资产评估实务一总结笔记

流动资产库存材料1、近期购进：按现行市价（考虑运费）2、购进批次间隔时间长，价格变化大：按市场价格3、缺乏独立价格：①通过寻找替代品的价格变动资料来修正材料价格；②在市场供需分析的基础上，确定该项材料的供需关系，并以此修正材料价格；③通过市场同类商品的平均物价指数进行评估。4、呆滞材料首先，应对其数量和质量进行核实和鉴定，然后区别不同情况进行评估。其次，对其中失效、变质、残损、报废、无用的，应通过分析计算，扣除相应的贬值额后，确定评估值。低值易耗品1、在库低值易耗品A、直接采用账面价值B、市场价格C、账面价值*物价变动指数2、在用低值易耗品评估值=全新低值易耗品重置价格*成新率成新率=1-低值易耗品实际已使用月数低值易耗品可使用月份在产品成本法方法一：按价格变动系数调整原成本方法二：按社会平均工艺定额和现行市价计算评估值方法三：按在产品的完工程度计算评估值市场法思路一：某在产品评估值＝该种在产品实有数量×市场可接受的不含税的单价-预计在销售过程中发生的费用思路二：某报废在产品评估值＝可回收废料的重量×单位重量现行的回收价格产成品及库存商品成本法1、评估基准日与产成品完工时间较接近，成本变化不大时。产成品评估值＝产成品数量×单位产成品账面成本2、当评估基准日与产成品完工时间相距较长，产成品的成本费用变化较大时市场法以库存商品出售为目的（现行市场价格），直接以现行市场价格作为其评估值，而无需考虑扣除为实现销售而发生的销售费用和相关税金。在对企业以投资为目的进行产成品评估（市价中扣除各种税金和利润）流动资产货币资金实际上是通过对现金的盘点，与现金日记账和现金总账核对，确认现金数额。应收账款1、应收账款评估价值＝应收账款账面余额－已确定的坏账损失－预计可能发生的坏账损失与费用2、预计坏账损失A、坏账比例=评估前若干年发生的坏账数额评估前若干年应收账款余额B、账龄分析法应收票据①不带息票据的评估对不带息票据，其评估值即是其票面额②带息票据的评估（采用的是单利而不是复利）应收票据评估值＝本金×（1＋利息率×到评估基准日实际时间长短）2.按应收票据的贴现值计算：应收票据评估值＝票据到期价值－贴现息贴现息＝票据到期价值×贴现率×贴现期3.到期尚未能收回应收票据应该视作应收账款评估待摊费用待摊费用价值只与资产和权益的存在相关，与摊余价值没有本质的联系。预付费用只有那些在评估基准日之后仍将发挥作用的预付费用，才有相应的评估价值。负债1.应付及预收款项①应付账款评估（两种方法）一是不存在现金折扣，可按实有应付金额予以确定；二是应付账款带有现金折扣，可根据会计上采用的核算方法，按应付账款的总值或扣除折扣后的净值予以确定，该种情形在实务操作中不常见。②预收账款评估根据企业实际收取的金额予以确认。2.应付职工薪酬一般以核实后的余额作为评估值3.银行借款（3）短期借款评估①若企业短期借款利息采取预提方法，并按照会计制度的规定计入财务费用则短期借款评估值为经核实后的短期借款金额；②若企业短期借款利息不采取预提方法则短期借款评估值等于短期借款金额加上借款日至评估日期间的应付利息。（4）长期借款评估由于长期借款时间长、金额大，对其评估时，应按评估时的适用折现率进行折现，并将折现后的现值作为长期借款的评估价值。实务操作中，通常简化为将核实后的账面余额作为评估值。4.应付票据5.应付股利6.应交税金7.专项应付款第二章长期投资性资产评估长期投资性资产，是指不准备随时变现、持有时间超过一年以上的投资性资产。长期投资性资产按其投资的性质可分为债券投资、股票投资、投资基金和长期股权投资等。债券投资1、上市交易债券：采用市场法（评估基准日收盘价）2、非上市交易债券的评估（收益法）：对距评估基准日一年内到期根据本金加上持有期间的利息确定评估值。