土地使用制度

第一节中国农村现行土地使用制第二节中国城市现行土地使用制度第三节国有企业改革中土地资产处置的原则与方式第十章中国现行土地使用制中国农村现行土地使用制中国现行农村土地使用制的建立与特征产权稳定与农地利用土地用途管制与产权流转政府征地与农地产权保护中国现行农村土地使用制度的改革与完善家庭承包经营制的建立：1978年开始，农村经济体制改革，实行农民集体所有土地的家庭承包经营制。目前我国农村土地的承包经营权，具有以下两个显著特征：一是土地承包经营权是一个不很完整和明晰的土地使用权；二是土地承包经营权是一种尚不十分稳定的土地使用权。产权稳定与农地利用产权不仅对经济主体具有激励和约束作用，而且决定了经济绩效和收益分配。土地承包经营权的不稳定直接导致农民土地收益的不稳定意味着未来的收益不确定从而导致投资不足适当延长土地承包期，增强土地承包的稳定性是我国农村土地使用制改革的重点之一。由此可见土地用途管制与产权流转产权流转是市场交易的基础，也是资源有效配置的保障。中国农村土地产权因有国家用途管制规定，其流转受到一定的限制，使市场机制难以充分发挥作用。在用途管制条件下，土地产权不能充分流转，市场机制不能充分发挥作用，资源难以达到最优配置。土地用途管制与产权流转一方面，政府应对耕地进行合理补贴，提高农民种粮积极性，以保证粮食安全；另一方面，政府应逐步放松非耕地转化为城市用地的管制，让农民享有充分的土地流转权，以提高农民收益和土地利用效率。为实现土地资源有效利用政府征地与农地产权保护在现行土地产权制度下，农地转为城市用地的惟一合法途径就是通过政府征地。这样，政府就成为农地转为市地的惟一买者，成为农地的买方垄断；同时，政府也成为市地的惟一供给者，成为市地的卖方垄断。现行土地征用制度存在的问题政府借助“公共利益”的名义，从事非公共利益的事业，侵犯了农民土地产权，侵害了农民土地收益。现行的征地补偿标准还不能充分体现公平和效率原则。农民土地收益得不到合理补偿另外一个原因在于，地方政府凭借征地的垄断权，通过低价征用农地、高价出让市地，从中获利.一个原因在于，政府实行低成本发展工业化的道路.中国现行农村土地使用制度的改革与完善明确承包经营权完善承包经营权的权能结构土地承包期长期化使承包经营权债权物权化建立健全农村社会保障体系明确承包经营权既不能否认农民对土地承包权的要求，也要使承包经营权变成真正的使用权。因此，正确处理所有权与使用权的关系就成为承包经营权的核心内容。完善承包经营权的权能结构应将承包经营权应有的买卖、转让、入股、转租、抵押等各项权利完全赋予承包经营权的内涵，使之成为一完整的土地使用权，以利于土地使用权权利的充分实现。土地承包期长期化土地承包期的不断调整影响了农民土地使用的合理预期，致使农民对土地进行粗放经营，不利于土地的合理使用。对承包期规定一个较长期限是赋予农民长期而有保障土地使用权的根本保证。使承包经营权债权物权化现实的土地承包经营权是由承包合同规定，而不是由法律明确规定，因而具有明显的债权性质，还不是一个完整的物权（权利双方履行一定的权利和义务是由法律明确规定的），以至于承包经营权不能对抗世上一切人的权利，经常受到土地终极所有权人以及上级政府部门的侵害。因此，明确规定承包经营权的物权性质，对提高当前土地的使用权的效率具有非常重要的意义。建立健全农村社会保障体系农村社会保障体系的建立与健全，能够对土地的保障功能进行替代，降低农民的“恋土”情结，消除由于农地产权的福利性安排而阻止土地产权的流转。因此，加快农村社会保障体系的建立，能够发挥土地市场的作用，提高资源的配置效率。第二节中国城市现行土地使用制传统城市土地使用制的基本特征传统城市土地使用制的弊端现行城市土地使用制的形成现行城市土地使用制的基本内容现行城市土地使用制的完善传统城市土地使用制的基本特征行政划拨无偿无限期使用无流动传统城市土地使用制的弊端不利于土地的集约利用与合理配置.不利于企业转换经营机制与公平环境的建立.不利于企业绩效的正确评价，也不能判断企业的优劣.不利于城市的建设与发展.寻租行为盛行.不利于经济体制改革的顺利进行.现行城市土地使用制的形成征收土地使用费（税）.开展土地使用权有偿出让和转让试点.制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规.制定全国性土地使用权出让和转让法规，全面开放土地市场.现行城市土地使用制的基本内容–土地使用权出让–土地使用权转让–土地使用权出租–土地使用权抵押–土地使用权终止土地使用权出让国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让是土地使用权出让的三种方式三种方式协议招标拍卖土地使用权出让的年限各类用途土地使用权出让的最高年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。土地使用权转让概念：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为交换赠与出售方式土地使用权转让内容（1）权利、义务随之转移.（2）土地使用权与其地上建筑物、其他附着物在转让时是不可分离的.（3）使用期限：为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限.（4）转让价格:市县人民政府对价格的控制----优先购买和抑制措施.土地使用权出租土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。是土地使用权出租土地使用权出租的法律特征（1）未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。（2）土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。土地使用权抵押土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，当土地使用权人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的债务担保形式。