写字楼及商场接管验收方案20080228

1广场接管验收方案项目页码1.接管验收整体计划32.物业验收移交程序53.竣工验收应提供的技术资料64.竣工验收应提供的操作和维修保养手册95.物业验收管理制度116.房屋接管验收标准137.设施成品保护方案218.附表2接管验收整体计划一、依照业主方──香港地产发展有限公司辖下的房地产公司之要求，根据中华人民共和国建设部1991年2月4日发布，1991年7月1日实施的《中华人民共和国行业标准──房屋接管验收标准》中的有关规定，结合广场实际情况及工程验收进度，我司将对广场接管验收工作计划分二部分进行：A办公层区域及车库和各设备房[塔楼部分]：3月17日到3月28日B商场部分[裙楼部分]：6月2日到10月13日二、接管必备资料如下1.竣工工程项目一览表，包括竣工工程名称、位置、结构、层楼、面积、装修标准、开竣工日期等；2.设备清单，包括设备名称、规格、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备品备件等；3.工程项目竣工图；4.材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录，预制作的荷载试验记录、自动控制仪表的调试记录；5.隐蔽工作验收记录；6.土建施工记录，包括地基处理记录、结构安装较正记录、预应力构件施工记录等；7.设备安装调试记录，如管道系统的试压、试漏检查记录，暖气、卫生、空调、电气电信、通风、供水、消防灭火、防暴报警、电视监控、应急广播等工程的检查和试验记录；8.建筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标的测试记录，重要钢骨结构焊缝探伤检查记录；9.工程质量事故的发生和处理记录。10.图纸会审记录，设施变更通知和技术核定单；11.关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明；12.有关该工程项目的其它重要技术决定和文件；13.所有工程项目通过国家部门验收或技术鉴定的证明或证书，如水、电、电话、空调、电梯、高低压配电房等。以上资料将作为物业公司接管移交并管理大厦之基本资料，并需永久保存，以3保障设施设备能得到切实之维护及保养。三、物业接管工作组织构成：1.物业管理有限公司物业管理处（管理部、工程部）2.其它相关人员四、接管验收原则以发展商和管理公司共同签署有关验收报告，方可有效。五、接管工作程序1.接管工作准备阶段1.1熟悉接管各层面的情况1.2接管工作应备文件a.验收接管流程b.相关验收文件c.相关验收表格d.成品保护方案1.3接管人力与器具准备1.4接管前人员培训2.接管工作运作阶段2.1进入接管层面现场，由物业公司、发展商及有关人员共同进行。2.2按照准备阶段中所制各类验收表格分别进行接管。2.3接管完毕，填写表格，重要现场应进行照相，一式二份，一份交发展商，一份由管理公司存档备案。2.4接管合格，钥匙移交管理处。3.接管缮后阶段3.1接照接管原则与表格，将不合格部分进行汇总，并通知发展商限期整改。3.2对整改情况作进一步跟进，并作出记录。3.3对整改情况进行检查，并对整改情况作出定论。3.4对已接管楼层安排人员定时或不定时巡视，确保大厦各功能及设施设备运作正常。3.5对部分成品（如：地面、墙面、天花、电梯等）进行保护。物业验收移交程序根据各项目的施工进度和小业主(或租户)入住的情况不同，发展商(或大业主)可视需要要求管理公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管，但项目的最终移交是在通过政府有关职能部门和发展商验收基础上以物业管理公司验收通过为准。一、物业验收条件物业要验收移交，必须满足以下首要条件：1.提供被验收物业的竣工图(若尚未完成峻工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明)；2.提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料；43.提供与承包商(或供应商)签署承包(供应)合同中有关技术条款；4.出示政府有关职能部门(详见附表)验收证明；5.提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料；6.