钟秀勇十大样板题

前言：所谓“样板题”，指触及民法核心考点，构造巧妙，难度适切，信息量大，具有范式价值，并作为此后反复考查到的知识点出题模板的司法考试真题。样板题之所以存在，源于样板题本身所具有的特点与品质。样板题具有三大特点：第一，涉及非考不可的知识点；第二，精美绝伦，为同类题目中的“集大成者”，堪称“题王”，难以超越，被有意或无意地援为出题之典范；第三，没错误，少争议，受喜爱。样板题有两大卓越功能：第一，管用。掌握样板题背后的法律规范，在当年的考试中都能颇有斩获，有求必应。第二，好用。熟悉样板题的结构与特点，在当年的考试中定能反应敏捷，一针见血，直捣黄龙，以杜“模棱两可，颇费踌躇”之苦。八年抗战（2002年至2009年），民法也形成一些样板题。2009年7月，笔者将总结的“民法十大样板题”绍介给广大考友，并郑重声明，“掌握这十大样板题，在2009年至少可得35分”。这一承诺通过了历史的检验。今年，携同样之自信，添空前之注意，笔者再度总结归纳“2010年十大民法样板题”，作详细解析，简略指引，希望大家搞定这些题目后，在2010年的考试中可以直接获得35分。样板1：一物数卖（2006－3－91、92、93）房地产开发企业甲急欲其开发的某住宅区的最后1套别墅，遂打电话向乙、丙、丁发出售房要约，并声明该要约的有效期为1个月。要约发出后第10日，甲与乙签订买卖合同并交付该别墅，乙支付了全部房款，但未办理产权变更登记。第21日，甲与不知情的丙签订买卖合同并办理了产权变更登记。第25日，甲又与不知情的丁签订了买卖合同。第26日，该别墅被意外焚毁。请回答91－93题。91.下列关于甲、乙、丙之间关系的何种表述是正确的？A.甲、乙之间买卖合同有效B.甲、丙之间买卖合同无效，因该合同损害乙的利益C.甲不应向丙承担不能交付房屋的违约责任，因为房屋系意外焚毁D.丙应负担房屋被焚毁的风险92.下列关于甲、丁之间买卖合同的何种表述是正确的？A.合同因欺诈而可撤销B.合同因自始履行不能而无效C.合同因无权处分而效力待定D.如果合同被撤销，则甲应向丁承担缔约过错责任93.下列关于乙的权利义务的何种表述是正确的？A.若房屋未焚毁，丙有权要求乙搬离房屋B.若房屋未焚毁，法院应确认该房屋为乙所有C.乙对房屋的占有为善意、自主占有D.乙应向丙赔偿因房屋焚毁而造成的损失【考点提炼】1.“房地产开发企业甲”。《商品房买卖合同解释》只调整“房地产开发企业”作为出卖人的房屋买卖合同，商品房买卖中，买受人有权对出卖人主张“已付房款双倍”的惩罚性赔偿责任仅限于《商品房买卖合同解释》第8、9、14条规定的七种情形。这就意味着，房屋的买受人可以主张“已付房款双倍”的惩罚性赔偿的前提条件有二，缺一不可：第一，出卖人为房地产开发企业；第二，符合七种法定情形。2.“最后1套别墅”。《合同法》第110条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”“一物数卖”中经常考这一知识点。本题中，甲就同一房屋与乙、丙签订的两个买卖合同都是有效的，甲给丙办理过户登记后，甲对乙构成违约，乙可以对甲主张违约责任，由于甲再给乙办理过户登记“在法律上就是不可能的”，乙只能请求甲支付违约金或者赔偿损失，不能要求甲承担给“自己办理过户登记”之实际履行的违约责任。基于同样的道理，如果A将自己收藏的某画先后与B、C签订买卖合同，并将该画交付给C。则B不能请求A承担交付该画之实际履行的违约责任，只能请求A承担支付违约金、适用定金罚则、或者赔偿损失的违约责任。3.“要约的有效期为1个月”。《合同法》第18条规定：“要约可以撤销。撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。”《合同法》第19条规定：“有下列情形之一的，要约不得撤销：（一）要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销；（二）受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同做了准备工作。”