第四章 地租理论与土地价格(1)(六)

1资本主义地租一、资本主义级差地租级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润。其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。1．产生级差地租的原因优等土地→劳动生产率高→产品个别生产价格低劣等土地→劳动生产率低→产品个别生产价格高同样的产品在市场上价格是一样的工业产品的价格由中等生产条件决定农业产品的价格是由为了满足社会对农产品的需求的最劣等土地的个别生产价格作为社会生产价格。2利用优越的自然条件所获得的超额利润形成垄断，而利用优越的经济、技术条件所获得的超额利润是暂时的；自然力的差异是产生级差地租的自然基础，由于土地有限而产生的经营垄断才是产生级差地租的真正原因。土地所有权的存在以及优越资源条件被部分经营者垄断→获得超额利润→级差地租2．级差地租Ⅰ（归土地所有者占有）级差地租Ⅰ形成的条件：土地肥力的差异、土地位置的差异3．级差地租Ⅱ在同一块土地上连续追加投资，每次投资的劳动生产率必然会有差异，只要高于劣等土地的劳动生产率就会产生级差地租Ⅱ。3土地等级所耗资本（元）C＋V平均利润（元）产量（公斤）个别生产价格（元）社会生产价格（元）级差地租Ⅰ（元）全部产品每公斤产品每公斤产品全部产品劣等100202001200.60.61200中等100202501200.480.615030优等100203001200.40.618060级差地租Ⅰ的形成一（土地肥力的差异）面积相同的优、中、劣三块土地，虽然投资水平相同（均为100元），但由于肥沃程度不同，其产量非别为300公斤、250公斤和200公斤。均按20%的平均利润率计算，其单位产品的个别生产价格分别为0.4元、0.48元和0.6元。在市场上如果以劣等地的个别生产价格（0.6元）为社会生产价格，那么全部产品的社会生产价格就分别为180元、150元和120元。由此，优、中等地就可以获得60元和30元的超额利润，转化为级差地租Ⅰ。4级差地租Ⅰ的形成二（土地位置即距市场远近的差异）地块距市场里程（公里）生产资本投入（元）运输费用（元）资本总支出（元）平均利润（按20％计算）个别生产价格（元）社会生产价格（元）级差地租Ⅰ（元）甲101005105211261326乙151007.5107.521.51291323丙2010010110221321320甲乙丙三块土地，面积和肥沃程度相同，由于距市场远近不同，其运输费用分别为5元、7.5元、10元。按20%平均利润率计算，个别生产价格分别为126元、129元、132元。在市场上按社会生产价格（距市场最远地块丙的个别生产价格）132元出售，则甲、乙两块土地分别获级差地租6元和3元。5土地等级所耗资本（元）C＋V平均利润（元）产量（公斤）个别生产价格（元）社会生产价格（元）级差地租Ⅰ、Ⅱ（元）全部产品每公斤产品每公斤产品全部产品劣等地100202001200.60.61200优等地100203001200.40.618060（Ⅰ）在优等地上追加投资100203501200.340.621090（Ⅱ）级差地租Ⅱ的形成在优等地上追加投资100元，由于新投资的劳动生产率提高，每公斤产品的个别生产价格降为0.34元。如产品仍按社会生产价格（即劣等地个别生产价格）每公斤0.6元出售，全部产品可得210元，其中比劣等地全部产品价格120元多出的90元就是优等地追加投资所得超额利润，他将转化为级差地租Ⅱ。6级差地租Ⅱ的分配：在租约有效期内→农业资本家在租约有效期满后→土地所有者4．级差地租Ⅰ与级差地租Ⅱ的关系都是由于个别生产价格与社会生产价格的差异引起的超额利润转化而来的；级差地租Ⅱ是以级差地租Ⅰ为前提和基础的；级差地租Ⅰ的产生早于级差地租Ⅱ。5．当前的劣等土地将来也有级差地租因社会需求增加需要比原来更劣等的土地投入使用时；在较优的土地上追加投资，其劳动生产率降低到原来最劣等土地以下时；在劣等土地上追加投资，其劳动生产率降低到原来最劣等土地以下时。7土地投入资本（元）平均利润率（%）平均利润（元）产量（公斤）个别生产价格（元）社会生产价格（元）级差地租Ⅱ（元）全部产品单位产品单位产品全部产品最坏耕地50201050601.22.412060最坏耕地追加50201025602.42.460在最坏耕地上，原投资50元，产量为50公斤，追加投资50元，产量仅25公斤，劳动生产率降低了，追加投资的个别生产价格为2.4元。由于社会对农产品的需求增加，使这个劳动生产率降低了的个别生产价格成为社会生产价格。于是原投资50元，便能产生级差地租Ⅱ60元。因此，马克思说：“单纯就级差地租来说，所有的已耕地都会提供地租。”8评估价格按一定的评估方法对土地进行评估所得的价格。评估价格可能因评估方法不同而不同。课税价格国家或地方政府为了课征地价税，由估价人员估定的价格，一般比市场交易价格低。租赁价格承租方为取得土地租赁权而向出租方支付的价格。租赁价格的实质是定期支付的地租。抵押价格以土地为担保物而取得贷款时，银行对土地所估定的价格。抵押价格一般比市场交易价格低。9二、按因素的影响范围分类一般因素：指影响地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、社会经济发展状况、土地制度、土地利用计划与规划、社会及国民经济发展规划等。区域因素：指影响城镇区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。个别因素：指影响宗地自身的地价水平的因素，主要包括其自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。10土地价格的变动趋势及规律性土地价格总体上呈上升趋势（社会经济发展水平提高；人口数量及家庭户数增加；土地投机）土地价格呈周期性特征（经济发展周期影响；政府调节）土地价格具有明显的地区差异性（沿海城市波动大于内陆城市；中心区高于边缘区；商业高于住宅高于工业）地价在房地产价格中所占比重越来越大（经济发展，科技进步，劳动生产率提高，单位产品价值量下降，劳动力、建筑材料价格随技术进步和生产率提高而降低，在总价格中比重变小；土地自然供给无弹性，土地需求随人口和经济增长而扩大）