开发管理制度

1第一章基本制度管理人员工作守则一、具备高度的责任心、事业心和集体荣誉感,处处以公司的利益为重,为公司的发展努力工作。二、具备敬业和奉献精神，满负荷、快节奏、高效率是公司对所有员工提出的要求。三、具备坚韧不拔的毅力，有信心有勇气战胜困难和挫折。四、具备良好的职业道德和正直无私的个人品质。五、善于创新，积极主动学习，使个人素质与公司发展保持同步。六、善于讲究工作方法，提高工作效率，明确效率是企业的生命。七、善于协调，融入集体，团队合作、分工不分家。八、牢记“用户第一”的原则，主动、热情、周到的为业主服务，努力让业主满意，营造公司良好的口碑。2管理人员行为准则一、严格遵守公司的规章制度。二、服从公司的组织与管理，未经明示事项要及时请示，遵照指示办理。三、严格保守公司的经营、财务、人事、技术等机密。四、不得在工作时间内从事第二职业，不得利用职务之便向业务单位索拿卡要。五、不得非法侵占或损毁公司财物。六、服从上级命令，有令即行。如有意见，应在事前陈述。七、在公众面前仪表整洁，举止端庄，行为检点，谈吐得体，树立和维护公司形象。八、公司内员工之间相互信任，相互学习，主动沟通、团结合作。3公司例会制度为强化企业管理，及时沟通、解决工作中存在的问题，确保各项工作顺利开展，特制定本制度：一、经理办公会。每周六上午8：00在总经理办公室召开。参加人员：总经理、副总经理、总经理助理。二、开发公司部室负责人会议。每月召开一次，具体时间另行通知。每年度五月、八月、十月进行开发项目集中观摩评比活动、相互学习借鉴，共同提高。三、开发项目施工调度会每周召开一次，参加人员：开发项目部管理人员、监理公司、施工单位负责人、施工项目部经理、施工员、安装队长。五、以上各项例会的参加人员必须准时参加会议，特殊情况不能到会者，须经总经理或主管领导批准。4公司印鉴管理规定为规范公司印鉴的使用，明确责任，特制定本规定，相关人员须认真执行。一、公司行章由总经理监管使用。二、公司刻制新印章须经总经理批准。三、带行章外出须经公司总经理批准。四、签章建立台账，登记项目、时间、用印单位、内容、经办人等。五、不允许开具空白介绍信、证明信。如因工作需要开具，须经总经理签字批准，使用后及时向总经理汇报其用途，未使用的信签须交回销毁。六、财务专用章由融资理财部经理负责保管，公司财务业务专用，特殊情况用印需经总经理批准。七、项目部专用章由开发项目经理负责保管，项目部内部行文专用，特殊情况用印经总经理批准。八、施工专用章由施工项目现场技术负责人负责保管，项目技术资料专用，特殊情况用印经总经理批准。九、合同专用章由市场经营部经理保管，公司专项业务使用，特殊情况用印须总经理批准。十、以上印鉴保管人必须严格按规定用印，不允许出现违规现象。如违规用印，公司将对印鉴保管人严重处罚，直至追究刑事责任。5第二章组织架构及部门岗位职责总经理副总副总副总市场经营部开发项目部融资理财部监理公司项目施工公司销售公司6项目部管理职责及岗位职责开发项目部管理职责一、认真贯彻执行上级主管部门的各项法规和公司的规章制度。二、负责开发项目方案、开工报建手续、项目建设等各项工作的全面落实。三、协调处理好当地政府、建委、规划、监督、监理等各方关系和开发项目周边关系，保证工程的顺利进行。四、对开发项目的施工、安全、质量、进度全面负责并组织落实。五、每月5日前牵头组织集团公司市场经营部、融资理财部做好材料采购计划和资金需用计划。六、严格执行施工合同，根据施工进度、质量、安全及配合情况做好工程款、材料款的拨付审核工作。七、负责材料的验收，及时组织质量、安全检查，定期主持召开生产例会。八、牵头组织开发项目营销策划公司、施工单位的招标选用，负责开发项目营销策划公司、施工单位合同的签订及管理工作。九、负责开发项目监理单位的招标选用，负责监理合同的签订和监督执行十、负责组织对开发项目的验收备案、办理房产证及房屋移交物业。十一、负责处理开发项目保修期内出现的质量问题。