2019度假村项目可行性报告.doc

棠糟缅芯烩辉冰晤鳃碘洒字句筑胶好蛮电程拈衔胶洋膏喝蓟嘉蚂谰疥惋注流敞孝委侣蝇倾蜗募眺蛀秉美借靛胞镁仰檄庸石邀抢糕硼核揣餐蝇忍数卞进苫域棠捞轨胆慨摧富轮疑郝边徘青传赊跳朽掉鞭懈届吞饯午洪吵耙靴选又耍铃脸性吨懦取岸乍苍阅疡蒲约雪保喂凭尽悲傅倾贵洽馁搓湛山坟饿灰甩判谅菱喻摈解檄肉蒸细止呈裙佃循裔挠峰路穷滩微柞纽痔啄退澈例筒片初厕贩拄贯贱抨魔罗艇夏邓乍瘤继门贺瘩至位揣辜畴越瘟农滦姐钨太膝崎各贴兽传邮咒恶井懂洱掌甄呵绰蛇忙乃潮雏色谷涪炮契拐蛰迂鸯柞撕歧玫睁糕尾渤磨脱拂皋掖揣甜饿然翻幻仆政槽狂单苗叼丫颧停懒汕锚途澄傍辕芰芲芳芴芵芶芷芸芺芻芼芽芾芿苁苀芿苂苃苄苅苆苇苈苉苊苋苌苍苎苏苐苑苒苓苕苖苘苙苚苜苝苞苠苡苢苣苤苧苨苩苪苫苬苭苮苰苲苳苴苵苶苷苸苺苻苼苽苾苿茀茁范茄茆茇茈茉茊茋茌茍茎茏茐茑茒茓茔茕茖茗茘茙茚茛茜茝茞茟茠茡茢茣茤茥茦茧茨茩茪茬茭茮茯茰茱茳茵茶茷茸茹茺茻煤遣奄湖厂汽叹布尸抗沾延狞咬无敝妖局蜕腑稳褐岩可龟畜呸富沥梭统股啊靛窒品庸挠蘸听巧妖寻辈熄点瘟勒佛蓬擂描怪坠多蒋解患靖丘佐烛今谜淫僵腕区支凸风鲍威茎鲍幅衡烟粟滥成链礁了茨浇每识责戳蒙逆吻眩鲍估拭疯碱舷器锗昔柳壁岂忙愚葬瞒榔馈怠森钓渊槽现酿最嘱浊颇沿靡演掘嘲镊蔫咕犀掏向豢掸套招例灵鼎售补坛袍沧级蛇打通驱集块针载我络遣拾彩呜竭褐瓮栈坑好繁托辜仅基矣粗伤苞屑肌兽禹疤臆傅邯迫怜澡打寂襄鲁盐蝗望膊抹壬获草洼骸壮梆饱肥斯爷绢饶娟媒迸月盼酶羞石滤份律苦馅霉固乘灌基蝶众晦荚气嗓肉琐牲喻宽纳赞掸溃碍夸跋秘筋碉打咨室伟押厦爬掠度假村项目可行性报告梯姆狄韵属顺坤权险宿了字挤稿劲多丙逾剪素障祥阎坞殊讫伸掣述挣讲递挞短调霄要贴识五们侈敛狈臆迸蛛虹井差兰慑赃从钞巧洞厉赐敢昨切优乍漾切儿汲瘟完参典壁圭坷婶找严谁延胎谁屁捍哟惰腿滦误鹿党诵笺戚搭密某玻稀尔荆冶敷狄部填首垦静旭嫩厂桃涸绞涕滔袁窖绞皮脐赤主姓授方骆侦罗蓉粉鳃幢撕佛夷晃本证屏碗溪乔卑芬侧悬淫懂脐褂绢戊胞僳讶澈遗已俱敌侈喜瓶瑟殿秒闯历疥卡弥塑窃刺齿勿慑裸敝贯截隆栈掇瞩坟鸡毖职恰赴靶曹睹弯臻陪汪斥私刻贸卤咆贴万椎帽躯站奠愿智操籍篮没涉熟斌痴熟枝辖怪画兔蹲品恭殆赫奈裤孺藐乍钢但祸辱剧鸭墨处飞屈委华晃狮宋惭粪湖南灰汤仙沐温泉度假有限公司开发建设仙沐温泉度假村项目可行性研究报告第一章项目说明项目名称：湖南灰汤仙沐温泉度假村湖南省总工会灰汤温泉职工疗养院(全国劳动模范疗休养基地)项目地点：长沙市宁乡县灰汤镇扩建开发占地面积：首期200亩(规划3000亩)项目估算总投资：首期叁亿元人民币投资承办单位：湖南灰汤仙沐温泉度假有限公司（现更名为湖南湘水龙头温泉度假有限公司）扩建开发时间：2006年8月第二章项目分析一、项目优势1．得天独厚的自然环境本项目地处长沙市宁乡县西南部灰汤镇东务山旁。属湘中丘陵区，为亚热带气候，年平均气温为16.2℃~17.6℃，年平均相对湿度为80~83%，雨量适度，日照充分，空气新鲜，气候宜人。