宿迁市市区物业服务收费管理实施办法

1宿迁市市区物业服务收费管理实施办法（征求意见稿）第一条为了促进我市市区物业服务行业健康发展，规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《民法通则》、《物权法》、《物业管理条例》等法律法规和《江苏省物业服务收费管理办法》，制定本办法。第二条本办法适用于我市市区范围内，符合国家物业管理资质要求的物业服务企业，对各类物业实施管理提供服务的收费行为。第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。第四条政府提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。第五条市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责本行政区域内的物业服务收费政策的制定、实施和监督管理工作。第六条物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则，根据物业服务成本、法定税费和合理利润确定。第七条物业服务收费，根据物业的性质和特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的物业公共服务收费，实行政府指导价。2非普通住宅（别墅等国家规定的高档住宅）以及办公房、厂房、经营性用房等物业公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费等实行市场调节价。第八条实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量、服务成本等因素，制定六个物业公共服务等级及收费标准（详见附件），并适时调整和公布。第九条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，住宅物业的开发建设单位按市招投标管理规定在遵循公开透明、客观公正、程序合法、手续完备原则下，通过招投标竞争方式选聘物业服务企业的物业公共服务费，应当签订书面的前期物业服务合同，并向价格主管部门备案。前期物业管理阶段，住宅物业的开发建设单位采取协议方式选聘物业服务企业的物业公共服务收费标准，应当经价格主管部门核准。业主大会尚未成立，住宅物业公共服务费收费标准因成本变化等因素需要调整的，物业服务企业应采取公开方式，征询业主意见，经当地价格主管部门核准后方可执行。物业管理行政主管部门应会同价格主管部门，加强对招投标价格行为及履行合同全过程的监督和管理。第十条业主大会成立后的普通住宅物业公共服务收费标准，可以在当地价格主管部门公布的政府指导价范围内，由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。第十一条实行市场调节价的物业服务收费标准，在业主大会成立前，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人在3物业服务合同中约定执行；业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。市价格、物业管理行政主管部门，应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定收费及有关事项。第十二条物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第十三条物业管理公共服务费用构成因素为：(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(二)物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用；(三)物业管理区域清洁卫生费用（含垃圾处理费）；(四)物业管理区域绿化养护费用；(五)物业管理区域秩序维护费用；(六)物业管理企业办公费用；(七)物业管理企业固定资产折旧费用；(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；(九)经业主大会同意的其他费用；(十)合理利润；(十一)法定税费。其中，合理利润：普通住宅最高不超过8%。4第十四条物业的电梯、水泵、中央空调等设备运行电费及公共照明（小区路灯、景观灯等）、公共用水（公共水池用水、绿化用水等）等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独装表、单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业服务企业协商确定；业主大会尚未成立的，物业服务企业应按实际发生的费用和约定方式向业主合理分摊。第十五条物业服务收费按照房产证记载的建筑面积计算；尚未进行登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。物业服务企业可按物业服务协议或买卖(租赁)合同约定分期预收，预收时间一般不超过半年。合同另有约定的，从其约定。业主、使用人应当按照入住通知书(符合竣工验收条件)约定的房屋交付时间，作为起始时间交纳物业服务费。物业服务企业不得以不缴物业服务费就不交付业主钥匙强行收取物业服务费。第十六条纳入物业管理和服务范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。分期开发建设、分批交付使用的物业，期间的物业服务费由业主按物业服务合同约定规定交纳。因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，期间的物业服务费按合同约定标准的7O％交纳。物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费由业主或使用人交纳，但业主负最终交纳责任。第十七条物业管理区域内的住宅电梯运行维护收费、二次供水运行维护收费、集中供热运行维护收费等，按实际发生的维护费用进行公示，并每月按实分摊。5物业服务企业对住宅室内装饰装修服务的费用，由物业服务企业根据实际成本和合理利润确定具体收费标准，报价格和物业管理行政主管部门备案后公示上墙。物业小区住宅的装璜垃圾处理费按有关文件规定执行，其收费标准为1元/平方米（建筑面积）。第十八条物业管理区域内在公共、或共有、或共用车场(库)特定空间停放汽车的收费，应区别物业类型、专有权益、管理服务成本等因素计收。