中乾开发“营改增”对房地产企业的影响及对策

房地产、建筑业“营改增”影响及应对策略1“营改增”政策背景12011年11月16日，国务院下达了《关于营业税改征增值税试点方案的通知》，批准自2012年1月1日起在上海实行交通运输业包括陆路,水路及航空运输等部分现代服务业“营改增”试点，并在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率。至此，我国新一轮税制改革拉开了帷幕2013年5月24日，财政部,税务总局下发《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法》，并于2013年8月1日正式实行。由此，交通运输业和部分服务业“营改增”范围正式扩大到全国2013年12月12日，财政部,税务总局联合下发《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》，批准将铁路运输和邮政业纳入“营改增”试点，自2014年1月1日起生效。于是，交通运输业全部纳入“营改增”范围2014年4月29日，《关于将电信业纳入营业税改征增值税试点的通知》得到国务院批准，自2014年6月1日起电信业也纳入了“营改增”试点“十二五”期间全面完成“营改增”改革任务，房地产业、建筑业将在2016年5月1日正式实行“营改增”2“营改增”试点实施方案财政部国家税务总局关于印发《营业税改征增值税试点方案》的通知（财税〔2011〕110号）（一）主要税制安排1.税率。在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率。租赁有形动产等适用17%税率，交通运输业、建筑业、房地产开发等适用11%税率，其他部分现代服务业适用6%税率。营改增实施方案（1）：营改增实施方案（2）：•2.计税方式。交通运输业、建筑业、邮电通信业、现代服务业、文化体育业、销售不动产和转让无形资产，原则上适用增值税一般计税方法。金融保险业和生活性服务业，原则上适用增值税简易计税方法。•3.计税依据。纳税人计税依据原则上为发生应税交易取得的全部收入。•4.服务贸易进出口。服务贸易进口在国内环节征收增值税，出口实行零税率或免税制度。注释：现代服务业•研发和技术服务•信息技术服务•文化创意服务•物流辅助服务•有形动产租赁服务•鉴证咨询服务现代服务业是指以现代科学技术特别是信息网络技术为主要支撑，建立在新的商业模式、服务方式和管理方法基础上的服务产业。现代服务业业务类型（1）：•营改增后，与房地产开发公司有业务联系的公司类型，在增值税认定上有变化：•1.建筑设计业务属于《应税服务范围注释》中的“部分现代服务业—文化创意服务—设计服务”。•2.城市规划、园林景观的设计属于《应税服务范围注释》中的“部分现代服务业—文化创意服务—设计服务—环境设计”。•3.建筑图纸审核业务，在原来营业税改征增值税试点范围。由原来的不纳入变为增值税。•4.公交公司提供的车身广告服务，其实质是利用车身为客户提供宣传等服务，属于广告的发布行为。因此，属于《应税服务范围注释》中的“广告服务”范围。•5.以外购的商品（伞、笔等）或广告客户提供的产品等实物为载体为客户的委托事项进行宣传，属于《应税服务范围注释》中的“部分现代服务业—文化创意服务—广告服务”。现代服务业业务类型（2）：•6.从事广告代理属于“部分现代服务业—文化创意服务—广告服务。•7.会展企业从事会议展览服务，属于“部分现代服务业—文化创意服务—会议展览服务”，会展企业收取的冠名费是对特定企业广告性质的收费，属于“部分现代服务业——文化创意服务——广告服务”。