华南农业大学《房地产开发与经营》考试知识提纲

房地产开发与经营复习重点（顺序版）第一章绪论房地产开发与经营的概念（狭义）：房地产开发主要是指在依据国家法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定的地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计、建设、施工等开发活动。房地产开发与经营的特点：房地产开发与经营的难度较大；房地产开发与经营的风险较大；房地产开发与经营的政策性强。房地产开发的形式与内容：按开发的时间不同，可以分为初次开发与再次开发；按开发的规模不同，可以分为单项开发和综合开发等；按开发的内容不同，可以分为内涵式开发和外延式开发。第二章经营理论和策略消费者市场购买行为理论概念：所谓消费者市场，是所有为了个人消费而购买物品或服务的团体和个人所构成的市场。内容消费者购买动机：本能动机和心理动机购买决策的过程：产生需求——收集信息——分析比较——购买阶段——进行评判消费者购买行为分析：主要是解决何时购买、何处购买、由谁购买及如何购买等问题。房地产市场开发策略：开发由本地化向跨区域发展；开发从品质向品牌跨越；纯住宅开发向商用物业拓展；诚信开发争雄楼市；开发健康住宅风生水起。第三章房地产企业房地产企业的概念：房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。房地产企业的特征：房地产具备企业的一般性质；房地产产品的地域性、空间的固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性；土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性；房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。房地产企业的类型按照企业的功能分类房地产开发企业：专门从事土地和城市基础设施建设开发的企业；专门从事地上建筑和构筑物建设的房地产企业；房地产综合开发经营企业房地产中介服务企业：房地产咨询服务企业；房地产估价服务企业；房地产经纪服务企业。物业管理企业按照企业所有制分类：城镇集体所有制房地产企业；国有独资企业、股份有限公司和有限责任公司；合伙制房地产企业；中外合资经营房地产企业、中外合作经营房地产企业、外资房地产企业。第四章房地产项目及项目定位土地储备和一级开发项目的含义：土地储备和一级开发（简称土地储备开发），是指政府通过依法收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。住宅地产开发项目（掌握有哪些）：普通商品住房项目；限价商品住房项目；经济适用房项目；廉租房项目；别墅项目；旅游住宅地产项目。商用地产开发项目：写字楼地产项目；酒店式公寓类开发项目；旅游地产项目（纯商用项目）；商业用房项目。房地产项目定位的含义：房地产项目定位，是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观调控复杂背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，并在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品市场定位的过程。房地产项目定位是为了寻找房地产项目的核心控制力和稳定利润点，使项目具有独特的市场定位，而进行分析和科学决策的过程。房地产项目定位的原则：符合城市规划的原；协调发展的原则；符合市场需求的原则；效益最大化的原则；与企业发展战略相一致的原则。项目定位的基本流程：市场调查——分析土地条件——分析确定客户群——产品定位——租售价格定位——成本与费用测算——预测租售收入和租售进度——经济评价——确定最后方案项目定位的主要内容：确立开发理念；明确用途功能；筛选目标客户；进行项目初步设计；测算租售价格；确定方案。第五章房地产项目用地的获取土地使用权出让的含义：土地使用权出让（简称土地出让）是指国家将国有土地在一定年限内出让给土地使用者，有土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地出让的四种方式：协议、招标、挂牌、拍卖。第六章房地产市场调研房地产市场调研的含义：房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，并最终为营销决策服务的专业方法房地产调研的内容：市场宏观环境状况；政治环境；经济环境；社会文化环境。（具体要分析什么，怎么分析详见课本）第七章房地产开发项目可行性研究房地产可行性研究的概念：房地产可行性的研究就是指在房地产项目投资决策前，通过对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面分析、论证和评价，从而判断项目法律上是否合规、技术上是否可行、经济上是否合理，进而对多个方案进行优选的过程。房地产可行性研究的作用：可行性研究是投资决策的重要依据；可行性研究是项目审批的依据；可行性研究是项目资金筹措的依据；可行性研究是编制设计任务书的依据；可行性研究是开发商与各方签订合同的依据。房地产可行性研究的基本内容：项目概况、市场分析和需求预测、规划方案的优选、开发进度的安排、项目投资估算、资金筹集方案和筹资成本估算、财务评价、风险分析、国民经济评价、结论。土地费包括的费用：土地征收拆迁费；土地出让地价款；土地转让费；土地租用费；土地投资折价；敏感性分析的步骤：选择要分析的不确定因素——售价和租金、开发成本、开发周期、空置率和空置期、贷款利率和贷款额度；选定分析多用的评价指标；计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况；判定敏感性因素；提出控制敏感性因素的建议。第八章房地产融资房地产融资的概念：从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。房地产融资的特点：融资规模大、偿还期较长、资金缺乏流动性、高风险、高收益。房地产企业的一般性资金来源：企业自有资金；政府财政资金；银行贷款；股票、债券、集资、租赁、商业信用等多种筹资方式（发行股票、发行债券、合资联营、租赁筹资、预收定金、商业信用）；其他资金来源（利用外资、非银行金融机构筹资、短期融资券）。房地产企业区别于一般企业的资金来源：房地产抵押贷款；售后回租；预售资金；其他筹资方式（建筑施工企业垫付工程款、延期支付土地出让金、重复融资）。我国房地产融资中的主要风险：政策风险；市场和经营风险；财务风险；道德和信用风险。