房地产装修项目决策管理及技术要点解析

张老师房地产精装修的行业特点精装修的成本控制精装修的权、责分配高、低端精装修产品的关注点房产批量装修的相关合同问题精装修项目界面划分设计123456精装修的几种误区7123456精装修的一房一验项目精装前置工作房地产精装项目工程管理房地产精装项目工艺难点交付组织与风险管理项目过程风险控制销售展示批量施工交付使用售后维修系统性阶段性组织性专业性1房地产精装修的行业特点管理方面产品方面房地产精装修的行业特点A项目：精装立项，竣备交付B项目：毛坯立项，竣备、后改造装修C项目：精装立项，竣备、后改造再装修1房地产精装修的行业特点1项目类型营造成本工程品质工期控制销售面积适合项目A项目易控易控易控无拓展高端盘B项目极难非常难控非常难控有拓展刚需盘C项目难控难控难控有拓展控价项目房地产精装修的行业特点1A项目主动控制，容易掌控，需房价、市场环境及土地溢价支撑，现在此类项目越来越少。B项目刚需盘综合最难，无成本灵活性，硬活，系统性要求最高；C项目大多是因为限价问题造成的，产品调整，被动改变，问题较多。精装修的成本控制2精装修的成本控制2通过财务模型演算寻求销售竞争、利润、成本、资金、去化率、项目收益，风险等的平衡点，而达到利益最大化。公司领导、项目财务、营销、工程、成本、精装产品人员通过多次会议，共同决策。因限价销售，导致精装修备案价业主可查，造成群诉。项目精装修实际成本，占备案价多少合适呢？精装修的成本控制2精装修的成本控制2精装修的成本控制2合约范围、总价控制（目标九五折）；明确工艺；材料品质的可控性；询标法。？精装修的权、责分配3集团城市公司项目公司管控标准•制度•流程•责权技术标准•设计•施工•建安效率标准•成本•时间人员标准•录升离•考核•培训产品标准设计、施工、加工类供方归谁管精装修的权、责分配3管理标准精装修的权、责分配3管理工具精装修的权、责分配3技术标准2.低端精装修产品客户投诉点高、低端精装修产品的关注点41.高端精装修产品客户投诉点高、低端精装修产品的关注点42.低端精装修产品客户投诉点高、低端精装修产品的关注点4房地产精装修管理的项目合约对应——针对性毛坯项目总包与精装项目总包合约是不同的高端精装与简装项目总包合约也是不同的不同标准的精装修合约更是不同的房产批量装修的相关合同问题5房产批量装修的相关合同问题5a.分包管理费的约定；c.总分包关联施工，价格差异的约定。房产批量装修的相关合同问题5行业里开发商大多采用的总价包干合同；综合单价、措施费包干，工程量按实结算合同。房产批量装修的相关合同问题5最低价中标，好的施工企业还能留下来吗？资质高要求，逼得施工企业给不相干挂靠费赔偿标准未明确；赔偿谈判流程不利于推进（销售与工程合约）；代人受过的支付、赔付无约定；第三方维修价格不认同，难扣款。房产批量装修的相关合同问题5履约保证金5%（质量3%，工期2%）；分部分项质量问题，过程中纠偏手段乏力；周计划、里程碑进度滞后无合同条款制约。房产批量装修的相关合同问题5•每户装表，现场全程带压，定期巡表汇报；•现场地面干燥预烧烘干，措施费报价；•上门为客户调试，指导使用；•地热正确使用及风险告知。房产批量装修的相关合同问题5房地产批量精装修的界面划分是项目的专用文件，不是通用的；房地产批量精装修的界面划分应是项目合约规划阶段要考虑的；不同的项目，不同的精装修产品，界面划分也是不一样的；界面划分设计，从总包招标阶段工作开始的；尤其是刚需精装修楼盘。精装修项目界面划分设计6精装修项目界面划分设计6高端精装与简装项目项目目标是不同的高端精装项目简装精装项目品质成本项目地板木制品墙纸瓷砖踢脚线石材高端盘甲定乙供、甲供装饰合同中甲供甲定乙供、甲供装饰合同中三方协议刚需盘装修外分包装修外分包无甲供地板分包中装修合同界面给排水建筑机电橱柜燃气消防强弱电铝合金项目内容施工单位建筑土建总包铝合金门窗铝合金单位给排水总管总包安装强弱电总包安装消防消防单位机电分包单位橱柜橱柜单位燃气燃气公司精装修项目界面划分设计6项目内容土建总包装修单位备注低端项目高端项目低端项目高端项目建筑墙体墙体抹灰具体对待地面地坪卫生间防水分清责任烟气道止回阀铝门下塞缝提前进场地热地坪浇捣具体对待1.