汽车停放服务费由物业服务企业依物业服务合同收取。其中专有车位(库)，应交纳停放服务费。具体标准为：（1）小区道路设置的停车位50-100元/月。小区物业委员会成立前执行低限（50元/月）；物业委员会成立后由双方协调确定。（2）室内租用停车位150元/月。（3）室内自购车位，物业服务企业只能收取用于照明、排风、保洁管理等车位服务费用，车位服务费为10-20元/月。非业主车辆在小区内公共停车场停放时间超过半小时的可收取5元/次的停车服务费。占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，所得收益在扣除物业服务企业代办经营成本后，剩余部分30％用于补贴物业服务费，70％纳入小区住宅专项维修资金。第十九条物业管理和服务区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿代理合同，由物业服务企业向委托单位收取手续费。第二十条市价格主管部门在制定或调整本行政区域内普通住宅物业公共服务收费标准的总体水平时，应以物业公共服务所需社会平均成本为基础测算，充分听取业主、使用人和物业服务企业等社会各界的意见。6第二十一条物业服务企业不得擅自向业主、使用人收取押金、保证金等费用。物业服务企业为保护房屋共用部位、主体结构和共用设施设备免受损坏，可以向业主或使用人按住宅房屋500元/户，非住宅房屋20元/平方米（建筑面积）收取装修保证金。房屋装修完毕，经验收房屋共用部位、主体结构和共用设施设备未受损坏，物业服务企业必须在一个月内全额退还装修保证金；若共用部位、主体结构和共用设施设备受到损坏，应当由业主或使用人承担赔偿或修复的责任，如业主和使用人自愿选择赔偿的，其赔偿标准由物业公司委托有资质的评估机构进行估价，其费用可在装修保证金中抵付，装修保证金余额必须在一个月内全部退还。第二十二条物业服务企业将部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。第二十三条物业服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点醒目位置公布，物业服务企业应每半年(或财务年度)向业主、使用人公布物业公共服务费收支、利用业主共用、共有设施经营收益和支出情况，接受业主委员会、业主、使用人、价格主管部门和物业管理行政主管部门的监督。第二十四条物业服务企业应完善内部财务管理制度，强化成本、收支约束。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应按物业管理区域分别核算。实行物业公共服务费用包干制的，物业服务企业应对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建帐，按照服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。实行物业公共服务费用酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况。物业服务企业7或业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务费年度预决算和收支情况进行审计，审计费用的承担，应在物业服务合同中约定。第二十五条业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同逾期不交纳服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当在产权或使用权转移前及时结清物业服务费用。第二十六条市价格主管部门和物业管理行政主管部门，应当加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准的监督。物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。第二十七条本办法由宿迁市物价局会同宿迁市住房和城乡建设厅负责解释。第二十八条本办法自2010年月日起执行，宿价服[2004]96号文件同时废止。附件1：宿迁市区普通住宅物业管理服务等级标准附件2：宿迁市区物业公共服务等级收费标准8附件一：宿迁市区普通住宅物业管理服务等级标准一级序号项目服务标准(一)安全巡查①不能实施封闭式管理，但设专人24小时巡查小区，全体巡查人员不少于3人，服务基本规范。②安全护卫人员统一着装，熟悉辖区情况，认真负责，有较强的责任心，当班时佩戴标志，尽忠职守。③能认真处理好业主(使用人)的投诉和求助。④危及人身安全处设有明显标志。⑤紧急事件处理预案(凶杀、火灾、爆炸、地震、电梯突发事件等)基本完整，有关措施落实。(二)卫生保洁①小区生活垃圾袋装化，垃圾日产日清；垃圾房(箱、车)保持基本整洁。②每20天打扫一次各楼层通道和楼梯台阶，每2月用抹布擦抹一次楼梯扶手，每半年擦洗一次楼梯道共用门窗，楼梯道目视比较整洁。③公共场所每日清扫一次，清扫结束时地面无垃圾、杂物。④公共厕所每天清扫一次，无明显污物便迹外溢。⑤小区内部窨井、下水道、化粪池每两年清掏疏通一次，能基本畅通。(三)绿化养护①每日清扫1次绿化带、草地上的果皮、石块等垃圾，目视基本无杂物。②草坪生长一般，颜色一般，整块草地基本无明显的草荒和大面积病虫害；无明显堆物堆料、搭棚、侵占等现象。③每年至少进行1次施肥，树木长势一般，无明显死树，病虫害防治每年不少于2次。④假山、亭、廊、雕塑等园林小品每2年检修、油漆(粉刷)1次。(四)房屋及共用设施设备维修养护①每年年底或年初对房屋和共用部位、共用设施设备道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价，巡检要有记录，大修及更新改造计划及时报告业主或业主委员会，落实维修资金。每2月巡视1次楼房单元门、楼梯间通道部位以及其他共用部位的门窗、玻璃、路灯等设施，每年10月份安排1次共用部位门窗检修，使其保持基本完好。②房屋修缮制度完善，便民报修措施齐全，居民室内维修实行有偿服务，具体范围、价格双方约定，并公示上墙。服务态度良好。③共用设施设备良好，运行基本正常，无事故隐患，有设备运行记录，运行人员严格遵守操作规程及保养规范。④房屋外观基本完好，无较大缺损；屋面每年检修1次，屋面排水基本畅通。⑤共用楼道灯无安全隐患、无长明灯。⑥共用二次供水水箱加盖加锁，每年清洗1次，无二次污染及隐患。9⑦道路、停车场(棚