房地产开发企业增值税发票管理办法

增值税发票管理制度（暂行）修订稿2016年4月增值税发票管理制度（内部资料，不得外传）第2页（共27页）目录一、概述及适用范围.................................................................................................................3二、发票管理目标.....................................................................................................................3三、增值税发票管理涉及的岗位及主要职责........................................................................4四、发票领购.............................................................................................................................4五、物业租赁发票开具.............................................................................................................7六、地产销售发票开具...........................................................................................................10七、酒店住房/餐饮业务发票开具.........................................................................................11八、物业管理发票开具...........................................................................................................15九、发票开具的操作规范.......................................................................................................18十、红字专用发票开具...........................................................................................................20十一、发票取得和认证...........................................................................................................23增值税发票管理制度（内部资料，不得外传）第3页（共27页）一、概述及适用范围1.概述为加强公司增值税发票的管理，规范公司经营行为，保护公司财产安全，减少公司涉税风险，根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国发票管理办法》等有关规定，结合我司的实际情况，制定本规定。2.范围本规定适用于公司收到及发出的增值税发票（包括增值税专用发票和普通发票）的相关经办人员。二、发票管理目标1.销项端增值税发票管控目标（开票）增值税销项端发票的管理包括增值税专用发票的管理和增值税普通发票的管理。不得虚开发票：包括重复开票或超额开票没有货物购销或者没有提供或接受应税劳务而为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具增值税发票；有货物购销或者提供或接受了应税劳务但为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具数量或者金额不实的增值税发票；进行了实际经营活动，但让他人为自己代开增值税发票。对开具错误的发票或者发生销货退回及时进行作废或者进行红冲。其中：1)对于增值税专用发票作废，必须同时满足以下三个条件：收回退回的发票联、抵扣联时间未超过销售方开票当月；销售方尚未抄税并且尚未记账；购买方尚未认证或者认证结果为“纳税人识别号认证不符”、“专用发票代码、号码认证不符”。2)对于增值税普通发票，要求在开票当月收回发票联次即可进行发票作废。3)开具红字发票的情况（包括专用发票和普通发票）一般纳税人取得专用发票后，发生销货退回、开票有误等情形但不符合作废条件的；销货部分退回及发生销售折让的。防止发票遗失空白发票遗失开具出的发票在送达客户前遗失增值税发票管理制度（内部资料，不得外传）第4页（共27页）2.进项端增值税发票管控目标（索票）营改增后，只有同时满足以下三个主要条件，进项税金额才可以抵扣。能够取得增值税抵扣凭证抵扣凭证应在开具发票之日起180日内认证有关支出的用途符合规定因此，索票端发票管理的目标：及时取得可以抵扣的增值税凭证及时进行认证：增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、机动车销售统一发票防止发票遗失：防止收到发票后遗失（如遗失票据，则不能进行进项抵扣）三、增值税发票管理涉及的岗位及主要职责岗位主要职责发票开具岗负责开具增值税发票，审核作废本部门开具的发票并重新开具，本部门红字发票的申请审核及开具。销项端发票管理岗负责向税务机关领购空白发票，保管空白发票，处理发票遗失的事宜（包括发表遗失声明并到税务机关重新开具发票），保管发票记账联，缴销到期的发票。该岗位设置可根据实际业务量大小选择与其它岗位（如发票开具岗）进行兼岗。