现代服务业业务类型（3）：3“营改增”前后房地产税务情况房地产企业的税负情况房地产企业需缴纳的主要税种，依照当前税制，涉及房地产开发企业的税费有11种这些税费包括营业税,城建税,教育费附加,土地增值税,企业所得税,房产税,土地使用税,耕地占用税,个人所得税,印花税和契税等11种税费营业税,土地增值税和企业所得税是房企的三大税种序号环节权利许可证及其他有效证明涉及主要税费1土地使用土地使用权证1、耕地占用税，2、契税，3、城镇土地使用税，4、个人所得税2建设环节1、项目立项备案，2、建设许可证，3、施工许可证，4、规划许可证，5、招投标书1、营业税，2、城建、两教附，3、印花税，4、企业所得税，5、个人所得税，6、城镇土地使用税3销售环节1、销售面积明细表，2、销售许可证，3、国有土地使用权变更登记转让证明书，4、房屋所有权证1、营业税，2、城建、两教附，3、印花税，4、企业所得税，5、个人所得税，6、城镇土地使用税，7、土地增值税，8、契税4装饰装潢装饰装潢工程招标1、营业税，2、城建、两教附，3、印花税，4、企业所得税，5、个人所得税，5自用或出租房产土地信息1、营业税，2、城建、两教附，3、印花税，4、企业所得税，5、个人所得税，6、房产税，7、城镇土地使用税6物业管理1、营业税，2、城建、两教附，3、企业所得税，4、个人所得税，5、房产税，6、城镇土地使用税房地产行业各环节涉税表2房地产业营改增前后税制政策的变化对比：法律标准的变化：《财政部国家税务总局关于全面推进营业税试点的通知》（财税【2016】36号）并与上述配套的6个公告：国家税务总局公告2016年第13号、14号、15号、16号、17号、18号公告。与房地产开发公司密切相关是以下2个公告：第17号公告：国家税务总局关于发布《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》;第18号公告：国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》;2房地产业营改增前后税制政策的变化对比：•纳税管理的变化：•1、盈亏情况直接挂钩税负。•“营改增”前房地产企业无论盈亏，都须按销售不动产收入额5%纳税，建安企业按3%纳税。•“营改增”后企业只对工程项目增值额部分纳税。当企业增值很少或不增值时，在取得增值税专业发票下，只需缴很少增值税，甚至不纳税。•2、甲供材可抵扣税金。“营改增”前房地产企业作为营业税纳税人，其外购材料、设备不能获得税款抵扣。“营改增”后房地产企业通过甲供材外购材料和设备支付进项税金，可抵扣增值税销项税额，避免重复征税。4“营改增”税务财务测算方案对比从营业税和增值税的直接税负看（5%→11%），营改增后是增加的。但总的税负如何？案例1案例2一般纳税人小规模纳税人增值税专用税局代开发票增值税普通发票11%3%销售收入a120.00120.00120.00销项税额b=a*11%13.213.213.2购入含税价c100.00100.00100.00进货成本d=c/(1+税率)90.0997.09100.00进项税额e=d*税率9.912.91应交增值税f=b-e3.2910.2913.20增值税税负g=f/a*100%2.74%8.57%11.00%毛利润h=a-d29.9122.9120.00一般纳税人小规模纳税人增值税专用税局代开发票增值税普通发票11%3%销售收入a120.00120.00120.00销项税额b=a*11%13.213.213.2购入含税价c100.00100.00100.00进货成本d=c/(1+税率)90.0997.09100.00进项税额e=d*税率9.912.91应交增值税f=b-e3.2910.2913.20增值税税负g=f/a*100%2.74%8.57%11.00%毛利润h=a-d29.9122.9120.00综述：当销售收入都是120、销项税率都是11%、购入含税价都是100，但供应商纳人资格不同、提供的发票不同的情况下，企业的进货成本、应交增值税、增值税税负以及毛利润是不同的，若拿到增值税专用票（税率11%），则进货成本最低、税负最低、毛利最高，其次是税局代开发票（税率3%）的情况，最劣是普通发票的情况。因此，当购入含税价一致的情况下，选择与能提供增值税专用发票的供应商合作是最划算的。