安徽省物业管理条例24

安徽省物业管理条例第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。第二条本条例适用于本省行政区域内物业管理活动及其监督管理。本条例所称物业管理，是指业主与其选聘的物业管理企业，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第三条省人民政府建设行政主管部门负责本省行政区域内物业管理活动的监督管理工作。市、县（市）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。区人民政府应当确定一个部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。县级以上人民政府的其他有关部门，应当依照各自的职责分工，密切配合，做好有关管理与监督工作。第四条县级以上人民政府应当扶持物业管理行业逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。物业管理企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。第五条街道办事处、乡镇人民政府应当协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督，协调物业管理与社区建设之间的关系。居民委员会、村民委员会和业主大会、业主委员会、物业管理企业应当依照各自职责，互相支持和配合，做好社区管理、社区服务与物业管理工作。第二章业主、业主大会及业主委员会第六条房屋所有权人为业主。物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第七条业主除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外，还享有以下权利：（一）向业主委员会和物业管理企业提出建议或者质询；（二）推选业主代表，享有被推选权；（三）依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利；（四）要求其他业主、物业使用人停止违反共同利益的行为。业主除履行国务院《物业管理条例》规定的义务外，还应当配合、支持物业管理企业按照业主公约、物业管理服务合同和物业管理制度实施的物业管理活动。第八条业主大会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还行使下列职权：（一）决定物业管理区域内关系业主利益的重大事项；（二）批准业主委员会章程；（三）听取和审查业主委员会的工作报告；（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；（五）审核批准业主委员会的工作经费。第九条业主委员会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还行使下列职权：（一）经业主大会批准，审议物业管理企业制定的物业管理区域内的管理方案、物业管理区域内配套工程和重大的维修工程项目年度计划；（二）经业主大会批准，审议物业管理区域内物业管理服务费的收取标准。业主委员会履行下列义务：（一）执行业主大会的决议、决定；（二）遵守和履行物业服务合同；（三）对物业管理企业的合法经营和管理活动予以支持和配合；（四）对物业管理企业不合法、不适当的行为予以监督制止。第十条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下规定进行：（一）新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域；（二）新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域；（三）住宅建筑规模在２万平方米以下的，按照街区道路等自然边界围合的区域，可以将几个住宅区划分为一个物业管理区域；（四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，可以划分为一个物业管理区域。本条例施行前已经建成并实施物业管理的住宅物业，可以继续作为一个独立的物业管理区域。第十一条业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由业主代表、建设单位和物业所在地居民委员会组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。业主大会筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。业主大会筹备组应当自组成之日起３０日内组织业主召开首次业主大会会议。首次业主大会会议一般应当制定业主公约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会等。第十二条对尚未成立业主大会，有下列情形之一的物业管理区域，建设单位应当引导业主按照规定召开首次业主大会会议：（一）入住率达到５０％以上的；（二）首批物业交付满２年，并且入住率超过３０％的；（三）首批物业交付满３年的。第十三条业主在首次业主大会会议上的投票权，按照下列规定确定：（一）住宅物业按照一套房屋计一投票权；（二）非住宅物业按照建筑面积每２００平方米计一投票权；建筑面积２００平方米以下，有房地产权证的，每证计一投票权。第十四条业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托证明。物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议，并告知业主委员会。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议前，就业主大会会议讨论的事项书面征求其代表的业主意见；对需业主投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的具体意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。第十五条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）有２０％以上业主提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情形。业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门应当督促业主委员会召开业主大会临时会议。第十六条业主委员会应当在业主大会会议召开１５日前通知全体业主，并将业主大会会议讨论的事项以书面形式在物业管理区域内公告。第十七条业主公约应当包括以下内容：（一）物业的名称、地点、面积及户数；（二）业主大会的召集程序及决定物业区域内重大事项的方式；（三）公共场所及共用设施设备状况；（四）业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益；（五）业主参与物业管理的权利；（六）业主对业主委员会及物业管理企业的监督权；（七）物业维修、养护和管理费用的缴纳、使用、监管；（八）业主在本物业管理区域内应遵守的行为准则；（九）违反业主公约的责任；（十）其他有关事项。