XXXX年5月北京房地产市场供需动态监测月报_40页

装修房四化管理装修房四化管理实施的困难？5分钟分组讨论执行要简单任何有生命力的，都是很质朴的（简单直接，太复杂反而难以起步）举大事不拘小节（变革之初，不追求完美，行胜于言）带思考的执行VS简单的执行（达成统一认识，按照既定方向前进）为什么推行四化管理四化管理的概念四化管理操作手册四化管理对成本的影响目录装修房施工控制现状装修房质量问题图纸环节施工环节管理/方法现场环节工作交圈环节描述不清晰过程控制点多，无法聚焦整体过程更多的是工序及标准，缺少流程串联缺乏图纸评审组织和机制缺乏统一的装修施工图纸标准装修施工图纸深度不够施工人员素质参差不齐现场材料加工与安装同一区域交叉施工现场操作工种太多施工单位缺乏清晰的工作分工成品保护标准不清晰对09年报修缺陷初步分析：•内装饰部品绝对值和相对比例在上升，且为比例最高；•渗漏占比6.7%,裂缝占比8.2%，主要集中在外围护和结构部分，比08年比例下降，与盖洛普满意度调查中对业主生活影响问题比例下降相互印证；•结构部品缺陷占比相对08年继续下降，5%降至3%，说明实测实量对于尺寸控制等结构问题改进效果明显；•内装饰部品中缺陷占比前几位的分别是：内隔墙抹灰（13638）、入户门户内门门体配件（12330）、门扇制作与安装（7149）、分隔墙装饰（5221）、木地板（4654）、踢脚线（1925）、天然装饰石材（1888）、瓷砖地面（1811）、分隔墙砌体（1576）。09年报修缺陷为什么推行四化管理装修房四化管理能够有效的：􀁺提高材料部品加工精度，提高装修质量；􀁺改进装修房施工前期策划和准备的深度，减少后期变更成本和出错概率；􀁺降低材料损耗，减少成品破坏；􀁺减少返修从而提高综合效率。并且，根据集团战略部署，2010年新开工项目装修房比例将达到100%，生产方式的变革将是解决装修房质量问题的最终途径；其核心价值在于，通过推动生产方式的变革，使万科产品的装修部分进入工厂化时代，能够有效解决质量稳定性、施工综合效率以及绿色施工问题通过装修房的四化管理和精装修A、B、C图纸标准化的结合，前置解决图纸标准化阶段的深度标准化四化管理的保障措施图纸深度标准化——图纸内容齐全、深度可指导施工、装饰及功能设计合理、细节交圈图纸专业齐全、装饰及功能设计合理、大样、详图满足集中加工要求，细节交圈四化管理概念材料加工工厂化——按设计图纸进行材料集中加工、控制土建偏差、统一规格尺寸、弹设基础零控线控制交接面施工偏差、统一规格尺寸、根据图纸进行装饰、装修材料集中加工四化管理概念现场管理可视化——每户统一位置悬挂《可视控制表》《每户质量档案》，随工程进展按表格内容验收并及时填涂施工现场标识系统清晰完整并统一悬挂，《可视控制表》《每户质量档案》随工程进展即时更新四化管理概念施工现场整洁化——单工种、单工序流水施工、安全文明、成品保护工种、工序流水清晰，交叉作业合理，安全、文明、成品保护措施得当四化管理概念四化管理资料上哪找四化管理操作手册手册目的：本手册不是一个制度文件，约束一线公司按照标准执行。而是一个以苏南和长春公司经验为基础的实施指导手册，全面的了解四化管理内容及实施过程中的要点和注意事项，帮助项目快速开展四化管理并避免重复错误发生。手册用户：公司工程部、项目部、设计部、装修单位四化实施的项目应参照手册的内容完成应有的管理动作，具体的执行方法和形式可以在手册基础上完善、调整、创新四化管理操作手册目录装修业务流程图四化新增工作前期准备线图纸深化线材料加工线施工工序线质量验收线工作要点说明线四化管理业务流程图招标前总包施工前湿作业阶段固定家具/设施装配阶段清洁交付阶段计划备注质量控制前期准备加工/运输现场施工深化图纸审装修房策划四化管理交底、答辩确定装修图纸蓝图统计测量结果排版图设计定位图设计立面综合图设计节点详图设计加工图设计审审审加工设备进场安装现场加工区搭建现场加工区图纸设计土建移交土建修复C8地面基层隐蔽