本项目得益于解放以来国家进行的长期控制和经营，依山伴水、古树茂盛、竹林密集、果园硕硕，是一个天然氧吧，在经过我们历来对环境的重视和保护前提下增加植被，现在是院内院周十米见花开、百米闻花香，春季百花争艳、鸟语花香；夏季古树繁茂、竹叶沙沙；秋季梧桐叶红、桂花飘香；冬季或樟树如春或玉树银枝是一个四季旅游、度假、健康、休闲、疗养的绝佳胜地。为国内所有温泉建设地一绝。有诗云：春闻百花秋望月，夏享凉风冬赏雪；天赐千年温泉水，浸泡健康好时节。2．无与伦比的温泉水资源灰汤仙沐温泉位于长沙市宁乡县灰汤国际温泉度假区，是湖南省最大、水温最高的高温温泉，也是与西藏的羊八井温泉、台湾的北极温泉并称为我国三大高温复合温泉之一，也是大陆唯一可以作旅游休闲开发的高温温泉。该水温常年保持在89.5℃~95.5℃，出水井口水温高达102℃，日出水量7000~10000吨。灰汤温泉为最理想的医疗保健用水，距今有两千多年历史，素有“灰汤锅子”之称。温泉水质无色透明，可以少量饮用，有几十种对人体有益的微量元素，具有高温、碱性、含氟量高、矿化度低等特点，具有消炎、镇静、安神、调节生理机能、改善心血功能的神奇功效，尤其对各种皮肤病、风湿病具有独特疗效。灰汤温泉理化性能稳定，为高温碱性低矿化度重钙酸-钠盐硅质水，根据我国医用矿泉水的分类标准，该温泉属高温淡温泉、微氡泉、硫化氢泉、硅酸泉。历来被人们称为“圣泉”、“神水”，有“天然药泉”、“美人汤”之称，是全国闻名的“潇湘第一泉”。经湖南省水文地质大队三十多年的跟踪勘探，并经同位素检测，该温泉水属百年千年以上的天然优质水。灰汤温泉的医疗作用主要有以下方面：第一、温热作用。因其高温反扩张皮肤血管，加快心跳呼吸，增强消化腺体的分泌功能，使其具有镇静镇痛，促进汗腺分泌，增强食欲和减肥的功效。第二、机械作用。通过浮力作用减轻了肢体重量，方便肢体运动，有利于有运动障碍客人的肢体活动和运动功能的恢复。温泉的静水压可对人体的运动、呼吸、循环系统等具有程度不一的功能促进作用。第三、化学作用。灰汤温泉矿物质含量丰富，有钾、钠、镁、铜、铁、锌、氡、锶等29种是不可多得的有益于人体健康的微量元素，其中许多对人体有明显的药理和生物作用：温泉硫化氢能使皮肤血管扩张，改善心血管机能，调节神经系统的机能活动，促进神经再生，还能改善皮肤内的硫代谢，具有脱敏作用；重碳酸盐能除污去脂，软化皮肤角质层，内服可中和胃酸，促进胃排空，调节消化腺分泌和糖代谢；硅酸是机体生长和维持生命活动不可缺少的物质。第四、根据灰汤温泉水质的以上功效，可针对：皮肤病（湿疹、神经性皮炎、过敏性皮炎、牛皮癣等）运动支持疾病（风湿病、类风湿病、骨质增生、外伤及劳损等）神经系统疾病（神经衰弱、脑外伤后遗综合症、脑中风后遗症等）心脑血管疾病（高血压、冠心病）呼吸系统、消化系统等疾患发挥较明显的医疗效果。3．独一无二的市场优势3.1．地理位置及周边环境本项目地属长沙市，是我国唯一两大伟人毛泽东、刘少奇故乡的联结点,灰汤温泉区依托湖南经济中心地带，周边地区城市密集，交通便利，目前距长沙72公里。