土地增值税清算风暴与应对技巧(林佳良,印刷版)

123学什么：课程内容土增税概述清算实务纳税筹划收入确认扣除金额确定4第一讲土地增值税概述清算政策依据土增税特点土增税计算概述Page5国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发[2010]10号（2010年4月17日）(四)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。话说Page6国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知国税发[2010]53号（2010年5月25日）各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提高认识，将思想统一到国发[2010]10号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发[2010]10号文件精神落到实处。Page72011年1月26日国务院新国八条出台会议提出八条政策，包括：二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、地方政府问责、普遍实施限购令等。税收政策方面，提出“①调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。②加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。③加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。④严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。”一系列全新的调控政策，让人感觉到史无前例的调控力度。Page8北京市地税局、建委2011年第5号土地增值税幅度预征率表（2011.3.18起执行）预计增值率预征率预计增值率≤50%2%50%预计增值率≤100%3%100%预计增值率≤200%4%200%预计增值率5%预计增值率匡算公式：〔（预售价格×预售面积-项目成本）〕÷项目成本×100%项目成本=（土地成本+建安成本）×（1+间接费用率）间接费用率暂为30%注：容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的3%预征土地增值税。廉租房、公租房、经济适用房、限价房暂不预征。Page9上海市地方税务局2010年第1号公告（从2010年10月1日起执行）按不同的销售价格确定土地增值税预征率。除保障性住房外，住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格按市房屋主管部门提供的数据为准。Page10广州市地方税务局公告2012年第2号（执行时间自2012年7月1日起至2013年6月30日止）一、房地产开发项目分类及预征率（一）住宅类普通住宅2％，非普通住宅3％，别墅4％。（二）生产经营类写字楼（办公用房）3%，商业营业用房和车位4%。（三）对符合市政府“经济适用住房（含解困房）”和“限价商品住宅”规定的房地产开发项目，不实行预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。注：此前执行的土地增值税预征率为普通住宅1％，其他商品房为2％。Page1111深圳地税局深地税告[2010]6号公告（2010.8.1起执行）普通标准住宅按销售收入2%预征别墅为4%其他类型房产为3%。注：本公告之前预征率为：普通标准住宅为1%，别墅为3%，其他类型房产为2%Page122013年2月28日国五条“隆重”出台2013年2月20日，温家宝政府最后一次国务院常务会议出台新的“国五条”，再次升级了房地产调控措施，也成为十年内第九次房地产调控措施。8天后，国务院办公厅正式发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》结论：“十年九调”，年年“中央空调”！Page13《国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》税总发〔2013〕67号2013年6月20日一、提高认识，加强组织领导。土地增值税是房地产宏观调控的重要措施，做好土地增值税征管和清算工作是贯彻依法治税要求的重要体现，各地要充分认识加强土地增值税征管工作的意义，加强组织领导，按照深化征管改革的总体要求，全面加强土地增值税征管。各地方税务局主要领导要高度重视土地增值税工作，把此项工作列入议事日程和绩效考核内容；分管局领导要亲自抓，把土地增值税征管作为财产行为税征管的重点，切实抓紧抓好；分管处室要认真总结近年来土地增值税征管工作经验，分析存在问题，提出本地区加强征管行之有效的办法；主管税务机关要加强房地产开发项目的全流程监管，形成动态监控机制，把预征、清算和清算后管理的各项工作做扎实；房地产税收专业管理局要充分发挥专业化管理的优势，通过相关税种联动、多税种间信息比对，强化土地增值税监管，集中力量做好清算工作。Page14《国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》税总发〔2013〕67号2013年6月20日土地增值税征管是系统性工作，各环节紧密联系，预征是土地增值税工作的基础，清算是落实土地增值税功能的关键，对房地产开发项目的全流程监管是夯实税源的保障。2013年要着力抓好清算这一关键环节。一是要加强纳税服务和税收宣传，把清算的相关政策和规定宣传好、解读好，让纳税人熟悉政策，在达到清算条件后能够自行做好清算申报，使清算申报做到全覆盖、无死角。二是要对近几年积压未清算的项目进行全面清理，制定工作计划，督促企业限期自行清算，对拒不清算的要严肃处理。三是要严格执行核定征收规定，不得擅自扩大核定征收的范围，对不符合核定征收条件的，坚决不得核定征收，对符合条件、确需核定的，要根据实际情况从严确定核定征收率，不搞一刀切。四是清算审核时要严格依照政策和规定执行，不得擅自扩大扣除项目范围。