验收C9燃气支管试压A6燃气支管安装A7厨卫、阳台地砖铺贴C10地砖验收、成品保护C11尺寸确认A8门、橱柜、淋浴房尺寸核定A9客厅地砖/大理石、门槛石、窗台石安装铺帖A4吊顶石膏板封板或铝扣板成品吊顶安装装修界面验收成品保护C6隐蔽验收（含水电、龙骨间距及防火、防腐处理验收）A5地面基层处理C3工作面验收手续C7石膏板及灯位验收C1施工图纸确认A3石膏板吊顶龙骨安装（含吊顶内管线安装）单元门封闭C2施工组织设计、监理细则确认A1厨卫墙砖铺贴（含浴缸安装）A2竖向木结构基层（含门及柜体基层安装）C5木结构防潮处理验收、洞口及安装净尺寸核定C4墙砖验收、浴缸盛水试验招标文件编写定标装修总包进场现场实测实量工人培训与交底集中加工包装/仓储运输合同签订审班组长交底门、橱柜、淋浴房下单生产C12地面铺装验收A10室内墙面顶棚刮腻子、干燥、打磨A11墙面顶棚刷底漆C13墙面、顶棚细部验收C21细部验收竣工验收,移交物业C19室内空气检测A16室内不锈钢栏杆安装A17室内墙及顶第二、三遍面漆A18晾衣架、空调、厨房三件套、热水器、风口、灯具、厨卫五金件、龙头、开关面板、卫生洁具安装A12橱柜及台面、收纳柜安装A15淋浴房、暖气片安装A14墙纸粘贴A13户内门安装C16乳胶漆验收、成品保护C15室门验收、成品保护A20清理打胶C14柜体验收、成品保护C18地板成品保护C20管道试压C17细部验收、卫生洁具盛水实验A19木地板安装现场放线1、注意样板引路标准（工序、质量、成品保护、部品）、实施时间点和参与部门（设计、成本、采购、营销、客服），在批量装修之前要具备交付标准样板间2、实测实量到现场放线是一组连续相关动作，以苏南和长春经验来看，周期需要1个月3、现场加工区设计环节需要产生加工区平面图4、图纸深化工作前置到装修单位招标前，图纸深化工作和装修房策划成为工程清单的依据。1、招标文件中需要加入四化管理中的要求，具体详见四化管理指导手册。2、装修房策划阶段将形成《装修房策划书》3、蓝色工作项为四化管理新增或有变化的工作项样板引路实楼样板施工样板间施工图部品二次设计图项目三级计划全装修施工计划楼层作业计划每周/每天作业计划材料需求计划配送计划加工/生产计划材料批次采购计划项目经营计划就施工标准、保障措施要求、成本核实要求达成共识为图纸深化、集中加工材料尺寸确定做准备策划装修全过程的施工控制计划、集中加工材料配送生产计划前期准备四化管理业务流程图招标前总包施工前湿作业阶段固定家具/设施装配阶段清洁交付阶段计划备注质量控制前期准备加工/运输现场施工深化图纸审装修房策划四化管理交底、答辩确定装修图纸蓝图统计测量结果排版图设计定位图设计立面综合图设计节点详图设计加工图设计审审审加工设备进场安装现场加工区搭建现场加工区图纸设计土建移交土建修复C8地面基层隐蔽验收C9燃气支管试压A6燃气支管安装A7厨卫、阳台地砖铺贴C10地砖验收、成品保护C11尺寸确认A8门、橱柜、淋浴房尺寸核定A9客厅地砖/大理石、门槛石、窗台石安装铺帖A4吊顶石膏板封板或铝扣板成品吊顶安装装修界面验收成品保护C6隐蔽验收（含水电、龙骨间距及防火、防腐处理验收）A5地面基层处理C3工作面验收手续C7石膏板及灯位验收C1施工图纸确认A3石膏板吊顶龙骨安装（含吊顶内管线安装）单元门封闭C2施工组织设计、监理细则确认A1厨卫墙砖铺贴（含浴缸安装）A2竖向木结构基层（含门及柜体基层安装）C5木结构防潮处理验收、洞口及安装净尺寸核定C4墙砖验收、浴缸盛水试验招标文件编写定标装修总包进场现场实测实量工人培训与交底集中加工包装/仓储运输合同签订审班组长交底门、橱柜、淋浴房下单生产C12地面铺装验收A10室内墙面顶棚刮腻子、干燥、打磨A11墙面顶棚刷底漆C13墙面、顶棚细部验收C21细部验收竣工验收,移交物业C19室内空气检测A16室内不锈钢栏杆安装A17室内墙及顶第二、三遍面漆A18晾衣架、空调、厨房三件套、热水器、风口、灯具、厨卫五金件、龙