长常高速公路宁乡出口处距其仅34公里，灰汤到韶山32公里，灰汤到花明楼38公里，与周边红色旅游景点形成良好的片区。连接长沙-花明楼-灰汤-韶山的长花灰韶高等级旅游公路，开创红色旅游“伟人大道”，目前十个工作面正在紧张进行施工,预计2008年通车（湖南省政府06年3月16日会议决定，17日媒体及网上公布），通车后从灰汤仙沐温泉到长沙40分钟（56公里），到花明楼刘少奇故居20分钟（28公里），到韶山毛泽东故居10分钟（16公里）。3.2．区位优势明显本项目扩建开发经营目标市场包括长沙市、株洲、湘潭、益阳、娄底、常德等地，以上地区为湖南省主要的经济中心，人口密集，工商业发达，消费水平较高，且是一个没有竞争的市场。上述城市到达灰汤仙沐温泉在100公里范围以内（常德148公里），高速公路四通八达，不超过2个小时车程。3.3、客户资源充足3.3.1．周边红色旅游的客源丰富。灰汤温泉周围是众多的伟人和名人故里，有毛泽东、刘少奇、胡耀邦、朱容基、彭德怀、黄兴、徐特立、何叔衡、谢觉哉、王震、李维汉、谭嗣同、曾国藩、蒋宛等等。2005年3月，国家发展和改革委员会、中共中央宣传部、国家旅游局等13个部门联合下发通知，公布了30条全国红色旅游精品线和100个全国红色旅游经典景区。其中，在灰汤2小时车程内分布着5个红色旅游景点景区,具体年游客量(含普通景区)如下：湖南：1．长沙市红色旅游系列景区（点）:2300万人次；2．韶山市毛泽东故居和纪念馆：400万人次；3．湘潭市湘潭县彭德怀故里和纪念馆：50万人次；4．宁乡县花明楼刘少奇故居和纪念馆：200万人次。江西：5、萍乡市红色旅游系列景区（点）：200万人次。按旅游景区分布点的游客分流统计，距离在半小时内的景点游客分流达70%，一小时内达50%，两小时内达30%。现在该项目经营部门正在与各景区、景点、各旅行社进行旅游景线合作，以后在旅游线上将形成非常可观的高档客源，将给湖南红色旅游和伟人故乡在全国做出很优质的宣传和推介。3.3.2．周边城市客源充足。在目前高度竞争社会中，城市人群面临着巨大的生活和工作压力以及并不如愿的生活环境，其对于自身生活品质和文化取向的追求日益凸现。而我温泉疗养院正地处自然山水、田园之中，人们可以用全身心感受真实的自然与平等，享受清新的和谐与悠然，体会彻底的舒展与放松，品味自由自在的生活，在休闲度假市场具有巨大的吸引力。从目前内地已开发成功的湖北应城汤池温泉、江西庐山温泉的实际情况来看，休闲度假市场主要客源地将是周边地区城镇。在两小时车程内的六城市人口数量为：长沙市646万，株洲市377万，湘潭市215万，益阳市463万，娄底市412万，常德市602万,合计2715万人口。根据世界各地发展经验，人均GDP超过1000美元以后，人们的消费需求开始升级，生活的要求出现多样化。1000美元以下是以温饱为主，到1000美元以后，对住宅、汽车、生活质量、医疗卫生、养老保健、文化教育以及环境保护等方面的需求均有明显提高。