Page15《国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》税总发〔2013〕67号2013年6月20日三、狠抓落实，强化督导检查。要把督导检查作为强化土地增值税征管工作的抓手，狠抓落实，对照要求、认真部署、细化方案、层层督导，确保将加强土地增值税征管工作的各项要求落到实处。税务总局在已经对15个省市进行督导的基础上，2013年7月起还将对辽宁、黑龙江、河北、天津、四川、重庆等省市进行督导（工作方案另行下发）。Page16162010年2月27日温家宝对话网友[温家宝]：在这里我也想说一点对房地产商的话，我没有调查你们每一个房地产商的利润，但是我认为房地产商作为社会的一个成员，你们应该对社会尽到应有的责任。你们的身上也应该流着道德的血液。[02-2709:46][温家宝]我知道处理房价问题要分清政府应该管的事和市场应该管的事情。对于政府应该管的事情，我们毫不含糊；对于市场应该管的事情，我们也要密切加以关注，充分利用市场对资源配置的合理作用。同时，抑制那些不合理的房价。[02-2709:47]Page1717土地增值税清算涉及的法律法规与主要政策（一）涉及的基本法律法规《中华人民共和国土地增值税暂行条例》《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（二）涉及的直接政策依据《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发[2009]91号）《国家税务总局国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）Page1818土地增值税清算涉及的法律法规与主要政策（三）涉及的其他主要政策《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）《财政部、国家税务总局、国家国有资产管理局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》（财税字[1995]61号）《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）《财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税[2006]141号）Page1919土地增值税清算涉及的法律法规与主要政策（三）涉及的其他主要政策《国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知》（国税发[2007]132号）《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发[2013]67号）Page201994--2009年土地增值税全国入库收入统计（亿元）年份1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年收入..31.12.54.36.88.4年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年收入10.320.537.375.1140.02231.32403.15年份2008年2009年2010年2011年2012年2013年上半年收入537.10719.431276.672062.51233121特点2.征税范围广3.税率设计高5.征管引入评税法1.征税对象特别4.征税环节多级次增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除系数150％以下(含50％)30％02超过50％一100％(含100％)40％5％3超过100％一200％(含200％)50％15％4200％以上60％35％土地增值税税率表Page2323土地增值税评税法（一）针对新建房房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。（国税发【2006】187Page2424土地增值税评税法（二）针对存量房在征收管理中，对于纳税人申报扣除项目金额不实的,应由评估机构对该房屋按照评估出的房屋重置成本价,乘以房屋的成新度折扣率,确定房产的扣除项目金额,并用该房产所座落土地取得时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额。房产和土地的扣除项目金额之和即为该房地产的扣除项目金额。Page2525财税字【1995】048号第十条：（1）确认旧房及建筑物的评估价格经评估价格评估的，评估价格＝重置成本价×成新度折扣率不能取得评估价格的，按照发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%。（2）地价款：未支付地价款或不能提供付款凭证的，不得扣除。（3）相关税费：评估费、营业税、城建税、教育费附加、印花税、契税。土地增值税评税法Page2626土地增值税计算（一）首先确定转让收入额（二）其次确定扣除项目金额1、支付的地价款2、房地产开发成本3、房地产开发费用（1）能认定利息的：利息＋（1＋2）×5%以内（2）不能认定利息的：（1＋2）×10%以内Page2727土地增值税计算4、税金（1）营业税：销售收入×5%（2）城建税：营业税×（7、5、1%）（3）教育费附加：营业税×3%（4）印花税（房地产企业不扣，其他企业扣除0.5‰）：销售收入×0.5‰5、加计扣除费用（仅限于房地产开发企业并开发房地产的情形）加计扣除费用＝（1＋2）×20%扣除项目金额合计＝1＋…＋5Page2828土地增值税计算（三）计算增值额增值额＝收入总额－扣除项目金额（四）确认增值率增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%（五）计算应纳土地增值税应纳税额=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数Page3030一、清算条件（一）法定清算条件根据国税发【2006】187号与国税发【2009】91号文规定，法定的清算条件主要有：1.2.3.直接