合同总额纳税人资格项目税率（%）含税金额不含税金额进项税额税额小计A单位报价100一般纳税人货物1770.0059.8310.1713.14劳务1130.0027.032.97B单位报价100一般纳税人货物1760.0051.288.7212.68劳务1140.0036.043.96合同总额纳税人资格项目税率（%）含税金额不含税金额进项税额税额小计A单位报价100一般纳税人货物1770.0059.8310.1713.14劳务1130.0027.032.97B单位报价100一般纳税人货物1760.0051.288.7212.68劳务1140.0036.043.96综述：单纯从成本角度考虑，选择A单位的总成本优于选择B单位的总成本。房地产开发公司在开发过程中，采购能取得高税率增值税专用发票的，就将享受税款抵扣的好处。在开发过程中，采购能开具17%、13%税率的贷物、劳务，将获得6%、2%的税差收益；采购能开具6%、3%税率的贷物、劳务，将损失5%、8%的税差；采购能开具11%税率的贷物、劳务，进项销项税差将维持平衡。但材料甲供后，就意味着甲方要更早的支付出更多的现金流，这对甲方的资金能力是一个考验。开发商是否愿意以成本、税负的降低换取想对较现金流压力，是一个需要要衡的问题。5“营改增”日常征管办法2营改增对开发环节的影响：营改增试点过渡期政策新项目执行的税收政策营改增对“新、老”房地产开发项目的影响《建筑工程施工许可证》2016年4月30日为界房产开发老项目适用简易征收更多是营业税的影子房开发新项目适用增值税征收（新法）房产开发老项目征收办法：适用简易计税方法税率：5%特殊：不得扣除对应的土地价款征税标的：全部销售及其价外费用房产开发老项目征收办法：适用简易计税方法税率：5%，可以开具增值税普通发票特殊：不得扣除对应的土地价款征税标的：全部销售及其价外费用房产开发新项目小规模纳税人。预征税款，按3%计预征，应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%一般纳税人.一般计税办法开具增值税专用发票税率：11%销售额为含税销售额，销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）一般纳税人。简易计税办法36个月内不得变更计税办法税率：5%特殊：不得扣除对应的土地价款（办法上没有明确）征税标的：全部销售及其价外费用6“营改增”后日常的税务管控.把好发票源头——在“营改增”后，房地产公司的开发成本会相应增多，挑选施工公司时要将增值税专门发票的出具作为首要要素，从源头上预防和把控风险。——应尽可能减少零散原料的供应，规避不能获取增值税专门发票的情况出现。重中之重：发票！！！发票管理严格、违规处理严厉刑法第205、206、208条规定！！！增值税发票管控的七个关键环节•增值税的管理，分为销项的管理和进项的管理。销项的管理更多的体现在发票的开具环节。结合发票开具的环节，找到发票开具的关键控制点。•(一）发票申请发起环节•1.根据标准的公司发票申请单，填写相关发票开具信息。•2.与客户沟通发票开具的信息•3.收集开票发票的纸质文档•（二）审核申请环节•1、审核对方材料（复印件+公章）•（1）税务登记证•（2）一般纳税人证明（盖有“增值税一般纳税人”章的税务登记证副本）•（3）营业执照•初次合作应取得增值税专用发票填开信息：•1.单位名称（必须是公司营业执照上的全称）•2.纳税人识别号（必须是公司《税务登记证》的编号）•3.注册地址（必须是公司营业执照上的注册地址）•4.注册电话（能与公司保持联系的有效电话）•5.开户银行（必须是公司银行开户许可证或者税务局备案的开户银行）•6.开户账号（必须是公司开户许可证或者税务局备案的银行账号）•非初次客户，做好数据、信息维护，以及涉税信息变更的跟踪和信息沟通。•2、企业内部相关审核•1.合同对发票是否有规定，合同是否签订或是否已经发货（按照要求时间开具，不得提前或延后开具）•2.已开具发票、发票申请、开具发票是否和合同金额一致。•3.销货清单审核•4.产品名称审核•5.发票类型审核•6.开票项目审核•7.三流问题（票据流、物流、资金流）•8.区分开专票和开普票的范围•（三）发票打印环节•发票打印•（1）必须做到按照号码顺序填开，填写项目齐全，