本题中，甲确定“要约的有效期为1个月”，根据出题人倾向的观点，该要约为不可撤销的要约，其法律意义在于，即使甲发出撤销要约的通知，且撤销通知于乙、丙发出承诺通知之前到达乙、丙，也不能发生撤销的效果，要约依然有效，乙、丙作出的承诺通知于此1个月内到达甲的，合同依然成立、生效。4.“甲与乙签订买卖合同并交付该别墅，乙支付了全部房款，但未办理产权变更登记”。这一表述包含下列考点：①根据《物权法》第9条，甲、乙之间买卖房屋的法律关系属于“基于法律行为的不动产物权变动”，没有给乙办理过户登记，乙不能取得房屋的所有权，甲依然享有房屋的所有权。②根据《物权法》第15条确立的“区分原则”，没有给乙办理过户登记，不因此影响甲、乙之间买卖合同的效力，如果没有其他无效事由，甲、乙之间的买卖合同有效。甲、乙之间买卖合同有效的主要意义在于，如果甲具有违约行为，乙有权对甲主张违约责任。③《物权法》第34条规定的返还原物请求权。甲虽然还是所有权人，如果甲后悔，甲对乙不享有返还原物请求权。因为《物权法》第34条规定的返还原物请求权的构成要件有三：第一，请求权人为物权人；第二，请求时，请求返还的标的物存在；第三，被请求权人是“现时”的无权占有人。本题中，甲、乙之间的买卖合同有效，乙对房屋的占有是基于有效的债权而占有，乙相对于甲为有权占有人，甲不能对乙行使返还原物请求权，甲无权要求乙将房屋返还给自己。④根据《合同法》第142条，在买卖合同中，合同生效后，合同消灭之前，如果买卖标的物因为不可归责于双方当事人的事由毁损、灭失，标的物交付前，风险由出卖人承担；标的物交付后，风险由买受人承担。本题中，在甲、乙的买卖合同中，房屋已经交付，虽然没有办理过户登记，但不影响风险的移转，乙应当承担风险。乙承担风险意味着，乙虽然没怎么得到房屋，甲也不需要重复履行，但乙应当继续支付价款，已经支付的价款，不得甲请求返还。5.“第21日，甲与不知情的丙签订买卖合同并办理了产权变更登记”。这一表述包含下列考点：①“不知情”三字表明，甲、丙没有“恶意串通”的情形。在司法考试中，“知情”就等于“恶意串通”（尽管在民法理论中，二者不能等同）。根据《合同法》第52条第二项以及《商品房买卖合同解释》第10条的规定，在一物数卖中，如果第二个买卖合同的当事人恶意串通，则第二个买卖合同无效。本题中，既然甲、丙不存在恶意串通，损害第三人利益的情形，甲、丙的买卖合同有效。《合同法解释（二）》第15条重申，一物数卖的，只要出卖人订立每一个买卖合同时都享有处分权，且没有其他无效事由，原则上每一个买卖合同都是有效的。数个买受人中，谁办理了不动产的过户登记或者受让了动产的交付，谁就取得所有权。不能取得所有权的买受人，可以对出卖人主张违约责任。②根据《物权法》第9条，给丙办理过户登记后，丙取得房屋所有权，甲对房屋的所有权消灭。③根据《物权法》第34条，丙有权对乙行使返还原物请求权。由于甲、乙之间的买卖合同有效，乙相对于甲为有权占有人，甲不能对乙行使返还原物请求权。但是，乙是基于有效的买卖合同取得的有权占有，而合同的效力具有相对性，所以乙的有权占有也有相对性（基于债权取得的有权占有都具有相对性），对于新的所有权人丙，乙属于无权占有，丙有权对乙行使返还原物请求权。与此不同，基于物权取得的有权占有才具有绝对性。例如，甲将手机借给乙，乙擅自以自己的名义质押给不知情的丙，甲得知情况后，将手机所有权转让给丁。本例中，由于丙善意取得质权，所有所有权人甲不能对丙行使返还原物请求权。同时，丙是基于质权取得的有权占有，而物权具有绝对性，丙的有权占有也具有绝对性，新的所有权人丁也不能对丙行使返还原物请求权。④根据《合同法》第142条，在甲、丙的买卖合同中，由于标的物没有交付，虽然已经办理了过户登记，风险应当由甲承担，丙不承担风险。风险由甲承担意味着，如果房屋因为不可归责于双方当事人的事由毁损、灭失，甲已经收取的价款应当返还，没有收取的不得继续收取。