土建总包界面地热地坪浇捣由谁做，看项目成本及工期情况，早施工环境干燥度好，规避地板产生霉变。精装修项目界面划分设计6项目内容总包安装装修单位备注低端项目高端项目低端项目高端项目强弱配电箱甲供箱内电器墙面管盒预埋强弱电进线分路穿线点位面板安装甲供灯具安装调试2.总包安装强弱电界面刚需盘强弱电管、盒总包预埋,穿线移交；高端盘剪力墙预埋盒、管至顶下。精装修项目界面划分设计6项目内容总包安装装修单位备注低端项目高端项目低端项目高端项目进户给水卫排水立管卫排水支管定位准确阳台排水立管阳台排水支管定位准确给水分管风险责任3.总包安装给排水界面精装修项目界面划分设计6项目内容机电分包单位装修单位备注内外机安装设备电源线管电源线敷设控制器管盒安装控制器面板安装控制线敷设风口制安4.机电分包单位界面精装修项目界面划分设计6项目内容厨柜单位厨电单位备注低端项目高端项目低端项目高端项目厨柜制安台面板制安再分包水斗安装角阀龙头装饰单位厨电安装煤气管安装都可能5.橱柜单位界面精装修项目界面划分设计6注：厨房有垃圾处理器、净水器的项目，注意安装先后顺序及排水管改造。地热分水器在水槽下的，注意柜体的遮挡。精装修项目界面划分设计6项目内容消防铝合金总包装修备注公共部位消防设备消防箱暗门预留暗门深度铝合金门窗铝合金门窗内打胶成品保护铝合金门窗成品保护装修好，成本消防楼道墙面涂料成品保护消防楼道墙面灯开关移交消防楼道地面涂刷最后施工，谁做都行精装修项目界面划分设计6土建向精装移交标准a.强化建安阶段的针对性质量过程控制和落实，才是解决移交问题的根本。b.不同的精装修产品对建安阶段的针对性质量要求，是不一样的。c.建安阶段的样板层质量，标准明确和检查体系执行是保障。精装修项目界面划分设计6移交标准4预留+4基础+2通密+1铝合金4预留：电线管盒箱；排水管；标高；孔。4基础：结构自防水；顶板平整度25mm；地坪平整度2mm；墙面平直空。2通密：排烟、气管通畅、密实。1铝合金：底部高度及保护。精装修项目界面划分设计61.不重视设备阳台、机电2.外墙内保温3.美观第一，功能不足4.精装修设计、工程、维保只分工，不闭环精装修的几种误区71.不重视设备阳台、机电a.注重得房率，轻视设备b.拓展面积（设备阳台）c.设备阳台功能不足、位置不当。精装修的几种误区72.外墙内保温精装修的几种误区73.美观第一，功能不足精装修的几种误区74.精装修设计、工程、维保只分工，不闭环精装修的几种误区7123456精装修的一房一验项目精装建安前置工作房地产精装项目工程管理房地产精装项目工艺难点交付组织与风险管理项目过程风险控制不同的精装修产品对建安的要求不一样刚需精装修项目对建安的前置要求最高1项目精装建安前置工作剪力墙开关、插座管预留1项目精装建安前置工作建安阶段预埋所有强弱电管、盒，箱，除成本因素考虑外，还有墙面涂料开裂提前准备。装饰定位及出图及时是保证。1建安阶段精装修前置要求孔洞预留1项目精装建安前置工作1项目精装建安前置工作孔洞预留1项目精装建安前置工作无墙垛1项目精装建安前置工作砌筑错误结构标高1项目精装建安前置工作1项目精装建安前置工作结构防水建筑在地下室建造阶段，精装修设计和工程人员，就得对出正负零后标准层户型内的相关部位提出要求。1项目精装建安前置工作此阶段工作的落实占精装修项目管理工作的¼的量。刚需的精装修必须在土建阶段，把所有的管盒至配电箱（含弱电）的所有预埋完成；新风孔洞预留。1.批量装修现场例会的组织2房地产精装项目工程管理会议组织2.施工企业的计划提报要求《总计划》评审通过后执行；《周计划》分文字和图表；关键节点，周量化到户；制定按户周计划执行考核办法。