提供必要的专业技术介绍和培训；7.提供所有测试、检验和分析报告；8.清洁被验收的场地、设备和机房。二、拒绝验收对以下情况，物业公司有权拒绝验收接管物业：1.严重违反国家有关法规；2.未能通过有关政府职能部门的验收；3.工地与交付物业不能有效隔离；4.机房不能完全独立封闭；5.其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业。三、缺陷整改对在验收中发现的各种问题包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保护引起的受损等情况，管理公司将会做详细的缺陷记录，以供发展商(或大业主)督促承包商(或供应商)进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。对问题比较严重，则向发展商(或大业主)建议暂缓验收，待整改完成后重新验收。四、试运行若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收，但由于小业主(或租户)入住需要必须开启运行某些设备或系统，管理公司一般仅做实物验收，并严格按发展商(或大业主)的书面指令进行管理和操作，在此期间，技术上仍由承包商(供应商)把关，若发生任何问题或意外，除管理公司人为原因外，责任由发展商(或大业主)及其承包商负责，对于重要设备或机房有必要签定临时试运行协议，清楚列明有关各方责任。五、验收通过被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁干净，经有关各方书面确认验收通过，发展商(或大业主)应督促承包商(或供应商)移交所有的钥匙、备品备件和专用工具，物业正式交由物业公司接收管理。六、保修期按正常情况，物业整体验收结束，正式进入保修期，但物业验收往往是一段相当长的过程，在此期间，有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期，故需要发展商(或大业主)与承包商、供应商协议约定整个项目的保修期1起始日期，书面通知物业公司，而在此之前进入保修期的部分设备和系统，若需要签续保合同，发展商(或大业主)应酌情予以补偿。竣工验收应提供的技术资料在物业验收接管前，发展商/业主须提供有关物业的各种技术资料和竣工图，分类立卷，在验收时交物业管理公司归檔保存，若验收时尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明，竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个5星期内呈交。物业管理公司将参考这些技术资料对物业的设施进行验收管理、运行、维护和保养，一般需要递交以下技术资料，但不限于此列：一、土建、装修需要的资料1.建筑、装修和绿花等设计说明；2.总平面图、建筑和结构图；3.装修图(包括所有天花、地面、墙面、门窗及幕墙等材料表)；4.质监站、规划局、消防局、环卫局及园林管理所等政府职能部门的验收报告；5.土建、装修、建材和五金等供应商及厂商资料；6.房屋面积测量报告；7.物业沉降测试报告；8.防水工程的盛水试验报告；9.隐蔽工程验收鉴证。二、弱电系统需要的资料1.各弱电系统的操作和维护保养手册(包括屋宇自动控制系统、消防自动报警系统、防盗监控系统、卫星电视系统、电话和综合布线系统、背景音响系统、车库自动化管理系统等)；2.各弱电系统图、平面图；3.弱电系统设备明细表、承包商资料及产品合格证；4.消防局、技防办、音像管理处、有线电视台、国家安全局、电话发展总公司等政府职能部门的验收合格证明；5.设备原理图、电脑软件程序和说明等。三、电气系统需要的资料1.高压、低压和变配电设备操作和维护保养手册；2.所有电气系统图、平面图、隐蔽工程验收资料及明；3.电气设备明细表、承包商资料及产品合格证；4.供电局验收报告；5.各种用电设备调试、测试报告；6.避雷装置系统图、平面图、测试报告、防雷办验收报告。四、给排水需要的资料1.喷淋、消火栓水系统操作和维护保养手册；2.消防水、给水、排水系统图、平面图及电气控制图；3.消防喷淋、消火栓、给排水系统设备明细表、承包商资料及产品合格证；4.