土地使用权抵押是土地使用权抵押的法律特征土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，起使用范围内的土地使用权随之抵押。土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押权人有优先受偿权抵押财产的权利。抵押权因债务清偿或者其他原因灭失的，应当按照规定办理注销抵押登记。土地使用权终止土地使用权可因以下情况终止：•使用年限届满；•提前收回；•不履行出让合同；•土地灭失。现行城市土地使用制的完善（一）在新的城市土地使用制中，行政划拨方式是否还需要保留？（二）对土地使用权各种出让方式的适用范围应做出明确的限定。（三）土地租赁市场如何进一步发育？（四）原划拨用地，如何逐步纳入新的土地使用制中来？行政划拨方式适用对象各级财政拨款的党政军机关、行政事业单位的办公用地；城市基础设施、公用设施和公益事业用地；国家重点建设的能源、交通、国防和农业水利工程用地；政府批准的其他用地。原无偿划拨土地的处置问题解决办法分三种：向土地使用者征收土地使用费（地租），但土地使用期限不作规定，土地使用权不允许转让。向土地使用者征收土地使用费，土地使用期限也不做规定，但土地使用权允许转让。对于原无偿划拨的土地，使用年限到期后由政府无偿收回。第三节国有企业改革中土地资产处置的原则与方式国有企业改革中土地资产处置原则国有企业改革中土地资产处置可供选择的方式不同土地资产处置方式的利弊不同土地资产处置方式的使用条件国有企业改革中土地资产处置应注意解决的问题国有企业改革中土地资产处置的原则无偿使用向有偿使用转轨.保障国有土地资产及收益在处置中不流失.尽可能降低处置成本.国务院下达的关于加强国有土地资产管理，切实防止国有土地资产流失的通知严格控制建设用地供应总量。严格实行国有土地有偿使用制度。大力推行国有土地使用权招标、拍卖加强土地使用权转让管理。土地使用权要依法公开交易，不得搞隐形交易。划拨土地使用权未经批准不得自行转让。加强地价管理。规范土地审批的行政行为。划拨土地使用权所采取的土地资产处置方式出让租赁作价入股授权经营保留行政划拨出让土地使用权所采取的土地资产处置方式租赁作价入股不同土地资产处置方式的利弊土地使用权出让的优缺点土地使用权租赁的优缺点土地使用权作价入股的优缺点土地使用权出让的优缺点优点:国家可以一次性收取土地出让金,用于其他的基础性投资建设.企业获得土地使用权后,可以独立地处置和经营土地避免了行政干预,有利于提高企业经营绩效。企业获取土地使用权后，国有土地变为一定年期的土地资产，并成为股份制企业的法人股，每年可获得股息收入。缺点:会加重企业的经济负担土地所有权在经济上体现不平衡土地成本的回收难以实现土地使用权租赁的优缺点优点：适合国有企业的承受能力.有利于政企分开.有利于企业改制成功.有利于土地成本的回收.缺点：企业所拥有的土地产权是不充分的.租金的不断上涨.影响企业的形象.土地使用权作价入股的优缺点优点：可以减轻企业的经济负担.有利于国家的宏观调控.可以增加国有土地的收益.缺点：土地股本与股份比例难以确定.股息红利的收益得不到有效保障.不同土地资产处置方式的使用条件1.国有企业改革涉及划拨土地使用权，有下列情形之一者应当采取出让或租赁方式处置:国有企业改制或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的；国有企业改组为股份合作制的；国有企业租赁经营的；非国有企业兼并国有企业的.不同土地资产处置方式的使用条件2.国有企业破产或出售的：企业原划拨土地使用权应以出让方式处置不同土地资产处置方式的使用条件3.对于自然垄断行业、提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业：主要采用授权经营和作价入股方式处置土地，国家以土地作价转让为国家资本金或股本金的方式向集团公司或企业注入土地资产。不同土地资产处置方式的使用条件4.国有企业涉及的土地使用权，有下列情形之一的，经批准可以采取保留划拨方式：涉及国家安全领域和对国家长期发展具有战略意义的高新技术开发领域，国有企业可继续以划拨方式使用土地；继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的,可继续以划拨方式使用土地，但改造或改组为公司制企业的除外；不同土地资产处置方式的使用条件国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后是国有工业生产企业的；在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业；国有企业改造或改组为国有独资公司的；对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可继续以划拨方式使用，也可以以作价入股方式向企业注入土地资产。此三项保留划拨用地方式的期限不超过五年。1.国家、地方政府与企业间的关系问题国有企业改革后，土地收益的分配必须处理好国家土地所有权收益的实现、地方政府对土地进行基础设施投资的回收、以及企业对所使用土地进行投资改造成本的回收三个方面之间的关系。因此，要在三者之间确定合理的土地收益分配比例，选择土地资产处置的适合方式。2.有关企业隶属关系的问题由于凡是县级以上政府设立、投资的企业都称为国有企业，因此企业隶属关系不同，可能有不同级别政府设立和投资的企业。这样在处理土地收益分配时，就应该考虑企业的这种隶属关系。如国家各部委直属企业的土地所有权与使用权就是统一的；而省属或市属企业土地所有权与使用权就不统一。国家在处置不同企业经济利益关系时应有不同对策。3.有关企业职工股的问题在计划经济条件下，企业职工为企业发展贡献了自己的力量，同时，企业又为职工解决工资、住房、医疗等问题，形成了中国特有的“单位制度”。在这种制下，企业经营的好坏、资产的分割与处置，都与职工的利益密切相关。因此，在国有企业改革中，应考虑职工的利益，增设职工股。因此，应妥善解决增设职工股的比例，以及职工股在职工之间的合理分配问题。4.不同处置方式间土地成本均衡问题不同处置方式适用于不同类型、规模的企业，其对企业使用土地的成本也是不同的。因此，应该灵活选用不同的