2房地产精装项目工程管理会议组织3.甲方标段管理人员的能动性装修标段汇报完，标段管理人员点评；展示现场一周内照片，指出不足；提出明确要求和整改完成时间点。例会的作用：交流会、协调会、检查会、纠偏会、更重要的是培训会。2房地产精装项目工程管理会议组织4.例会《会议纪要》有专人编写；有进度偏差表述；有要求；有结论；有结果；及时完成，送达通知。2房地产精装项目工程管理协调沟通5.会议追究每次会议前，先回顾上周会议内容；有账算账，公开清算；现金结算、奖罚；抓落实。2房地产精装项目工程管理协调沟通2房地产精装项目工程管理进度过程管理1.《周计划》量化到户忌百分百表述；装修单位报上周完成户数；标段管理人员会上确认。2房地产精装项目工程管理进度过程管理2.关键节点图表法表述2房地产精装项目工程管理2.关键节点图表表述法2房地产精装项目工程管理3.周按户考核，建立滞留金制度关键节点按户考核；按未完成户数，设置滞留金额；下周结算现金，改进退还；里程碑到，滞留金变罚款。2房地产精装项目工程管理进度过程管理2房地产精装项目工程管理样板引路4.样板层工艺、工序确定样板层任何工艺需确认，才可批量施工；样板层允许错误，不予处罚；样板层各工种矛盾，彼此不追究，一经确定，批量违反者负责赔偿。2.卫生间防水3房地产精装项目工艺难点1.地热施工1.地热施工3房地产精装项目工艺难点1.地热施工3房地产精装项目工艺难点1.地热施工3房地产精装项目工艺难点1.地热施工3房地产精装项目工艺难点1.地热施工3房地产精装项目工艺难点1.地热施工3房地产精装项目工艺难点1.地热施工3房地产精装项目工艺难点2.卫生间防水3房地产精装项目工艺难点2.卫生间防水3房地产精装项目工艺难点2.卫生间防水3房地产精装项目工艺难点2.卫生间防水3房地产精装项目工艺难点2.卫生间防水3房地产精装项目工艺难点2.卫生间防水3房地产精装项目工艺难点2.卫生间防水3房地产精装项目工艺难点2.卫生间防水3房地产精装项目工艺难点1.防水施工：建筑结构防水（卫生间反梁、门槛梁、管井底梁）、阳露台外墙反梁、铝合金门窗底反梁）；2.装饰结构防水：卫生间淋浴房反梁、浴缸及装饰墙反梁；下水管楼板吊模防水施工，浴缸、淋浴房结构地漏；水电管铺设不得在地面；3.防水涂料施工：地面，墙面；4.工序保护；试水；防水保护；5.砖石的湿铺贴；4项目过程风险控制工程与户型册的一致性1.批量施工前的风险管理工程与交付样板房的一致性4项目过程风险控制工程与销售合同的一致性a.工程与销售合同的一致性1.批量施工前的风险管理4项目过程风险控制b.工程与交付样板房的一致性批量装修开始前，检查装修图纸与样板房、合同的差异性工作，尤为重要；差异部分须列出文件，会议评估风险性。1.批量施工前的风险管理4项目过程风险控制b.工程与交付样板房的一致1.批量施工前的风险管理4项目过程风险控制4项目过程风险控制b.工程与交付样板房的一致2.批量施工中的风险管理过程中解释、说明；不引导拍照片。4项目过程风险控制2.批量施工中的风险管理4项目过程风险控制4项目过程风险控制3.售后服务阶段的风险管理4项目过程风险控制5精装修的一房一验组织通水、通电；完整性要求（除打胶未完成，其它全部完成）；粗保洁已完成，精保洁已完成第一遍。距离正式交房有二个月时间，量化到人/天5精装修的一房一验组织现场甲方标段管理人员每天定量验房；交接验收隐蔽验收湿作业验收功能验收表观验收组织各工种当场整改、销项；晚例会查、验计划执行偏差，调整，协调困难。5精装修的一房一验组织给水：冷、热水量，三角阀；排水：溢水口、地漏；交接验收隐蔽验收湿作业验收功能验收表观验收照明：开关灯；插座：验电器，查相位；门窗：开、闭、锁；五金：顺滑、牢固；电器：空调、新风、烟机、排气扇；功能验收有条件的项目空调在7、8月调试为最佳。5精装修的一房一验组织木饰面：侧光看；涂料：平直匀；灯带内垃圾