消防局验收批文，卫生防疫站、自来水、城市排水检测站和质验站等政府职能部门验收报告；5.消防水系统试压、调试及验测报告；6.污水处理系统竣工图纸，卫生防疫站验收批文；7.蓄水池、水箱和开水器水质检测报告。五、空调系统需要的资料61.空调系统、送排风系统操作和维护保养手册；2.空调、送排风系统图、平面图及电气控制图；3.空调机组(热泵机组)、新风机组、热交换器及风机盘管等设备明细表、承包商资料及产品合格证；4.消防局验收批文；5.空调系统/设备试压、调试报告。六、动力设备需要的资料1.锅炉、应急发电机和电梯等设备操作和维护保养手册；2.锅炉房、应急发电机房平面图，煤气调压站平面图和煤气系统图、平面图；3.劳动局、质检站及煤气公司有关验收证明；4.锅炉、应急发电机及电梯等设备的调试报告、产品合格证书；5.煤气管道的试压报告。七、电梯验收提交资料电梯正式验收移交前，施工单位需递交以下资料，以便使物业管理公司技术人员尽快掌握电梯的操作及紧急事故处理，以下为电梯移交时必须提供的资料，但不限于此：1.市建委质监站批发的“电梯运行证；2.市技术监督局批发的“电梯安全使用证；3.电梯技术规格说明书；4.电梯出厂合格证及产地来源证；5.电梯装箱清单；6.电梯管理与使用手册；7.电梯一般安装标准；8.电梯操作说明书；9.电梯维修保养手册；10.电梯安装图纸；11.电梯机械及电气控制图纸；12.电梯备品备件清单；13.电梯操作培训手册；14.电梯承包商竣工调试及自查记录；15.电梯应急维修电话；16.电梯供应商和安装单位联系人、电话、传真等资料。八、其他需要的资料发展商、承包商认为需要提供的其他资料。竣工验收应提供的操作和维修保养手册承包单位在物业移交前，须递交设备/系统的操作和维修保养手册(以下简称“手册)，以确保物业管理公司操作人员能尽快掌握验收设备/系统的操作和管理，一般有以下要求：71.承包单位须在设备/系统验收前一个月递交手册，以便物业管理公司的操作人员有时间了解该验收设备/系统的基本情。2.手册内所有内容应以中文编印，文字、插图和表格等效果清晰。3.每一系统应独立成册，以减少每册的厚度，不同内容或章节应以塑料索引标签分隔，并附有清楚的目录指示，以便操作人员翻查参考。4.为使手册便于使用，并经得起在日常维修的工作环境下多次反复翻阅而不易破损，手册应采用优质的A4标准纸张编印，配上坚硬的封面和书背，并以胶质塑料或其它耐磨损的材料作保护。5.手册须同时附有本项目的“竣工图目录，按所属系统分列于有关系统的章节内。如某一图纸同时适用于多个系统时，则需在每个有关系统章节内同时列出。若递交手册时尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明，竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内呈交。6.系统操作需提供的技术资料(至少包括以下内容)：A.系统正常运作程序和在不正常情况时的应变程序。B.详尽介绍每个独立系统如何调节、控制、监察和调校说明。C.系统内所有的管道和接线图，并说明主要设备和部件的规格和功能。D.提出每个系统的可调节部件和保护装置的最初调校参数，并预留一定的空位以便加插最后调定的参数。E.系统中有关供电、配电屏和控制屏的详细说明。7.设备操作需提供的技术资料(至少包括以下内容)：A.设备正常启闭程序和出现异常情况时停机程序。B.详尽介绍每台独立设备如何调节、控制、监察和调校说明。C.所有设备的原厂所发的随机文件、图纸资料，包括每块电路板的电路图，以及所有电子元件的布置图。如有需要，还需提供部件分解图，以显示各部件的位置。D.列出所有设备的生产制造厂商、型号、系列编号、经调试运行后所设定的参数。E.所有设备的产品说明书、合格签证书、生产厂测试报告以及性能指标图表等资料。8.系统/设备维修保养需提供的技术资料(至少包括以下内容)：A.所有系统/设备检查手册。B.设备更换部件的程序和要求。C.从整个系统到设备的维修保养说明，调校的操作程序和寻找故障的方法。D.执行运作和维修保养程序时应特别注意事项。E.常见故障处理和解决方法。F.提出系统/设备保养制度，列明主要设备每天、每周、每月、每季、每年及五年需记录和维护保养内容和方法。9.安全保险需提供技术资料(至少包括以下内容)：A.各类设备的保护操作程序。8B.对各项系统操作时可能发生的事故危险应作的预防、应