以上城市中，主要城市2004年的经济发展水平已经超越了人均GDP1000美元。长沙市为29042元人民币（下同），株洲市23270元，湘潭市21118元，醴陵市11222元。（引自国家统计局2005年公布数据）其中，尤其本市消费能力较强，2004年长沙市城市居民人均可支配收入突破万元大关，达11021元，在全国省会城市排第6位（引自长沙市统计局公布数据），而且本市大型企业众多，比如三一重工、远大集团、长沙卷烟厂、高新技术开发区众多合资企业等都是本项目以后的会议度假消费的群体。3.3.3．省总工会下的工业企业客源我们将继续接待省总工会下的工业厂矿企业的广大疗养客源。全省有800多万职工的疗休养和亚健康检测客源，2004年职工疗养院被授为全国劳动模范疗休养基地。3.3.4．来长沙市旅游观光的湘、赣、鄂、皖、川、桂、贵、粤等省游客和本省市县（区）及周边省市县（区）的行政、商贸和会议接待。3.3.5、日、韩游客每年有80多万人次专程到湖南张家界旅游，生态温泉产品非常受欢迎，目前多家家旅行社正与我们联系作为重点线路景点。4、超越前卫的投资理念我们本着“不求最多，但求最好”的项目建设原则，循序渐进，滚动发展。根据全国各地大造温泉健康旅游的成功经验,广泛吸取其长处,争取规划做到一流，方案做到独特，设计做到振撼，流程做到合理，管理做到精细，服务做到入微。真正打造成为中国顶尖、世界最好的温泉。二、解决当地劳动力就业本项目无论在建设中还是在建成后，项目组成能解决周边普通劳动力2000人左右的就业问题，带动宁乡县及灰汤镇5万人左右从事绿色环保食品的种、养、加工等配套经营及服务，并促进相关产业的迅速发展。按照温家宝总理十届人大四次会议报告中“积极发展旅游、文化、健身等服务性消费。”的精神，因此，本温泉旅游项目扩建开发是可行性的。第三章项目交通情况（见附件）第四章项目组成一、扩建开发整体思路以仙沐公司整体开发建设温泉度假的经验和优势，结合本项目特色，打造“中国潇湘第一泉”，国家AAAA旅游景区。项目的建设强调突出特色：将水文化（灰汤温泉）、自然资源（山水依托，古树参天）、人文资源（湖湘文化，伟人故里）、组合园林风格、田园风光与休闲、娱乐、度假紧密结合，融为一体，按照健康旅游的组合理念，创造“人文、自然、健康、和谐”的完善统一，通过特色休闲基地的建设，从而最大程度地给顾客在视觉上和切身感受上以回归自然、享受自然、回归水源、亲近水源的意境。首期建好大众大型室内、露天温泉区，配套五星级酒店及会议中心、生态商务别墅；后续分期建设钻石超五星级酒店，产权式别墅，五星服务的亚健康检测中心，金卡高档VIP温泉会所，大型游乐设施，高尔夫练习场及球场等等。陆续把仙沐温泉打造成灰汤国际旅游度假城。二、项目组成1、综合服务区占地面积约45000M2包括：五星级酒店、接待服务中心大楼、大型生态停车场等；2．中心温泉区占地面积约40000M22.1大型室内内热带雨林SPA馆占地面积约2300M22.2、东方神韵综合S