产生风险的原因：一是房地产开发资金过多依赖银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行；二是土地储备制度不完善，土地储备贷款存在隐性风险；三是个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险；四是商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。第九章房地产开发项目管理房地产开发项目管理的概念：房地产开发项目管理是房地产开发企业对整个工程项目建设进行的全面管理，是项目开发建设过程中的一项重要管理内容，它集中体现了项目建设过程中的各项实务操作。成本管理、质量管理、进度管理是房地产开发项目管理的三大核心，它们是相互联系又存在矛盾的整体。工程项目质量管理的特点：工程项目的特点除了具有单项性、一次性、寿命的长期性、生产管理方式的特殊性、项目高投入性和风险性以外，还具有工程质量本身的特点。影响因素多；质量波动大；质量变异大；质量隐蔽性、终检局限大。项目工程质量管理的主要途径和方法施工阶段的三种途径：审核有关技术文件、报告或报表；现场质量监督；现场质量检验。工程质量控制常用方法：排列图法；因果分析图法（因果分析图又叫树枝图、鱼刺图或石川图）；直方图法；SPC图法。（注意：此部分需要认真看书上的图形和具体判断标准。）项目进度管理的概念：房地产开发项目的进度管理是指对开发项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编织计划，并将该计划付诸实施，且在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至项目竣工，交付使用。项目进度管理控制方法——网络图法：（此部分内容需要有一个整体的把握）网络图的分类：（按表示方法分类）单代号网络图、双代号网络图；（按最终目标分类）单目标网络图、多目标网络图；（按工作衔接特点分类）普通网络图、搭接网络图；（按编制对象范围分类）群体网络图、单项工程网络图；局部工程网络图。房地产开发项目成本管理原则：设置科学的成本管理目标；设计阶段投资控制是重点；变被动控制为主动控制；经济与技术结合是成本管理的高效手段。第十章房地产市场营销房地产市场营销的概念：房地产市场营销是通过交易过程满足贵客对土地或房屋需求的一种综合性营销活动，也是把土地或房屋产品转换为现金的流通过程。房地产市场营销的基本理论：4P理论;4C理论;4R理论;4V理论;4S理论。（具体理论内容需要看书）品牌营销策略的实施：精准的市场定位是房地产品牌营销的基础；卓越的质量体系是创建知名品牌的保证；以良好的社会形象树品牌；以优秀的质量树品牌；以创新精神树品牌；以优秀的企业文化树品牌。房地产市场细分的概念：房地产市场细分，是指人们在目标市场营销观念的指导下，依据消费者的需要、欲望、购买行为和购买习惯，将房地产市场整体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费者群体的市场分类过程，其中每个消费者群即为一细分市场。选择销售渠道的主要因素：商品房因素；市场因素；企业本身的因素；国家政策、法令因素。房地产广告的类型：（按广告的目的分类）软广告、硬广告；（按一则广告所传达内容范围的大小分类）单一卖点型、若干卖点型、综合传达型。软广告：开发商的企业形象广告；楼盘情况介绍；各期活动传真；市场信息统计发布。硬广告：（按广告性质分类）楼盘广告、企业楼盘广告；（按广告的目的分类）告知型、说服型、提示型、形象型、促销型。房地产广告策划内容：广告目标；市场分析；广告策略；广告计划；广告效果测定。第十一章房地产交易房地产交易的概念：房地产交易是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称，其实质是房地产权利的交易。房地产交易的特性：标的物位置的固定性；房地合一的特性；房地产交易标的价值金额大、专业性强；房地产交易标的供给的稀缺性；房地产交易中原房地产设定的权利义务具有承接性。房地产交易的原则：及时登记原则；房地连动原则；交易价格遵循国家政策的原则；交易房地产原设定的权利和义务随交易同时转移的原则。房地产买卖价格的特殊性：位置对价格起着决定作用；不能完全依成本定价；房地产价格的趋升性；房地产价格的垄断性。房地产抵押的概念：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的欣慰。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。设定抵押权的原则：房地合一的原则；依法登记原则。房地产抵押的受偿：同一财产向两个以上债券人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。抵押物折价或拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押人未按合同规定履行长海债务义务的，按照法律规定，房地产抵押权人有权解除抵押合同，拍卖抵押物，并用拍卖所得价款，优先得到补偿，而使自己的权利不受到侵害。房地产开发与经营复习重点（题型版）一、名词解释房地产开发与经营的概念（狭义）：房地产开发主要是指在依据国家法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定的地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计、建设、施工等开发活动。概念：所谓消费者市场，是所有为了个人消费而购买物品或服务的团体和个人所构成的市场。房地产企业的概念：房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。土地储备和一级开发项目的含义：土地储备和一级开发（简称土地储备开发），是指政府通过依法收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。房地产项目定位的含义：房地产项目定位，是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观调控复杂背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，并在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品市场定位的过程。房地产项目定位是为了寻找房地产项目的核心控制力和稳定利润点，使项目具