十二、协同市场经营部做好开发项目材料价格的考察、签证工作。7项目部经理岗位职责一、项目部经理负责项目部全面工作，具体负责与主管部门、业务部门及周边关系的协调工作。二、审查监理方案，指导、监督监理工程师的工作。三、负责项目实施阶段的工程现场工作的监督管理。制定项目整体质量、进度目标和控制措施，指导、审查现场工程师的具体管理计划，并控制督促计划的落实。四、负责分包队伍的选定及分包工程合同的签订，控制、监督各项合同的履行。五、参与甲方供材的开标及中标单位的确定；组织对进场材料的验收，确保无不合格材料进场，六、协助现场工程师组织施工现场土建、安装及分包队伍的调度协调。七、负责工程变更的分发和签证的审批，确保准确及时。八、负责施工现场全面安全管理工作，确保项目实施过程无重大安全事故。8项目现场负责人工作职责一、在项目经理领导下开展工作。二、审查监理方案，指导、监督监理工程师的工作。三、协助项目经理监督管理项目实施阶段的工程现场工作。拟定项目整体质量、安全、进度目标和控制措施，指导、审查栋号分管工程师的具体管理计划，并督促计划的落实。四、参与甲方供材和分包队伍的选定及分包工程合同的签订，组织对进场材料的验收，确保无不合格材料进场，控制、监督各项合同的履行。五、负责组织施工现场土建、安装及分包队伍的调度协调。六、负责工程变更的分发和签证的审查，确保准确及时。七、负责现场安全管理工作，确保项目实施过程无重大安全事故。八、编制保存建设方工程档案资料，监督承包方档案资料的编制质量，并做好档案资料的接受、移交工作。9开发项目部技术负责人管理职责一、认真执行国家、上级有关部门的各项法律、法规及公司规章制度。二、协助项目经理管理工程部驻开发项目现场人员。三、负责解决施工中出现的技术问题，对施工技术和工程质量负总责。四、协助开发项目部经理落实项目安全、质量、进度等目标，做好材料质量的控制和验收工作。五、严格执行施工合同和开发项目部整体计划，对施工进度、质量、安全制定切实可行的措施方案。六、协助项目经理做好工程款的拨付审核工作。七、主持图纸会审，处理涉及变更，及时收集工程签证。八、监督检查建设项目安全生产工作，协调施工单位及时解决不安全隐患。九、每月5日前参与月材料采购计划和资金需用计划的制定。十、及时参加隐蔽工程验收及分部分项工程的验收，主持工程质量检查，定期组织召开生产例会。10现场工程师工作职责一、在项目经理和现场负责人的领导下开展工作。二、根据整体要求，对分管工作（栋号）制定整体和阶段的质量、进度计划以及控制措施，对分管工作（栋号）的质量、进度目标落实情况负责。三、参与分管栋号甲方供材和分包队伍的选定及分包工程的签订，参与进场材料的验收，确保无不合格材料进场，控制、监督各分项合同的履行。四、协助现场负责人指导、监督监理工程师的工作。五、负责分管栋号施工现场土建、安装及分包工程的调度协调。六、负责分管栋号工程变更的落实和签证的初审，确保准确及时。七、负责分管工作（栋号）安全管理工作，确保项目实施过程无重大安全事故。11项目内勤管理员工作职责一、在项目部经理的领导下开展工作。二、负责开发项目文件资料的起草拟定工作。三、根据整体工作计划和现场施工进度，提前组织落实所需材料的需求计划及月度资金计划。四、做好材料价格市场调查，建立供方信用档案。五、掌握工程的材料需求，及时组织甲方供材需求计划，并及时报市场部材料员，确保不耽误施工生产。六、参与进场材料的验收，确保进场材料与样品一致。七、及时掌握市场信息，结合市场部做好工程材料价格签证。八、负责房屋面积测绘、预售证办理和房产证办理工作。九、负责开发项目的资料保存、办公用品的登记、人员考勤等后勤工作。十、完成领导交办的其他工作。12市场经营部管理职责及岗位责任市场经营部管理职责一、认真贯彻执行国家及上级主管部门颁布的有关房产开发的方针、政策，围绕本公司的经营方针和目标积极开展市场开发工作。二、负责拟开发项目前期的考察、进行拟开发项目的市场分析、调研，项目的成本测算和经济效益分析。