第十八条业主大会议事规则应就以下事项作出约定：（一）业主大会的议事方式；（二）业主大会的表决程序；（三）业主投票权确定办法；（四）业主委员会的组成和委员任期；（五）其他有关事项。第十九条业主公约、业主大会议事规则自业主大会通过之日起生效，并由业主委员会在物业管理区域内公告。第二十条业主大会的决定、业主公约、业主大会议事规则对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会的决定、业主公约、业主大会议事规则违反法律、法规的，物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门应当责令限期改正或者予以撤销，并通告全体业主。第二十一条业主委员会委员应当符合下列条件：（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；（二）遵守法律、法规和规章；（三）遵守业主大会的决定、业主公约、业主大会议事规则，模范履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有业主公信力；（五）具有一定的组织协调能力和必要的工作时间。第二十二条业主委员会应当自选举产生之日起３日内召开首次业主委员会会议，推选产生主任１人、副主任１至２人。经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。业主委员会应当自选举产生之日起３０日内，将业主大会会议的决定、业主公约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门备案，并告知相关的居民委员会。前款规定的备案事项发生变更的，业主委员会应当在３０日内书面告知物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门。第二十三条业主委员会任期一般为三年，其组成人员可以连选连任。业主委员会任期届满前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门应当督促其换届。业主委员会任期届满后，应当将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。第二十四条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止，并以书面形式在物业管理区域内公告：（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（二）无故缺席业主委员会会议连续３次以上的；（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（四）因犯罪正在受到刑事追究的；（五）以书面形式向业主大会提出辞职的；（六）拒不履行业主义务的；（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。经业主委员会或者２０％以上业主提议，认为有必要增减或调整业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。第二十五条业主大会、业主委员会开展工作的经费，以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金，由全体业主承担，其筹集、管理和使用办法由业主大会确定。前款规定的费用的筹集和使用情况，业主委员会应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的监督。第三章前期物业管理第二十六条住宅物业的建设单位，应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理；投标人少于３个或者住宅物业面积在５万平方米以下的，经物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。第二十七条建设单位在销售物业前，应当依照省人民政府建设行政主管部门公布的业主临时公约示范文本，制定业主临时公约。临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当就遵守业主临时公约予以书面承诺。在首次业主大会通过的业主公约生效后，业主临时公约即行失效。第二十八条建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业管理企业、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，经物业买受人签字确认，对物业买卖双方和物业管理企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限；约定期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第二十九条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位和物业管理企业不得擅自处分。第三十条在规划、设计房地产项目时，应当统筹规划、合理布局共用配套设施和物业管理服务设施，并按照不低于物业总建筑面积的３‰配置物业管理用房，具体比例由市、县人民政府根据本地区实际情况确定。建设单位销售物业时，应当在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备予以公示，并向物业买受人提供书面公示材料。办理物业承接验收手续时，建设单位应当在县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门的监督下，向物业管理企业移交物业管理用房和物业共用部位、共用设施及设备及相关资料。物业管理企业应将移交结果向全体业主公示。前期物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料交还业主委员会。第三十一条物业管理区域内物业竣工验收合格并交付使用后，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位提取的物业工程质量保修金，应当专户存储，专项用于物业保修期内的维修，并接受业主和业主委员会的监督。物业工程质量保修金具体提取的比例与管理使用办法，由设区的市人民政府制定，报省人民政府建设行政主管部门备案。第四章物业管理服务第三十二条物业管理企业应当按照国家规定，具备相应的资质。从事物业管理的人员应当按照国家规定，取得职业资格证书。第三十三条物业管理企业的权利：（一）根据有关法律、法规规定和物业服务合同，对物业及其环境、秩序进行管理；（二）依照物业服务合同和有关规定收取管理费用，并取得合理的利润；（三）制止违反物业管理规定的行为；（四）选聘专营