距评估基准日超过一年到期①到期一次还本付息债券的价值评估②分次付息，到期一次还本债券的评估P－债券的评估值；Ri－第i年的预期利息收益r－折现率；A－债券面值i－评估基准日距收取利息日期限n－评估基准日距到期还本日期限股票投资普通股上市交易股票：采用市场法（评估基准日收盘价）非上市交易股票固定红利型：P＝R/r红利增长型：P＝R/（r-g）（r＞g）股利增长比率g的测定方法统计分析法趋势分析法g=再投资比率*净资产利润率分段型股利政策优先股一般优先股：P=A/r有转售的意向：分阶段计算基金（一）证券投资基金评估基金资产净值＝基金资产－基金负债基金份额净值＝基金资产净值/基金总份额（二）合伙制基金评估基金资产净值（NetAssetValue,NAV）＝项目价值总和＋其他资产价值－基金费用等负债（1）对于合伙制基金，普通合伙人和一般合伙人对应的份额估值有不同的价值内涵，即不必然等于股东全部权益与股权比例的乘积。（2）对于合伙制基金评估中GP享有的权益包括：管理费收入＋直投部分收益＋超额收益部分（3）合伙制基金评估中LP享有的权益部分：仅为直投部分收益，但要扣除管理费及满足超额收益下的GP权益部分。长期股权投资几种特殊情况控制权与非控制权评估控制权（1）评估程序不受限制；（2）关注资产权属资料完善情况；（3）可能存在控制权溢价因素。非控制权（1）评估程序及评估方法选择可能受到限制；（2）应关注流动性影响。第三章机器设备评估重置成本法重置成本必要的、合理的直接成本重置成本的构成设备的本体重置成本直接法根据市场交易数据物价指数法：定基物价指数设备本体重置成本＝历史成本×（当前年份（定基）指数/购置年份（定基）指数）环比物价指数设备重置成本＝历史成本×（P01×P12×…×Pn-1n）重置核算法：测算机器设备的各项成本费用综合估价法：S=（Cm1÷Km+Cm2）×（1+Kp）×（1+Kt）×（1+Kd/n）重量估价法（了解，记住公式）：S=W×RW×K×（1+rp）/（1-rt）类比法——指数估价法RC=（A1/A2）X×S2运杂费国产设备进口设备进口设备国内运杂费=进口设备到岸价×进口设备国内运杂费率设备安装费国产设备国产设备安装费=设备原价×设备安装费率进口设备进口设备安装费=相似国产设备原价×国产设备安装费率进口设备安装费=进口设备到岸价×进口设备安装费率基础费国产设备国产设备基础费=国产设备原价×国产设备基础费率进口设备进口设备基础费=相似国产设备原价×国产设备基础费率进口设备的基础费=进口设备到岸价×进口设备基础费率进口设备从属费用国外运费海运费＝FOB（离岸价）×海运费率国外运输保险费国外运输保险费＝（FOB+海运费）×保险费率关税关税＝到岸价（CIF）×关税税率消费税增值税车辆购置附加费车辆购置附加费＝（到岸价人民币数+关税+消费税）×税率银行财务费银行财务费＝FOB×费率外贸手续费外贸手续费＝到岸价（CIF）×外贸手续费率间接成本费用资金占用发生资金成本市场法第三章机器设备评估重置成本法重置成本实体性贬值1.观察法对大型设备，可采用德尔菲法或模糊综合判断法。2.使用年限法αp＝L1/L*（1-△）L1—已使用寿命；L—总使用寿命；设备的残值率为△复杂设备αp＝ΣKiαpiKi—第i个部件所占的（重置）成本权重；αpi—第i个部件的实体性损耗率。3.修复费用法实体性贬值=可补偿（修复）费用＋不可补偿（修复）损耗功能性贬值第Ⅰ种功能性贬值（超额投资成本）复原重置成本与更新重置成本之差第Ⅱ种功能性贬值（运营性功能性贬值）经济性贬值（1）使用寿命缩短（2）运营费用的提高（货币时间价值，收益法原理）（3）市场竞争的加剧（产能没有得到充分利用）市场法1.直接比较法V＝V′±△i公式中：V—评估值；V′—参照物的市场价值；△i—差异调整。2.相似比较法是将与评估对象相似的市场参照物作为评估的基础，通过比较、调整评估对象与市场参照物之间的因素差异确定评估对象价值的评估方法。3.比率估价法在市场上无法找到基本相同或相似的参照物时，利用从大量市场交易中统计分析的同类型设备使用年限与售价的关系，确定评估对象价值的评估方法。收益法大部分单项机器设备，一般不具有独立获利能力。因此，单项设备通常不采用收益法评估。