三、负责拟开发项目立项前的各项准备工作。四、负责拟开发项目的接洽、谈判以及拟开发项目所需各项合同（合作协议）的起草工作。五、负责开发项目的预算编制、结算审计工作。六、负责项目工程款和材料款的审核及外包项目工程量的审核。七、做好对供材单位的招标选用及招标合同的审核和签订。八、协助开发项目部做好开发项目设计变更、签证工作。13市场经营部经理岗位职责一、及时掌握国家及上级主管部门颁布的房产开发政策规定，及时反馈至总经理二、掌握房地产市场动态，及时收集筛选开发项目信息。三、负责拟开发项目的前期考察、分析、成本核算、经济效益分析等前期工作。四、负责供材招标合同的签订。五、负责开发项目工程款、材料款拨付审核工作。六、负责开发项目设计变更、签证的审核工作。七、负责开发项目竣工结算的审核工作。八、做好楼房销售价格的初审工作。九、协助总经理做好开发公司的其他工作。14预算工程师岗位职责一、熟悉省市有关预结算定额、估价表及收费标准，熟悉施工图纸。二、及时掌握国家和地方政策性调价文件及建筑材料价格变动情况，随时向主管领导汇报。三、负责编制开发项目的施工预算，做到编制及时、内容齐全，数据准确。四、参加图纸会审和设计交底。五、负责审核施工单位编报的进度报表并提出付款意见。六、负责开发建设外包项目和室外配套设施项目工程工程量的测量确认工作。七、负责工程结算的审计工作，做到审核及时准确。八、完成上级领导交办的其他工作。15材料员岗位职责一、掌握常用建筑材料的规格、品种和性能。二、做好材料的动态管理，及时掌握市场信息，多渠道做好市场调查。三、根据开发部提供的材料采购计划制定招标文件。四、负责招标文件的其起草及投标资料的收集，参与投标单位的考察、评标，形成书面材料归档。五、负责供材采购合同的起草。六、负责建立供材单位诚信档案，对材料供应商、分包单位队伍做好登记备案。七、负责楼市价格的调研工作。八、负责合同档案的分类登记管理工作。九、完成领导交办的其他工作。16融资理财部工作职责及岗位责任融资理财部工作职责一、贯彻《会计法》、《企业会计制度》，严格执行公司各项财务制度，对公司的各开发项目进行会计核算和监督。建立有效的财务管理系统与会计核算体系，规范会计基础工作，为公司各项业务提供准确数据。二、负责开发项目的资本运作，统筹全公司资金的使用，充分发挥资金的使用效益，保障项目的顺利进行。三、确保公司资金的安全。四、负责与税务部门的协调工作，按照税务局的要求报送财务报表，及时进行纳税申报，掌握最新税收政策，合理避税，降低开发项目的税收风险。五、做好各项银行贷款及个人住房按揭贷款与银行的协调工作。六、根据每季度的财务报表做出财务分析，并根据实际运行情况提出成本控制意见。七、审核销售公司的销售费用及提成，核对销售数据，负责房款及交房费用的回收与监督。八、及时上报相关主管部门要求的各项统计报表。17财务经理工作职责一、根据国家财务会计法规和行业会计规定，结合项目公司特点，负责建立有效的财务管理制度和具体规定，报经领导批准后组织实施。二、预测、落实资金的统筹与收付；依据经营情况合理地调配资金，确保资金的有效利用和安全；三、主动进行财务资讯分析和评价，向领导提供及时、可靠的财务信息和有关工作建议。四、与银行、审计、税务等业务管理部门保持良好的沟通和合作；五、负责会计监督。审核原始凭证的合法性、合理性和真实性，审核费用发生的审批手续是否符合公司规定。六、对出纳的日常工作进行监督。对出纳的日常收款、支出业务进行监督，审核支出款项是否符合公司的管理制度、是否符合财务制度的管理规定；收入款项是否及时送存银行、有没有公款私存的问题；并定期或不定期对现金进行盘存。七、负责分析、预测公司总体经营状况，及时完整地编报各种财务报表。八、负责财务分析、财务预算及财务解决方案的提出。18九、复核销售提成；及时与销售部的销售提成表进行审查核对，保障销售数据的核对无误。十、配合对内对外事务，配合各部门工作。十一、负责保管公司财务专用章和法人章，并健全印章领用