头、开关面板、卫生洁具安装A12橱柜及台面、收纳柜安装A15淋浴房、暖气片安装A14墙纸粘贴A13户内门安装C16乳胶漆验收、成品保护C15室门验收、成品保护A20清理打胶C14柜体验收、成品保护C18地板成品保护C20管道试压C17细部验收、卫生洁具盛水实验A19木地板安装现场放线1、注意样板引路标准（工序、质量、成品保护、部品）、实施时间点和参与部门（设计、成本、采购、营销、客服），在批量装修之前要具备交付标准样板间2、实测实量到现场放线是一组连续相关动作，以苏南和长春经验来看，周期需要1个月3、现场加工区设计环节需要产生加工区平面图4、图纸深化工作前置到装修单位招标前，图纸深化工作和装修房策划成为工程清单的依据。1、招标文件中需要加入四化管理中的要求，具体详见四化管理指导手册。2、装修房策划阶段将形成《装修房策划书》3、蓝色工作项为四化管理新增或有变化的工作项样板引路实楼样板施工样板间施工图部品二次设计图项目三级计划全装修施工计划楼层作业计划每周/每天作业计划材料需求计划配送计划加工/生产计划材料批次采购计划项目经营计划图纸深度标准化及材料加工工厂化非简单的汇总，需要统计及合并同类项（通过可调整偏差合并）现通过四化管理，暂且挖掘出可将橱柜生产加工前置图纸深度标准化5大类（排版、定位、立面、节点、加工）25小类深化图纸图纸深度标准化材料加工工厂化加工什么用什么加工过程要点工作标准产生收益成果介绍—质量控制表（户）重要验收工序验收是否合格成果介绍—进度控制表关键工序楼层按计划完成滞后7天以内滞后3天以内加工可视化图集施工现场整洁化•《安全文明管理标准》•《成品保护细则》•《装修房交付保洁验收标准》保障措施成果介绍—保障措施成果介绍—基础数据分析综合效益分析—长春综合效益分析—长春长春公司洋浦项目一期二标段4栋楼24000㎡160套一种U5户型土建和装修总包一体化14.5万35.5万22.4万重点项目跟进重点项目选择：1.目的（标杆、创新）2.数量（每个区域3-4家，共10-15家）3.选择标准（合作意愿、区域、工期要求，面积、总包分工、产品类型、装修标准）深圳五园四期佛山新车湾畔广州金域华府）东莞金域蓝湾成都金色海蓉重庆朗润园1.1期武汉魅力南区西安新地城沈阳金域蓝湾天津东丽湖北京假日风景无锡金域蓝湾合肥金色名郡上海地杰C深圳区域成都区域北京区域上海区域跟进策略目的数量评估方法重点项目跟进按照四化管理的更高的标准衡量实施状况。实施过程中能够产生优秀的做法，产生集团四化管理的标杆。每个区域平均3-4个项目，共14个项目12个跟进点，跟进标准更加严格对跟进点的工作完成情况及合理性用文字进行描述对好的跟进点工作进行总结和推介普通项目跟进按照四化管理的基本标准跟踪项目实施状况，确保项目采用四化管理措施全集团52个项目10个跟进点，以是否完成作为跟进标准用颜色表示是否按照跟进点标准完成工作根据完成状况进行排名重点跟进项目监控点序号跟踪点跟踪标准跟踪时间点跟踪周期跟踪方法跟踪人1四化管理能力考核项目部甲方成员（项目负责人、装修工程师、品质工程师）均参加过四化管理的考试，分数均在80分以上装修策划书编制前一次性参加集团四化管理统一网上考试（V-learning），对考试人和成绩进行核对。总部四化项目组2装修策划书是否在装修招标前完成装修策划书策划书中需要有：总平布置（加工区综合考虑）和施工总包人员架构及人员数量说明招标前一次性装修策划结束后，一线公司反馈装修策划书总部四化项目组3装修施工图是否有全套装修施工图图纸是否符合标准（图纸目录及图纸深度要点）招标前一次性招标前，一线公司反馈装修施工图万创4成本经济性分析招标前判断成本估算标底是否合理定标后根据定标价格进行横向成本对比反馈定标前后一次性反馈统一的经济型效益分析表总部四化项目组（成本）5四化管理交底对总包和监理核心成员（项目负责人、技术负责人、班组长等）需要进行四化管理培训装修总包进场一次性四化管理培训记录总部四化项目组6实测