发票章管理岗负责保管增值税发票专用章，审核开具的发票，加盖发票专用章。建议该岗位设置1名人员，可与其他岗位兼职，但需与发票开具岗人员分开。进项端发票搜集岗各岗位负责各自业务的增值税发票（包括专用发票和普通发票）的取得、认证、入账及台账管理（各岗位应采用统一的台账形式）进项端发票管理岗月末负责抵扣联统一封装（可由一个发票收集岗位的兼职）。业务部门相关人员1、提供开票信息给财务部门；2、取得发票后，对发票信息进行初步审核，并发起支付申请。四、发票领购1.流程图增值税发票管理制度（内部资料，不得外传）第5页（共27页）增值税发票管理制度（内部资料，不得外传）第6页（共27页）2.管理要求编码业务环节管理要求执行岗位操作系统1发票网上验旧预计当月空白发票存量不足时，应及时在网上报送发票使用情况，进行验旧工作。销项端发票管理岗不涉及2申请领购准备申购发票资料，经财务负责人审核后提交税务机关申请领购发票。销项端发票管理岗不涉及3空白发票入库保管按照规定在指定地点存放和保管发票并定期盘点，不得擅自损坏和随意存放。销项端发票管理岗不涉及3.操作规范3.1发票领购和领用发票领购的管控要点为监控用票需求，预计足够的空白发票余量，防止无空白发票使用的情况发生。当预计空白票余量不足一个月用量时，开票人员发起领用申请，及时进行领购。3.2.空白发票保管要求1)专柜存放空白增值税专用发票应视同现金管理，存放在专用保险柜中，确保发票安全，做到防盗、防失、防潮、防霉烂毁损、防虫蛀鼠咬。2)专人保管指定专人保管空白发票。领取空白发票，一律由专人统一办理，其他人员不得替代。3)定期盘点每月末发票保管人员要对空白发票进行盘点，以检查是否账实相符。盘点空白发票存量不足时，应及时验旧和申购发票。增值税发票管理制度（内部资料，不得外传）第7页（共27页）五、物业租赁发票开具1.流程图注释：表示该环节所涉及的系统增值税发票管理制度（内部资料，不得外传）第8页（共27页）2.管理要求编码业务环节管理要求执行部门操作系统1收款并账务处理财务会计审核资金入账情况，确认收到客户款项后，进行收款账务处理，并通知发票开具岗开具发票。财务会计Oracle系统2开具发票1.从租户合同信息中获得开票信息，建立台账对开票信息进行管理，包括租户类型、纳税人识别号、税务登记地址、开户银行、银行帐号和电话；2.财务部门初次开票前应比对原始合同，复核上述开票信息，与合同约定的开票信息审核一致后开具发票；3.对于要求开具增值税专用发票的客户，应取得其一般纳税人开票信息，包括完整公司名称、纳税人识别号、税务登记地址、开户银行、银行帐号和电话；对于不能提供一般纳税人开票信息的客户，经业务人员确认后，一律开具增值税普通发票；租户为个人的，不得开具增值税专用发票；4.原则上，要求开具增值税专用发票的客户必须同时满足以下条件：-合同流：受票单位必须与相关合同一致；如不一致，应进行相应的合同变更。资金流：租金应由受票单位账户划转至我司（开票单位）账户，做到发票和资金的一致性。如租金由非受票单位支付，应向其索取加盖受票单位公章的证明信函，说明付款方与受票单位之关系。5.开票信息的新增和变更由财务负责人核对；6.发票应按顺序，逐栏、全部联次一次性如实开具；7.对于客户预开发票的要求，应设定严格的制度进行管控：1)客户提出预开发票的要求应经财务经理审批；2)对于预开发票的客户应规定其必须在一定时限（例如30日）内完成付款；如超过规定时限仍未收款，考虑开具红字发票。发票开具岗开票系统3加盖发票专用章开票后加盖公司发票专用章。发票章管理岗不涉及增值税发票管理制度（内部资料，不得外传）第9页（共27页）编码业务环节管理要求执行部门操作系统4发票派送或领取登记发票派送：为防止发票滞留至开票处，应规定在开票后及时（如1周内）由专人将发票（发票联和抵扣联）派送至客户并做好签收工作。领取登记：1.外部租户支付款项后才能到财务部领取发票。若在开票后一定时期内租户未领取发票，负责人员应及时提醒，避免因超过发票认证期后租户不能抵扣进项，从而要求重开票的情况；2.内部客户可先取发票后付款，财务部应对该类租户单独建立台账进行管理，并定期跟踪其付款情况。销项端发票管理岗不涉及5发票保管1.已开具的发票记账联传递给财务会计入账；2.已开具的发票记账联应按顺序整理并保存，发现缺本少页的应及时查找原因；已经开具的发票记账联和发票登记簿，应当保存5年。保存期满，报经税务机关查验后销毁。销项端发票管理岗不涉及增值税发票管理制度（内部资料，不得外传）第10页（共27页）六、地产销售发票开具1.流程图注释：表示该环节所涉及的系统增值税发票管理制度（内部资料，不得外传）第11页（共27页）2.管理要求编码业务环节管理要求执行部门操作系统1复核开票信息财务负责人应复核客户填写的开票信息表，是否与金蝶系统、原始合同的信息一致，保证开票的准确性。若有不一致的，需要客户重新填写开票信息。财务负责人不涉及2开具发票1.根据客户开票信息表，向已付清全款且满足合同约定开票条件的客户开具发票，并回收已开出的收据；对于不能提供一般纳税人开票信息的客户，经业务人员确认后，一律开具增值税普通发票；客户为个人的，不得开具增值税专用发票；2.原则上，要求开具增值税专用发票的购房者必须同时满足以下条件：-合同流：受票单位必须与相关合同一致；如不一致，应进行相应的合同变更。资金流：购房款应由受票单位账户划转至我司（开票单位）账户，做到发票和资金的一致性。如购房款由非受票单位支付，应向其索取加盖受票单位公章的证明信函，说明付款方与受票单位之关系。3.开票信息的新增和变更由财务负责人核对；4.发票应按顺序，逐栏、全部联次一次性如实开具。5.对2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。发票开具岗开票系统3加盖发票专用章开票后加盖公司发票专用章。发票章管理岗不涉及4发票保管1.已开具的发票记账联传递给财务会计入账；2.已开具的发票记账联应按顺序整理并保存，发现缺本少页的应及时查找原因；已经开具的发票记账联和