物业管理基本制度与政策

物业管理基本制度与政策目录第一章物业管理的概述第二章物业管理服务第三章物业管理基本制度第四章房地产相关制度与政策第五章国外及香港地区物业管理与概况第一章物业管理的概述第一节物业管理的概念一、物业管理的概念《物业管理条例》（以下简称《条例》）第二条明确规定：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、保养、管理，维护相关区域内的卫生和秩序的活动。（一）对《条例》所称物业管理意义的理解1、物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式实现的活动对于房屋建筑物的管理，业主可以根据不同情况不同的方式。从实际情况来看，主要有三种方式：其一业主自己进行管理；其二是业主将不同的服务内容委托给不同的服务公司；其三是业主选聘物业管理企业进行管理。《条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。当然，这并不意味着业主采用其他方式对建筑物进行管理的行为没有法律的约束。就业主自行管理而言，作为建筑物的所有权人，业主可行驶对建筑物的占有权、使用权、收益权、处分权，对建筑物的维修、养护、管理是业主行使所有权的体现，对此，《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）等法律、法规已有规定。对此，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》等相关法律法规的规定来执行。《条例》之所以就业主选聘物业管理企业设施建筑物单独立法，是基于这种方式的特殊性。必须说明的是，业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。换言之，是否选聘物业管理企业来对物业设施管理，是业主的权利。《条例》并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理，则应当按照《条例》的规定来进行。2.物业管理的基础是物业服务合同物业管理活动的实质是业主对物业管理企业就物业管理服务为目标的一项交易。市场经济条件下，交易的进行主要通过合同为纽带完成，交易的双方也即合同的主体。物业管理作为一项市场行为，也通过合同产生的。物业服务合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利和义务的协议。物业管理服务合同是物业管理活动产生的契约基础。物业管理企业是基于物业服务合同的约定为业主提供物业管理服务的。物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被服务者和服务者的关系，明确了物业管理活动的基本内容。物业管理企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同缴纳相应的服务费用，双方是平等的民事法律关系。3.物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护物业管理的内容是由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定。主要有两方面：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、保养、管理；而是维护相关区域内的卫生和秩序，包括物业管理企业提供的清洁卫生、安全防范、装设装修等服务。除此之外物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同以外的服务项目；也可提供供水、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。（二）《条例》调整的范围1.《条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动，《从条例》出台前对各地立法情况来看，主要规范的是居住物业（住宅物业）的物业管理活动；对于写字楼、商场等非住宅物业的物业管理活动，没有专门的法律规定，实践中多是参照居住物业的有关规定执行。在《条例》制定过程中有一种意见认为居住物业和非住宅物业差别很大，业主和物业服务的要求也不一样，应当分别立法，而《条例》建立的制度均是针对居住物业的物业管理活动而言，因此《条例》应当更名为居住物业条例或者在《条例》中增加专门针对非居住物业的内容。经深入的调研和充分的讨论，这种意见没有被采纳。因为虽然住宅物业和非住宅物业在物业形态、业主的组成、也很足对服务的需求、物业管理提供服务的内容和方式等方面确实存在很大差别，但在法律制度方面，两者并没有明显不同，无分别立法的必要。至于两者的差别，可以通过物业服务合同来解决。例如，在前期物业管理阶段，《条例》规定住宅物业的建设单位需经过招标投标方式来选聘物业管理企业，而对非住宅物业管理的建设单位，就没有这一要求（第二十四条）；同时《条例》第五十四条规定住宅物业应当建立专项维修基金制度，而对非住宅物业则未作强制性规定。2.《条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖农村。《条例》确立的一些基本制度，既适用于城市的物业管理活动，也适用于农村的物业管理活动。在《条例》起草工程中，曾几易名称。究其原因，除了前面的住宅物业和非住宅物业之争外，城市和农村之争是另外一个原因。有意见认为，物业管理在我国尚处于起步阶段，目前阶段性的物业管理，基本限于城市之内，因此，应当制定城市物业管理条例。另一种意见认为，虽然从全国情况来看，物业管理确实主要存在于城市，但不可否认的是，在一些比较发达的农村，物业管理活动已经存在。尤其是在沿海一带经济比较发达的地区，城乡差别逐渐缩小。同时，并非只有城市才会出现物业管理的需求，对乡村也存在，在广东的一些城中村居住区和新农村住宅区都已经设施了物业管理，效果较好。而且随着社会经济的发展和人民生活水平的不断提高，乡村对物业服务需求将不断扩大。如果《条例》只规范城市物业管理活动，那乡村已经存在和将要出现的物业管理活动将无法可依。这显然不利于物业管理在我国的发展，也不利于发挥物业管理制度良好的社会和经济效益。（三）物业管理的市场化特征1.房地产物资形态的演变导致了物业财产状况的的演变房地产是人类赖以生存的基本物质资料，无论生活还是生产经营，都不能与之分离。随着社会生产力的发展和社会资源配置的需要，几千年来单一产权式的房地产形态，已经不再适应经济社会发展的要求。特别是近代科学技术的进步，为节约社会物质资源和改善人类生活条件，不断创造出丰富的建筑形式。目前，设施设备齐全的组团建筑、住宅小区，已经成为现代房地产的主流形态。物质状态的变化必然导致产权所有关系的变化。房地产权属已经有独立的产权主体向共有的产权主体转化。目前，除少数情况外，建筑物及配套设施、设备以及用地，基本已被多个产权人区分所有，其中的每个产权人仅享有部分产权并承担专有部分的管理修缮义务，全体业主对物业共有部分共同承担着维护责任。因此，传统的房屋管理模式不能适应房地产物质形态和权属状况的改变。2.