对于生产线、成套设备等具有独立获利能力的机器设备可以使用收益法评估。建（构）筑物及在建工程评估市场法P＝P'×A×B×C×D×EP--被估建（构）筑物评估价值；P′--可比交易实例价格；A--交易情况修正系数；B--交易日期修正系数；C—区域因素修正系数；D—个别因素修正系数；E—权益状况因素修正系数（1）交易情况修正（2）交易日期修正（3）权益状况修正（4）区域因素修正方法1：直接比较法方法2：间接比较法（5）个别因素修正【说明】评估实践中，在进行因素修正时，单项修正幅度一般不超过20%。综合修正幅度一般不超过30%；修正后的可比实例价格最高价与最低价之比不应大于1.2收益法净收益的确定收益期限的确定①建筑物的经济寿命长于或等于土地使用权年限②建筑物的经济寿命短于土地使用权年限（豆腐渣工程）报酬率和资本化率的确定（最关键因素）①净收益与售价比率法②安全利率加风险调整值法资本化率＝安全利率（银行中长期利率）＋风险调整值③各种投资收益率排序插入法资本化率的种类1.评估房地合一的房地产的价值（L＋B）房地产价值（L＋B）＝房地产净收益/综合资本化率r式中，房地产净收益＝房地产总收益-房地产总费用2.单独评估土地的价值L（1）由土地收益评估土地价值（空地出租）（2）建筑物价值扣除法（3）建筑物收益扣除法3.单独评估建筑物的价值成本法剩余法第四章建（构）筑物及在建工程评估市场法收益法成本法房地分估模式土地评估土地使用权价格＝土地取得费用＋土地开发费用＋利息＋利润＋税费＋土地增值收益土地取得费用土地开发费用利息复利计算利润可以是土地取得费用和土地开发费用，也可以是开发后土地的地价税费土地增值收益主要是土地的用途改变或土地性能变化而引起的建（构）筑物的评估1.确定重置成本重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润（1）建安综合造价的确定包括土建工程造价和安装工程造价1、决算调整法2、重编预算法3、类比系数调整法4、单方造价指标估算法（2）前期费用及其他费用确定前期费用包括筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。期间费用主要为工程建设监理费、建设单位管理费、城市基础设施配套费、人防工程易地建设费、文物调查、勘探、发掘费、工程定额测定费、建设劳保费、拆迁管理费、新型墙体材料专项基金、建筑垃圾处置费、临时占道费和其他相关验收检测费等。（3）利息利息＝（建安工程造价十期间费用）×正常建设期×正常建设期贷款利率×1/2＋前期费用×正常建设期×正常建设期贷款利率单利计算（4）确定合理利润通常情况下，自用的生产型房屋建筑物是不计算利润的，房地产开发和商业经营型房地产则应当计算合理利润。2.确定成新率①年限法成新率的确定②打分法成新率的确定成新率＝（结构打分×评分修正系数＋装修打分×评分修正系数＋设备打分×评分修正系数）÷100×100%③加权平均综确定合成新率综合成新率＝（年限法成新率×权数＋打分法成新率×权数）÷总权数（4-25）一般地，年限法权数取0.4，打分法权数取0.6。3.评估值计算评估值＝重置成本×综合成新率房地合估模式剩余法第四章建（构）筑物及在建工程评估市场法收益法成本法房地分估模式房地合估模式1.确定重置成本（1）土地取得成本土地取得的途径有征收、拆迁改造和购买等，根据取得土地的不同途径，分别测算取得土地的成本，包括有关土地取得的手续费及税金。（2）开发成本勘察设计和前期工程费基础设施建设费房屋建筑安装工程费公共配套设施建设费开发期间税费（3）管理费用取得成本与建筑物开发成本之和的一定比例计算（4）销售费用一般按照房地产市场价值的一定比例计算（5）利息计息基数为土地取得成本、建筑物开发成本、管理费用和销售费用。一般为复利计算，看题目怎么给（6）利润其计算基数为土地取得成本、建筑物开发成本、管理费用和销售费用之和（7）销售税费2.确定土地和建筑物尚可使用年限及损耗3.评估值计算评估