⑤甲与乙签订买卖合同后，又将房屋出卖给丙，且给丙办理过户登记手续，乙确定不能取得房屋所有权。根据《商品房买卖合同解释》第8条的规定，乙有权解除合同，要求赔偿损失，并有权再主张不超过已付房款双倍的惩罚性赔偿。6.“第25日，甲又与不知情的丁签订了买卖合同”。这一表述包含下列考点：①甲构成欺诈，甲、丁之间的买卖合同属于可撤销的合同。根据《合同法》第54条以及《民法通则意见》第68条的规定，欺诈有四个构成要件：第一，一方故意告知虚假情况或者隐瞒真实情况；第二，使对方陷入错误；第三，对方因为错误作出不真实的意思表示；第四，欺诈就有不正当性。本题中，甲故意告知虚假情况，丁陷入错误（题目用“不知情”表示），作出了不真实的意思表示，甲的欺诈具有不正当性。因此，丁享有撤销甲、丁间买卖合同的撤销权。②甲构成无权处分，甲、丁之间的买卖合同为效力待定的合同。甲将房屋过户给丙以后，又将房屋出卖给丁，构成无权处分，根据《合同法》第51条的规定，甲、丁之间的买卖合同也属于效力待定的合同。可见，司法考试采用多重法律因果关系理论，认为可撤销的合同与效力待定的合同可以并存。③根据《商品房买卖合同解释》第9条的规定，甲将房屋过户给丙后，故意隐瞒真实情况，又将房屋出卖给丁，丁有权请求甲赔偿损失，并再请求甲赔偿不超过已付房款双倍的惩罚性赔偿。7.“第26日，该别墅被意外焚毁”。这一表述包含下列考点：①房屋被意味焚毁（不可归责于双方当事人），表明出卖人或者买受人对房屋的毁损、灭失都没有过错，因为不属于违约或者侵权的问题，属于买卖合同的风险负担问题。在甲、乙的买卖合同中，由于标的物已经交付，由乙承担风险；在甲、丙的买卖合同中，由于标的物没有交付，由甲承担风险。真正倒霉的人是乙。②《合同法》第107条对违约责任采用无过错归责原则，债务人违约的，唯一的法定免责事由是不可抗力。根据《合同法》第117条，不可抗力有三个要素，即不可预见、不可避免并不能克服的客观情况。而房屋被意外焚毁仅属于意味事件，不属于不可抗力。所以，在甲、丙的买卖合同中，甲尚未向丙履行交付房屋的义务，现在因为意外事件不能履行交付房屋的义务，丙有权请求甲承担违约责任。同理，在甲、乙的合同中，甲尚未给乙办理过户登记，现在甲由于一物二卖不能对乙履行过户登记的义务，构成违约，乙有权请求甲承担未能办理过户登记的违约责任。根据《合同法》第149条的规定，风险由乙承担，不影响乙对甲主张违约责任。【答案解析】91.选A。根据《物权法》第15条确立的区分原则，没有给乙办理过户登记，不因此影响甲、乙之间买卖合同的效力，A正确。由于丙不知情，甲、丙不存在恶意串通的情形，甲、丙的买卖合同也有效，B错误。甲由于房屋的意外焚毁这一意外事件而不能对丙履行交付房屋的合同义务，不属于因为不可抗力不能履行合同义务，无免责事由，甲应当向丙承担不能交付房屋的违约责任，C错误。在甲、丙的买卖合同中，由于房屋没有交付，风险应当由甲承担，D错误。92.选ACD。甲的行为构成欺诈，根据《合同法》第54条，甲、丁之间的买卖合同为可撤销的合同，A正确。我国《合同法》没有规定独立的履行不能制度。甲、丁之间的买卖合同的确属于自始主观履行不能，但认为甲、丁的合同因为自始履行不能而无效并无法律依据。退一步讲，即使根据民法理论，仅自始客观履行不能的合同才是无效，而自始主观履行不能的合同并非无效。本题中，甲、丁之间的买卖合同属于自始主观履行不能。因此，B错误。甲在与丁订立买卖合同时，已经没有处分权，根据《合同法》第51条，甲、丁的买卖合同为效力待定的合同，C正确。甲在与丁订立买卖合同的过程中，违反了基于诚实信用产生的忠实、照顾、告知等先合同义务，因此给丁造成合理信赖利益损失的，根据《合同法》第42条，丁在撤销合同后，有权请求甲承担缔约过失责任。93.选AC。乙相对于新的所有权人丙属于无权占有人，因此丙有权对乙行使返还原物请求权，请求丙搬离房屋，A正确。根据《物权法》第9条的规定，基于法律行