居住人、非法占有人等）的物品，执行法院可以指定申请执行人或其他人保管，并通知权利人限期30日内领取。拒不领取或下落不明的，执行法院可以处分该财产。处分所得价款，扣除搬迁、保管及拍卖变卖等相关必要费用后，暂时保管于法院账户，并通知权利人限期领取，但权利人明确表示放弃的除外。处分被执行人物品所得价款，可用于清偿债务,清偿债务后有剩余的，退还给被执行人，被执行人下落不明的，可以向有关机构提存；处分案外人物品所得价款，经通知领取拒不领取的，可以向有关机构提存。依法不能处置或变价不成的物品经通知领取拒不领取的，可将物品向提存机构提存，构成妨碍执行的，可以根据民事诉讼法第一百一十一条处罚。但权利人明确表示抛弃该物品的，执行法院可以酌情处理。六、被执行人的股权（股份）如何处置？执行被执行人所持上市公司流通股（股票）时，执行法院在采取控制措施后，经申请执行人同意，可以责令被执行人限期30日内自行处置，并由执行法院控制相应价款，也可以直接指令证券公司限期抛售（强制平仓）或者按照收盘价直接抵债给债权人并办理过户手续。被执行人自行处置时，不得损害债权人利益。执行被执行人所持上市公司限售流通股（股票），可以先将限售流通股强制扣划至申请执行人账户，待限售股办理解禁手续转为流通股后再行处置。在此过程中，执行法院视情可以冻结申请执行人该账户，防止变价款高于执行标的额时申请执行人转移变价款损害被执行人利益。执行被执行人所持上市公司国有股或社会法人股时，如果股权持有人或所有权人在限期内提供了方便执行的其他财产，应当首先执行其他财产。其他财产不足以清偿债务的，方可执行股权，且应当采取拍卖的方式。执行被执行人所持其他股权或股份，应当采用拍卖方式。七、拍卖股权时，保留价如何确定？拍卖股权（上市公司国有股和社会法人股除外）时，保留价可以由当事人协商确定；也可以根据最近三个月成交价、股权所在公司出具的价格意见（向股权所在公司的询价）确定；同时，还可以参照在税务、工商部门备案或提交的资产负债表、损益表、净资产表以及该公司公布的年度报表等确定股权价值。必要时，可以就确定价格征询评估公司、会计事务所、审计部门等有关专业机构或人士的意见。以上方式无法确定保留价的，委托评估机构对股权进行评估。股权价值评估时，人民法院可以责令被执行人及股权所在的公司提供评估所需的财务会计报表等资料。未在指定期限内提供的，可以向税务、工商部门调取资产负债表、损益表、净资产表及该公司公布的年度报表等财务资料交予评估公司评估，同时，可以根据情节轻重，对拒不执行及拒不协助执行的被执行人及股权所在公司及其主要负责人或直接责任人员进行相应处罚。被执行人对依职权确定股权价值提出异议的，应当提供能证实其主张的财务资料。仅提出异议而拒不提供相应财务资料证实的，仍以原评估价进行拍卖。在股权保留价确定之前，人民法院通知被执行人提交确定股权保留价所需材料无正当理由拒不提交，在保留价确定后提出异议并提交财务资料的，可以根据民事诉讼法第一百一十一条进行相应处罚。人民法院可以根据被执行人提交的能确定股权价值的财务资料进行评估或补充评估或据此调整股权价格。八、拍定人未在拍卖公告确定的期限内支付余款的，如何处理？拍定人明确表示放弃买受或明确表示拒绝支付余款的，以及执行法院责令限期（以不超过15日为宜）支付余款逾期仍未支付的，视为“悔拍”，可以没收保证金，并裁定重新拍卖，但债权人同意延迟付款的除外。执行法院支持银行贷款的拍卖，因银行放款方面原因导致余款迟延支付的，原则上不视为“悔拍”。对于超过拍卖公告确定的期限付款的，债权人主张迟延履行利息损失的，可以责令拍定人支付。九、评估报告已超过有效期，能否使用？评估报告的有效期按照评估报告载明的期限确定。评估报告是否超过有效期的判断节点为拍卖公告发布时间。发布拍卖公告时评估报告没有超过有效期，处置过程中评估报告有效期届满不影响拍卖、变卖和以物抵债程序的继续进行。评估报告已超过有效期的，除超期时间过长或市场行情发生重大变化外，原则上可以依该评估报告确定保留价。当事人不同意以该评估报告确定保留价的，应当提供证据证明市场行情发生了重大变化导致评估价值明显偏离市场价值。不能提供证据证明的，仍以该评估报告确定保留价，已提供证据证明的，应当重新定价。当事人同意以超期的评估报告确定保留价的，可以直接确定保留价，也可以根据当前市场情况，以该评估报告为基础由当事人协商确定保留价或法院依职权调整评估报告确定的价格并经当事人同意后作为拍卖保留价。十、执行程序中，如何送达相关法律文书？